Cour de Cassation · civ3 — 10 octobre 2007

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 1er juin 2006), que la société Compagnie de réalisations immobilières (IMCOR), propriétaire de lots de copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires Parc technologique de Saint-Aubin et la société Comadim, syndic de copropriété, aux fins notamment de voir annuler les résolutions n° 3 et 4 de l'assemblée générale des copropriétaires du 11 juin 2003 approuvant les comptes de l'exercice 2002 et le budget de fonctionnement pour 2003 qui comprenaient des frais de sécurisation du site contre les intrusions de gens du voyage ;



 Sur le premier moyen :



 Attendu que la société IMCOR fait grief à l'arrêt de la débouter de cette demande, alors, selon le moyen :



 1°/ que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic ; que l'assemblée générale peut modifier la répartition initiale des charges ; que la société IMCOR soutenait que la résolution n° 6 adoptée lors de l'assemblée générale du 28 juillet 1992, dispensant les copropriétaires des lots transitoires de contribuer à toutes les charges communes, hormis celles relatives aux espaces verts, bail à construction et honoraires du syndic, n'avait jamais fait l'objet d'aucun recours et que, définitive, elle était opposable aux copropriétaires ; qu'en affirmant que cette résolution n'ayant pas été votée à l'unanimité conformément aux dispositions de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée aurait agi en dehors de son domaine de compétence, de sorte que cette décision, quoique définitive, aurait été inopérante et de plein droit inopposable à l'ensemble des copropriétaires, la cour d'appel, qui a refusé de tirer les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 11 de cette même loi ;



 2°/ qu'en toute hypothèse, les décisions votées par l'assemblée générale et emportant modification de la répartition des charges s'imposent à tous les copropriétaires, sans qu'un nouveau règlement de copropriété ne doive, formellement, être établi ; qu'en affirmant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 1134 du code civil ;



 3°/ qu'en tout état de cause, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs respectives des parties privatives comprises dans leurs lots ; que la société IMCOR demandait l'annulation des résolutions n° 3 et n° 4 de l'assemblée générale du 11 juin 2003, en ce qu'elles emportaient, à tort, intégration aux charges générales des frais résultant de l'emploi d'un service de sécurité consistant dans des rondes effectuées par des vigiles, les assimilant ainsi à des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes ; qu'en se bornant à affirmer que les lots transitoires doivent participer à l'ensemble des dépenses de la copropriété, sauf à démontrer que tel équipement n'est d'aucune utilité et que la société IMCOR ne pouvait soutenir que les travaux de sécurisation et de gardiennage ne lui étaient d'aucune utilité, sans constater que les charges litigieuses auraient, par nature, été relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, seule qualification de nature à justifier leur intégration dans les charges générales, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;



 4°/ que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; que tel est le cas de dépenses résultant de la mise en place d'un service de sécurité rendu nécessaire afin de pallier les insuffisances d'un élément commun ; que la société IMCOR faisait valoir que le gardiennage dont il était question consistait dans le recours à la prestation ponctuelle d'une société de sécurité destinée à pallier l'inefficacité temporaire de la clôture des seuls lots construits, mise en place en exécution de l'assemblée générale du 30 novembre 1995 au bénéfice de ces seuls lots, de sorte que les frais en résultant ne pouvaient être mis à la charge des copropriétaires des lots non bâtis, qui ne bénéficiaient pas de ces équipements dépourvus, pour eux, de toute utilité ; qu'en se bornant à affirmer que les rondes de surveillance étaient effectuées sur l'ensemble du site, l'attention des vigiles se portant tant sur les lots construits que sur les lots non construits, sans se prononcer sur leur utilité, pour les lots non bâtis, du système de protection qui n'avait été mis en place qu'au profit des seuls lots bâtis, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;



 5°/ que la société IMCOR soutenait que ce service de sécurité ne présentait aucune utilité pour les lots non construits, sur lesquels les gens du voyage ne s'étaient jamais installés en 2002 et qui, se trouvant à l'état de friche, envahis par une végétation sauvage, des taillis et des arbres de plusieurs mètres de haut, étaient inaccessibles ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau code de procédure civile ;



 Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que les propriétaires de lots transitoires devaient participer à l'ensemble des dépenses de la copropriété, sauf à démontrer qu'un tel équipement ne leur était d'aucune utilité et relevé que la société IMCOR ne pouvait ni revendiquer une pratique antérieure erronée ni soutenir que les travaux de sécurisation et de gardiennage ne lui étaient d'aucune utilité alors même que des "gens du voyage" s'installaient sur des terrains vides de construction, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a exactement déduit, de ces seuls motifs, qu'il n'y avait pas lieu d'annuler les décisions n° 3 et 4 du 11 juin 2003 ;



 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;



 Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres moyens dont aucun ne serait de nature à permettre l'admission du pourvoi ;



 PAR CES MOTIFS :



 REJETTE le pourvoi ; 



 Condamne la société Compagnie de réalisations immobilières IMCOR aux dépens ;



 Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne la société Compagnie de réalisations immobilières IMCOR à payer au syndicat des copropriétaires Parc techonogique de Saint-Aubin et à la société Comadim, chacun, la somme de 2 000 euros ;



 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix octobre deux mille sept.