TA13 · 2ème Chambre — 16 janvier 2026

Vu la procédure suivante : 
Par un déféré et un mémoire, enregistrés les 27 octobre 2023 et 4 avril 2024, le préfet des Bouches-du-Rhône demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 28 avril 2023 par lequel le maire de Marseille a délivré à la SCI de la Corderie un permis de construire un pôle multi-activités.  
Il soutient que :  
- le dossier de permis de construire était incomplet, en l’absence de la transmission des avis de services et commissions, rendus lors de l’instruction du permis ;  
- le projet est soumis à une autorisation d’exploitation commerciale dès lors qu’il entre dans le champ d’application des dispositions de l’article L. 752-1 du code de commerce et constitue un ensemble commercial au sens et pour l’application de l’article L. 752-3 du code de commerce ;  
- l’arrêté en litige méconnaît les dispositions de l’article 10 du règlement de la zone UE du plan local d’urbanisme intercommunal du territoire Marseille Provence.  
 
 
Par des mémoires en défense, enregistrés les 13 novembre 2023 et 11 mars 2025, la SCI de la Corderie, représentée par Me Le Fouler, conclut au rejet du déféré et demande à ce qu’il soit mis à la charge de l’Etat la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle soutient que :  
- la requête est tardive ;  
- les moyens invoqués par le préfet des Bouches-du-Rhône sont infondés.   
 
Par un mémoire en défense, enregistré le 20 mars 2024, la commune de Marseille, représentée par Me Beauvillard, conclut au rejet du déféré et demande la mise à la charge de l’Etat de la somme de 2 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle soutient que les moyens invoqués par le préfet des Bouches-du-Rhône sont infondés.  
 
Le mémoire enregistré le 9 avril 2025, pour la commune de Marseille n’a pas été communiqué.      
 
En application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, le tribunal a informé les parties qu’il est susceptible de juger que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions des articles L.752-1 et L.752-3 du code de commerce est fondé, en ce que le projet poursuivi par la SCI de la Corderie, dont la surface de vente doit être regardée comme supérieure à 1 000 m² et qui en outre s’insère dans un ensemble commercial plus vaste, était soumis à autorisation d’exploitation commerciale, d'estimer que ce vice est susceptible d'être régularisé et, en conséquence, de surseoir à statuer jusqu'à l'expiration d'un délai de 8 mois qu'il aura fixé pour cette régularisation. 
  
 
Vu les autres pièces du dossier ; 
 
Vu : 
- le code de commerce ;  
- le code de l’urbanisme ; 
- le code de justice administrative. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
  
Ont été entendus, au cours de l’audience publique : 
  
- le rapport de Mme Lopa Dufrénot, présidente-rapporteure, 
- les conclusions de M. Peyrot, rapporteur public, 
- les observations de Me Nogaret, représentant la commune de Marseille ainsi que celles de Me Le Fouler, représentante de la SCI de la Corderie. 
 
 
Considérant ce qui suit :  
 
1. Par un arrêté du 28 avril 2023, le maire de Marseille a délivré à la SCI de la Corderie un permis de construire autorisant la création d’un pôle multi-activités d’une surface de plancher de 4 391 m² regroupant une surface commerciale, des bureaux et des services de restauration, sur des parcelles cadastrées 871 K n°s 222 et 223, 7 avenue de Saint-Menet dans le  
11ème arrondissement. Le préfet des Bouches-du-Rhône défère cet arrêté dont il demande l’annulation.   
 
Sur la recevabilité : 
  
2. Aux termes de l’article L. 2131-6 du code général des collectivités territoriales : « Le représentant de l'Etat dans le département défère au tribunal administratif les actes mentionnés à l'article L. 2131-2 qu'il estime contraires à la légalité dans les deux mois suivant leur transmission. ». Par ailleurs, conformément à la règle générale du contentieux administratif, pour interrompre le délai de recours contentieux, un recours gracieux contre une décision administrative doit être exercé dans les mêmes conditions que ce recours contentieux. Par suite, le recours gracieux doit parvenir à l'administration destinataire dans un délai franc de deux mois qui, s’il expire un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant. 
 
3. Il ressort des pièces du dossier que l’arrêté du maire de Marseille déféré et le dossier de demande de permis de construire déposé par la SCI de la Corderie ont été transmis au contrôle de légalité via la plateforme dématérialisée des services de la préfecture des Bouches-du-Rhône le 29 avril 2023. Par un courrier du 23 juin 2023, notifié le 26 juin 2023, le préfet des Bouches-du-Rhône a formé un recours gracieux auprès du maire de Marseille en vue du retrait de cet arrêté. Ce recours gracieux formé dans le délai du recours contentieux a nécessairement interrompu ce dernier. Une décision implicite de rejet est née du silence gardé par le maire de la commune de Marseille sur ce recours, le samedi 26 août 2023. Ainsi, le déféré enregistré au greffe du tribunal le 27 octobre 2023, avant l’expiration du délai de recours contentieux qui a commencé à courir à compter du 27 août 2023, n’est pas tardif. Il suit de là que la fin de non-recevoir, opposée par la SCI de la Corderie, tirée de la tardiveté du déféré ne peut être accueillie.  
 
Sur les conclusions à fin d’annulation : 
 
4. Aux termes de l’article L. 752-1 du code de commerce : « Sont soumis à une autorisation d'exploitation commerciale les projets ayant pour objet : 1° La création d'un magasin de commerce de détail d'une surface de vente supérieure à 1 000 mètres carrés, résultant soit d'une construction nouvelle, soit de la transformation d'un immeuble existant ; 2° L'extension de la surface de vente d'un magasin de commerce de détail ayant déjà atteint le seuil des 1 000 mètres carrés ou devant le dépasser par la réalisation du projet ; (…) 4° La création d'un ensemble commercial tel que défini à l'article L. 752-3 et dont la surface de vente totale est supérieure à 1 000 mètres carrés ; (…). ». Aux termes de l’article L. 752-3 de ce code : « I. - Sont regardés comme faisant partie d'un même ensemble commercial, qu'ils soient ou non situés dans des bâtiments distincts et qu'une même personne en soit ou non le propriétaire ou l'exploitant, les magasins qui sont réunis sur un même site et qui : (…) 2° Soit bénéficient d'aménagements conçus pour permettre à une même clientèle l'accès des divers établissements ; 3° Soit font l'objet d'une gestion commune de certains éléments de leur exploitation, notamment par la création de services collectifs ou l'utilisation habituelle de pratiques et de publicités commerciales communes ; (…). Enfin, l’article L. 425-4 du code de l’urbanisme dispose que « « Lorsque le projet est soumis à autorisation d'exploitation commerciale au sens de l'article L. 752-1 du code de commerce, le permis de construire tient lieu d'autorisation dès lors que la demande de permis a fait l'objet d'un avis favorable de la commission départementale d'aménagement commercial ou, le cas échéant, de la Commission nationale d'aménagement commercial. (…). ». 
 
5. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que le projet autorisé par le permis de construire attaqué, qui porte, ainsi qu’il a été dit, sur la création d’un pôle multi-activités d’une surface de plancher de 4 391 m² regroupant une surface commerciale, des bureaux et des services de restauration, développée sur trois niveaux, comporte une surface de vente de 940 m². Or, il ressort des mêmes pièces, notamment des documents graphiques joints à la demande de permis que la surface commerciale est accessible depuis le palier par un espace dénommé « Accueil – EAS – Bureaux – Loc. sociaux », représentant 202,70 m². Alors que les plans annexés à celle-ci sont suffisamment précis, cet espace, compte tenu de sa configuration, et quand bien même il n’accueille aucune marchandise, a vocation à permettre l’accès des clients au magasin ouvert au public et est affecté à leur circulation afin de bénéficier des prestations commerciales. Dans ces conditions, l’espace en cause constitue une surface de vente au sens et pour l’application des dispositions de l’article L. 752-1 du code de commerce précitées. Ainsi, la superficie de cet espace doit être comprise dans la surface de vente du magasin, laquelle est portée à 1 042, 70 m². Dès lors, le projet tendant à la création d'une surface de vente excédant 1 000 m² est au nombre de ceux soumis à une autorisation d'exploitation commerciale nécessitant l’avis favorable de la commission départementale d'urbanisme commercial. Enfin, il ressort des pièces du dossier qu’à la suite de l’introduction du déféré en litige, la SCI de la Corderie a déposé, le 15 novembre 2023, une demande de permis de construire modificatif portant la surface de vente du projet à 999 m² qui a donné lieu à une décision du maire de Marseille de refus. 
 
6. En second lieu, il ressort des pièces du dossier que le bâtiment est prévu d’être implanté à proximité directe du terrain d’assiette du magasin de sport existant, cadastré 871 section K  
n°s 224 et 225. Les parcelles ainsi contigües sont desservies depuis le rond-point Jean Mondet, par un même accès. Le projet en litige envisage depuis l’avenue Saint-Menet, la réalisation d’un giratoire à cheval sur partie de ces parcelles permettant la circulation des véhicules, dans les deux sens, vers le bâtiment projeté et le magasin existant, débouchant sur deux voies séparées par une courte haie d’arbrisseaux en limite séparative des terrains, franchissable néanmoins aisément par les piétons. Dès lors, cet aménagement viaire doit être regardé comme étant conçu pour permettre à une même clientèle l’accès des établissements précités. Dans ces conditions, eu égard à un tel aménagement commun, le projet en cause, alors même que la construction du centre commercial existant est ancienne, fait partie d’un même ensemble commercial sur le site, au sens et pour l’application de l’article L. 752-3 du code de commerce précédemment cité. Par suite, entrant à ce titre dans le champ d’application de l’article L. 752-1 du code de commerce, il est soumis à une autorisation d'exploitation commerciale nécessitant la saisine de la commission départementale d'urbanisme commercial afin de recueillir son avis favorable.  
 
7. Enfin, pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen du déféré n’est susceptible, en l’état du dossier, de fonder l’annulation de l’arrêté attaqué. 
 
Sur la mise en œuvre de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : 
 
8. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600‑5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non‑opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui‑ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ». 
 
  
 
 9. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires ayant conduit à l’adoption de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation, sauf à ce qu’il fasse le choix de recourir à l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, si les conditions posées par cet article sont réunies, ou que le bénéficiaire de l’autorisation lui ait indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. 
 
10. Il résulte de ce qui a été dit précédemment aux points 5 et 6 que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article L. 752-1 du code de commerce est de nature à fonder l’annulation du permis de construire en litige. Il résulte de l’instruction que le vice de légalité constaté est susceptible d’être régularisé par la saisine de la commission départementale d'urbanisme commercial afin de recueillir son avis favorable sur le projet qui n’implique pas de lui apporter un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Dès lors, il y a lieu de surseoir à statuer, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et de fixer à la  
SCI de la Corderie, titulaire du permis attaqué et à la commune de Marseille un délai de huit mois à compter de la notification de la présente décision aux fins de produire la mesure de régularisation nécessaire. Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par la présente décision sont réservés jusqu’en fin d’instance. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
D É C I D E : 
  
 
 
 
 
 
 
Article 1er : Il est sursis à statuer sur le déféré du préfet des Bouches-du-Rhône jusqu’à l’expiration du délai de huit mois à compter de la notification de la présente décision, imparti à la SCI de la Corderie, titulaire du permis attaqué et à la commune de Marseille pour notifier au tribunal une mesure de régularisation. 
  
Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par la présente décision sont réservés jusqu’en fin d’instance. 
 
 
 
Article 3 : Le présent jugement sera notifié au ministre de la ville et du logement, à la commune de Marseille et à la SCI de la Corderie. 
 
Copie en sera adressée pour information au préfet des Bouches-du-Rhône. 
 
 
Délibéré après l'audience du 9 décembre 2025, à laquelle siégeaient : 
 
Mme Lopa Dufrénot, présidente, 
Mme Coppin, première conseillère, 
Mme Ridings, conseillère, 
Assistées de M. Brémond, greffier. 
 
Rendu public après mise à disposition au greffe le 16 janvier 2026.  
 
 
 L’assesseure la plus ancienne,  
signé 
C. Coppin 
 
La présidente rapporteure, 
signé 
    M. A... 
 
 
Le greffier, 
  
signé 
 
Brémond  
 
 
La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
Pour expédition conforme, 
Pour la greffière en chef, 
Le greffier.