Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 9 février 2021

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



1re chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 09 FEVRIER 2021



N° RG 20/01751 - N° Portalis DBV3-V-B7E-T2II



AFFAIRE :



[T] [R]





C/

S.C.I. CCB









Décision déférée à la cour : Arrêt rendu le 30 Mai 2017 par le Cour d'Appel de VERSAILLES

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 16/00633



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 09/02/21

à : 





Me Oriane DONTOT 





Me Emmanuelle

 BOQUET







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



DEMANDERESSE devant la cour d'appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d'un arrêt de la Cour de cassation du 27 février 2020 cassant et annulant l'arrêt rendu par la cour d'appel de VERSAILLES le 30 mai 2017



Madame [T] [R]

née le [Date naissance 1] 1980 à [Localité 6] ([Localité 6])

[Adresse 3]

[Localité 5]



assistée de Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617, Me Stéphane FERTIER de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0075





****************





DEFENDERESSE DEVANT LA COUR DE RENVOI



S.C.I. CCB

N° SIRET : 452 56 9 6 35

[Adresse 2]

[Localité 5]



assistée de Me Emmanuelle BOQUET de la SCP BOQUET/ NICLET-LAGEAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 155 - N° du dossier 13.00244





****************





Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Décembre 2020, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,

Madame Gwenael COUGARD, Conseiller,





qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Mme Catherine SPECHT ;

EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 2 mars 2010, la SCI CCB a consenti un bail professionnel à Mme [T] [R] portant sur le lot n°8 dépendant d'un immeuble sis [Adresse 4], pour une durée de 6 ans à compter du 1er avril 2010.



Suite à des problèmes d'infiltrations, la SCI CCB a proposé à Mme [R] d'occuper le bureau n°16 dépendant du même immeuble. Par lettre du 25 avril 2013, la bailleresse prétend l'avoir informée que les travaux du bureau n°8 étaient terminés et lui avoir demandé de libérer le bureau n°16 et de réintégrer le bureau n°8. Aux dires de la société CCB, ce courrier simple aurait été suivi d'une lettre de mise en demeure adressée aux mêmes fins à la locataire. 



Parallèlement, elle a fait délivrer à Mme [R], le 24 juillet 2013, un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 12 286,64 euros au titre des loyers et charges impayés.



Par acte d'huissier du 26 août 2013, elle a fait assigner Mme [R] à comparaître devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins d'obtenir :

- la condamnation de Mme [R] à lui payer la somme de 53 004,81 euros, arrêtée au mois de janvier 2015, pour le local n°8 et celle de 62 353,81 euros, arrêtée au mois de janvier 2015 pour le local n°16,

- l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre elle et Mme [R] ,

- la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire,

- le rejet des pièces 2, 14, 19, 23, 24, 25 et 26 visées dans les écritures de Mme [R] conformément aux conclusions d'incident signifiées le 11 mars 2015, déposées par Me Boquet devant le juge de la mise en état,

- la condamnation de Mme [R] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement contradictoire du 11 janvier 2016, le tribunal de grande instance de Pontoise a:

- rejeté la demande de révocation de l'ordonnance de clôture,

- dit n'y avoir pas lieu de surseoir à statuer dans l'attente de la décision de la juridiction pénale,

- écartée des débats les pièces 2, 14, 19, 23, 24, 25 et 26 visées dans les écritures de Mme [R] ,

- débouté Mme [R] de l'ensemble de ses demandes,

- constaté la résiliation du bail liant les parties, à la date du 2 août 2013, par l'effet de la clause résolutoire,

- fixé l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail au montant contractuel du loyer en cours et des charges,





- condamné Mme [R] à payer à la SCI CCB, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2015 :

- la somme de 50 983,38 euros, arrêtée au mois de janvier 2015, pour le local n°16,

- la somme de 49 575,37 euros, arrêtée au mois de janvier 2015, pour le local n°8,

- condamné Mme [R] à payer à la SCI CCB la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [R] au paiement des dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire de la décision.





Par arrêt du date du 30 mai 2017, la cour d'appel de Versailles a :

- déclaré recevable la demande en restitution du dépôt de garantie présentée par Mme [R] ,

- confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Pontoise en ce qu'il a :

- constaté la résiliation du bail liant les parties, à la date du 2 août 2013, par l'effet de la clause

résolutoire,

- fixé l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail au montant contractuel du loyer en cours et des charges,

- condamné Mme [R] à payer à la SCI CCB la somme de 50 983,38 euros arrêtée au mois de janvier 2015, pour le local n°16, et celle de 49 575,37 euros, arrêtée au mois de janvier 2015, pour le local n°8, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2015,

- condamné Mme [R] à payer à la SCI CCB la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens,

- condamné la SCI CCB à restituer à Mme [R] la somme de 890 euros versée à titre de dépôt de garantie,

- rejeté l'ensemble des autres demandes de Mme [R] ,

y ajoutant

- condamné Mme [R] à payer à la SCI CCB la somme de l 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [R] aux dépens d'appel qui seront recouvrés par les avocats dans les

termes de l'article 699 du code de procédure civile.



Par arrêt en date du 27 février 2020, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a :

- cassé et annulé l'arrêt rendu le 30 mai 2017 par la cour d'appel de Versailles, mais seulement en ce qu'il a condamné Mme [R] à payer à la SCI CCB une somme de 50 983,38 euros pour le local n°16, et de 49 575,37 euros pour le local n°8, et en ce qu'il a rejeté la demande de Mme [R] en restitution des sommes versées au titre des charges locatives,

- remis, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état ou elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Versailles autrement composée,

- condamné la SCI CCB aux dépens,

- en application de l'article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande formée par la SCI CCB et l'a condamnée à payer à Mme [R] une somme de 3 000 euros.



Par déclaration reçue au greffe le 17 mars 2020, Mme [R] a saisi la cour de renvoi en exécution de cet arrêt. Aux termes de ses conclusions signifiées le 10 septembre 2020, elle demande à la cour de :

- la déclarer recevable et bien fondée en sa saisine de la cour de renvoi après cassation, 

- la déclarer par conséquent recevable et bien fondée à son appel du jugement rendu le 11 janvier 2016 par le tribunal de grande instance de Pontoise, 

y faisant droit :

- réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 

et statuant à nouveau :

- dire et juger que seul le loyer pour le bureau n°16 est dû pour les mois de mai 2013 à novembre 2014, soit 8 010 euros, 

- faute pour la SCI CCB de justifier de l'ensemble des charges annuelles depuis l'entrée dans les lieux jusqu'à leur libération, condamner la SCI CCB à lui restituer la somme de 17 200 euros, 

à titre infiniment subsidiaire : 

- à supposer que la SCI CCB justifie d'une mise en demeure régulière de réintégrer le bureau n°8, dire et juger qu'elle est redevable d'une somme totale de 15 130 euros, comprenant, en plus du loyer pour le bureau n°16 pour les mois de mai 2013 à novembre 2014, les loyers supplémentaires pour le bureau n°8 pour la seule période de septembre 2013 au 31 décembre 2014 soit 7 120 euros,

- à supposer que la SCI CCB justifie des charges de l'année 2013 afférentes au local n°8, dire et juger qu'elle est redevable d'une somme de 3 295,37 euros au titre des charges de l'année 2013 afférentes au bureau n°8, 

en tout état de cause :

- condamner la SCI CCB à restituer le dépôt de garantie de 890 euros, 

- ordonner la compensation entre les créances respectives des parties, 

- condamner la SCI CCB à lui rembourser toutes les sommes trop-perçues au titre de l'exécution forcée du jugement dont appel, 

- condamner la SCI CCB à lui payer la somme de 31 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel, en ce compris ceux de la première procédure d'appel, dont distraction au profit de Me Oriane Dontot, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



Aux termes de ses conclusions signifiées le 10 juillet 2020, la SCI CCB demande à la cour de: 

- confirmer le jugement rendu le 11 janvier 2016 par le tribunal de grande instance de Pontoise,

- débouter Mme [R] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner Mme [R] à lui payer la somme de 12 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 



- condamner Mme [R] aux entiers dépens, y compris les frais d'exécution la SCP Robert Patte, et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Me Emmanuelle Boquet pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 3 décembre 2020.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.





MOTIFS DE LA DÉCISION



I) Sur l'indemnité d'immobilisation réclamée pour le local n°8



Mme [R] fait grief aux premiers juges de l'avoir condamnée à payer à sa bailleresse une indemnité d'immobilisation de 49 575,47 euros pour le local n°8 pour la période du 28 avril 2013 à la fin du mois de janvier 2015, à l'exclusion des mois de mai à juillet 2013 inclus, motif pris de ce qu'elle aurait refusé de réintégrer le local n°8 en dépit d'une lettre du 25 avril 2013 et d'une mise en demeure du 30 mai 2013 qui lui avaient été adressées par l'avocat de la bailleresse. 



Mme [R] soutient en cause d'appel qu'à défaut de production d'accusé de réception, la preuve de l'envoi et de la réception de ces courriers n'est pas rapportée, en sorte que la bailleresse n'ayant jamais mis sa locataire en demeure de réintégrer le local n° 8, elle ne peut prétendre à aucune indemnité d'immobilisation. 



Mme [R] fait, en outre, valoir qu'elle se trouvait dans l'impossibilité de reprendre possession du local n°8 au mois d'août 2013, sa bailleresse s'étant bornée à changer les revêtements de sol et à procéder à une remise en peinture sans remédier à l'origine des infiltrations d'eau qui avaient endommagé le local. 



La société bailleresse, qui conclut dans le dispositif de ses dernières écritures, à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [R] à payer la somme de 49 575, 47 euros, réplique que sa locataire est de mauvaise foi lorsqu'elle prétend, pour les besoins de la cause, ne pas avoir reçu les courriers des 25 avril et 30 mai 2013, que la mise en demeure a été adressée par lettre recommandée avec accusé de réception par son avocat, ainsi que ce dernier en atteste, et que le fait qu'elle ait égaré l'accusé de réception de cette mise en demeure ne saurait permettre à Mme [R] d'échapper à ses obligations, que les travaux de remise en état après infiltrations ont été réalisés aux mois de mars et avril 2013, qu'un procès-verbal d'huissier de justice établi le 25 juillet 2013 atteste du bon état du local n°8, que Mme [R] ne justifie pas avoir restitué les clefs du local n°8, pour lequel elle restait tenue de payer les loyers et les charges à compter du moment où les lieux étaient à nouveau exploitables et qu'il lui était demandé de les réintégrer. 



Sur ce 



Le bailleur est obligé par la nature du contrat de faire jouir paisiblement le locataire des choses louées pendant la durée du bail(C. civ. art. 1719, 3). Cette garantie se décline en trois obligations distinctes, à savoir, l'obligation de garantir le locataire, d'une part, des vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, d'autre part, des troubles dont il a à souffrir émanant du bailleur, et enfin des troubles causés au locataire par des tiers. L'obligation ne cesse qu'en cas de force majeure (Cass. 3e civ. 18 juin 2002 no 01-02.006).



En l'espèce, le local donné à bail - local n°8 - ayant subi des désordres nécessitant la réalisation de travaux, un local de remplacement - local n°16 - a été mis à la disposition de Mme [R] . 



La SCI CCB soutient avoir demandé à Mme [R] de réintégrer le local n°8 au terme de 

deux courriers, le second adressé par son avocat : 



- un premier courrier du 25 avril 2013 dans lequel elle sollicite la réintégration du local n°8, l'invite à récupérer une clé du cabinet n°8 et à restituer celles du cabinet n°16 ('nous vous demandons de bien vouloir libérer le cabinet (CB 16) qui avait été mis à votre disposition, sans surcoût de loyer et de charges à titre purement amical et commercial. Vous pouvez récupérer une clé du cabinet CB 08 et remettre les clés du cabinet CB 16 au gestionnaire') ; 



- un courrier du 30 mai 2013 ('je me vois par la présente contraint de vous mettre en demeure 

de libérer sans délai et dès réception de la présente le local n°16 et de réintégrer le local n °B08, tel que stipulé dans votre contrat de bail')



Il incombe à la société CCB de rapporter la preuve qu'elle a, comme elle l'affirme, mis en demeure Mme [R] de réintégrer le local n°8 après avoir effectué des travaux dans ce local, dès lors que l'appelante déclare n'avoir jamais reçu de mise en demeure ni de courrier la mettant en demeure. 



La société CCB verse aux débats, en cause d'appel : 



- le courrier adressé à Mme [R] le 25 avril 2013, dont il n'est pas contesté qu'il s'agit d'une lettre simple (pièce n°8 de l'intimée), 



- la lettre de mise en demeure du 30 mai 2013 (pièce n°9 de l'intimée), 



- en outre, une attestation de M. [K], avocat et ancien conseil de la société CCB, qui affirme (pièce n°39 de l'intimée)' j'atteste qu'une mise en demeure en la forme recommandée, en date du 30 mai 2013, a été adressée à cette dernière (Mme [R] ), que, toutefois, dans le cadre de la transmission du dossier et remise de l'ensemble des éléments au dirigeant de la SCI CCB, il semble que l'accusé de réception ait été égaré. Néanmoins, j'atteste bien de la réalité de cet envoi'. 



Ces trois pièces, alors même que Mme [R] conteste avoir reçu la lettre simple du 25 avril 2013, ainsi que la lettre de mise en demeure du 30 mai de la même année, ne rapportent la preuve ni de l'envoi ni de la réception par Mme [R] d'une mise en demeure d'avoir à réintégrer le local n°8, à défaut de production de l'accusé de réception de la lettre recommandée du 30 mai 2013. 



Par ailleurs, Mme [R] produit un procès-verbal d'huissier de justice établi le 26 août 2013 relatif au local n°8 dont il ressort que : 



' les murs et la sous-face du plafond sont recouverts de peinture de facture récente. 



En sous-face de plafond, dans la zone inscrite à moins de 1, 5 mètre des baies de façade sur rue je constate la présence d'une auréole jaunâtre, saturée d'eau au toucher et matérialisant la présence d'infiltration des eaux'. 



Ce procès-verbal permet de constater que les travaux réalisés au mois de juillet par la société bailleresse n'avaient pas permis de remédier pleinement aux désordres affectant le local n°8, le rapport de la société Sorel du mois de mars 2013 et le procès-verbal du 25 juillet 2013 produits par la bailleresse pour faire pièce aux allégations de Mme [R] , et indiquant que ' le doublage et les revêtements intérieurs sont à l'état neuf, et qu'aucune trace d'infiltration d'eau n'a été relevée', étant antérieurs au constat effectué à la demande de Mme [R] le 26 août 2013. 



Contrairement à ce que soutient la société bailleresse, la persistance d'infiltrations dans le local constatée le 25 août 2013 était de nature à compromettre la jouissance paisible des lieux due à Mme [R] . 



De plus, la société CCB ne verse aux débats aucune pièce postérieure de nature à démontrer qu'il avait été mis un terme aux désordres persistant le 26 août 2013.



Par suite, la société intimée, faute de rapporter la preuve que les locaux étaient à nouveaux exploitables à l'issue de la réalisation des travaux de remise en état et qu'elle avait mis en demeure sa locataire de réintégrer ces mêmes locaux, ne peut soutenir que Mme [R] a occupé indûment deux bureaux, et sera, de ce fait, déboutée de sa demande en paiement au titre du local n°8, le jugement déféré étant infirmé de ce chef. 



II) Sur l'indemnité d'occupation réclamée en raison de l'occupation du local n°16



Mme [R] fait grief au premier juge de l'avoir condamnée à payer une somme de 50983,38 euros pour le local n° 16, calculée en considération d'une indemnité d'occupation de 2 096 euros par mois en raison de son occupation indue à compter du mois d'août 2013. 



Elle expose à la cour qu'aucune indemnité d'occupation ne peut lui être réclamée pour le local n°16, dès lors que la bailleresse a repris possession du local n°8, antérieurement à la réalisation des travaux, soit à la fin de l'année 2011 et qu'elle n'a jamais reçu de mise en demeure de réintégrer le local n°8 et n'est responsable ni du mauvais état de ce local ni de l'incapacité de sa bailleresse à remédier aux problèmes d'humidité qui l'affectaient. 



De plus, Mme [R] conteste la valeur locative non justifiée selon ses dires du local n°16, et, partant, le montant de l'indemnité d'occupation mise à sa charge par les premiers juges. 



Elle soutient, en effet, que sa bailleresse ne pouvait lui réclamer, pour le local n°16, une indemnité supérieure à celle due pour le local n°8, en raison du fait que celle-ci a toujours admis que le local n°16 serait loué aux mêmes conditions que le n°8, en sorte que les loyers et indemnités d'occupation ne peuvent excéder la somme de 445 euros hors taxes par mois, soit pour la période d'occupation, un montant total de 9 345 euros hors taxes. Mme [R] invite donc la cour, si elle devait juger qu'une indemnité reste due pour le local n°16, à fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 445 euros par mois, ou, à tout le moins, à la somme de 987 euros, correspondant au loyer fixé dans le bail commercial que la société intimée verse aux débats. 



Sur ce 



Il est constant que Mme [R] a utilisé le local n°16, plus spacieux que le local n°8 qu'elle avait initialement loué pour la poursuite de son activité professionnelle jusqu'au 9 janvier 2015, selon procès-verbal établi à la demande de la locataire, les clefs du bureau n°16 ayant été restituées à cette date, à un préposé du mandataire de la bailleresse, chargé de la gestion des locaux. 



Il apparaît donc que Mme [R] , dont il n'est pas contesté qu'elle a eu la jouissance du local n°16 doit être condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation pour la période allant du mois de mai 2013 et jusqu'au 9 janvier 2015. 



La société bailleresse ayant mis le local n°16 à disposition de sa locataire ' sans surcoût de loyer', en raison du fait qu'elle n'était pas responsable des désordres rendant le local n°8 inutilisable, 

cette absence de surcoût doit être maintenue jusqu'au départ de la locataire, dès lors que la bailleresse ne justifie pas avoir mis en demeure cette dernière de réintégrer le local n°8 et que ce local n'était, comme il a été dit auparavant, toujours pas exploitable après que les travaux de remise en état du local n°8 eurent été effectués. 



Par suite, Mme [R] doit être condamnée à payer un arriéré locatif (loyers et indemnité d'occupation) hors charges d'un montant total de 10 365, 58 euros (488,25 x 20 mois + 141, 75 (loyer du mois de janvier 2015 calculé au prorata temporis, soit 488,25x9/31) + 458,83 euros (indexation des loyers pour la période 2010 à 2013). 



Mme [R] invoque, par ailleurs, l'exception d'inexécution aux fins d'être dispensée du paiement de l'indemnité à compter du 1er décembre 2014, en exposant à la cour qu'à compter du 1er décembre 2014, le dernier gestionnaire, avec la complicité de sa bailleresse, a cessé toute les prestations de secrétariat, téléphone, internet et ménage, et décidé de couper l'électricité et le chauffage, que cette situation a durée jusqu'à la restitution des clefs en janvier 2015, l'huissier ayant constaté à cette dernière date l'arrachage de la plaque professionnelle de Mme [R]. 



Cependant, le bail ayant été résilié par acquisition de la clause résolutoire depuis le 2 août 2013 et Mme [R] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date et n'ayant quitté le local n°16 et restitué les clés de ce même local le 9 janvier 2015, elle ne saurait utilement s'exonérer du paiement de l'indemnité d'occupation due pour le mois de décembre 2014 et les neuf premiers jours du mois de janvier 2015. 



III) Sur le montant des charges dues par Mme [R] 



Mme [R] conteste devoir payer les charges locatives qui lui sont réclamées et sollicite la restitution de la somme de 17 200 euros correspondant à l'ensemble des charges qu'elle a acquittées pendant toute la durée du bail, en faisant valoir qu'en violation des stipulations du contrat de bail, elle n'a jamais reçu les comptes du gestionnaire ni le moindre justificatif des charges qu'elles a réglées.



A titre subsidiaire, elle indique que les charges qui lui sont réclamées ne sont pas assujetties à la TVA, en application des dispositions du code général des impôts, qu'elles ne peuvent inclure les charges afférentes au local n°16, dès lors qu'elle n'a pris à bail que le seul local n°8, qu'enfin les charges réclamées au titre de l'année 2014 sont pas justifiées, en l'absence de tout décompte de charges, et que celles dues au titre de l'année 2013 ne sauraient excéder la somme totale de 3 295, 37 euros. 





La société bailleresse réplique que les charges dues sont détaillées dans le contrat de bail, que Mme [R] a réalisé son chiffre d'affaires annuel grâce au système de gestion mis en place au service du groupe médical par ses soins, elle-même reversant à la société gestionnaire - société K puis Ipkio Group - les coûts de fonctionnement avant de refacturer à chaque médecin ces coûts - secrétariat mis à disposition du locataire, téléphone général, secrétariat, deux secrétaires, un standardiste, un gestionnaire - avec partage des frais selon le nombre de bureaux loués aux praticiens, qu'ayant elle-même réglé toutes les charges, elle est bien fondée à en réclamer le remboursement à ses locataires. Elle précise que les modalités ont changé au 1er novembre 2013 à la demande des praticiens qui ont choisi de faire intervenir la société Ipkio Group pour les prestations de secrétariat, que si ces prestations sont depuis lors facturées directement aux praticiens par l'entreprise gestionnaire, en cas d'impayés, le coût est imputé au propriétaire bailleur, si bien qu'elle a été contrainte de régler les prestations dues par Mme [R] et dont elle ne s'est point acquitté . 



La société CCB indique, par ailleurs, que les justificatifs des charges ont été tenus à la disposition des praticiens dans le bureau du bailleur situé sur place, cette mise à disposition ayant été confirmée par courrier et qu'il est justifié devant la cour de l'ensemble des charges sur une clef USB.



Elle expose que Mme [R] n'ayant restitué les clefs que le 9 janvier 2015, les charges sont dues pour le mois de janvier 2015. 



Elle soutient que les charges sont assujetties à la TVA en application des stipulations contractuelles, contrairement à ce qu'indique Mme [R] , dès lors que, selon les principes fiscaux, les frais accessoires à une opération soumise à la TVA sont compris dans la base d'imposition du prestataire ou du fournisseur (article 267 1 -2°du code général des impôts), ainsi que l'a précisé la direction générale des impôts dans son instruction n°51 du 21 mars 2006 (Bulletin officiel des impôts sur la TVA applicable au remboursement de charges). 



Sur ce 

 

Le bail consenti à Mme [R] stipule au paragraphe ' charges' que : 



' Outre le loyer, ci-avant fixé, le preneur devra rembourser au bailleur sa quote-part, dans les charges, taxes et prestations incombant aux locataires. 



Ces charges seront réglées au moyen d'une provision mensuelle payée en même temps que le loyer, 'l'apuration' (sic) des comptes se faisant annuellement, après réception des comptes du gestionnaire'. 





C'est à bon droit que Mme [R] fait valoir que seules les charges afférentes au local n°8 peuvent lui être réclamées dès lors qu'elle n'a occupé le local n°16 que dans la mesure où le local n°8 qu'elle avait initialement pris à bail était inexploitable, que la bailleresse ne justifie pas l'avoir mise en demeure de quitter le local n°16 pour réintégrer le local n°8 et qu'au vu du procès-verbal d'huissier de justice produit par l'appelante, il apparaît que le refus de réintégrer le local n°8 était justifié. 



Il appartient, en outre, au bailleur de justifier le montant des charges dont il entend demander paiement à son preneur, en application des dispositions de l'article 1315 ancien du code civil, applicable au litige, et vertu duquel celui qui réclame une obligation doit la prouver. Cette justification doit être possible pendant la durée de la procédure et jusque devant la cour. Le moyen tiré du fait que les justificatifs n'auraient pas été adressés à Mme [R] après l'apurement des comptes annuel est donc inopérant. 



La bailleresse, pour satisfaire à son obligation de justification, verse aux débats une clef USB sur laquelle apparaissent, pour les années 2010, 2011, 2012, et 2013, les charges acquittées par nature de charges (EDF, fournisseurs, immeuble, informatique) et la refacturation à la bailleresse par la société K gestionnaire. Il n'est pas démontré que ces sommes doivent s'entendre TVA comprise, la société bailleresse indiquant, en outre, dans ses écritures, que la TVA n'était pas appliquée sur les charges ' dans les premiers temps'. 



La cour, au vu de ces élément, considère que la bailleresse justifient des charges pour les années considérées, en sorte que Mme [R] sera déboutée de sa demande en restitution de l'ensemble des provisions sur charge acquittées depuis son entrée dans les lieux (17 200 euros). 



S'agissant de l'année 2013, le décompte de charge figurant sur la clef USB permet de constater que le total des charges réglées par la bailleresse à la société gestionnaire s'élève à 12 719,21 euros, les règlements effectués par Mme [R] à 6 880 euros, en sorte que le montant des charges demeurées impayées est de 5 839,21 euros. 



Il n'y a pas lieu de ramener la somme de 12 719, 21 euros à un montant hors taxe, comme le sollicite Mme [R] , dans la mesure où il n'est pas démontré que ce montant inclurait une TVA de 20 %.



La société CCB est donc en droit de réclamer à Mme [R] une somme de 5 839, 21 euros au titre des charges de l'année 2013. 



S'agissant de l'année 2014, Mme [R] est en revanche bien fondée à faire valoir que ces charges ne sont nullement justifiées par sa bailleresse, les fichiers excel de la clef USB concernant cette année étant quasiment vides, aucun décompte de charges n'étant joint, ni le montant des sommes refacturées par la société gestionnaire. 



Par suite, la société CCB ne justifiant pas de sa créance de charges, aucun montant de charges ne peut être inclus dans le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [R].



Mme [R] soutient qu'elle n'a pas à régler la TVA sur les appels de charges, la location de locaux nus à usage professionnel au profit d'une personne non assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée n'y étant pas soumise, sauf stipulation contraire du bail. 



La société bailleresse réplique que, le bail stipulant que le loyer est ' hors taxes', la TVA doit être appliquée en sus et que selon les principes fiscaux les frais accessoires à une opération soumise à la TVA sont compris dans la base d'imposition du prestataire ou du fournisseur en application des dispositions du code général des impôts et comme le précise l'instruction n°21 du 21 mars 2006 (bulletin officiel des impôts sur la TVA applicable aux remboursements de charges). 



L'article 261D, 2du code général des impôts pose le principe de l'exonération de la TVA les locations de locaux nus : 'Sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée :

(...) 

'Les locations de terrains non aménagés et de locaux nus, à l'exception des emplacements pour 

le stationnement des véhicules ; toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables lorsque les locations constituent pour le bailleur un moyen de poursuivre, sous une autre forme, l'exploitation d'un actif commercial ou d'accroître ses débouchés ou lorsque le bailleur participe aux résultats de l'entreprise locataire'.



Toutefois, l'article 260, 2du code général des impôt permet aux bailleurs d'opter pour la TVA. 



'Peuvent sur leur demande acquitter la taxe sur la valeur ajoutée :



2) Les personnes qui donnent en location des locaux nus pour les besoins de l'activité d'un preneur assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée ou, si le bail est conclu à compter du 1er janvier 1991, pour les besoins de l'activité d'un preneur non assujetti



L'option ne peut pas être exercée: 

a.Si les locaux nus donnés en location sont destinés à l'habitation ou à un usage agricole ;

b. Si le preneur est non assujetti, sauf lorsque le bail fait mention de l'option parle bailleur'. 



En effet, en application de cet article, les personnes qui donnent en location des locaux nus à 

usage professionnel pour les besoins de l'activité d'un preneur assujetti à la TVA ou, si le bail est conclu à compter du 1janvier 1991, pour les besoins de l'activité d'un preneur non assujetti peuvent, sur leur demande, acquitter la taxe sur la valeur ajoutée. 







Cet article autorise donc l'exercice de l'option quelle que soit la qualité d'assujetti ou non assujetti du preneur au regard de la TVA, dès lors que celui-ci utilise le local nu pour les besoins de son activité. 



Toutefois, dans le cas d'un bail conclu pour les besoins de l'activité d'un preneur non assujetti, le bail doit faire expressément mention de l'option par le bailleur, conformément aux dispositions de l'article 260, 2, b du code général des impôts. 



Par ailleurs, sont, en application de l'article 261, 4. du code général des impôts, exonérés de la taxe sur la valeur ajoutée :

'4. (Professions libérales et activités diverses) :

1- Les soins dispensés aux personnes par les membres des professions médicales et paramédicales réglementées, par les praticiens autorisés à faire usage légalement du titre d'ostéopathe, de chiropracteur, de psychologue ou de psychothérapeute et par les psychanalystes titulaires d'un des diplômes requis, à la date de sa délivrance, pour être recruté comme psychologue dans la fonction publique hospitalière ainsi que les travaux d'analyse de biologie médicale et les fournitures de prothèses dentaires par les dentistes et les prothésistes'



En l'espèce, dans la mesure où les locaux sont loués nus et où Mme [R] n'est pas assujettie à la TVA en raison de l'activité qu'elle exerce, et où le bail qui lui a été consenti est antérieur au 1er janvier 2011, pour avoir pris effet au 1er avril 2010, la société bailleresse ne peut opter pour le paiement de la TVA que si le bail professionnel conclu avec l'appelante mentionne expressément cette option. 



Le bail professionnel de Mme [R] ne mentionnant pas cette option, la société CCB n'est pas en mesure d'opter pour le paiement de la TVA.



En outre, la mention figurant au bail selon laquelle le loyer est 'hors taxes' est insuffisante pour assujettir le preneur au paiement de la TVA.



Le bulletin officiel des impôts versé aux débats par la bailleresse intimée et relatif aux règles de TVA applicables aux remboursements de charges et réparations locatives perçus par les bailleurs de leurs locataires ne trouve pas à s'appliquer en l'espèce, dès lors qu'il vise les frais accessoires à une opération de location soumise de plein droit ou sur option à la TVA et que, comme il a été dit, la TVA ne peut être appliquée ni de plein droit en raison du fait que les locaux sont loués nus ni sur option puisque la bailleresse n'est pas en mesure d'opter pour la TVA pour les motifs développés ci-avant. 



Par suite, Mme [R] est bien fondée à soutenir que les charges qui lui sont réclamées ne peuvent inclure la TVA. 



IV) Sur la créance locative



Il résulte de ce qui précède que Mme [R] est redevable d'une somme de 10 365, 58 euros au titre des loyers et d'une somme de 5 839,21 euros au titre des charges locatives. 



Le bail contient, en outre, une clause ainsi libellée : 



' En cas de non-paiement à son échéance exacte d'un terme de loyer et charges, son montant sera majoré de plein droit de dix pour cent pour 'convertir' (sic) le bailleur des frais exposés pour obtenir le recouvrement du terme impayé, et ce non compris les frais taxables et, en sus, il sera appliqué une clause pénale de 5 % calculée sur le montant du loyer et charges impayés, nonobstant tout intérêt au taux légal qui serait prononcé par le tribunal'. 



La bailleresse réclame, outre une majoration de 10 % des sommes dues au titre de cette clause pénale, des intérêts moratoires de deux pour cent par mois. 



Les intérêts de deux pour cent ne sont pas prévus contractuellement et le cumul de deux clauses pénales (10 % + 5 %) est manifestement excessif au regard du préjudice subi par la bailleresse. 



C'est pourquoi la somme due au titre des deux clauses pénales insérée dans le bail sera ramenée à 500 euros. 



Par suite, Mme [R] sera condamnée à payer à la société CCB, une somme totale de 16704,79 euros (10 365, 58 + 5 839, 21 + 500 ),avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2015, date de la signification des conclusions de la société CCB réclamant le paiement des charges. 



V) Sur la restitution du dépôt de garantie (890 euros)



Mme [R] sollicite la restitution de son dépôt de garantie d'un montant de 890 euros. 



La bailleresse s'oppose à cette demande en faisant valoir que les locaux du bureau n°16 ont été dégradés et que ces dégradations ont été constatées par un procès-verbal d'huissier de justice établi le 28 janvier 2015, de sorte qu'elle est bien fondée à solliciter que le dépôt de garantie ne soit pas restitué à Mme [R] . 



Sur ce 



Le bail consenti à Mme [R] stipule que le locataire verse au bailleur qui le reconnaît et lui en donne quittance, une somme de 890 euros hors taxes représentant deux mois de location en principal et que ' cette somme non productive d'intérêts sera remboursée au preneur dans les deux mois suivant la fin de la location, après déduction, s'il y a lieu des réparations locatives ou de toute somme due au bailleur ou qui pourrait lui être réclamée ou dont il pourrait être tenu pour responsable. La différence en plus ou en moins sera restituée ou encaissée après vérification desdites réparations, déménagement, remise des clefs, règlement définitif des charges et production par le preneur de l'acquis des contributions, taxes ou droits quelconques qui sont à sa charge ainsi que celui de ses consommations de gaz, électricité, eau et téléphone'. 



Le procès-verbal d'huissier de justice du 28 janvier 2015 versé aux débats par la société intimée fait apparaître le carrelage marbre du sol du bureau CB16 est en parfait état, et que, dans ce local, les peintures murales sont marquées de traces de doigts et traces de passage multiples et d'emplacement d'anciens meubles, et que des rayures sont visibles en arêtes de murs, que, dans le local attenant, les peintures sont marquées de traces légères en partie basse, une dalle de faux-plafond est manquante, l'enrouleur de store extérieur est hors d'état de fonctionnement et qu'enfin, dans le bureau CB16 en premier étage, les peintures murales sont marquées de traces de doigts et traces de passage multiples et d'emplacement d'anciens meubles et deux trous de cheville sont visibles sur les murs. 



Au vu de ce procès-verbal et des clichés photographiques qui l'accompagnent, il apparaît qu'aucune dégradation n'a été commise par Mme [R] de nature à justifier la conservation totale ou même partielle du dépôt de garantie par la bailleresse, étant relevé, à titre surabondant, qu'il n'est pas établi que les locaux avaient fait l'objet d'une remise en état avant leur prise de possession par Mme [R] et que la bailleresse ne justifie d'aucune réparation locative consécutivement à la reprise des locaux. 



Par suite, la société CCB sera condamnée à restituer à Mme [R] une somme de 890 euros. 



La compensation entre les créances respectives des parties sera ordonnée. 



VI) Sur la demande de Mme [R] visant à obtenir la condamnation de sa bailleresse à lui rembourser toutes les sommes trop-perçues au titre de l'exécution forcée du jugement dont appel



Le présent arrêt infirmatif sur le montant des sommes mises à la charge de Mme [R] valant titre exécutoire, il n'y a pas lieu de statuer sur cette demande dont la cour n'est pas saisie. 



VII) Sur les demandes accessoires



La société CCB, qui succombe pour l'essentiel en cause d'appel, sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces dépens étant, par ailleurs, confirmées. 



PAR CES MOTIFS 



La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l'exception de celle ayant condamné Mme [T] [R] à payer à la société civile immobilière CCB une somme de 50 983, 38 euros arrêtée au mois de janvier 2015, pour le local 16 et une somme de 49 575, 37 euros, arrêtée au mois de janvier 2015, pour le local n°8 ; 



Statuant à nouveau des chefs infirmés 



Condamne Mme [T] [R] à payer à la société civile immobilière CCB une somme totale de 16 704,79 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2015 ; 



Déboute la société civile immobilière CCB du surplus de ses demandes en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation et de ses autres demandes ; 



Condamne la société civile immobilière CCB à payer à Mme [T] [R] une somme de 890 euros ; 



Ordonne la compensation entre les créances respectives des parties ; 



Déboute Mme [T] [R] de sa demande en paiement de la somme de 17 200 euros; 



Dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande de Mme [T] [R] en remboursement des sommes trop-perçues au titre de l'exécution forcée du jugement dont appel ; 



Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute la société civile immobilière CCB de sa demande en paiement ; 



Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile immobilière CCB à payer à Mme [T] [R] une somme de 3 000 euros ; 





















Condamne la société civile immobilière CCB aux dépens de la procédure d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par Mme Oriane Dontot, avocat, qui en a fait la demande. 



- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Mme SPECHT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le GREFFIER,Le PRESIDENT,