TA95 · 6ème Chambre — 14 février 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et des mémoires, enregistrés les 4 juillet 2023, 27 juillet 2023, 26 mars 2024 et 24 avril 2024, la société Bouygues Immobilier représentée par Me Durand, demande au tribunal dans le dernier état de ses écritures :  
 1°) d'annuler l'arrêté du 17 mai 2023 par lequel la maire de la commune de             Deuil-la-Barre a refusé de lui délivrer un permis de construire (PC 95119722C0038) en vue de l'édification d'une résidence étudiante de 163 unités d'hébergement et un parc de stationnement de 28 places au 95-99 avenue de la Division Leclerc à Deuil-la-Barre, et ce si besoin, après avoir déclaré illégal l'article UH 2 du règlement du PLU applicable ; 
 2°) d'enjoindre à la maire de la commune de Deuil-la-Barre de délivrer, à titre principal, le certificat prévu par l'article R. 424-13 du code de l'urbanisme ou, à titre subsidiaire, le permis de construire sollicité ; 
 3°) de mettre à la charge de la commune de Deuil-la-Barre la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle soutient que : 
 - l'arrêté est insuffisamment motivé au regard des dispositions des articles L. 424-3 et A. 424-3 du code de l'urbanisme ; 
 - il constitue une décision de retrait, en méconnaissance des dispositions de l'article L. 121-1 du code des relations entre le public et l'administration, d'un permis de construire implicitement accordé le 27 avril 2023 ; 
 - il est entaché d'une erreur de droit au regard des dispositions de l'article UH 2 du règlement du plan local d'urbanisme relatif à la mixité fonctionnelle et sociale ; 
 - il est entaché d'une erreur de fait et de droit au regard des dispositions de l'article UH 3.3 du règlement du plan local d'urbanisme ; 
 - il est entaché d'une erreur manifeste d'appréciation au regard des dispositions de l'article UH 4 du règlement du plan local d'urbanisme ; 
 - il est entaché d'une erreur d'appréciation au regard des dispositions de l'article UH 4.6 du règlement du plan local d'urbanisme ; 
 - il est entaché d'une erreur d'appréciation au regard des dispositions de l'article UH 6.1 du règlement du plan local d'urbanisme ; 
 Par deux mémoires en défense, enregistrés les 14 mars 2024 et 15 avril 2024, la commune de Deuil-la-Barre, conclut au rejet de la requête et au prononcé d'une somme de     1 000 euros à la charge de la société Bouygues Immobilier au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle soutient que les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.  
 Par un courrier du 8 mars 2024, les parties ont été informées, en application de l'article R. 611-11-1 du code de justice administrative, de la période à laquelle il était envisagé d'appeler l'affaire à l'audience et de ce que l'instruction était susceptible d'être close à compter du 19 avril 2024. 
 Par une ordonnance de clôture immédiate, la clôture de l'instruction a été fixée au 30 août 2024.  
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative.  
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique :  
 -  le rapport de Mme Mettetal-Maxant, première conseillère ; 
 -  les conclusions de M. Gabarda, rapporteur public ; 
 -  les observations Me Marrot pour la société Bouygues Immobilier ; 
 Considérant ce qui suit :  
 1. Le 28 octobre 2022, la société Bouygues Immobilier a déposé une demande de permis de construire en vue de l'édification d'une résidence étudiante de 163 unités d'hébergement et un parc de stationnement de 28 places au 95-99 avenue de la division Leclerc à Deuil-la-Barre. Par un arrêté du 17 mai 2023, dont la société Bouygues Immobilier demande l'annulation, la maire de la commune de Deuil-la-Barre, a rejeté sa demande de permis de construire.  
 Sur les conclusions à fin d'annulation : 
 En ce qui concerne la composition du dossier de permis de construire : 
 2. En premier lieu, d'une part, aux termes de l'article L. 423-1 du code de      l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont présentées et instruites dans les conditions et délais fixés par décret en Conseil d'Etat. () Aucune prolongation du délai d'instruction n'est possible en dehors des cas et conditions prévus par ce décret. () ". Aux termes de l'article L. 424-2 du même code : " Le permis est tacitement accordé si aucune décision n'est notifiée au demandeur à l'issue du délai d'instruction. () ". L'article R. 423-19 de ce code dispose que : " Le délai d'instruction court à compter de la réception en mairie d'un dossier complet ". Aux termes de son article R. 423-22 : " Pour l'application de la présente section, le dossier est réputé complet si l'autorité compétente n'a pas, dans le délai d'un mois à compter du dépôt du dossier en mairie, notifié au demandeur ou au déclarant la liste des pièces manquantes dans les conditions prévues par les articles R. 423-38 et R. 423-41 ". Aux termes de l'article R. 423-38 du même code dans sa rédaction applicable au litige : " Lorsque le dossier ne comprend pas les pièces exigées en application du présent livre, l'autorité compétente, dans le délai d'un mois à compter de la réception ou du dépôt du dossier à la mairie, adresse au demandeur ou à l'auteur de la déclaration une lettre recommandée avec demande d'avis de réception indiquant, de façon exhaustive, les pièces manquantes ". Aux termes de l'article R. 423-39 de ce même code : " L'envoi prévu à l'article R. 423-38 précise : / a) Que les pièces manquantes doivent être adressées à la mairie dans le délai de trois mois à compter de sa réception ; / b) Qu'à défaut de production de l'ensemble des pièces manquantes dans ce délai, la demande fera l'objet d'une décision tacite de rejet en cas de demande de permis ou d'une décision tacite d'opposition en cas de déclaration ; / c) Que le délai d'instruction commencera à courir à compter de la réception des pièces manquantes par la mairie ". Aux termes de son article R. 423-40 : " Si dans le délai d'un mois mentionné à l'article R. 423-38, une nouvelle demande apparaît nécessaire, elle se substitue à la première et dresse de façon exhaustive la liste des pièces manquantes et fait courir le délai mentionné au a de l'article R. 423-39 ". Aux termes de l'article R. 423-41 dans sa rédaction applicable au litige : " Une demande de production de pièce manquante notifiée après la fin du délai d'un mois prévu à l'article R. 423-38 n'a pas pour effet de modifier les délais d'instruction () ". Enfin, l'article R. 424-1 dispose que : " A défaut de notification d'une décision expresse dans le délai d'instruction déterminé comme il est dit à la section IV du chapitre III ci-dessus, le silence gardé par l'autorité compétente vaut () b) Permis de construire () tacite ". 
 3. Il résulte de ces dispositions que, lorsqu'un dossier de demande de permis de construire est incomplet, l'administration doit inviter le demandeur, dans un délai d'un mois à compter de son dépôt, à compléter sa demande dans un délai de trois mois en lui indiquant, de façon exhaustive, les pièces manquantes. Si le demandeur produit, dans ce délai de trois mois à compter de la réception du courrier l'invitant à compléter sa demande, l'ensemble des pièces manquantes répondant aux exigences du livre IV de la partie réglementaire du code de l'urbanisme, le délai d'instruction commence à courir à la date à laquelle l'administration les reçoit et, si aucune décision n'est notifiée à l'issue du délai d'instruction, un permis de construire est tacitement accordé. Lorsque l'administration estime, au vu des nouvelles pièces ainsi reçues dans ce délai de trois mois, que le dossier reste incomplet, elle peut inviter à nouveau le pétitionnaire à le compléter, cette demande étant toutefois sans incidence sur le cours du délai et la naissance d'une décision tacite de rejet si le pétitionnaire n'a pas régularisé son dossier au terme de ce délai.  
 4. D'autre part, aux termes de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme : " La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s'ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire ". Aux termes des dispositions de l'article L.121-1 du code des relations entre le public et l'administration :     "Exception faite des cas où il est statué sur une demande, les décisions individuelles qui doivent être motivées en application de l'article L. 211-2, ainsi que les décisions qui, bien que non mentionnées à cet article, sont prises en considération de la personne, sont soumises au respect d'une procédure contradictoire préalable ". 
 5.  Il ressort des pièces du dossier, d'une part, que, dans le délai d'un mois suivant le dépôt de la demande de permis, soit le 25 novembre 2022, la maire de la commune de           Deuil-la-Barre a demandé à la société Bouygues Immobilier des pièces manquantes et, d'autre part, que, après réception de la réponse de la société pétitionnaire, le 27 janvier 2023, elle lui a, à nouveau, demandé des pièces déjà sollicitées, par courrier du 14 février 2023, en dehors de ce même délai d'un mois. Le délai d'instruction n'ayant pas été interrompu par la nouvelle demande de pièces complémentaires, un permis tacite est né au profit de la société Bouygues Immobilier le 27 avril 2023. Dans ces conditions, la décision attaquée doit être regardée comme un retrait de ce permis tacite. Il ne ressort pas des pièces du dossier que la procédure contradictoire résultant des dispositions précitées de l'article L. 121-1 a été respectée. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article L. 121-1 du code des relations entre le public et l'administration doit être accueilli. 
 6. En deuxième lieu, aux termes de l'article UH. 2 du plan local d'urbanisme relatif à la mixité fonctionnelle et sociale : " A partir de dix logements, tout programme de logements collectifs ou individuels devra comporter un pourcentage de logements locatifs sociaux éligibles au titre de la loi SRU. Ainsi, les opérations d'un total de dix logements et plus, qu'ils soient collectifs ou individuels, sont autorisés sous réserve qu'au moins 35% des logements réalisés soient affectés au logement locatif social. Le nombre de logements sera arrondi à l'unité supérieure ". Aux termes de l'article R. 151-27 du code de l'urbanisme : " Les destinations des constructions sont :1° Exploitation agricole et forestière ; 2° Habitation ; 3° Commerce et activités de service ; 4° Equipements d'intérêt collectif et services publics () ". Aux termes de l'article R. 151-28 de ce code : " Les destinations de constructions prévues à l'article R. 151-27 comprennent les sous-destinations suivantes : () 2° Pour la destination " habitation " : logement, hébergement () ". Aux termes de l'article 2 de l'arrêté du 10 novembre 2016 pris pour l'application de ces dispositions, la sous-destination " hébergement ", mentionnée à l'article R. 151-28 du code de l'urbanisme, " recouvre les constructions destinées à l'hébergement dans des résidences ou foyers avec service. Cette sous-destination recouvre notamment les maisons de retraite, les résidences universitaires, les foyers de travailleurs et les résidences autonomie ".   
 7. Si pour rejeter la demande de la société requérante, la maire a opposé le motif tiré de ce que le projet présenté ne réalise pas le pourcentage minimum requis de 35% de logements sociaux, il ressort des pièces du dossier que le permis de construire sollicité a pour finalité l'édification d'une résidence étudiante de 163 unités d'accueil, qui au regard des dispositions du code de l'urbanisme citées au point précédent relève de la sous-destination de l'hébergement et non pas de celle du logement, et dès lors ne saurait voir sa délivrance assujettie à l'article UH. 2 du plan local d'urbanisme relatif à la mixité fonctionnelle et sociale. Par suite, le moyen tiré d'une erreur de droit de la maire de la commune de Deuil-la-Barre dans son arrêté du 17 mai 2023 de refus de permis de construire doit être accueilli. 
 8. En troisième lieu, aux termes de l'article UH. 3.3 du plan local d'urbanisme relatif à l'implantation des constructions par rapport aux voies publiques et privées et emprises publiques actuelles ou futures : " Les constructions peuvent être implantées soit à l'alignement, soit en retrait des voies publiques ou de la limite d'emprise des voies privées, des emprises publiques actuelles ou futures. (). Les constructions nouvelles et extensions à destination d'habitation ne peuvent être édifiées à moins de quinze mètres du rail de la voie ferrée la plus proche ".  
 9. Si pour rejeter la demande de la société requérante, la maire a opposé le motif tiré de ce que l'implantation de l'annexe du projet ne justifiait pas d'un retrait minimum de 15 mètres du premier rail de la voie ferrée, il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan de masse et du plan de masse élargi, que le local espaces verts a vocation à s'implanter en retrait de quatre mètres de la limite de l'emprise publique et en retrait d'au-minimum quinze mètres du premier rail.  Par suite, le moyen tiré d'une erreur de fait et de droit de la maire de la commune de Deuil-la-Barre au regard des dispositions de l'article UH 3.3 du règlement du plan local d'urbanisme doit être accueilli. 
 10. En quatrième lieu, aux termes de l'article UH. 4 du plan local d'urbanisme relatif à la qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère : " l'architecture est une expression de la culture. La création architecturale, la qualité des constructions, leur insertion harmonieuse dans le milieu environnant, le respect des paysages naturels ou urbains ainsi que du patrimoine sont d'intérêt public. Les autorités habilitées à délivrer le permis de construire ainsi que les autorisations de lotir s'assurent, au cours de l'instruction des demandes, du respect de cet intérêt (article 1 de la loi du 3 janvier 1077 sur l'architecture). (). Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions par leur situation, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales (article R. 111-27 du code de l'urbanisme) ". Pour apprécier si un projet de construction porte atteinte, en méconnaissance des dispositions précitées, au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales, il appartient à l'autorité administrative d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site. 
 11. Si pour rejeter la demande de la société requérante la maire a opposé le motif tiré de ce que le projet, privé d'une simplicité de volume et d'unité d'aspect et de matériaux, ne s'intègre pas, en raison de sa volumétrie et de son implantation, aux constructions existantes, il ressort des pièces du dossier que le projet contesté est situé dans une zone de la commune de Deuil-la-Barre comprenant à la fois des habitats individuels et collectifs d'architecture hétérogène et de tailles différentes. Il ressort des pièces du même dossier, et notamment de celles contenues dans la demande de permis de construire, que le projet prévoit la construction d'une résidence étudiante, d'architecture contemporaine, qui présente une façade sur rue composée de plusieurs segments évoquant une série de constructions distinctes, revêtue d'enduit beige et blanc et de parement en bois de couleur naturelle. Dans les circonstances de l'espèce, le projet en litige, qui ne traduit aucune rupture significative, notamment de forme, de volume et de matériaux avec le bâti environnant apprécié dans son ensemble, n'est pas de nature à méconnaître les exigences découlant des dispositions des articles UH. 4 du règlement du plan local d'urbanisme et R. 111-27 du code de l'urbanisme opposées par la maire de la commune de Deuil-la-Barre qui a, par suite, entaché sa décision d'une erreur d'appréciation. 
 12. Aux termes de l'article UH. 4.6 du plan local d'urbanisme : "1- Tout terrain doit être obligatoirement clôturé sur l'ensemble de ses limites. 2- En bordure de rue et du domaine public, les clôtures doivent être édifiées à l'alignement, excepté dans le cas d'une construction en retrait indiqué dans l'article UH.8.6 alinéa 3, et de la zone tampon de l'article UH.7.1.5. 3- Les clôtures sur rue et le long du domaine public seront constituées par un mur bahut haut de 80 cm maximum et enduit d'une seule teinte. (). Le mur bahut devra être surmonté d'un dispositif (de type barreaudage, lisses etc), ajouré ou non. Le grillage est interdit. (). La clôture n'excédera pas deux mètres de hauteur totale hors piles et piliers. (). 4- En limite du domaine ferroviaire, la clôture peut être constituée d'un mur plein qui devra être enduit des deux côtés. La hauteur de la clôture de devra excéder 2,50 mètres. 5- Les clôtures en limites séparatives ne peuvent excéder deux mètres de hauteur totale et seront constituées soit : d'un grillage doublé ou non d'une haie vive, d'un mur bahut surmonté d'un grillage ou d'un barreaudage doublé ou non d'une haie vive, d'un mur plein revêtu d'un enduit sur chaque côté du mur. (). 9 - Cet article ne s'applique pas aux constructions destinées à la distribution d'énergie électrique, ni aux installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif ". 
 13. Si pour rejeter la demande de la société requérante la maire a opposé le motif tiré de ce que le projet n'est pas intégralement ceint d'une clôture dont la hauteur maximale ne peut excéder deux mètres, ni présenter une partie grillagée en dehors des limites séparatives, il ressort des pièces du dossier et notamment des plans des façades et de la construction projetée en limites séparatives sur le domaine public, qu'excepté l'entrée du local hébergeant le transformateur, le terrain d'assiette est intégralement ceint d'une clôture de barreaudage sur mur bahut en façade sur rue, d'un mur plein sur la façade arrière en limite de la voie ferrée et de clôtures de grillage sur mur bahut en limites séparatives d'une hauteur maximale de deux mètres. Par suite, le moyen tiré d'une erreur d'appréciation de la maire de la commune de Deuil-la-Barre au regard des dispositions de l'article UH 4.6 du règlement du plan local d'urbanisme doit être accueilli. 
 14. Aux termes de l'article UH. 6.1 du plan local d'urbanisme relatif aux places de stationnement pour les véhicules motorisés : "Les places commandées pour les constructions à usage d'habitation sont autorisées à condition que le nombre de places de stationnement directement accessibles soit au moins égal au nombre de logements. ().  Il est exigé pour les constructions à usage d'habitation financées par un prêt aidé de l'Etat, () les résidences universitaires situées à l'intérieur du périmètre de 500 mètres autour de la gare : 0,5 place de stationnement par logement ". Aux termes de l'article L. 151-35 du code de l'urbanisme : " Il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d'urbanisme, être exigé pour les constructions destinées à l'habitation mentionnées aux 1° à 3° de l'article L. 151-34 la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement. Toutefois, lorsque les logements mentionnés aux 1° à 3° de l'article L. 151-34 sont situés à moins de cinq cents mètres d'une gare ou d'une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre et que la qualité de la desserte le permet, il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d'urbanisme, être exigé la réalisation de plus de 0,5 aire de stationnement par logement ". Aux termes de l'article R. 151-46 du code de l'urbanisme : " Pour l'application de l'article L. 151-35, trois places d'hébergement () d'une résidence universitaire équivalent à un logement. Lorsque le quotient résultant de l'application du précédent alinéa donne un reste, celui-ci n'est pas pris en compte ".  
 15. Si pour rejeter la demande de la société requérante, la maire a opposé le motif tiré de ce que le projet prévoit insuffisamment de places de stationnement, il ressort des pièces du dossier, et notamment de celles contenues dans la demande de permis de construire, que le nombre de places de stationnement à créer pour les véhicules motorisés au nombre de 27 est suffisant au regard des 163 unités d'hébergement prévues par le projet. Par suite, le moyen tiré d'une erreur d'appréciation de la maire de la commune de Deuil-la-Barre au regard des dispositions de l'article UH 6.1 du règlement du plan local d'urbanisme doit être accueilli. 
 16. Aux termes de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme : " Lorsqu'elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d'urbanisme ou en ordonne la suspension, la juridiction administrative se prononce sur l'ensemble des moyens de la requête qu'elle estime susceptibles de fonder l'annulation ou la suspension, en l'état du dossier ". Aucun autre moyen n'est susceptible de fonder, en l'état du dossier, l'annulation de la décision attaquée. 
 17. Il résulte de ce qui précède que la société Bouygues Immobilier est fondée à demander l'annulation de l'arrêté du 17 mai 2023 par lequel la maire de la commune de Deuil-la-Barre l'a informée du rejet de sa demande de permis de construire une résidence étudiante de 163 unités d'hébergement et un parc de stationnement de 28 places au 95-99 avenue de la division Leclerc à Deuil-la-Barre. 
 Sur les conclusions à fin d'injonction : 
 18. Aux termes de l'article R. 424-13 du code de l'urbanisme : " En cas de permis tacite ou de non-opposition à un projet ayant fait l'objet d'une déclaration, l'autorité compétente en délivre certificat sur simple demande du demandeur, du déclarant ou de ses ayants droit () ". 
 19. Eu égard au motif d'annulation de l'arrêté contesté de la maire de Deuil-la-Barre en date du 17 mai 2023 et alors qu'il ne résulte pas de l'instruction que des éléments de droit ou de fait nouveaux justifieraient que l'autorité administrative s'oppose aux travaux en litige, le présent jugement implique nécessairement que la maire de la commune de Deuil-la-Barre délivre à la société Bouygues Immobilier le certificat prévu par l'article R. 424-13 du code de l'urbanisme attestant de la naissance, à son bénéfice, d'un permis de construire tacite. Il y a lieu, par suite, en application de l'article L. 911-1 du code de justice administrative, d'enjoindre au maire de la commune de Deuil-la-Barre de délivrer ce certificat, dans un délai d'un mois à compter de la notification du présent jugement. 
 Sur les frais liés au litige : 
 20. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Deuil-la-Barre la somme demandée par la société Bouygues Immobilier au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D É C I D E :  
 Article 1er : L'arrêté de la maire de Deuil-la-Barre du 17 mai 2023 est annulé. 
 Article 2 : Il est enjoint à la maire de la commune de Deuil-la-Barre de délivrer à la société Bouygues Immobilier le certificat prévu par l'article R. 424-13 du code de l'urbanisme attestant que la société est titulaire d'un permis de construire tacite numéro PC 95119722C0038, dans un délai d'un mois à compter de la notification du présent jugement.  
 Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête de la société Bouygues Immobilier est rejeté. 
 Article 4 : Les conclusions de la commune de Deuil-la-Barre sont rejetées. 
 Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la société Bouygues Immobilier et à la commune de Deuil-la-Barre. 
 Délibéré après l'audience du 31 janvier 2025, à laquelle siégeaient : 
 M. Buisson, président ; 
 Mme Mettetal-Maxant, première conseillère ; 
 Mme L'Hermine, première conseillère ; 
 assistés de Mme Pradeau, greffière. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 14 février 2025.  
 La rapporteure, 
 signé 
 Mme Mettetal-Maxant 
 Le président, 
 signé 
 L. Buisson 
 La greffière, 
 signé 
 A. Pradeau 
 La République mande et ordonne au préfet du Val-d'Oise en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.