TA35 · Tribunal Administratif de Rennes — 10 novembre 2023

Vu les procédures suivantes : 
 I. Par une requête enregistrée le 18 octobre 2023 sous le n° 2305652, Mme F D et M. B E, représentés par la SCP Via Avocats, demandent au juge des référés : 
 1°) de suspendre, en application de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, l'exécution de l'arrêté du 29 juillet 2022 par lequel le maire de Saint-Lunaire a délivré un permis de construire valant démolition à la SCI Cogin pour la démolition d'un commerce (Bar tabac) et la construction d'un commerce et de quatre logements comprenant un logement individuel et trois logements collectifs, ensemble la décision implicite du maire rejetant leur recours gracieux reçu le 27 septembre 2022 ; 
 2°) de suspendre, en application des mêmes dispositions, l'exécution de l'arrêté du 14 avril 2023 par lequel le maire de la commune de Saint-Lunaire a délivré un permis de construire modificatif ; 
 3°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Lunaire le versement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Ils soutiennent que : 
 - leur requête est recevable ; ils sont usufruitiers du terrain cadastré section AB n° 242 supportant une maison située à proximité ; le projet situé sur la parcelle cadastrée section AB n° 241 créera des vues sur leur maison et affectera leur intimité ; 
 - la condition tenant à l'urgence est légalement présumée satisfaite en application de l'article L. 600-3 du code de l'urbanisme et la cristallisation des moyens au fond n'est pas encore intervenue ; 
 - il existe un doute sérieux sur la légalité du permis de construire délivré le 29 juillet 2022, dès lors que : 
 * le permis de construire a été accordé en méconnaissance de l'article 2.4 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Saint-Lunaire applicable à la zone UC, en l'absence de traitement paysager des espaces libres et en prévoyant seulement deux places de stationnement alors que la création de deux logements en imposait quatre ;  
 - il existe un doute sérieux sur la légalité du permis de construire modificatif délivré le 14 avril 2023, dès lors que : 
 * le permis de construire modificatif a été accordé en méconnaissance de l'article 2.4 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Saint-Lunaire applicable à la zone UC, dès lors que si il est désormais bien prévu la création de quatre places de stationnement, leur localisation et configuration n'est pas réaliste puisqu'une place est prévue sur la partie donnant accès au terrain empêchant leur utilisation par chacun des propriétaires des logements ;  
 * l'emplacement de la place de stationnement sur la partie donnant accès au projet litigieux est situé sur une servitude de passage appartenant à Mme C lui permettant d'accéder à sa propriété ; 
 * la SCI Cogin a commis une fraude en omettant de faire état de cette servitude de passage ; elle a entendu tromper de manière intentionnelle l'administration en essayant par cette manœuvre de convaincre la commune que son projet remplissait les conditions prévues à l'article 2.4 du règlement applicable à la zone UC relatives au stationnement des véhicules alors que l'existence de cette servitude rend impossible la création de quatre places de parking.  
 Par un mémoire en défense, enregistré le 31 octobre 2023, la commune de Saint-Lunaire, représentée par la SELARL Lexcap, conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge Mme D et de M. E de la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle fait valoir que : 
 - les requérants ne soulèvent aucun moyen propre à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de la décision en litige ; en particulier : 
 Sur la légalité du permis de construire délivré le 29 juillet 2022 : 
 * l'article UC 2.4 du règlement du plan local d'urbanisme n'est pas méconnu dès lors que le projet comprend un traitement paysager en prévoyant un aménagement végétalisé sur les espaces libres du terrain ; 
 * le projet respecte également les dispositions de l'article UC 2.4 du règlement du plan local d'urbanisme à la suite du permis de construire modificatif délivré le 14 avril 2023  autorisant la création de quatre places de stationnement ; 
 Sur la légalité du permis de construire modificatif délivré le 14 avril 2023 : 
 * les dispositions de l'article UC 2.4 du règlement du plan local d'urbanisme n'interdisent pas la réalisation de quatre places de stationnement en enfilade sur un même terrain ; ces places sont chacune utilisables et accessibles ; 
 * le permis de construire étant délivré sous réserve du droit des tiers en application de l'article A. 424-8 du code de l'urbanisme, ainsi à la supposer avérée la circonstance selon laquelle le projet méconnaîtrait une servitude de passage est en tout état de cause sans incidence sur sa légalité ; 
 * il n'existe pas de fraude, l'absence de mention de l'existence d'une servitude de passage sur le terrain d'assiette du projet, au bénéfice de la parcelle voisine,  n'a en tout état de cause pas été de nature à fausser l'appréciation du service instructeur sur la conformité du projet à la règlementation d'urbanisme applicable alors même que l'administration n'aurait pas été à même de vérifier l'existence d'une telle servitude de droit privé qui ne peut être utilement invoquée à l'encontre d'un permis de construire. 
 La SCI Cogin et le préfet de région Bretagne, régulièrement informés de la requête et de la date d'audience, n'ont pas produit d'observations écrites.  
 II. Par une requête enregistrée le 18 octobre 2023 sous le n° 2305656, Mme A C représentée par la SCP Via Avocats, demande au juge des référés : 
 1°) de suspendre, en application de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, l'exécution de l'arrêté du 14 avril 2023 par lequel le maire de la commune de Saint-Lunaire a délivré un permis de construire modifiant l'arrêté du 29 juillet 2022 par lequel le maire de Saint-Lunaire a délivré un permis de construire valant démolition à la SCI Cogin pour la démolition d'un commerce (Bar tabac) et la construction d'un commerce et de quatre logements comprenant un logement individuel et trois logements collectifs ; 
 2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Lunaire le versement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - sa requête est recevable ; elle est propriétaire d'une maison et voisine immédiate du projet situé sur la parcelle cadastrée section AB n° 241 ; le projet prévoit la création d'un " car port " sur l'emplacement d'une servitude lui donnant un droit de passage, ainsi qu'un droit de vue et d'ouverture ; le projet diminuera la luminosité de sa cuisine et affectera son intimité ; 
 - la condition tenant à l'urgence est légalement présumée satisfaite en application de l'article L. 600-3 du code de l'urbanisme et la cristallisation des moyens au fond n'est pas encore intervenue ; 
 - il existe un doute sérieux sur la légalité du permis de construire modificatif délivré le 14 avril 2023, dès lors que : 
 * le permis de construire modificatif a été accordé en méconnaissance de l'article 2.4 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Saint-Lunaire applicable à la zone UC, dès lors que si il est désormais bien prévu la création de quatre places de stationnement, leur localisation et configuration n'est pas réaliste puisqu'une place est prévue sur la partie donnant accès au terrain empêchant leur utilisation par chacun des propriétaires des logements ;  
 * l'emplacement de la place de stationnement sur la partie donnant accès au projet litigieux est située sur une servitude de passage appartenant à Mme C lui permettant d'accéder à sa propriété ; 
 * la SCI Cogin a commis une fraude en omettant de faire état de cette servitude de passage ; elle a entendu tromper de manière intentionnelle l'administration en essayant par cette manœuvre de convaincre la commune que son projet remplissait les conditions prévues à l'article 2.4 du règlement applicable à la zone UC relatives au stationnement des véhicules alors que l'existence de cette servitude rend impossible la création de quatre places de parking. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 31 octobre 2023, la commune de Saint-Lunaire, représentée par la SELARL Lexcap, conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge Mme C de la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle fait valoir que : 
 - elle ne justifie pas d'un intérêt à agir contre le permis de construire modificatif  qui porte sur la " Modification de la limite de propriété en façade Sud avec conservation du mur de clôture " et n'est pas de nature à aggraver les éventuelles atteintes portées aux conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien de la requérante situé au Nord au regard du permis initial ; le permis modificatif ne modifie pas les conditions d'accès au terrain d'assiette du projet et les caractéristiques du passage reliant la voie publique à la cour intérieure ; s'agissant de la perte de luminosité et d'intimité, le permis modificatif ne prévoit pas la création d'un carport qui serait de nature à générer une perte de luminosité et d'intimité, le permis de construire initial prévoyait l'aménagement d'un passage couvert et fermé depuis la voie publique, jouxtant la limite de propriété Nord ; l'éventuelle atteinte à une servitude résultait du permis de construire initial ; 
 - la requérante ne soulève aucun moyen propre à faire naître un doute sérieux quant à la légalité du permis de construire modificatif délivré le 14 avril 2023 : 
 * les dispositions de l'article UC 2.4 du règlement du plan local d'urbanisme n'interdisent pas la réalisation de 4 places de stationnement en enfilade sur un même terrain ; ces places sont chacune utilisables et accessibles ; 
 * le permis de construire étant délivré sous réserve du droit des tiers en application de l'article A. 424-8 du code de l'urbanisme ainsi à la supposer avérée, la circonstance selon laquelle le projet méconnaîtrait une servitude de passage est en tout état de cause sans incidence sur sa légalité ; 
 * il n'existe pas de fraude, l'absence de mention de l'existence d'une servitude de passage sur le terrain d'assiette du projet, au bénéfice de la parcelle voisine, n'a en tout état de cause pas été de nature à fausser l'appréciation du service instructeur sur la conformité du projet à la règlementation d'urbanisme applicable alors même que l'administration n'aurait pas été à même de vérifier l'existence d'une telle servitude de droit privé qui ne peut être utilement invoquée à l'encontre d'un permis de construire. 
 La SCI Cogin et le préfet de région Bretagne, régulièrement informés de la requête et de la date d'audience, n'ont pas produit d'observations écrites.  
 Vu : 
 - la requête au fond n° 2300466, enregistrée le 25 janvier 2023 ; 
 - la requête au fond n° 2303168, enregistrée le13 juin 2023 ; 
 - les autres pièces des dossiers. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Le président du tribunal a désigné M. Radureau, président, pour statuer sur les demandes de référé. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique du 2 novembre 2023 : 
 - le rapport de Radureau ; 
 - les observations de Me Le Duc, représentant Mme D, M. E et Mme C, qui conclut aux mêmes fins que ses écritures, par les mêmes moyens en les reprenant ; 
 - les observations de Me Messeant, représentant la commune de Saint-Lunaire, qui persiste dans ses conclusions écrites, par les mêmes arguments. 
 La SCI Cogin et le préfet de région Bretagne n'étaient ni présents, ni représentés. 
 La clôture de l'instruction a été différée à l'issue de l'audience. 
 Considérant ce qui suit : 
 1.  Par un arrêté du 29 juillet 2022 le maire de Saint-Lunaire a délivré un permis de construire valant démolition à la SCI Cogin pour la démolition d'un commerce (Bar tabac) et la construction d'un commerce et de quatre logements. Mme D et M. E ont présenté un recours gracieux, reçu le 27 septembre 2022, par la commune de Saint- Lunaire qui a implicitement rejeté cette demande. Un permis de construire modificatif a été délivré par un arrêté du 14 avril 2023. M. E et Mme D ont saisi le tribunal d'un recours en annulation contre ce permis de construire, le permis de construire modificatif et le rejet de leur recours gracieux. Mme C a saisi le tribunal d'un recours en annulation contre ce permis de construire modificatif. Dans l'attente du jugement au fond, ils demandent au juge des référés d'en suspendre l'exécution. Ces deux requêtes sont dirigées contre un même projet et présentent à juger des questions de fait et de droit similaires. Il y a par suite lieu de les joindre et d'y statuer par une seule ordonnance.  
 Sur la fin de non-recevoir opposée par la commune de Saint-Lunaire à la requête présentée par Mme C : 
 2.  Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'État, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation. " 
 3.  Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. 
 4.  Lorsque le requérant, sans avoir contesté le permis initial, forme un recours contre un permis de construire modificatif, son intérêt pour agir doit être apprécié au regard de la portée des modifications apportées par le permis modificatif au projet de construction initialement autorisé. Il appartient dans tous les cas au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction. 
 5.  Il ressort des pièces du dossier que Mme C est propriétaire d'une maison d'habitation se trouvant placée en limite de l'ensemble immobilier autorisé par le permis de construire délivré le 29 juillet 2022. Ce projet prévoit en particulier la suppression du passage ouvert qui existait entre la maison devant être détruite et celle de Mme C pour y aménager un passage couvert et fermé depuis la voie publique. Il résulte cependant de l'instruction que la requérante n'a pas contesté le permis de construire initial autorisant la construction qui affectait dans les mêmes conditions son intimité et était de nature à entraîner la même perte de luminosité et d'intimité qu'elle invoque. Il est cependant constant que le permis de construire modificatif double le nombre de places de parking situées en limite de propriété de la maison de Mme C pour le porter à quatre et prévoit en particulier une place de stationnement qui sera située sur le passage désormais couvert sur lequel elle dispose d'une servitude de passage. Dans ces conditions et en l'état de l'instruction, Mme C doit être regardée comme justifiant d'un intérêt à agir contre le permis de construire modificatif accordé le 14 avril 2023 par le maire de la commune de Saint-Lunaire à la SCI Cogin. Par suite, la fin de non-recevoir opposée en défense par la commune de Saint-Lunaire doit être écartée. 
 Sur les conclusions aux fins de suspension : 
 6.  Aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision () ". 
 En ce qui concerne l'urgence : 
 7.  Aux termes de l'article L. 600-3 du code de l'urbanisme : " Un recours dirigé contre () un permis de construire, d'aménager () ne peut être assorti d'une requête en référé suspension que jusqu'à l'expiration du délai fixé pour la cristallisation des moyens soulevés devant le juge saisi en premier ressort. / La condition d'urgence prévue à l'article L. 521-1 du code de justice administrative est présumée satisfaite () ". 
 8.  Le recours dirigé contre l'arrêté en litige ayant été assorti d'une requête en référé suspension déposée avant l'expiration du délai fixé pour la cristallisation des moyens soulevés devant le tribunal, la condition d'urgence est présumée satisfaite et n'est au demeurant pas contestée par les défendeurs à l'instance. 
 En ce qui concerne les moyens propres à créer un doute sérieux sur la légalité des décisions : 
 9.  Aux termes de l'article 2. 4 du règlement du plan local d'urbanisme relatif au stationnement : " Construction à usage d'habitation collective :  1 place de stationnement par tranche complète de 50 m² de surface de plancher avec minimum 1 place par logement. () ". Aux termes des dispositions communes du règlement du plan local d'urbanisme applicable aux aires de stationnement : " Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions ou installations devra être assuré en dehors des voies publiques. () Pour le calcul du nombre de places nécessaires en fonction des critères définis dans le règlement il sera tenu compte des caractéristiques suivantes : / - les dimensions minimales d'une place seront de 2.50 m x 5.00 m. () ". 
 10.  Lorsqu'une autorisation d'urbanisme a été délivrée en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance de l'autorisation, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'une autorisation modificative dès lors que celle-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédée de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre l'autorisation initiale. 
 11.  Par l'arrêté du 29 juillet 2022, le maire de la commune de Saint-Lunaire a délivré un permis de construire de quatre logements sur une surface de plancher de 217 m² prévoyant deux places de stationnement. Par un arrêté du 14 avril 2023 le permis de construire délivré le 29 juillet 2022 a été modifié et prévoit désormais dans le respect des dispositions précitées du règlement du plan local d'urbanisme, quatre places de stationnement. Cependant si le nombre de places de stationnements prévu par le projet est désormais de quatre, il ne résulte pas de l'instruction que chacune de ces places serait effectivement utilisable et accessible pour pouvoir les prendre en compte dans l'appréciation du respect des dispositions de l'article 2. 4 du règlement du plan local d'urbanisme relatif au stationnement. Dans ces circonstances, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article 2. 4 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Saint-Lunaire est de nature, en l'état de l'instruction, à créer un doute sérieux quant à la légalité de l'arrêté du 29 juillet 2022 qui ne prévoyait que deux places de stationnement et de l'arrêté du 14 avril 2023 qui n'apparaît pas avoir été de nature à créer effectivement deux places de stationnement supplémentaires. 
 12.  Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen n'est propre, en l'état de l'instruction, à faire naître un doute sérieux quant à la légalité des décisions en litige. 
 13.  Il résulte de tout ce qui précède que les requérants sont fondés à demander que l'exécution des arrêtés du 29 juillet 2022 et du 14 avril 2023 par lesquels le maire de la commune de Saint-Lunaire a délivré à la SCI Cogin un permis de construire n° PC 35287 22 S0018  et un permis de construire modificatif n° PC 35287 22 S0018 M01 pour la démolition d'un commerce (Bar tabac) et la construction d'un commerce et de quatre logements, soit suspendue jusqu'à ce qu'il soit statué au fond sur leur légalité par une formation collégiale du tribunal. 
 Sur les frais liés au litige : 
 14.  Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Saint-Lunaire les sommes que les requérants demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 
 15.  Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge des requérants, qui ne sont pas, dans la présente instance, parties perdantes, les sommes que demande la commune de Saint-Lunaire au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 
 O R D O N N E : 
 Article 1er : L'exécution des arrêtés du 29 juillet 2022 et du 14 avril 2023 par lesquels le maire de la commune de Saint-Lunaire a délivré à la SCI Cogin un permis de construire n° PC 35287 22 S0018 et un permis de construire modificatif n° PC 35287 22 S0018 M01 est suspendue. 
 Article 2 : Le surplus des conclusions des requêtes est rejeté.  
 Article 3 : Les conclusions présentées par la commune de Saint-Lunaire au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
 Article 4 : La présente ordonnance sera notifiée à Mme F D et M. B E, à Mme A C, à la commune de Saint-Lunaire et à la SCI Cogin et au ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires. 
 Copie de la présente ordonnance sera adressée au préfet de la région Bretagne. 
 Fait à Rennes, le 10 novembre 2023. 
 Le juge des référés, 
 signé 
 C. RadureauLa greffière, 
 signé 
 P. Lecompte  
 La République mande et ordonne au préfet d'Ille-et-Vilaine en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 N°s 2305652, 2305656