Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 6 juillet 2017

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 2



ARRÊT DU 06 JUILLET 2017



(n° , 13 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 15/17633



Décision déférée à la Cour : Jugement du 9 Juillet 2015 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 13/13751





APPELANTE



SCI 'SIRIUS', inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 414 871 244 00011, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, M. [X] [Q], gérant présent à l'audience,

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Luc MICHEL et assistée à l'audience de Me Julie MALLET, avocats au barreau de PARIS, toque : C0314





INTIME



Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représentée par son syndic, 'C.P.A.B.' (CABINET PARISIEN D'ADMINISTRATION DE BIENS), SARL inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 334 182 086 00028, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représenté par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : L0020

Assisté à l'audience de Me Caroline SITBON de la SCP LE RIGOLEUR SITBON, avocat plaidant au barreau de PARIS, toque : P0059





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 15 Février 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, président de Chambre,

M. Frédéric ARBELLOT, conseiller,

Mme Laure COMTE, vice-présidente placée,

qui en ont délibéré



Greffier lors des débats : Mme Stéphanie JACQUET



 

ARRÊT :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, président et par Mme Emilie POMPON, greffier présent lors de la mise à disposition.







***





FAITS & PROCÉDURE



L'immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il fait l'objet d'un règlement de copropriété unique mais il est géré par deux syndicats.



Cet ensemble immobilier est constitué de trois immeubles, un premier donnant sur le [Adresse 1], un deuxième donnant sur la rue du Faubourg Saint Denis (bâtiments 4 à 6) et un troisième situé entre les deux (bâtiments 2 et 3).



L'état descriptif de division de l'immeuble comporte un lot n°11 rattaché au [Adresse 4] et décrit de la manière suivante : 



'Un local à usage de garage desservi, uniquement par l'entrée donnant [Adresse 4], à l'exception d'une sortie de secours pour piétons [Adresse 1]'.



Ce lot n°11 est affecté de 157 tantièmes.



Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 4] du 31 mars 1998, a été adoptée la résolution n°17 suivante :



'Après discussion et échange de vue et suivant état et plans joints à la convocation de la présente assemblée, les copropriétaires autorisent M. [Q] à diviser le lot numéro 11.

En conséquence, il sera créé trois lots numérotés 48, 49 et 50 affectés de tantièmes suivant étude géomètre à la charge exclusive de M. [Q].

A cet effet, tous pouvoirs sont donnés au syndic pour passer tous actes nécessaires à la modification de l'état descriptif inclus dans le règlement de copropriété conformément aux pouvoirs qui lui sont conférés par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Tous les frais entraînés par ces actes et formalités subséquentes seront supportés exclusivement par M. [Q] qui déclare s'y engager.

Le syndic fera également procéder à la publication au fichier immobilier de l'état descriptif dressé en conséquence'.



Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1] du 29 mai 2000, il a été adoptée la résolution n°11 suivante :



'Ratification du rattachement du lot n°50 (appartenant à la société Sirius - 125 /1032- actuellement enclavé dans l'immeuble [Adresse 4] et dont l'unique accès se fait par le [Adresse 1]) au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]

Strasbourg sous réserve de l°accord des copropriétaires du [Adresse 4] : information et décision à prendre.

Onzième résolution :

L'assemblée générale, apres en avoir délibéré, décide la ratification du rattachement du lot n°50 (appartenant à la société Sirius, actuellement enclavé dans l'immeuble [Adresse 4] et dont l'unique accès se fait par le [Adresse 1]) au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] Strasbourg sous réserve de l'accord des copropriétaires du [Adresse 4]'.



Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 4] du 5 juin 2000, a été adoptée la résolution n°15 suivante :



'Quinzième résolution :

Ratification du rattachement du lot n°50 (appartenant à la société Sirius -125 /1032 tantièmes en charges générales et 124 /499 tantièmes en charges bâtiment, actuellement enclavé dans l'immeuble [Adresse 4] et dont l'unique accès se fait par le [Adresse 1]

[Adresse 1]) au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sous réserve de son accord : information et décision à prendre :

l'assemblée générale, après en avoir délibéré, décide la ratification du rattachement du lot n°50 (appartenant à la société Sirius -125 /1032 tantièmes en charges générales et 124 /499 tantièmes en charges bâtiment, actuellement enclavé dans l'immeuble [Adresse 4] et dont l'unique accès se fait par le [Adresse 1]) au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sous réserve de son accord'.



Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1] du 23 mai 2006 a été rejetée la résolution n°12 suivante :



'12. Information et approbation du modificatif du règlement de copropriété consécutif à la décision de l'assemblée générale du 29 mai 2000 pour le rattachement du lot 50

- Ont voté pour : néant,

- Se sont abstenus : néant

- Ont voté contre : [C] (245), [V] (109), [S] (75), [L] (120), [I] /[A] (120) représentant 669/669 tantièmes ;

L'assemblée générale désigne Maître [P] afin d'analyser et de proposer les solutions à l'intégration du lot 50 en fonction des documents officiels, titres de propriété sur l'antériorité des lots de la société Epsilon et ce à la charge de ladite société.

En conséquence de quoi, cette résolution est refusée à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés'.



La société Sirius est propriétaire du lot n°50 depuis le 30 décembre 1997. Ce lot est loué au rez-de-chaussée depuis le 5 janvier 2012 à l'association Techni qui y développe une activité de pratique de l'aïkido et à l'entresol à différents locataires qui y exercent une activité commerciale.



La société Sirius a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], ci après le syndicat des copropriétaires ou le syndicat) et la société CPAB devant le juge des référés aux fins de se voir autoriser à procéder au raccordement de l'installation de chauffage au gaz des locaux du rez de chaussée dépendant du lot n°50 à la colonne commune d'alimentation au gaz.



Par ordonnance du 6 février 2013, le juge des référés a rejeté cette demande et désigné M. [P] [N] en qualité d'expert avec une mission type 'désordres construction'.

Cette ordonnance a été confirmée par un arrêt de cette cour du 3 décembre 2013.



Par acte du 19 septembre 2013, la société Sirius a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux fins principalement de voir constater le rattachement juridique du lot n°50 au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], annuler en son intégralité l'assemblée générale du 12 juillet 2013 à laquelle elle n'a pas été convoquée, à titre subsidiaire, dire que la répartition des charges au sein du syndicat des copropriétaires secondaire du [Adresse 1] résultant de la division du lot n°11 sera modifiée en ce sens :

- les charges communes générales à toute la copropriété se répartiront en 1139 /2048èmes pour 125 /2048èmes afférents au lot n°50,

- les charges communes générales propres au syndicat des copropriétaires secondaire du 2[Adresse 1] se répartiront en 1139èmes dont 125/1139èmes afférents au lot n°50,

- les charges spéciales aux bâtiments 2 et 3 se répartiront en tiers et en cinquièmes, dont un tiers du bâtiment 2 et trois cinquièmes du bâtiment 23 seront afférents au lot n°50,

condamner le syndicat des copropriétaires à la laisser procéder au raccordement de l'installation de chauffage au gaz des locaux du rez-de-chaussée dépendant du lot n°50 à la colonne commune d'alimentation au gaz selon le projet présenté en annexe n°1 de son courrier du 19 septembre 2012, condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens et

rappeler les dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] s'est opposé à ces prétentions et a demandé au tribunal de dire que la division du lot n°11 et la création du lot n°50 lui est inopposable, que le lot n°50 ne dépend pas du syndicat secondaire du [Adresse 1], que l'affectation et les accès du lot n°50 ont été transformées sans son autorisation, et que la société Sirius ne peut être autorisée judiciairement à se raccorder à la colonne de chauffage au gaz du [Adresse 1], condamner la société Sirius à supprimer l'accès principal de son lot n°50 par le [Adresse 1] et à restituer au seul accès autorisé son affectation d'issue de secours pour piétons sous astreinte de 1.000 € par jour de retard, condamner la société Sirius à lui payer la somme de 10.000 € pour l'utilisation non conformes des parties communes du syndicat secondaire des copropriétaires depuis la prise de possession par les locataires des locaux créés dans ce lot n°50 soit 2012.



Par jugement du 9 juillet 2015 le tribunal de grande instance de Paris a :



- débouté la société Sirius de l'ensemble de ses demandes,

- condamné la société Sirius à supprimer l'accès principal de son lot n°50 par le [Adresse 1] et à restituer au seul accès autorisé son affectation d'issue de secours pour piétons sous astreinte de 150 € par jour de retard pendant trois mois à l'expiration d'un

délai d'un mois à compter de la signification du jugement,

- rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné la société Sirius aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.



La SCI Sirius a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 21 août 2015.



La procédure devant la cour a été clôturée le 1er février 2017.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 5 janvier 2017 par lesquelles la SCI Sirius, appelante, invite la cour à :

- infirmer le jugement, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires à son encontre,

à titre principal,

- dire que le lot n°50 de l'état descriptif de division du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 5] est pleinement rattaché au syndicat des copropriétaire secondaire du [Adresse 1],

- annuler en son intégralité l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires secondaire du [Adresse 1] du 12 juillet 2013,

à titre subsidiaire,

- dire que la répartition des charges au sein du syndicat des copropriétaires secondaire du [Adresse 1] résultant de la division du lot n°11 sera modifiée en ce sens que :


les charges communes générales à toute la copropriété se répartiront en 


 1139 /2048èmes pour 125 /2048èmes afférents au lot n°50,


les charges communes générales propres au syndicat des copropriétaires secondaire du [Adresse 1] se répartiront en 1139èmes dont 125 /1139èmes afférents au lot n°50,

les charges spéciales aux batiments 2 et 3 se répartiront en tiers et en cinquièmes, dont un tiers du batiment 2 et trois cinquièmes du batiment 3 seront afferents au lot n°50,


- enjoindre le syndicat des copropriétaires secondaire du [Adresse 1] de faire procéder à la publication de la nouvelle répartition de charges résultant du jugement intervenu,

à titre encore plus subsidiaire,

désigner tel expert qu'il plaira au tribunal afin de proposer un état de répartition des charges au sein du syndicat des copropriétaires secondaire du [Adresse 1] résultant de la création du lot n°50,

en tout état de cause,

- condamner le syndicat des copropriétaires à la laisser procéder au raccordement de l'installation de chauffage au gaz des locaux du rez-de-chaussée dépendant du lot n°50 de l'état descriptif de division, à la colonne commune d'alimentation au gaz selon le projet présenté en annexe n°1 de son courrier du 19 septembre 2012,

- débouter le syndicat secondaire du [Adresse 1] en toutes ses demandes,

- condamner le syndicat secondaire du [Adresse 1] aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à lui payer la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappeler qu'aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;



Vu les conclusions en date du 16 décembre 2016 par lesquelles le syndicat des copropriétaires secondaire du [Adresse 1], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 9, 10, 11 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, de :

- dire que la division du lot n°11 et création du lot n°50 en résultant est inopposable au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] faute de modificatif au règlement de copropriété avec nouvelle grille de répartition des charges dûment approuvée en assemblée générale et publiée,

- dire que le lot n°50 ne dépend pas du syndicat secondaire du [Adresse 1], le projet de rattachement suite à la division du lot n°11 n'ayant jamais abouti,

- dire que l'affectation et les accès du lot n°50 ont été transformés sans autorisation de l'assemblée générale du syndicat secondaire du [Adresse 1] alors que ces transformations affectent ledit syndicat, portant atteinte à la destination de l'immeuble et aux droits des autres copropriétaires,

- dire que la SCI Sirius ne peut être autorisée judiciairement à se raccorder à la colonne de chauffage au gaz du [Adresse 1], dont son lot de copropriété ne dépend pas,

- confirmer le jugement, sauf sur le montant de l'astreinte ordonnée, augmentant son montant de 150 € à 1.000 € par jour de retard et sur sa demande de dommages intérêts qui a été rejetée,

- débouter la SCI Sirius de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la SCI Sirius à supprimer l'accès principal de son lot n°50 par le [Adresse 1] et à restituer au seul accès autorisé son affectation d'issue de secours pour piétons, ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard pendant trois mois à compter de la signification du jugement du 9 juillet 2015 et ordonner une nouvelle astreinte de 1.000 € par jour de retard qui commencera à courir à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

- condamner la SCI Sirius au paiement d'une indemnité de 10.000 € pour l'utilisation non conforme des parties communes du syndicat secondaire du 2[Adresse 1] depuis la prise de possession par les locataires des locaux créés dans ce lot n°50, soit 2012,

à titre subsidiaire si la cour, faisant droit à la demande de la SCI Sirius, dit que le lot n°50 dépend du syndicat secondaire du [Adresse 1],

- dire que la répartition des charges ne peut résulter du simple transfert des 125 tantièmes du lot n°11 affectés au lot n°50 dès lors que la création de ce lot emporte modification des accès et des droits des copropriétaires sur les parties communes,

- désigner tel expert judiciaire qu'il plaira au tribunal pour établir une grille de répartition, aux frais de la SCI Sirius,

en tout état de cause,

- dire que la cour ne peut autoriser des travaux de raccordement sur les parties communes qui devront être soumis à l'approbation d'une prochaine assemblée générale des copropriétaires,

- condamner la SCI Sirius aux dépens d'appel, ainsi qu'à lui payer la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; 



A l'exception de la demande de dommages-intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires, les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants : 





L'ensemble immobilier du [Adresse 1] et [Adresse 4]




Le règlement de copropriété




L'ensemble immobilier du [Adresse 1] et [Adresse 4] a été constitué en syndicat des copropriétaires selon règlement de copropriété du 2 juillet 1952 (pièce syndicat n°2) ;



Il comprenait initialement 6 bâtiments et 40 lots qui dépendent :



- d'une part du [Adresse 1],

- d'autre part du [Adresse 4] ;



Aux termes du règlement de copropriété, pages 15 et suivantes, sont rattachés :



- au [Adresse 1] : les lots 1 à 9 dépendant du bâtiment 1 donnant sur le boulevard et en retour à droite dans la cour, et le lot n°10 dépendant des bâtiments 2 et 3 à savoir situé au 1er étage du bâtiment 2 et au 2ème étage du bâtiment 3,

- au [Adresse 4] : le lot 11 qui dépend des bâtiments 2, 3 et 4 ainsi que les lots 12 à 40 qui dépendent des bâtiments 5 et 6 ; 



Les bâtiments 2, 3 et 4 sont situés en retour des bâtiments sur rue et au centre de ces derniers ;



Les bâtiments 2 et 3 sont rattachés par le seul lot n°10 au [Adresse 1] (1er et 2ème étage) et par le lot n°11 au [Adresse 4], lot 11 objet de la division en 3 nouveaux lots n°48, 49 et 50 ;

 

Les bâtiments 2 et 3 dépendent donc non pas du seul [Adresse 1] mais de ce dernier (uniquement pour le 1er étage du bâtiment 2 et le 2ème étage du bâtiment 3), ainsi que du [Adresse 4] ; sous l'intitulé '[Adresse 4]' sont ensuite visées la totalité du rez-de-chaussée et du 1er étage du bâtiment 3 et la totalité du rez-de-chaussée du bâtiment 2 ;



Les charges communes spéciales par bâtiment prévoient que celles du bâtiment 2 sont réparties entre les lots 10 et 11 à proportion de 2/3 et 1/3, tandis que celles du bâtiment 3 sont réparties entre les deux lots 10 et 11 à proportion de 2/5 et 3/5 ; il n'y a pas de dichotomie entre le rattachement du lot n°11 au [Adresse 6] et le rattachement des bâtiments 2 et 3 au [Adresse 1], dès lors que le rattachement à telle ou telle adresse ne dépend pas des bâtiments mais des lots ;



Les copropriétaires ont décidé de se constituer en syndicat secondaire, les lots étant rattachés soit au [Adresse 4] soit au [Adresse 1] conformément au rattachement issu du règlement de copropriété ; c'est ainsi que le lot 10 dépendant des bâtiments 2 et 3 a été rattaché au [Adresse 1], conformément aux dispositions du règlement de copropriété et que le lot 11 dépendant des bâtiments 2, 3 et 4 a été rattaché au [Adresse 4], conformément aux dispositions du règlement de copropriété ;




Le lot n° 50 appartenant à la société Sirius




En novembre 1997, le lot n°11, qui aux termes du règlement de copropriété est rattaché au syndicat du [Adresse 4], a été divisé en trois lots dont le lot n°50 (pièce syndicat n° 3) ;



Lorsque les propriétaires du lot n°11 ont décidé de diviser ce lot en plusieurs lots dont un lot n°50, il n'a pas été question de modifier le rattachement des lots ainsi créés, tel que fixé par le règlement de copropriété ;



Le lot n°11 est décrit dans le règlement de la manière suivante (pièce syndicat n°26) :



'Un local à usage de garage desservi uniquement par l'entrée donnant [Adresse 4], à l'exception d'une sortie de secours pour piétons au [Adresse 1], comprenant :

1°) un bureau au rez-de-chaussée de la partie en aile du bâtiment n°4,

2°) la totalité du rez-de-chaussée du corps principal du bâtiment n°4,

3°) la totalité de la partie sous verrière entre les bâtiments n°4 et 3,

4°) la totalité du rez-de-chaussée du bâtiment n°3,

5°) la totalité du rez-de-chaussée du bâtiment n°2,

6°) et la totalité du premier étage du bâtiment n°3

Et cent cinquante sept millièmes' ;



La division du lot n°11 a fait l'objet d'un modificatif au règlement de copropriété en date du 30 décembre 1997 publié le 23 janvier 1998, aux termes duquel il a été précisé qu'une assemblée générale des copropriétaires devra entériner :

1°) la modification de l'état descriptif de division consécutive à la division du lot 11 en trois nouveaux lots distincts,

2°) la nouvelle répartition des tantièmes généraux et de charges particulières ;



Les charges affectées au lot n°11 ont simplement été réparties entre les trois lots, par un simple calcul arithmétique, dès lors que les lots n'étaient pas en tant que tel modifiés ; 



Aux termes de ce modificatif, il est précisé qu'il n'y a pas de modification des parties communes et donc des accès, l'accès par le [Adresse 1] devant rester une issue de secours pour piétons ;



Par assemblée générale du 31 mars 1998 du seul syndicat du [Adresse 4] auquel le lot n°11 était rattaché, ce modificatif a été présenté et approuvé, ainsi que la création de trois nouveaux lots remplaçant le lot n°11 à savoir 'trois lots numérotés 48, 49 et 50 affectés de tantièmes suivant étude géomètre à la charge exclusive de M. [Q]';



Dans le cadre de cette assemblée générale du seul syndicat du [Adresse 4], il n'a pas été question de la création de tantièmes nouveaux s'agissant simplement de la division d'un lot sans modifier les parties communes et les droits de ce lot sur ces dernières ;



En 2000, la Société Sirius a présenté une demande de rattachement du lot n°50 au syndicat secondaire du [Adresse 1] mais proposer de modificatif de l'état de description et de nouvelle répartition des charges ;





Sur la demande de rattachement du lot n°50 au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]



La société Sirius demande à la cour de dire que le lot n°50 dont elle est propriétaire est rattaché au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] en se fondant sur l'assemblée générale des copropriétaires du 29 mai 2000 qui aurait approuvé, selon elle, ce rattachement ;



Les premiers juges ont exactement rappelé qu'un vote ne suffit pas pour qualifier une résolution d'assemblée générale de décision ; ne peut en effet être qualifiée de décision qu'une disposition adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires revêtant une efficacité juridique c'est-à-dire faisant naître immédiatement des engagements ;



C'est ainsi qu'une résolution de principe nécessitant une nouvelle assemblée générale pour devenir effective ne constitue pas une décision ;



En l'espèce, il est établi que lors de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1] du 29 mai 2000 a été adoptée la résolution n°11 suivante :



'Ratification du rattachement du lot n°50 (appartenant à la société Sirius - 125 /1032- actuellement enclavé dans l'immeuble [Adresse 4] et dont l'unique accès se fait par le [Adresse 1]) au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sous réserve de l'accord des copropriétaires du [Adresse 4] : information et décision à prendre :

Onzième résolution :

L'assemblée générale, après en avoir délibéré, décide la ratification du rattachement du lot n°50 (appartenant à la société Sirius, actuellement enclavé dans l'immeuble [Adresse 4] et dont l'unique accès se fait par le [Adresse 1]) au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sous réserve de l'accord des copropriétaires du [Adresse 4]. 

Cette résolution est adoptée à l'unanimité' ;



Comme l'a dit le tribunal, si, en adoptant cette résolution, les copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] ont bien accepté le principe du rattachement à leur syndicat du lot n°50 issu de la division du lot n°11, il ressort de la lecture même de cette résolution que ces copropriétaires ne se sont pas prononcés sur les modalités de ce rattachement et plus précisément sur la nouvelle répartition des charges au sein de leur seul immeuble rendue nécessaire par ce rattachement ; ils ne pouvaient se prononcer sur cette question en l'absence de communication d'un projet en ce sens ;



S'agissant des 125/1032 mentionnés dans l'introduction de la résolution, ils correspondent aux tantièmes de parties communes générales issus de la division du lot n°11 lesquels sont distincts des tantièmes de parties communes spéciales de l'immeuble sis [Adresse 1] ;



Il résulte de ces éléments que la résolution n°1 l de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1] du 29 mai 2000 ne peut être considérée comme une décision dès lors qu'une nouvelle assemblée générale devait se prononcer ultérieurement sur la nouvelle répartition des charges rendue nécessaire par le rattachement du lot n°50 ;



En effet, rattacher le lot n°50 au [Adresse 1] signifie de lui donner un accès principal permanent par le 25, et donc de transformer une issue de secours pour piétons en accès principal du lot, ce qui n'est pas sans incidence sur les tantièmes de charges de copropriété, les tantièmes affectés au lot 50 résultant de la division du lot 11 ne tenant pas compte de ce nouvel accès ;



Les copropriétaires du [Adresse 1] n'ont constaté un réel et important usage des parties communes que depuis l'aménagement du lot n°50 qui a en 2011 été scindé pour donner naissance non plus à un entrepôt mais à une salle de sport au rez-de-chaussée et à plusieurs bureaux commerciaux à l'entresol, loués à plusieurs locataires distincts qui désormais utilisent concrètement les parties communes, accédant au lot 50 par le porche et cour de l'immeuble côté [Adresse 1], stationnant leurs deux roues dans la cour et y stationnant aussi debout (pièces syndicat 13 à 18, 29, 30) ; des nuisance certaines en résultent, à savoir encombrement de la cour, discussions dans cette dernière transformée en fumoir (pièce syndicat n°29) ; compte tenu de l'importante transformation des lieux, qui implique le passage habituel de nombreuses personnes par l'issue de secours et donc l'usage plus intensif des parties communes du [Adresse 1] au seul avantage de la SCI Sirius, propriétaire du lot n°50, il est nécessaire pour que le rattachement du lot n°50 au syndicat du [Adresse 1] soit accepté par les copropriétaires, qu'une nouvelle grille de répartition des charges spéciales de ce syndicat soit approuvée par l'assemblée générale en application des articles 10 et 11 de la loi du 10 juillet 1965 ; les charges attachées aux parties communes que constituent la porte d'entrée, le porche et la cour que les occupants du lot n°50 utilisent au quotidien et concrètement depuis janvier 2012, arrivée des premiers locataires, ne peuvent pas être réparties selon la proposition de la SCI Sirius de transférer les 125 tantièmes du [Adresse 4] vers le [Adresse 1] car la division du lot n°11 en 3 lots (48, 49 et 50) est venue modifier les droits attachés à ces lots sur les parties communes ; c'est ainsi que le nouveau lot n°50, lui même subdivisé en plusieurs lots à usage commercial, accède directement par le [Adresse 1], l'issue de secours pour piétons utilisée uniquement en cas d'incendie étant désormais utilisée au quotidien comme seul et unique accès de ce lot de copropriété ; cette nouvelle situation, qui porte atteinte aux droits des copropriétaires du [Adresse 1] par la multiplication des allées et venues des usagers et clients des nouveaux lots commerciaux, nécessite, du fait de la règle de l'utilité instaurée par l'article 10 précité, l'établissement d'une nouvelle grille de répartition ;



Il est par ailleurs établi que lors de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1] du 23 mai 2006 a été rejetée la résolution n°12 suivante :



'12. Information et approbation du modificatif du règlement de copropriété consécutif à la décision de l'assemblée générale du 29 mai 2000 pour le rattachement du lot 50

- Ont voté pour : néant,

- Se sont abstenus : néant,

- Ont voté contre : [C] (245), [V] (109), [S] (75), [L] (120), [I] /[A] (120) représentant 669/669 tantièmes ;

L'assemblée générale désigne Maître [P] afin d'analyser et de proposer les solutions à l'intégration du lot 50 en fonction des documents officiels, titres de propriété sur l'antériorité des lots de la société Epsilon et ce à la charge de ladite société.

En conséquence de quoi, cette résolution est refusée à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés' ;



En rejetant lors de l'assemblée générale du 23 mai 2006 cette résolution n°12, les copropriétaires du [Adresse 1] ont refusé la nouvelle répartition des charges proposée par la société Sirius, laquelle n'a d'ailleurs pas contesté à l'époque le rejet de sa proposition ;



Comme l'a dit le tribunal, la société Sirius ne peut soutenir que cette décision lui serait inopposable au motif qu'elle remettrait en cause un droit acquis du fait de l'assemblée générale du 29 mai 2000 puisque précisément cette assemblée n'a créé aucun droit ;



La société Sirius ne peut davantage se prévaloir de ce que des appels de charges ont été appelées auprès d'elle par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à hauteur de 125 tantièmes dès lors qu'il ressort d'un courrier que lui adressé la société Cabinet CPAB le 6 juin 2013 qu'il a été procédé à ces appels de fonds par erreur et que les sommes perçues par le syndicat des copropriétaires lui ont été remboursées ultérieurement ;



Il n'est pas contesté que depuis lors il n'a été procédé à aucun appel de fonds par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] auprès de la société Sirius ni qu'il en a été de même de 2000 à 2010 ;



Enfin, le tableau de répartition des charges joint à la convocation à l'assemblée générale du 8 juin 2011 qui a approuvé les comptes de l'exercice 2010 fait bien état de 125 tantièmes pour la société Sirius mais cette mention figure dans la case 'charges générales' et ne figure pas dans les cases 'charges bâtiment rue' et 'charges ascenseur';



Contrairement à ce que soutient devant la cour la société Sirius, l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 n'est pas applicable car il ne s'agit pas de la création d'un syndicat secondaire, mais de l'adjonction à un syndicat secondaire déjà constitué d'un lot dépendant d'un autre syndicat secondaire ; dans ce cas, la décision de rattachement d'un nouveau lot au syndicat secondaire est subordonné à l'approbation de la nouvelle répartition des charges pour les motifs exposés plus haut tirés de l'usage intensif des parties communes du [Adresse 1] par les occupants, usagers et clients des lots issus de la subdivision du lot n°50 qui a sollicité, sans l'avoir obtenu, si ce n'est par un accord de principe en lui même insuffisant, son rattachement à ce syndicat ;



Il résulte des éléments qui précèdent que la société Sirius ne peut se prévaloir d'aucune décision d'autorisation du rattachement du lot n°50 au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] par ce dernier ;



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI Sirius tendant à dire que le lot n°50 est rattaché au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et par voie de conséquence la demande d'annulation de l'assemblée générale du 12 juillet 2013 puisque la société Sirius, n'étant pas copropriétaire dans l'immeuble du [Adresse 1], n'avait pas à être convoquée à cette assemblée générale ;





Sur la demande de fixation de la répartition des charges au sein de l'immeuble sis [Adresse 1]



Dès lors que le lot n°50 n'est pas considéré comme étant rattaché au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], les premiers juges ont justement rejeté la demande de la société Sirius tendant à voir fixer la répartition des charges au sein de l'immeuble du [Adresse 1] et à voir désigner un expert ;





Sur la demande d'autorisation de raccordement de l'installation de chauffage au gaz des locaux du rez-de-chaussée dépendant du lot n°50 à la colonne commune d'alimentation au gaz



La société Sirius fonde sa demande sur l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; mais, comme il a été dit, la société Sirius n'est pas copropriétaire au sein du syndicat du [Adresse 1] et ne peut donc, de ce fait, revendiquer les dispositions de cet article 9 ;



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'autorisation présentée par la société Sirius ;











Sur la demande de suppression de l'accès principal du lot n°50 par le [Adresse 1]



Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné la société Sirius à supprimer l'accès principal de son lot n°50 parle [Adresse 1] et à restituer au seul accès autorisé son affectation d'issue de secours pour piétons sous astreinte ; il demande cependant que l'astreinte fixée par le tribunal à 150 € soit portée à 1.000 €, ainsi que la fixation d'une nouvelle astreinte de 1.000 € devant courir à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt ;



La société Sirius s'oppose à cette demande en faisant valoir que l'accès dont le syndicat des copropriétaires sollicite la suppression aurait été validé par l'assemblée générale du 29 mai 2000 ;



Il a déjà été dit que la résolution n°11 de l'assemblée générale du 29 mai 2000 ne constitue pas une décision et qu'elle n'a créé aucun droit acquis au profit de la société Sirius ;



L'ancien lot n°11, conformément au descriptif du règlement de copropriété, était 'desservi uniquement par l'entrée donnant [Adresse 4], à l'exception d'une sortie de secours pour piétons au [Adresse 1]'; la sortie de secours n'a pas vocation à être empruntée quotidiennement et à générer des nuisances aux autres copropriétaires et occupants de l'immeuble du [Adresse 1] ; la société Sirius ne peut valablement se prévaloir du rapport d'expertise de M. [N] dont les constatations ont été réalisées en 2013, après que la société Sirius ait procédé à la subdivision de son lot n°50 et transformé l'accès à ce lot, créant ainsi une situation de fait contraire aux règlement de copropriété qui comprend en son article 1er l'état descriptif et de division qui a valeur contractuelle comme faisant partie intégrante du règlement ; 



En divisant le lot n°11, trois lots ont été créés dont le lot n° 50 qui s'est trouvé enclavé au sein du [Adresse 4] et pour lequel son propriétaire a arbitrairement et unilatéralement décidé que son accès se ferait par l'ancienne issue de secours sur le [Adresse 1] ; pendant 13 ans, et alors que le lot n°50 n'a pas été effectivement rattaché au syndicat du [Adresse 1], cet accès n'a jamais été concrètement utilisé, le lot n°50 communiquant par d'autres lots au [Adresse 7] ; en 2012, après transformation de ce lot n°50, sont arrivés dans ce lot une association exploitant au rez-de-chaussée une salle de sport et à l'étage plusieurs locataires louant des bureaux, lesquels accèdent aux locaux loués exclusivement par le [Adresse 1] ; un flux important de personnes utilise désormais les parties communes du [Adresse 1] alors que ce lot n°50 n'est pas rattaché à ce syndicat secondaire et qu'il ne participe à aucune des charges d'entretien de ces parties communes quotidiennement empruntées comme accès exclusif du lot n°50 (pièce syndicat 29) ; la SCI Sirius porte donc atteinte aux droits des copropriétaires et du syndicat secondaire des copropriétaires du [Adresse 1] ;



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné la société Sirius à supprimer l'accès principal de son lot n°50 par le [Adresse 1] et à restituer au seul accès autorisé son affectation d'issue de secours pour piétons sous astreinte de 150 € par jour de retard pendant trois mois à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification du jugement ;



Il n'y a pas lieu d'augmenter le montant de l'astreinte fixée par les premiers juges ; en revanche, il doit être ajouté au jugement que la société Sirius est condamnée à payer au syndicat une nouvelle astreinte de 800 € par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt ;





Sur la demande de dommages et intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires 



L'utilisation par la SCI Sirius de son lot n°50 ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble car, aux termes du règlement de copropriété, l'immeuble du [Adresse 1], tout comme celui du [Adresse 4], est à usage mixte (habitation et commerces), étant toutefois précisé que le [Adresse 1] est majoritairement composé de logements ; en revanche, comme il a été vu plus haut, elle porte atteinte aux conditions de jouissance de leurs lots par les copropriétaires du [Adresse 1], dont la SCI Sirius ne fait pas partie en ce que la multiplication du nombre des locaux commerciaux (M. [N] en a relevé une vingtaine, à savoir l'association sportive d'arts martiaux au rez de chaussée et 19 bureaux au 1er étage) altère le caractère de l'habitat par la fréquentation plus importante et donc plus bruyante de l'immeuble et de ses abords ;



L'utilisation par la société Sirius de son lot n°50 entraîne une modification de la manière de vivre des habitants du [Adresse 1] qui se trouvent face à un nouveau lot accueillant une salle de sports et 19 bureaux avec accès unique par le 25 alors que n'existait aux termes du règlement de copropriété qu'une sortie de secours d'un garage/entrepôt ;



En premier lieu l'utilisation des parties communes du [Adresse 1] par la SCI Sirius, dont le lot n'est pas rattaché à ce syndicat, et l'absence corrélative au financement de l'entretien de ces parties communes, porte atteinte au droit de propriété du syndicat du [Adresse 1] ;



En second lieu, l'utilisation intensive de l'issue de secours, transformée sans droit par la société Sirius en accès principal à son lot n°50, par les locataires, usagers et clients du lot n°50 cause à la collectivité des copropriétaires un préjudice de jouissance certain, décrit plus haut, préjudice qui est subi de la même manière par l'ensemble des copropriétaires ;



Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ;



La SCI Sirius doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000 €de dommages-intérêts ;





Sur les dépens et l'application des articles 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 700 du code de procédure civile 



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens, le rejet de la demande de la SCI Sirius de dispense de participation aux frais de procédure et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



La SCI Sirius, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demande par application des articles 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 700 du code de procédure civile formulées par la SCI Sirius ; 





 PAR CES MOTIFS



 LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ;



Statuant à nouveau du seul chef réformé,



Condamne la SCI Sirius à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 6.000 € de dommages-intérêts ;



Y ajoutant,



Faute pour la SCI Sirius d'avoir supprimé l'accès principal de son lot n°50 par le [Adresse 1] et restitué au seul accès autorisé son affectation d'issue de secours pour piétons, condamne la SCI Sirius à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] une astreinte de 800 € par jour de retard passé un délai de 3 mois à compter de la signification de l'arrêt ;



Condamne la SCI Sirius aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande ; 





Le Greffier, Le Président,