TA77 · Tribunal Administratif de MELUN — 15 juin 2023

Vu la procédure suivante :  
 Par une requête enregistrée le 30 mai 2023 sous le n° 2305331, M. A E et Mme C F, demeurant ensemble au 22 rue du Colisée à Paris (75008), représentés par Me Ramdenie, demandent au juge des référés : 
 1°) d'ordonner, sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l'exécution de la décision du 31 mars 2023 par laquelle le syndicat mixte d'action foncière du département du Val-de-Marne (SAF 94) a décidé d'exercer le droit de préemption urbain sur les parcelles cadastrées section Q n°97 et Q n°98 sises 22-24 rue Joseph Franceschi à Alfortville (94140) ;  
 2°) de mettre à la charge du SAF 94 la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 M. E et Mme F soutiennent que : 
 * la condition d'urgence de l'article L. 521-1 du code de justice administrative est satisfaite dès lors que : 
 - en matière de décision de préemption, l'urgence est présumée pour l'acquéreur évincé ; 
 - de plus, la décision en litige préjudicie de manière suffisamment grave et immédiate à leur situation puisqu'ils sont contraints, du fait de la décision de préemption litigieuse, de demeurer dans un petit appartement avec leurs deux enfants et la mère de M. E ; 
 * il existe un doute sérieux quant à la légalité de la décision contestée dès lors que : 
 - elle est entachée d'incompétence de son signataire faute pour le SAF 94 de démontrer que son président était bien habilité à exercer le droit de préemption délégué par une décision conforme aux statuts et exécutoire de son organe délibérant ; 
 - elle est entachée d'un vice de procédure tiré de ce qu'il n'est aucunement démontré que le directeur général du SAF 94, M. H D, était régulièrement habilité à solliciter une demande de visite du bien au nom du SAF 94, comme il l'a sollicité auprès de Mme G par courrier du 24 février 2023 ; dans ces conditions, le droit de visite doit être regardé comme ayant été exercé de façon irrégulière et n'a donc pu avoir pour effet de suspendre le délai de préemption ; par conséquent, il doit être considéré que le SAF 94 a renoncé à son droit de préemption sur les biens ; la décision litigieuse du 31 mars 2023 devra donc être suspendue en ce qu'elle est tardive ; 
 - la décision querellée est entachée d'un second vice de procédure tiré de l'absence de saisine et d'avis du service des domaines en violation de l'article R. 213-21 du code de l'urbanisme ; 
 - elle est entachée d'un défaut de base légale ; en effet, le droit de préemption urbain a été institué sur l'ensemble du territoire communal par une délibération du conseil municipal du 8 juillet 1987 ; or, il n'est nullement établi que cette délibération ait bien fait l'objet des mesures d'affichage et de publicité nécessaires à l'acquisition de son caractère exécutoire ; 
 - enfin, elle est entachée d'absence de réalité du projet en méconnaissance des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme ; en effet, la commune d'Alfortville et le SAF 94 ont, postérieurement à la déclaration d'aliéner, cherché par tout moyen à formaliser un projet qui était à peine ébauché, utilisant même le droit de visite pour gagner du temps, dans le but de justifier la préemption des immeubles des 22 et 24 rue Joseph Franceschi. 
 Par un mémoire en défense et des pièces, enregistrés le 9 juin 2023, le SAF 94, pris en la personne de son président en exercice et représenté par Me Chaussade, conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge des requérants de la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative en faisant valoir que : 
 - la présomption d'urgence au profit de l'acquéreur évincé peut être renversée dans le cas où le titulaire du droit de préemption justifie de circonstances particulières tenant, par exemple, à l'intérêt s'attachant à la réalisation rapide du projet qui a donné lieu à l'exercice du droit de préemption ; c'est précisément le cas en l'espèce puisque l'acquisition des parcelles préemptées permettra notamment à la ville de répondre aux besoins et attentes des Alfortvillais en matière de création de logements sociaux ; 
 - il n'existe aucun doute sérieux quant à la légalité de l'arrêté querellé dès lors qu'il est démontré que le président du SAF 94 disposait bien d'une délégation de pouvoir valable à la date de la décision contestée ; de plus, le moyen tiré de la prétendue tardiveté de la décision de préemption manque en fait puisque la demande de visite du 24 février 2023 a eu pour effet de suspendre le délai de préemption, qui a recommencé à courir à compter du 15 mars, date de la visite ; le président du SAF 94 disposait dès lors d'un délai jusqu'au 15 avril 2023 pour préempter le bien litigieux ; en outre, le moyen tiré du prétendu vice de procédure résultant de l'absence de saisine et d'avis du service des domaines manque en fait puisqu'est produit l'accusé de saisine du service des domaines du 24 février 2023 et l'avis rendu par le service le 30 mars 2023 ; il en est de même du moyen tiré du prétendu défaut de base légale de la décision attaquée puisque la délibération du 8 juillet 1987 par laquelle le conseil municipal d'Alfortville a institué le droit de préemption urbain sur le territoire communal a acquis un caractère définitif après avoir été, en application de l'article R. 211-2 du code de l'urbanisme, affichée en mairie et dans deux journaux locaux ; enfin, le moyen tiré de l'absence alléguée de réalité du projet sera écarté comme manquant en fait puisque le SAF 94 justifie d'un projet réel et sérieux, défini antérieurement à la décision de préemption litigieuse. 
 Par un mémoire en réplique enregistré le 12 juin 2023, M. E et Mme F concluent aux mêmes fins que la requête par les mêmes moyens en soutenant, de plus, que la condition d'urgence est indiscutablement remplie dès lors que le SAF 94 n'apporte aucun élément de nature à démontrer qu'il existe un intérêt à la réalisation rapide de logements, notamment sociaux ; en effet, celui-ci-se borne à indiquer que " l'acquisition des parcelles préemptées permettra notamment à la ville de répondre aux besoins et attentes des Alfortvillais en matière de création de logements sociaux " sans invoquer un quelconque motif d'urgence ; les requérants soutiennent également que la compétence du signataire de l'arrêté litigieux n'est toujours pas démontrée faute pour le SAF 94 de démontrer que le délai de trois jours calendaires prévus à l'article 11.3 de ses statuts a été respecté. 
 Vu : 
 - l'arrêté litigieux n° 2023-25 du 31 mars 2023 du SAF 94 ; 
 - la requête à fin d'annulation de cet arrêté enregistrée sous le n° 2305327 ; 
 - les autres pièces du dossier. 
 Vu :  
 - le code général des collectivités territoriales ; 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 La présidente du tribunal a désigné M. Freydefont, premier conseiller, pour statuer sur les demandes de référés. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Au cours de l'audience publique tenue le 12 juin 2023 en présence de Mme Guillemard, greffière d'audience, M. Freydefont a lu son rapport et entendu : 
 * les observations de Me Zerna, substituant Me Ramdenie, représentant M. E et Mme F, requérants présents, qui conclut aux mêmes fins que la requête par les mêmes moyens en soutenant, de plus, que : 
 - la condition d'urgence est présumée pour les acquéreurs évincés, et le SAF 94 n'apporte aucun élément de nature à renverser cette présomption puisqu'il ne produit aucune justification quant à l'intérêt à réaliser rapidement le projet ayant donné lieu à la préemption querellée ; il n'y a en effet pas de véritable projet, juste une simple ébauche ; au demeurant, il n'y a aucune urgence à réaliser des logements sociaux dans une commune qui n'est pas carencée en logements de ce type ; certes, le bien a été vendu au SAF 94, l'autorité préemptrice, mais il n'a pas encore été revendu à la commune d'Alfortville ; la décision de préemption est donc encore réversible comme l'a jugé le Conseil d'État dans sa décision du 21 mai 2008 n° 310951 ; 
 - il existe un doute sérieux quant à la légalité de l'arrêté contesté dès lors qu'il n'est toujours pas démontré, malgré les pièces produites en défense, la compétence du signataire de cet arrêté ; il y a en effet un " trou " dans la chaîne des délégations successives ; il s'en déduit que le président du SAF 94 a été irrégulièrement habilité à prendre la décision litigieuse ; 
 - par voie de conséquence, la décision querellée est bien tardive car la demande de visite du 24 février 2023 a été prise par le président du SAF qui n'avait pas compétence pour ce faire ; 
 - mais surtout, il y a absence de projet réel en violation des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme ; 
 * les observations de Me Chaussade, représentant le SAF 94, qui reprend les conclusions de son mémoire en défense par les mêmes moyens en faisant valoir en outre, que : 
 - l'urgence n'est pas démontrée car le SAF 94 a fait aux acquéreurs évincés une proposition de relogement, ce qui n'est pas contesté en réplique ; de plus, dans la promesse de vente, il est précisé que le bien est acquis pour de l'investissement locatif et non comme le font valoir les requérants dans leur requête pour y emménager afin de bénéficier d'un logement plus grand ; 
 - il n'existe aucun doute sérieux quant à la légalité de l'arrêté querellé dès lors que la nouvelle branche du moyen tiré de l'incompétence du signataire de l'arrêté manque en fait et fera d'ailleurs l'objet d'une note en délibéré ; il en est de même, par voie de conséquence, du moyen tiré de la tardiveté de la décision litigieuse ; la délibération de 1987 a été produite de telle sorte que le moyen tiré du défaut de base légale sera écarté comme infondé ; enfin, et surtout, c'est en vain que les requérants tentent de démontrer l'absence de projet ; 25 pièces ont été versées au dossier qui démontrent que le projet, qui consiste, en arrière des parcelles, à accueillir un équipement public de plein air à vocation culturelle en lien avec le Pôle culturel situé sur les parcelles voisines, et en avant des parcelles, en front de rue, à créer un collectif d'habitation à destination de logements sociaux, préexistait à la date de l'arrêté. 
 La clôture de l'instruction a été prononcée à l'issue de l'audience à 15 heures. 
 Connaissance prise de la note en délibéré, produite pour le SAF 94 le 13 juin 2023, après la clôture d'instruction. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Il résulte de l'instruction que par arrêté n° 2023-25 du 31 mars 2023, le syndicat mixte d'action foncière du département du Val-de-Marne (SAF 94) a décidé d'exercer le droit de préemption urbain sur les parcelles cadastrées section Q n°97 et Q n°98 sises 22-24 rue Joseph Franceschi à Alfortville (94140) appartenant à Mmes B G et Calie Sanchez et qui avaient signé un compromis de vente avec M. A E et Mme C F pour un montant de 1 400 000 euros, non compris les frais de commission d'agence. Par la requête susvisée, ces derniers demandent, sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative et en leur qualité d'acquéreurs évincés, la suspension de l'exécution de cet arrêté portant décision d'exercer le droit de préemption urbain. 
 Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : 
 2. Aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision. " ; aux termes de l'article L. 522-1 du même code : " Le juge des référés statue au terme d'une procédure contradictoire écrite ou orale. Lorsqu'il lui est demandé de prononcer les mesures visées aux articles L. 521-1 et L. 521-2, de les modifier ou d'y mettre fin, il informe sans délai les parties de la date et de l'heure de l'audience publique () " ; aux termes de l'article R. 522-1 de ce code : " La requête visant au prononcé de mesures d'urgence doit contenir l'exposé au moins sommaire des faits et moyens et justifier de l'urgence de l'affaire ". 
 En ce qui concerne l'urgence : 
 3. D'une part, il résulte des dispositions précitées que la condition d'urgence à laquelle est subordonné le prononcé d'une mesure de suspension doit être regardée comme remplie lorsque la décision contestée préjudicie de manière suffisamment grave et immédiate à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu'il entend défendre. Il appartient au juge des référés, saisi d'une demande tendant à la suspension d'une telle décision, d'apprécier concrètement, compte tenu des justifications fournies par le requérant, si les effets de celle-ci sur la situation de ce dernier ou le cas échéant, des personnes concernées, sont de nature à caractériser une urgence justifiant que, sans attendre le jugement de la requête au fond, l'exécution de la décision soit suspendue. L'urgence doit s'apprécier objectivement et globalement. Enfin, la condition d'urgence s'apprécie à la date de la présente ordonnance. 
 4. D'autre part, eu égard à l'objet d'une décision de préemption et à ses effets vis-à-vis de l'acquéreur évincé, la condition d'urgence doit en principe être constatée lorsque celui-ci demande la suspension d'une telle décision. Il peut toutefois en aller autrement au cas où le titulaire du droit de préemption justifie de circonstances particulières, tenant par exemple à l'intérêt s'attachant à la réalisation rapide du projet qui a donné lieu à l'exercice du droit de préemption. Il appartient au juge de procéder à une appréciation globale de l'ensemble des circonstances de l'espèce qui lui est soumise. 
 5. Ainsi, s'agissant de M. E et de Mme F, acquéreurs évincés, l'urgence est présumée, quand bien même il résulte de l'instruction, et plus particulièrement de la promesse de vente, que le bien que les requérants souhaitaient acquérir l'était pour de l'investissement locatif et non comme le font valoir les requérants dans leur requête pour y emménager ; mais ainsi qu'il a été dit au point précédent, cette présomption peut être renversée par le SAF 94 si celui-ci justifie de circonstances particulières, tenant par exemple à l'intérêt s'attachant à la réalisation rapide du projet qui a donné lieu à l'exercice du droit de préemption. Et c'est précisément ce qu'il a fait par son mémoire en défense et les 25 pièces versées au dossier qui démontrent que le projet préexistait à la date de l'arrêté ; ce projet consiste sur les parcelles préemptées, d'une part, à étendre en arrière des parcelles le Pôle culturel d'Alfortville situé sur les parcelles voisines et, d'autre part, à répondre en front de rue aux besoins et attentes des Alfortvillais en matière de création de logements sociaux ; à ce titre, la circonstance selon laquelle la commune d'Alfortville n'est pas carencée en logements sociaux puisque son taux de logements sociaux dépasse 40% est sans incidence sur la réalité du projet et sur l'intérêt qui s'attache à sa réalisation rapide. 
 6. Il résulte de ce qui précède que la condition d'urgence de l'article L. 521-1 du code de justice administrative n'est au cas d'espèce pas satisfaite. Par suite, sans qu'il soit besoin de statuer sur l'existence d'un doute sérieux quant à la légalité de la décision de préemption querellée, il convient de rejeter les conclusions à fin de suspension de cette décision présentées sur le fondement de cet article L. 521-1.  
 Sur les frais de l'instance : 
 7. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation ". D'une part, ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge du SAF 94, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demandent les requérants au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. D'autre part, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu en application des dispositions de l'article L. 761-1 précité du code de justice administrative de mettre à la charge des requérants la somme de 1 000 euros à verser au SAF 94. 
 O R D O N N E :  
 Article 1er : La requête de M. E et de Mme F est rejetée. 
 Article 2 : Il est mis à la charge des requérants la somme de 1 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à M. A E et Mme C F ainsi qu'au syndicat mixte d'action foncière du département du Val-de-Marne (SAF 94). 
 Copie en sera adressée pour information à Mme B G et à Mme I. 
 Fait à Melun, le 15 juin 2023. 
 Le juge des référés, 
 s 
 C. FreydefontLa greffière, 
 V. Guillemard 
 La République mande et ordonne à la préfète du Val-de-Marne en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 La greffière,