TA64 · Tribunal Administratif de Pau — 13 janvier 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête enregistrée le 5 décembre 2024 et un mémoire en réplique enregistré le 6 janvier 2025, la SCI SOCILACQ, représentée par Me Bergue, entend demander au juge des référés, saisi sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : 
 1°) à titre principal, d'ordonner la suspension de l'exécution de l'arrêté de cessibilité n°24-22 du 31 juillet 2024 portant cessibilité concernant l'acquisition par la Société Immobilière d'Aménagement du Béarn (SIAB) de l'ensemble des lots de la copropriété du B ; 
 2°) par voie de l'exception d'illégalité, de constater l'illégalité de l'arrêté préfectoral n°23-17 du 4 juillet 2023 portant déclaration d'utilité publique du projet d'acquisition du B ; 
 3°) en conséquence, de prononcer la suspension de l'arrêté de cessibilité du 31 juillet 2024 qui en est la mesure d'application ; 
 4°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 7 500 euros, en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; 
 Elle soutient que : 
 En ce qui concerne la recevabilité de la requête : 
 - la requête en annulation et la requête en référé suspension ne sont pas tardives compte tenu de l'absence de notification individuelle de l'arrêté de cessibilité à la SCI SOCILACQ, qui conteste avoir été destinataire des plis recommandés dont la partie adverse fait état ; 
 En ce qui concerne la condition d'urgence :  
 - elle est présumée s'agissant d'un arrêté de cessibilité ; 
 - le défaut d'attractivité du centre-ville ne constitue pas une circonstance particulière de nature à renverser cette présomption ;  
 - l'opération ne répond pas à une nécessité publique pressante ou impérative ; 
 - elle est remplie dès lors que la procédure d'expropriation va porter une atteinte grave, irréversible et immédiate à ses intérêts et à son droit de propriété car elle entraînera l'arrêt des pourparlers en cours avec deux repreneurs et la privera du bénéfice de la plus-value résultant de la revalorisation du Passage Malère et de la rue Maréchal Foch ;  
 En ce qui concerne le doute sérieux quant à la légalité de la décision :  
 - la SCI SOCILACQ n'a pas été destinataire d'une lettre de notification de la décision par la Préfecture et n'a pas été mise en demeure de fournir les indications relatives à son identité telles qu'énumérées par l'article 5 du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière ; 
 - elle a été prise plus d'un an après la clôture de la seconde enquête parcellaire ; 
 - elle a été prise par une autorité incompétente dès lors que l'auteur de l'acte ne bénéficie pas d'une délégation et qu'il n'exerçait plus ses fonctions à la date de la décision attaquée ; 
 - elle est insuffisamment motivée dès lors qu'elle se borne à viser les textes applicables et à déclasser le bien cessible et ne mentionne pas les raisons de l'opération ; 
 - le principe du contradictoire et les droits de la défense ont été méconnus faute d'avoir invité la SCI à formuler ses observations orales lors de la procédure et sur le projet d'arrêté de cessibilité et de lui avoir communiqué le procès-verbal d'enquête parcellaire ; 
 - elle est entachée d'une erreur manifeste d'appréciation des faits dès lors que le local n'est pas en état d'abandon, que le loyer demandé n'est pas dissuasif, que sa vacance est due aux carences de l'administration dans l'entretien et la sécurisation du Passage Malère, qu'il fait l'objet de démarches actives de commercialisation et que les éléments justifiant l'opération ont perdu leur objet étant donné que plus d'un an s'est écoulé entre la clôture de l'enquête parcellaire et l'arrêté de cessibilité ; 
 - elle est entachée d'une erreur manifeste d'appréciation dans la délimitation des parcelles concernées par l'expropriation dès lors que plus d'un an s'est écoulé entre la clôture de l'enquête et l'arrêté de cessibilité, que la vacance du local est due aux carences de l'administration et que la procédure n'est pas indispensable et est sans incidence sur la réalisation du projet de revitalisation " Cœur de ville " ; 
 - elle est illégale du fait de l'illégalité, soulevée par voie d'exception, de l'arrêté de déclaration d'utilité publique car : 
 * elle est entachée d'une erreur manifeste d'appréciation des faits dès lors que la SCI a multiplié des démarches actives d'entretien, de valorisation et de commercialisation du bien et la vacance du bien est due à la carence de l'administration ; 
 * l'utilité publique du projet n'est pas avérée dès lors que le projet ne répond pas à une finalité d'intérêt général, que le coût du projet est totalement disproportionné et sans mesure avec l'enjeu réel de l'opération et que l'opération conduit l'administration à se substituer à un opérateur privé ; 
 * elle est insuffisamment motivée ; 
 * le recours à une procédure d'expropriation pour forcer la relocation d'un unique local constitue un détournement de procédure et une instrumentalisation abusive de l'utilité publique ; 
 * l'administration ne démontre pas qu'une autre procédure moins attentatoire au droit de propriété n'aurait été envisageable. 
 Par deux mémoires en défense enregistrés le 24 décembre 2024 et le 6 janvier 2025 et des pièces complémentaires enregistrées le 8 janvier 2025, la société immobilière et d'aménagement du Béarn SIAB, représentée par Me Malbert conclut au rejet de la requête pour irrecevabilité manifeste, au rejet de la requête et qu'il soit mis à la charge de la SCI SOCILACQ, dans le dernier état de ses conclusions, la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Il fait valoir que :  
 En ce qui concerne la recevabilité de la requête :  
 - la requête est tardive car les plis recommandés ont été présentés au siège de la SCI SOCILACQ et au domicile personnel de sa gérante ;  
 - au surplus, la SCI SOCILACQ ne saurait se prévaloir de la circonstance selon laquelle la décision n'aurait pas fait l'objet d'une notification individuelle faute de réexpédition des plis par les services postaux dès lors que le contrat de réexpédition temporaire qu'elle a souscrit ne concernait que le courrier au nom de sa dirigeante adressé à son domicile personnel ; 
 En ce qui concerne la condition d'urgence :  
 - le requérant n'est pas fondé à se prévaloir d'une condition d'urgence dès lors qu'il saisit la juridiction administrative quatre mois après la notification de l'arrêté de cessibilité, deux mois après la notification de l'ordonnance d'expropriation et postérieurement à la déclaration de pourvoi en cassation pour contester l'ordonnance d'expropriation ; 
 - le requérant ne peut se prévaloir de pourparlers en cours avec deux repreneurs pour justifier de la condition d'urgence dès lors qu'aucun document ne permet de les caractériser, qu'aucune relation contractuelle n'a été dument établie ou aurait été sur le point de l'être et qu'il n'est plus habilité à entamer des négociations commerciales depuis l'ordonnance d'expropriation en date du 23 aout 2024 ; 
 - au surplus, l'opération répond bien à un intérêt public de sécurité publique et de revalorisation du centre-ville ; 
 En ce qui concerne le doute sérieux quant à la légalité de la décision : 
 - la décision a bien été notifiée au siège de la SCI SOCILACQ et au domicile de sa gérante ; 
 - aucune disposition n'impose de solliciter les observations de la SCI SOCILACQ postérieurement à l'enquête parcellaire sur le projet d'arrêté de cessibilité ; 
 - aucune disposition n'impose que le procès-verbal de l'opération dressé par le commissaire enquêteur à l'issue de l'enquête lui soit communiqué ; 
 - la SCI SOCILACQ ne s'est pas rendue aux permanences du commissaire enquêteur lors de l'enquête parcellaire initiale ;  
 - la SCI SOCILACQ a bien été mise en demeure de présenter ses observations à l'occasion des deux enquêtes parcellaires et de fournir toutes les informations nécessaires et relatives à son identité ; 
 - l'auteur de l'acte est compétent dès lors qu'il bénéficie d'une délégation de compétence régulière et en vigueur au moment de la signature de la décision et qu'il était toujours en fonctions à cette date ; 
 - elle est suffisamment motivée dès lors qu'elle identifie les lots à exproprier et le propriétaire concerné et l'état parcellaire correspondant ; 
 - elle n'est entachée d'aucune erreur manifeste d'appréciation dès lors que les éléments de faits ne sont pas obsolètes car aucune disposition n'impose de délai entre la clôture de l'enquête parcellaire et l'arrêté de cessibilité et qu'il est constant que le local est vacant et en état d'abandon depuis longtemps ; 
 - sur l'exception d'illégalité, le projet répond bien à un impératif d'intérêt général et entrant dans l'objet de la concession dont bénéficie la SIAB ; 
 Par un mémoire en défense enregistré le 26 décembre 2024 la Préfecture des Pyrénées-Atlantiques conclut au rejet de la requête. 
 Elle fait valoir que :  
 En ce qui concerne la condition d'urgence : 
 - le requérant ne peut se prévaloir de pourparlers en cours avec deux repreneurs pour justifier de la condition d'urgence dès lors qu'aucun document ne permet de les caractériser, qu'aucune relation contractuelle n'a été dument établie ou aurait été sur le point de l'être et qu'il n'est plus habilité à entamer des négociations commerciales depuis l'ordonnance d'expropriation en date du 23 aout 2024 ; 
 - au contraire, la procédure d'expropriation est urgente pour des raisons de sécurité publique, le local est vacant depuis de nombreuses années et la SCI SOCILACQ ne souhaite ni réaliser des travaux, ni vendre le local, ni adapter ses prix ; 
 En ce qui concerne le doute sérieux quant à la légalité de la décision :  
 - la notification revient à l'autorité expropriante, la SIAB, et non à l'autorité ayant déclaré la cessibilité, la préfecture ; 
 - l'auteur de l'acte est compétent dès lors qu'il bénéficie d'une délégation de compétence régulière et en vigueur au moment de la signature de la décision et qu'il était en fonction à la date de la décision ; 
 - l'arrêté de cessibilité n'a pas à être motivé en tant que tel, seule la déclaration d'utilité publique devant l'être ; 
 - aucune disposition n'oblige à solliciter les observations de la SCI SOCILACQ, cette dernière ne s'étant d'ailleurs pas rendue aux permanences du commissaire enquêteur lors de l'enquête parcellaire initiale ;  
 - la SCI SOCILACQ a bien été mise en demeure de présenter ses observations à l'occasion des deux enquêtes parcellaires et de fournir toutes les informations nécessaires et relatives à son identité ; 
 - l'arrêté n'est entaché d'aucune erreur manifeste d'appréciation : les éléments de faits ne sont pas obsolètes dès lors qu'aucune disposition n'impose de délai entre la clôture de l'enquête parcellaire et l'arrêté de cessibilité ; 
 - sur l'exception d'illégalité, le projet répond bien à un impératif d'intérêt général ; 
 Vu :  
 - les autres pièces du dossier ; 
 - le recours en annulation enregistré le 4 décembre 2024 sous le n°2403154 par lequel la SCI SOCILACQ demande l'annulation de la décision attaquée. 
 Vu : 
 - le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; 
 - le code des relations entre le public et l'administration ; 
 - le décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière ; 
 - le code de justice administrative ; 
 Le président du tribunal a désigné Mme A pour statuer sur les demandes de référés. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Le rapport de Mme A a été entendu au cours de l'audience publique tenue le 7 janvier 2025 à 10 heures en présence de Mme Caloone, greffière d'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - les observations de Me Bergue, représentant les gérants de la SCI SOCILACQ, présents, qui conclut aux mêmes fins par les mêmes moyens et développe la recevabilité de la requête dans la mesure où le courrier notifiant la décision attaquée a été envoyé au siège de la SCI SOCILACQ et au domicile personnel de sa gérante à Paris à une période de vacances pour laquelle un contrat de transfert a été signé avec la poste qui n'a pas fait son office. Donc aucune tardiveté ne peut être opposée à la SCI requérante qui a fait toute diligence pour garantir la réception de ses courriers. De plus, le signataire de l'arrêté attaqué n'était plus en fonction et la décision est entachée d'incompétence. Enfin et surtout il ne peut être invoqué d'utilité publique au projet d'expropriation dans la mesure où aucune carence privée ne peut être invoquée ni même aucun problème de sécurité, des travaux ayant été réalisés par la SCI.  
 - les observations de Me Abadie-de-Maupéou substituant Me Malbert représentant la société immobilière et d'aménagement du Béarn (SIAB), absente, qui conclut aux mêmes fins par les mêmes moyens et indique que la convention signée avec la poste ne prévoit que le transfert du courrier adressé nominativement à la gérante et non le courrier de la SCI, il ne peut donc pas être invoqué un dysfonctionnement de la poste. Le secrétaire général de la préfecture, signataire de l'acte était bien en poste encore à la date de la signature, même si sa future affectation était déjà décidée et officielle. Enfin, la compétence du SIAB, société d'aménagement au bénéfice de la communauté d'agglomération de Pau ne saurait être nié et par voie de conséquence le caractère d'utilité publique de l'opération, sachant que cela fait 14 ans que les locaux commerciaux sont laissés à l'abandon et qu'aucune solution n'a pu être trouvée à l'amiable avec la SCI qui fixe un prix trop élevé au loyer du local qui est intégralement à réhabiliter. Aussi, dans l'opération cœur de ville il est important de réhabiliter cet espace qui reste une " verrue " dans la rue principale dans le cœur de ville ; l'utilité publique ne peut être contestée face à la carence de l'initiative privée, sachant que le montant de réhabilitation du local a été chiffré à 250 000 euros. 
 - le préfet n'étant ni présent ni représenté ; 
 La clôture de l'instruction a été reportée au 8 janvier 2025 à 16h00. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. Dès 2010, la ville de Pau s'est engagée dans une politique de revitalisation du centre-ville en s'appuyant sur la réhabilitation de logements dégradés et la lutte contre la vacance commerciale qui a été intégrée en 2018 au programme national " Action cœur de ville ". Un traité de concession d'aménagement d'une durée de 10 ans est signé en octobre 2020 entre la communauté d'agglomération Pau-Pyrénées et la société immobilière d'aménagement du Béarn à ces fins. Son objet est la redynamisation du commerce du centre-ville avec 13 cellules commerciales ciblées dont la vacance nuit à la dynamique du centre-ville. La SCI SOCILACQ, propriétaire d'un local commercial, dit " B ", sis 6 rue du Maréchal Foch et 11 bis rue Duboué, au sein du Passage Malère, à Pau a fait l'objet d'une procédure d'expropriation qui a abouti à deux enquêtes parcellaires réalisées du 20 juin au 8 juillet 2022 pour identifier de manière exhaustive les parcelles à exproprier et du 3 au 17 juillet 2023 pour inclure les lots n°22, 23 et 24. Par un arrêté n°23-17 du 4 juillet 2023 le préfet a déclaré d'utilité publique le projet d'acquisition du B dès lors qu'il entre dans la stratégie de revitalisation du centre-ville et qu'il répond à un enjeu de sécurité publique. Par un arrêté n°24-22 du 31 juillet 2024, le Préfet des Pyrénées-Atlantiques déclare cessibles les lots n°1, 2 et 20 de la parcelle cadastrée CP 673, correspondant au local commercial de la SCI SOCILACQ. Par la présente requête, la SCI SOCILACQ demande au juge des référés, saisi sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, de suspendre l'exécution de cet arrêté jusqu'à ce qu'il soit statué sur la requête n° 2403154 tendant à son annulation. 
 2. Aux termes de l'article L. 521-1 de ce code : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision. / Lorsque la suspension est prononcée, il est statué sur la requête en annulation ou en réformation de la décision dans les meilleurs délais. La suspension prend fin au plus tard lorsqu'il est statué sur la requête en annulation ou en réformation de la décision ". 
 3. Au soutien de leur demande de suspension de l'arrêté n°24-22 du 31 juillet 2024, par lequel le Préfet des Pyrénées-Atlantiques a déclaré cessibles les lots n°1, 2 et 20 de la parcelle cadastrée CP 673 concernée par le présent litige, la société requérante soutient qu'il est entaché d'une part d'illégalité externe car il a été pris par une autorité incompétente, qu'il n'est pas motivé, qu'il a été pris à la suite d'une procédure irrégulière et d'autre part d'illégalité interne car il est entaché d'erreur manifeste dans la définition des parcelles et a été pris sur le fondement d'un arrêté de déclaration d'utilité publique lui-même dépourvu de ladite utilité car l'initiative publique ne saurait se substituer à l'initiative privée en matière commerciale qu'en démontrant la carence privée, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. 
 4. En l'état de l'instruction aucun des moyens invoqués par la SCI SOCILACQ n'est de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée. Par suite et sans qu'il soit besoin d'examiner la fin de non-recevoir soulevée en défense tirée de la tardiveté de la requête au fond ni si la condition d'urgence est remplie, les conclusions aux fins de suspension de l'exécution de la décision attaquée doivent être rejetées. 
 5. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle aux conclusions de la SCI SOCILACQ dirigées contre l'Etat qui n'est pas, dans la présente instance de référé, la partie perdante. Il n'y a pas lieu dans les circonstances de l'espèce de condamner la SCI SOCILAQC à verser la somme demandée sur le même fondement par la société immobilière et d'aménagement du Béarn (SIAB). 
 O R D O N N E : 
 Article 1er : La requête de la SCI SOCILAQC est rejetée.  
 Article 2 : La demande de la SIAB présentée sur le fondement de l'article L761-1 est rejetée. 
 Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à la SCI SOCILAQC, au préfet des Pyrénées-Atlantiques et à la SIABM. 
 Fait à Pau, le 13 janvier 2025 
 La juge des référés, 
 M. A 
 La greffière, 
 M. CALOONE  
 La République mande et ordonne au préfet des Pyrénées-Atlantiques en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 N°2403165 
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