Cour d'Appel · 1ère Chambre — 13 juin 2017

1ère Chambre





ARRÊT N°293/2017



R.G : 14/04462













M. [W] [A] [Z]

M. [I] [N] [X]

SCI SEGUIN

SCI LE TERTRE LANGUEUX



C/



M. [Q] [J]

M. [Y] [J]

Mme [K] [J]

M. [J] [J]

M. [G] [J]

































Copie exécutoire délivrée 

le :



à :





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 13 JUIN 2017





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Monsieur Xavier BEUZIT, Président,

Assesseur :Monsieur Marc JANIN, Conseiller,

Assesseur : Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseiller,



GREFFIER :



Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats, et Madame Julie DURAND, lors du prononcé,





DÉBATS :



A l'audience publique du 09 Mai 2017



ARRÊT : 



avant dire droit, prononcé publiquement le 13 Juin 2017 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****



APPELANTS :



Monsieur [W] [A] [Z]

né le [Date naissance 1] 1948 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représenté par Me Yann DRÉVÈS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC





Monsieur [I] [N] [X]

né le [Date naissance 2] 1946 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté par Me Yann DRÉVÈS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC





SCI SEGUIN, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Yann DRÉVÈS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC







SCI LE TERTRE LANGUEUX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Yann DRÉVÈS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC







INTIMÉS :



Monsieur [Q] [J]

né le [Date naissance 2] 1927 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 6]



Représenté par Me Jean-marc LEFRAIS de la SELARL L R D L, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC



Madame [K] [J]

née le [Date naissance 3] 1953 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 4]



Représentée par Me Jean-marc LEFRAIS de la SELARL L R D L, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC





Monsieur [J] [J]

né le [Date naissance 4] 1962 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 8]



Représenté par Me Jean-marc LEFRAIS de la SELARL L R D L, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC





Monsieur [G] [J] venant aux droits de la succession de son père Monsieur [Y] [J] décédé

[Adresse 6]

[Localité 8]



Représenté par Me David LE BLANC de la SELARL L R D L, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC



































FAITS ET PROCÉDURE:





Monsieur [S] [K], propriétaire d'un terrain situé à [Localité 9], a, par acte authentique du 17 mars 1981, donné celui-ci à bail pour une durée de cinquante ans à compter du 1er janvier 1981 et moyennant un loyer annuel indexé de 43 802,50 F alors, à la Sci Le Tertre-Langueux constituée l'année précédente entre Monsieur [Q] [J] et son épouse, Madame [H] [D].



Il était précisé au contrat que le terrain loué était destiné à la construction de tous bâtiments pour une exploitation à usage d'atelier de mécanique générale et vente de véhicules, et qu'à la fin du bail, quelle qu'en soit la cause, les constructions et installations resteront la propriété du bailleur dans l'état où ils se trouveront à l'époque.



La Sci Le Tertre-Langueux a fait édifier un atelier, comprenant notamment quatre fosses de travail, et des bureaux et magasin, dans lesquels Monsieur [Q] [J] a exploité un fonds de commerce de garage automobile jusqu'en 1999.



Par acte authentique du 21 septembre 1999, la Sci Le Tertre-Langueux, représentée par son gérant, Monsieur [Q] [J], a consenti un bail commercial sur les bâtiments à la Sa Location Transports Briochains (LTB), représentée par le président de son conseil d'administration, Monsieur [Y] [A], par ailleurs époux de Madame [K] [J], fille de Monsieur [Q] [J], pour y exercer une activité de location de véhicules.



La société LTB s'engageait notamment, dans la convention, à garantir le bailleur, la Sci Le Tertre-Langueux, de façon à ce que celui-ci ne soit pas recherché à ce sujet, de la mise en conformité des locaux loués avec la réglementation administrative en vigueur eu égard à son activité, et à prendre en charge les transformations ou réparations nécessaires.

 

Par acte sous seing privé du 20 décembre 2001, les époux [A], agissant en leur nom et en celui des autres actionnaires de la société LTB, à savoir Monsieur [Q] [J], Monsieur [J] [J], Monsieur [C] [A], Monsieur [Z] [A] et Madame [P] [T], ont vendu les actions qu'ils détenaient dans la société LTB à la Sa Via Location.



L'acte précisait que la société cédée s'était conformée en particulier aux réglementations en matière d'environnement, mais qu'il serait néanmoins conduit un audit environnemental du site et que, dans le cas où cet audit révélerait une situation anormale, les vendeurs supporteraient le coût des mesures nécessaires pour remettre le site en conformité.



Figurait en annexe de cet acte un avenant, conclu le même jour entre la Sci Le Tertre-Langueux et la société LTB, au bail commercial du 21 septembre 1999, suivant lequel il était convenu que la société LTB, locataire, s'engageait à restituer les lieux en fin de bail dans le même état, mais ne pourrait être tenue pour responsable de toute contamination révélée dont l'origine serait antérieure au 20 décembre 2001.



Deux rapports de diagnostic environnemental ont été établis par la société Atos Environnement les 22 mai 2002 et 22 novembre 2004; ils ont mis en évidence une pollution des sols due au dysfonctionnement d'un séparateur et d'une cuve enterrée de récupération des huiles usagées, nécessitant d'une part une remise en état et mise aux normes des installations défectueuses, et d'autre part l'excavation et l'élimination des terres polluées par le séparateur, mais non de celles qui l'avaient été par la cuve de récupération, faute de méthode adaptée de traitement et de risque pour les usagers du site actuel, tout en réservant la prise en compte du coût du traitement de la zone de la cuve enterrée en cas de projets de travaux ou de cession du site.



Le 14 février 2007, les époux [A] ont conclu avec la Sci Le Tertre-Langueux, représentée par son gérant Monsieur [Q] [J], et la société Via Location un protocole d'accord sous seing privé.



Ce protocole faisait référence à l'acte de cession du capital de la société LTB à la société Via Location et à l'avenant au bail commercial, en date du 20 décembre 2001, rappelant qu'aux termes du premier, les époux [A] devaient supporter le coût des travaux de mise en conformité du site qu'exigeraient les conclusions de l'audit, et que, selon le second, la Sci Le Tertre-Langueux s'était engagée à exonérer la société LTB de toute responsabilité quant à la contamination constituée avant le 20 décembre 2001.



Compte tenu du coût élevé des travaux nécessités par la mise en conformité et de l'absence de dangerosité de la contamination des sols telle que constatée, les parties au protocole ont convenu d'une part de faire cesser cette contamination en faisant réaliser, à la charge des époux [A], les travaux de remplacement ou remise en état des installations dont le dysfonctionnement était la source de la pollution, avec certification par un organisme agréé, et d'autre part, de faire garantir la société Via Location contre toute conséquence éventuelle à terme de la contamination des sols existante.



Dès lors, selon le protocole:

- les époux [A] s'engageaient à faire réaliser au plus tard au 30 juillet 2007 les travaux de de remplacement ou remise en état des installations défectueuses causes des pollutions,

- la Sci Le Tertre-Langueux et les époux [A] ne pourraient être poursuivis au titre de pollutions survenues postérieurement aux travaux,

- les époux [A] demeureraient débiteurs à l'égard de la société Via Location, pendant dix ans à compter de la délivrance du certificat précité, de l'obligation de traitement de la pollution des sols, laquelle pourrait être mise en oeuvre à la demande de celle-ci à tout moment soit sur injonction administrative en ce sens, soit en cas de cession de son fonds de commerce par la société LTB si le cessionnaire l'exige,

- la Sci Le Tertre-Langueux s'engageait pendant quinze ans à compter du certificat, à faire en sorte que la société LTB ou la société Via Location ne puissent être inquiétées au titre de la pollution, soit en obtenant une renonciation du nouveau preneur ou de l'éventuel acquéreur du site, à tout recours, soit, à défaut de l'obtention d'une telle renonciation, par la prise en charge par elle des travaux de décontamination des sols.



Le certificat de conformité attestant de la réalisation des travaux nécessaires pour éliminer les causes de pollution sera délivré par la société Socotec Industries en suite d'une visite sur site du 19 février 2009.



Le 3 mars 2008, Monsieur [Q] [J] ainsi que Monsieur [Y] [J], Madame [K] [J], épouse [A], et Monsieur [J] [J], venant aux droits de leur mère décédée (les consorts [J]), ont cédé la totalité des parts qu'ils détenaient dans la Sci Le Tertre-Langueux à Monsieur [W] [Z], à Monsieur [I] [X] et à la Sci Seguin, pour un prix de 600 000 €.



Il était précisé à l'acte de cession que le loyer dû annuellement par la Sci Le Tertre-Langueux au propriétaire du terrain objet du bail à construire s'élevait alors à 16 324,41 € HT, et que le loyer commercial perçu par la Sci Le Tertre-Langueux était alors de 20 132,11 € HT par trimestre.



L'acte comportait une clause de garantie de passif aux termes de laquelle:

- la Sci Le Tertre-Langueux n'avait 'pris aucun engagement réel ou potentiel et... encouru aucune charge autre que celles énoncées dans l'exposé qui précède ou que celles résultant de la gestion normale et courante des biens sociaux', étant ici précisé qu'il n'était pas fait alors référence aux obligations environnementales souscrites, 

- les consorts [J] s'engageaient 'envers le cessionnaire au maintien de la valeur des parts cédées' à la date de la cession 'et en conséquence à (le) dédommager... de tout amoindrissement ou diminution de la valeur de l'actif ou de tout accroissement du passif de la société survenant postérieurement mais ayant une origine ou une cause antérieure aux présentes et résultant:

- soit d'un acte, d'une omission, d'un fait quelconque accompli, réalisé ou survenu en violation ou en contradiction avec les déclarations qui précèdent,

- soit d'une réclamation, revendication, obligation ou évaluation à l'encontre de la société n'ayant pas fait l'objet d'une provision', 

- 'Pour la mise en oeuvre de la garantie, les parties conviennent que le cédant sera tenu informé de toutes réclamations fiscales ou autres, de toute action contentieuse, de tout fait et événement générateurs de cette garantie',

- 'La présente garantie... est consentie pour une période expirant le 31 janvier 2012". 



Le 18 mars 2008, la Sci Le Tertre-Langueux a fait délivrer à la société LTB un congé avec offre de renouvellement de son bail, avec révision du loyer.



Soutenant n'avoir découvert qu'à l'occasion des négociations afférentes à cette offre l'engagement pris par la Sci Le Tertre Langueux de supporter, le cas échéant, le coût de la dépollution du site, qui leur aurait été caché lors de la cession des parts de la Sci à leur profit, Monsieur [W] [Z], Monsieur [I] [X], la Sci Seguin et la Sci Le Tertre-Langueux ont assigné les consorts [J] devant le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc aux fins de garantie du passif telle que prévue à l'acte de cession des parts de la Sci Le Tertre Langueux, de constat du dol commis par les vendeurs, d'expertise comptable et d'indemnisation de leur préjudice.





Par jugement du 24 décembre 2013, le tribunal a:


débouté les consorts [J] du moyen d'irrecevabilité de la demande,

débouté les demandeurs de leurs prétentions en garantie du passif, en constat d'un dol et à dommages-intérêts pour préjudice économique, 

condamné solidairement les consorts [J] à payer à Monsieur [I] [X] la somme de 6 000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral,

condamné solidairement les consorts [J] aux dépens,

débouté les parties de toutes autres demandes.






Monsieur [W] [Z], Monsieur [I] [X], la Sci Seguin et la Sci Le Tertre-Langueux ont interjeté appel de ce jugement le 27 mai 2014; ils ont intimé Monsieur [Q] [J], Monsieur [Y] [J], Madame [K] [J] et Monsieur [J] [J]. 





Par arrêt du 9 juin 2015, la cour a:


dit les demandes formées par les appelants recevables,

avant dire droit au fond, ordonné une expertise, et désigné Monsieur [U] [H], expert-comptable, pour évaluer le coût des travaux de décontamination du site susceptibles d'être mis à la charge de la Sci Le Tertre-Langueux, et dire si, du fait de l'omission de mentionner à l'acte du 3 mars 2008 les engagements afférents à l'état de pollution du site pris par la Sci Le Tertre-Langueux aux termes des conventions et avenant des 21 septembre 1999, 20 décembre 2001 et 14 février 2007 ou plus généralement d'en informer les cessionnaires préalablement à la cession, il y a eu amoindrissement ou diminution de la valeur de l'actif ou accroissement du passif de la Sci Le Tertre-Langueux, survenus postérieurement à la cession mais ayant une origine ou une cause antérieure, chiffrer en ce cas cet amoindrissement ou diminution de la valeur de l'actif ou l'accroissement du passif de la société, et donner son avis sur la balance entre le risque lié aux conditions de l'obligation pesant sur la Sci Le Tertre-Langueux du point de vue environnemental et les gains résultant de la révision du loyer commercial, et sur la perte de chance alléguée, y compris celle pour les propriétaires des parts sociales de la Sci Le Tertre-Langueux de pouvoir les revendre,

réservé les frais et dépens.






Monsieur [H] a déposé son rapport le 22 juillet 2016.





Par dernières conclusions du 30 novembre 2016, auxquelles il sera renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments, Monsieur [W] [Z], Monsieur [I] [X], la Sci Seguin et la Sci Le Tertre-Langueux, appelants, demandent à la cour:


de dire que la clause de garantie de passif s'applique,

de constater que le rapport de Monsieur [H] n'a pas estimé le coût des travaux de démolition et reconstruction des structures de surface de la zone de la cuve enterrée rendus nécessaires par les travaux de dépollution de cette zone, et de retenir à cet égard le rapport établi le 30 septembre 2016 par Monsieur [E] [Y],

de fixer en conséquence le coût de ces travaux de démolition et reconstruction à la somme de 79 230 €,

de dire que, conformément à la convention de garantie de passif, les consorts [J] sont redevables envers la Sci Le Tertre-Langueux d'une somme correspondant au montant des travaux de dépollution du site, évalués à hauteur de 311 274,95 € à raison de:

168 850 € HT pour la dépollution de la zone du 'séparateur',

34 240 € HT pour la dépollution sous la cuvc enterrée à l'intérieur du bâtiment,

79 230 € HT pour la démolition et la reconstruction des structures de surface,

28 954,95 € au titre du préjudice d'exploitation subi,

de dire que les intimés ne sauraient obtenir une quelconque compensation de ce passif latent de 311 274,95 € au 3 mars 2008 avec une quelconque plus-value latente en raison de l'augmentation du loyer facturé à la société Via Location à compter du 1er février 2009,

de dire, en application des dispositions de l'article 1116 (ancien) du Code civil, que les intimés ont commis une réticence dolosive en ne leur révélant pas l'existence de la pollution des sols et l'obligation de décontamination pesant sur la Sci Le Tertre-Langueux,

de dire qu'il est évident que s'ils en avaient eu connaissance, ils auraient contracté à un moindre prix,

infirmant le jugement déféré, de condamner les intimés in solidum à leur payer la somme de 311 274,95 € en réparation du préjudice subi, par application de l'article 1382 du Code civil,

de dire qu'ils se sont trouvés en situation de faiblesse, vis-à-vis du preneur, lors de la négociation du prix du bail,

de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a attribué à Monsieur [X] la somme de 6 000 € en réparation de son préjudice moral,

d'infirmer le jugement en ce qu'il a débouté Monsieur [Z], la Sci Seguin et la Sci Le Tertre-Langueux de leurs demandes d'indemnisation,

de condamner les intimés in solidum à leur payer chacun la somme de 6 000 € en réparation de leur préjudice moral,

subsidiairement, dans le cas où la cour admettrait une contestation du rapport établi le 30 septembre 2016 par Monsieur [E] [Y], d'ordonner une expertise afin d'évaluer le coût des travaux de démolition et reconstruction des structures de surface de la zone de la cuve enterrée rendus nécessaires par les travaux de dépollution de cette zone, la consignation de la provision étant mise à la charge des intimés,

de condamner solidairement les consorts [J] à leur verser la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ,

de les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels comprendront notamment les frais d'expertise judiciaire.




Par dernières conclusions du 27 octobre 2016, auxquelles il sera renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments, Monsieur [Q] [J], Monsieur [Y] [J], Madame [K] [J] et Monsieur [J] [J] demandent à la cour:


d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Monsieur [Q] [J], Madame [K] [J] et Monsieur [J] [J] à payer une somme de 6 000 € à titre de dommages-intérêts à Monsieur [I] [X], 

d'homologuer le rapport d'expertise de Monsieur [H],

de dire mal fondées les actions en garantie de passif et en dommages-intérêts dirigées contre eux,

de débouter les appelants de leurs demandes, fins et conclusions, 

de les condamner solidairement à leur payer chacun la somme de 10 000 € au titre des frais irrépétibles,

de les condamner aux entiers dépens. 






La clôture de l'instruction de l'affaire a été prononcée le 25 avril 2017.







MOTIFS DE LA DÉCISION DE LA COUR:





Dans son arrêt avant dire droit, la cour avait déduit des dispositions contenues aux différentes conventions conclues entre la Sci Le Tertre-Langueux, avant la cession de son capital intervenue le 3 mars 2008, et l'exploitant du site, et particulièrement du protocole d'accord du 14 février 2007, que la charge de la dépollution résiduelle des sols, qui incombait au premier chef à la société LTB en vertu de la réglementation en vigueur, avait été transférée:

- tant que la société LTB occupe le site, aux époux [A], jusqu'au 19 février 2019, en cas d'injonction administrative de traitement des sols ou en cas de cession de la société LTB ou de son fonds de commerce, si le cessionnaire exige ce traitement,

- et, jusqu'au 19 février 2024, à la Sci Le Tertre-Langueux dans l'un des cas précités survenant postérieurement au 19 février 2019, et dans tous les cas si la société LTB vient à ne plus occuper le site et si la Sci Le Tertre-Langueux ne peut obtenir du nouveau locataire ou, en cas de cession du site, de l'acquéreur, une renonciation à tout recours.



Les prétentions de Monsieur [W] [Z], Monsieur [I] [X], la Sci Seguin et la Sci Le Tertre-Langueux, appelants, sont fondées:

- sur la garantie de passif stipulée à la convention de cession des parts sociales de la Sci Le Tertre-Langueux du 3 mars 2008, dont la valeur a nécessairement, selon eux, été diminuée par l'obligation contractée par cette société de supporter le coût de la dépollution des sols,

- et sur la responsabilité des cédants à raison de la faute qu'ils auraient commise, par réticence dolosive, en ne faisant pas état, lors de cette cession, des engagements pris par la société acquise aux termes du protocole d'accord du 14 février 2007, au titre de la pollution des sols du site qu'elle donne en location dont l'origine serait antérieure au 20 décembre 2001, et dont la conséquence préjudiciable pour les cessionnaires a été de payer le prix des parts au delà de leur valeur réelle.





A/: Sur la garantie d'actif et de passif:





La convention de cession du 3 mars 2008 prévoyait que les consorts [J], cédants, s'engageaient 'envers le cessionnaire au maintien de la valeur des parts cédées' à la date de la cession 'et en conséquence à (le) dédommager... de tout amoindrissement ou diminution de la valeur de l'actif ou de tout accroissement du passif de la société survenant postérieurement mais ayant une origine ou une cause antérieure aux présentes et résultant:

- soit d'un acte, d'une omission, d'un fait quelconque accompli, réalisé ou survenu en violation ou en contradiction avec les déclarations qui précèdent,

- soit d'une réclamation, revendication, obligation ou évaluation à l'encontre de la société n'ayant pas fait l'objet d'une provision'.



Autrement dit, la garantie est due par les cessionnaires dans le cas où il se révélerait une différence négative entre la valeur réelle des parts cédées et leur prix de cession qui résulte d'événements ou circonstances qui existaient antérieurement à la cession et dont les acquéreurs n'avaient pas connaissance lors de celle-ci, mais non d'événements ou circonstances survenant postérieurement à la cession et dus à la seule activité des cessionnaires, ce qui exclut donc l'incidence de la plus-value procurée par les loyers que la Sci Le Tertre-Langueux et ses associés ont pu négocier au renouvellement du bail commercial conclu avec la société LTB.



Dans son arrêt avant dire droit, la cour avait considéré, comme le tribunal, que les consorts [J] avaient omis de faire état de l'engagement potentiel que la Sci Le Tertre-Langueux avait pris, par le protocole d'accord du 14 février 2007, de supporter le coût de la décontamination des sols du site si les époux [A] en étaient exonérés et si un repreneur ne renonçait pas à l'exiger.



Elle avait relevé en outre que les consorts [J] avaient également omis de préciser que la responsabilité de la gestion des déchets qui, selon l'article L. 541-2 du Code de l'environnement, pèse en principe sur leur producteur ou détenteur, avait en l'espèce été transférée, par le protocole, de l'exploitant au bailleur, la Sci Le Tertre-Langueux. 



Elle avait donc estimé que ces omissions, de nature à activer la garantie de passif prévue à la convention du 3 mars 2008, étaient antérieures au 31 janvier 2012, date d'expiration du délai de garantie.



Mais encore faut-il, pour actionner cette garantie, que les appelants justifient d'une perte de valeur des parts cédées, du fait d'une dépréciation de l'actif ou de l'accroissement du passif résultant de l'une des causes prévues à l'acte.



L'expertise confiée à Monsieur [H], expert-comptable, avait pour objectif d'éclairer la cour sur une éventuelle perte de valeur, en référence à la charge potentielle que pourrait représenter le coût de la dépollution restant à réaliser, selon le risque lié aux conditions de l'obligation pesant sur la Sci Le Tertre-Langueux du point de vue environnemental et compte tenu des gains résultant de la révision du loyer commercial consenti par la Sci à l'exploitant du site lors du renouvellement du bail conclu le 6 septembre 2010.



Il a été dit plus haut que cette dernière circonstance ne devait pas, en définitive, être prise en considération pour la mise en oeuvre de la garantie de passif.



S'agissant de la charge de l'éradication de la pollution résiduelle, Monsieur [H] a fait appel à un sapiteur en matière de dépollution, l'entreprise Soler Environnement qui, se fondant sur l'audit réalisé par la société Atos Environnement en 2002 et 2004, a estimé le coût des travaux restant à effectuer sur la zone de l'ancienne cuve enterrée pour huiles usagées, en fonction de la législation actuellement en vigueur, à 34 240 € HT; Monsieur [H] y a ajouté, après réponse au dire des appelants, le coût de la réfection des revêtements de surface pour 5 000 € HT, soit un coût total de travaux de 39 240 € HT.



L'expert a donc proposé, pour apprécier les conséquences de ce coût potentiel sur la valeur de l'actif et du passif de la Sci Le Tertre-Langueux, de le comptabiliser pour ce montant.



Les appelants ne contestent pas l'évaluation des travaux ainsi déterminés, mais prétendent que ceux-ci, s'agissant de la zone de la cuve enterrée, exigent en outre un démontage partiel du bâtiment dans lequel se situait cette cuve, dont le coût n'a pas été évalué par le sapiteur et que Monsieur [H] a très largement sous-estimé en se limitant à la seule réfection des revêtements, et d'autre part qu'ils ne suffisent pas à assainir le site dont une autre zone, celle dite du séparateur, reste polluée.



Ils font valoir enfin que ces travaux, et en particulier le démontage partiel de bâtiment pendant leur durée, auront nécessairement une incidence négative sur l'exploitation du site dont l'indemnisation leur est également dûe.



En ce qui concerne la zone dite du séparateur, le sapiteur, auquel les appelants ont soumis leur contestation, a répondu que, compte tenu de la faible volatilité de la pollution résiduelle observée par carottages, localisée en profondeur, et de la tranche de terrain non impactée qui avait été substituée, par les travaux de dépollution réalisés en 2007, aux terres polluées, l'état actuel du sous-sol répond aux critères définis par la méthodologie nationale prévue par circulaire du 8 février 2007.



En regard, les appelants produisent une note de Monsieur [E] [Y], ingénieur de [Établissement 1], évoquant un principe de précaution compte tenu de ce que les résidus d'hydrocarbures lourds présents dans la zone en profondeur sont susceptibles de migrer par gravité vers une nappe phréatique sous-jacente.



Ces observations, hypothétiques et non soumises, pour leur élaboration, à débat contradictoire ne sont pas de nature à contredire les conclusions du sapiteur que s'est adjoint l'expert judiciaire; il n'y a donc pas lieu de prendre en considération la dépollution de la zone dite du séparateur..



En ce qui concerne les travaux à réaliser sur la zone de la cuve enterrée, la même note de Monsieur [Y] indique que ceux-ci supposeront, pour l'extraction des matériaux pollués, non seulement la dépose et la repose des revêtements de surface mais aussi la démolition du dallage et du terrassement du bâtiment industriel dans lequel était situé la cuve, nécessitant au préalable, pour éviter tout risque d'effondrement de son angle nord-est, le démontage de structures et un blindage périphérique de la fouille, puis le remontage et la remise en état, ainsi que le transfert et la réinstallation des équipements et matériaux s'y trouvant.



Monsieur [Y] évalue la durée de ces travaux à environ trois mois et propose une estimation par ses soins, sans autre source d'information, de leur ensemble pour un montant de 79 230 €, en ce compris les frais d'une maîtrise d'oeuvre.



La nature des travaux à réaliser, et donc leur coût, sont contestés par les intimés.



Il convient d'ordonner, ainsi que le demandent les appelants à titre subsidiaire, une expertise pour apprécier ces points.



L'expert donnera également son avis sur la durée prévisible des travaux et leur ampleur, et par voie de conséquence sur leur incidence sur l'exploitation des locaux donnés à bail à la société LTB.



Il sera donc dit qu'il y a lieu à application de la clause de garantie de passif prévue à l'acte de cession de parts du 3 mars 2008, que cette garantie n'est pas due pour la dépollution de la zone dite du séparateur, qu'elle est due en revanche pour la zone de la cuve enterrée, en l'état pour un coût de travaux de 39 240 € HT s'agissant de la seule opération d'excavation et de traitement des matériaux pollués, et de surseoir à statuer sur le coût des travaux de démolition et reconstruction des structures de bâtiments et revêtements de surface, de déménagement et réaménagements d'installations et matériels rendus indispensables par la dépollution de cette zone, ainsi que sur le préjudice de perte d'exploitation généré par ces travaux. 





B/: Sur la réticence dolosive:






Les consorts [J] n'ont pas contesté qu'ils n'avaient pas informé les acquéreurs des engagements pris par la Sci tels qu'ils ont été ci-dessus analysés.



Les appelants peuvent, comme ils le font, choisir de demander, non l'annulation du contrat sur le fondement de l'article 1116 (ancien) du Code civil, mais, en application de l'article 1382 (ancien), la réparation du préjudice qui est résulté du dol.



Celui qu'ils invoquent réside dans la perte de la chance de ne pas acquérir les parts sociales de la Sci Le Tertre-Langueux ou de ne pas avoir acquis celles-ci à un prix moindre, et dans la diminution de valeur des parts acquises.



Toutefois, dès lors que, par le jeu de la garantie de passif, les cessionnaires se voient dédommagés de l'amoindrissement ou diminution de la valeur de l'actif ou de l'accroissement du passif de la société acquise de manière à rétablir la valeur des parts cédées à la date de la cession, ceux-ci ne justifient d'aucun préjudice distinct, causé par le dol des cédants, autre que le préjudice moral dont il sera question ci-après.



La demande de condamnation, sur le fondement de l'article 1382 (ancien)du Code civil, à dommages-intérêts pour la somme de 311 274,95 €, qui est celle à laquelle les appelants évaluent le passif devant être garanti, non fondée, sera rejetée.





C/: Sur le préjudice moral:





Il est certain que, dans le cadre des négociations sur le renouvellement du bail commercial avec la société LTB, exploitant, les associés de la Sci Le Tertre-Langueux ne disposaient pas, par la faute des cédants des parts de celle-ci, de tous les éléments d'information utiles à la défense de leurs intérêts, ce qui leur a causé un préjudice moral en tant que personnes physiques, la Sci Seguin ne démontrant pas avoir ressenti personnellement un tel préjudice.



Pour autant, il est constant que le renouvellement du bail commercial conclu pour neuf années entre la Sci Le Tertre-Langueux et la société LTB le 6 septembre 2010 s'est fait avec des conditions de loyer nouvelles, puisqu'alors que le loyer antérieur était de 80 000 € / an, le nouveau loyer a été convenu pour un montant de 110 000 € / an, soit, sur la durée du bail, une plus-value de 270 000 €, hors indexation.



Le préjudice moral subi par les associés doit en conséquence être relativisé, et il convient d'allouer à Monsieur [W] [Z] et Monsieur [I] [X], chacun, une somme de 3 000 € de dommages-intérêts à ce titre.





4/: Frais et dépens:





Il sera également sursis à statuer sur les frais et dépens de première instance et d'appel jsqu'au dépôt du rapport d'expertise.







PAR CES MOTIFS:





La cour,



Après rapport fait à l'audience;





Dit que la clause de garantie de passif contenue à l'acte de cession des parts sociales de la Sci Le Tertre-Langueux conclu le 3 mars 2008 entre Monsieur [Q] [J], Monsieur [Y] [J], Madame [K] [J], épouse [A], et Monsieur [J] [J] d'une part, Monsieur [W] [Z], Monsieur [I] [X] et la Sci Seguin d'autre part, s'applique pour la dépollution de la zone dite du séparateur telle que figurée au rapport de l'entreprise Soler Environnement annexé au rapport de Monsieur [U] [H], expert;



Fixe le montant de cette garantie à la somme de 39 240 € HT pour le coût des travaux d'excavation et de traitement des matériaux pollués;



Sursoit à statuer sur le montant de la garantie pour le coût des travaux de démolition et reconstruction des structures de bâtiments et revêtements de surface, de déménagement et réaménagements d'installations et matériels nécessaires à la réalisation des travaux de dépollution de cette zone, ainsi que sur le préjudice de perte d'exploitation généré par ces travaux;



Ordonne une expertise et désigne pour y procéder Monsieur [X] [L], [Adresse 7] (XXXXXXXXXX - [Courriel 1]) avec mission de:

- se rendre sur les lieux, les parties appelées, ainsi que l'entreprise Soler Environnement, - se faire remettre tous documents utiles,

- rechercher et décrire les travaux rendus nécessaires sur les structures et surfaces du ou des bâtiments pouvant être affectés par les travaux de dépollution de la cuve enterrée, ainsi que les déménagements et réaménagements d'installations et matériels également rendus nécessaires,

- indiquer la durée prévisible des travaux sur les dites structures et surfaces,

- indiquer le coût de ces travaux et des déménagements et réaménagements d'installations et matériels,

- évaluer, au besoin avec le concours d'un sapiteur, l'incidence de ces travaux, suivant leur ampleur dans le temps et dans l'espace, sur les conditions d'exploitation des locaux, et le préjudice commercial pouvant en résulter pour la Sci Le Tertre-Langueux;

 

Fixe à 2 500 € le montant de la provision à consigner par la Sci Le Tertre-Langueux à la régie de la cour d'appel de Rennes à titre d'avance sur la rémunération de l'expert avant le 31 juillet 2017;



Rappelle qu'à défaut de consignation dans le délai, la désignation de l'expert sera caduque sauf décision contraire du juge chargé du suivi de la mesure; 



Dit que l'expert devra adresser préalablement aux parties un pré-rapport de ses investigations, analyses et conclusions aux fins de recueillir leurs observations écrites dans un délai préalablement fixé par ses soins et les prendre en considération dans son rapport définitif conformément aux dispositions de l'article 276 du code de procédure civile; 



Dit qu'en cas de refus ou d'empêchement de l'expert, il sera pourvu à son remplacement sur simple ordonnance;



Impartit à l'expert un délai de quatre mois à compter du jour où il sera avisé du versement de la consignation pour déposer son rapport; 



Désigne Monsieur Marc Janin, conseiller, et à défaut tout magistrat de cette chambre, pour suivre les opérations d'expertise;



Dit qu'il appartiendra à l'expert désigné de solliciter en temps utile auprès du magistrat chargé de suivre l'expertise, les prorogations de délai nécessaires à l'exécution de sa mission;



Dit qu'en cas d'insuffisance manifeste de la provision allouée, au vu des diligence faites ou à venir, l'expert en fera sans délai rapport au magistrat chargé de suivre les opérations, qui, s'il y a lieu, ordonnera la consignation d'une provision complémentaire à la charge de la partie qu'il déterminera; 



Dit que lors du dépôt de son rapport, l'expert devra mentionner dans sa lettre de demande de rémunération, la date à laquelle il a, par le moyen de son choix permettant d'en établir la date de réception, informé les parties de sa demande de rémunération; 



Dit que les parties pourront, s'il y a lieu, adresser au magistrat chargé du contrôle des opérations leurs observations écrites sur la demande de rémunération faite par l'expert dans un délai de quinze jours à compter de la réception de la copie de la demande de rémunération; 



Dit que le dossier sera renvoyé à l'audience du lundi 18 décembre 2017 à 14 heures aux seules fins de vérifier l'état des opérations d'expertise conformément aux dispositions de l'article 153 du code de procédure civile; 



Renvoie l'affaire devant le conseiller de la mise en état pour conclusions après dépôt du rapport d'expertise;



Réserve les frais et dépens.









LE GREFFIERPOUR LE PRÉSIDENT

EMPÊCHÉ

Monsieur Marc JANIN