Cour de Cassation · civ1 — 22 juin 1976

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QUE BERRUYER A ASSIGNE SANDIER, NOTAIRE, EN PAIEMENT DE DOMMAGES-INTERETS SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 1382 DU CODE CIVIL ; 



 QUE LA COUR D'APPEL A FAIT DROIT A CETTE DEMANDE ; 



ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR AINSI STATUE A LA SUITE DES DEBATS AU COURS DESQUELS LE MINISTERE PUBLIC AURAIT ETE ENTENDU EN SES CONCLUSIONS AVANT LES AVOCATS DES PARTIES, ALORS QU'AUX TERMES DE L'ARTICLE 91 DU DECRET DU 20 JUILLET 1972, ALORS APPLICABLE, LE MINISTERE PUBLIC, PARTIE JOINTE, A LA PAROLE EN DERNIER ; 



MAIS ATTENDU QUE LE FAIT QUE L'AVOCAT DE SANDIER AIT ETE ENTENDU EN SA PLAIDOIRIE APRES LES CONCLUSIONS DU MINISTERE PUBLIC NE PEUT AVOIR NUI AUX INTERETS DE LA DEFENSE DE SANDIER ; 



 QUE DES LORS LE MOYEN NE SAURAIT ETRE ACCUEILLI ; 



SUR LE SECOND MOYEN, PRIS EN SES TROIS BRANCHES : ATTENDU QUE, SELON LES ENONCIATIONS DE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE, DONA, PROMOTEUR IMMOBILIER, A, PAR ACTE PASSE LE 28 AVRIL 1969 DEVANT SANDIER, NOTAIRE, VENDU A BERRUYER DEUX STUDIOS DANS UN IMMEUBLE ; 



 QUE L'ACTE MENTIONNAIT QUE CET IMMEUBLE ETAIT GREVE D'INSCRIPTIONS HYPOTHECAIRES POUR UN MONTANT DE 550 000 FRANCS, MAIS QUE CETTE SOMME SE TROUVAIT INTEGRALEMENT REMBOURSEE, DONA S'ENGAGEANT A RADIER CES INSCRIPTIONS A SES FRAIS ; 



 QUE BERRUYER REMIT DIRECTEMENT LE PRIX AU VENDEUR ET QU'IL SIGNA, A LA DEMANDE DU NOTAIRE, UN DOCUMENT AUX TERMES DUQUEL IL RECONNAISSAIT AVOIR EU SON ATTENTION APPELEE SUR LA NECESSITE QU'IL Y AURAIT A CE QUE LE NOTAIRE GARDAT PAR DEVERS LUI LE MONTANT DU PRIX JUSQU'A L'ACCOMPLISSEMENT DES FORMALITES HYPOTHECAIRES ; 



 QUE, DONA AYANT ETE DECLARE EN LIQUIDATION DE BIENS, L'UN DES CREANCIERS ENGAGEA UNE PROCEDURE A FIN DE SAISIE-IMMOBILIERE CONTRE BERRUYER ; 



 QUE CELUI-CI ASSIGNA LE NOTAIRE EN PAIEMENT DE DOMMAGES-INTERETS, LUI REPROCHANT DE N'AVOIR PAS VERIFIE LES DECLARATIONS DU VENDEUR RELATIVES AU REMBOURSEMENT DES CREANCES HYPOTHECAIRES ; 



 QUE LA COUR D'APPEL A FAIT DROIT A CETTE DEMANDE ; 



ATTENDU QU'IL EST REPROCHE AUX JUGES DU FOND D'AVOIR DECLARE LE NOTAIRE RESPONSABLE, EN RETENANT QU'IL LUI INCOMBAIT DE VERIFIER LES DECLARATIONS DU VENDEUR RELATIVES AU REMBOURSEMENT DES CREANCES HYPOTHECAIRES, QUE L'ACQUEREUR, EN EGARD A CETTE OBLIGATION DE VERIFICATION, A PU ESTIMER QU'IL N'ETAIT PAS NECESSAIRE DE DIFFERER LE VERSEMENT DU PRIX AU VENDEUR, ET QUE LE DOCUMENT PAR LEQUEL L'ACQUEREUR RECONNAIT AVOIR RECU CE CONSEIL DU NOTAIRE EST REDIGE EN TERMES GENERAUX, DE TELLE SORTE QU'IL A PU DOUTER QU'IL CONCERNAIT LES RADIATIONS HYPOTHECAIRES, ALORS QUE, D'UNE PART, S'IL INCOMBE AU NOTAIRE D'ASSURER L'EFFICACITE DES ACTES PAR LUI AUTHENTIFIES, NULLE DISPOSITION LEGALE NE LIMITE LES MOYENS ENTRE LESQUELS IL LUI APPARTIENT DE CHOISIR POUR BIEN REMPLIR SA MISSION ; 



 QU'IL N'EST PAS TENU DE PROCEDER PREALABLEMENT A CHAQUE VENTE A UNE VERIFICATION DES CHARGES GREVANT L'IMMEUBLE VENDU, VERIFICATION FRUSTATOIRE DES LORS QU'ELLE N'EXCLUT PAS L'INSCRIPTION AU PROFIT D'UN TIERS D'UNE HYPOTHEQUE ENTRE LA DATE DE LA VERIFICATION ET CELLE DE LA PUBLICATION DE L'ACTE DE VENTE ; 



 QU'AUSSI BIEN SA RESPONSABILITE DOIT-ELLE ETRE ECARTEE DES LORS QU'IL A EMPLOYE, COMME EN L'ESPECE, LE SEUL MOYEN EFFICACE CONTRE UNE FAUSSE DECLARATION DU VENDEUR, QUI CONSISTE A PREVENIR L'ACQUEREUR DE LA NECESSITE DE DIFFERER LE PAIEMENT DU PRIX JUSQU'A LA PUBLICATION DE L'ACTE DE VENTE ET A LA RADIATION DE TOUTES LES CHARGES HYPOTHECAIRES REVELEES PAR CETTE FORMALITE, ALORS QUE, D'AUTRE PART, L'ARRET ATTAQUE AURAIT DENATURE LES TERMES CLAIRS ET PRECIS DU DOCUMENT INTITULE "DECHARGE DE RESPONSABILITE", QUI COMPORTAIT LE NOM ET LA SIGNATURE DE L'ACQUEREUR, TOUTES LES REFERENCES DE LA VENTE CONSIDEREE, AINSI QUE LA MENTION VISANT LA NECESSITE DU DEPOT DU PRIX DE LA VENTE JUSQU'A L'ACCOMPLISSEMENT DES FORMALITES HYPOTHECAIRES, ALORS ENFIN QUE L'ARRET ATTAQUE SERAIT ENTACHE D'UNE FLAGRANTE CONTRADICTION DE MOTIFS EN CE QU'IL DECLARE QUE L'ACQUEREUR A PU DOUTER DE CE QUE LA MESURE PREVENTIVE PROPOSEE PAR LE NOTAIRE CONCERNAIT BIEN "LES RADIATIONS HYPOTHECAIRES" APRES AVOIR TENTE DE JUSTIFIER LE REFUS DE CETTE MESURE PAR LE CLIENT PAR LE PRETEXTE QUE CELUI-CI A PU CROIRE QUE LE NOTAIRE AVAIT EFFECTUE LA VERIFICATION PREALABLE, CE QUI PRIVERAIT D'OBJET LA RETENTION DES FONDS" ; 



MAIS ATTENDU QU'APRES AVOIR RELEVE QUE LES NOTAIRES ONT L'OBLIGATION, AVANT LA REDACTION DES ACTES DE VENTE, DE VERIFIER L'EXACTITUDE DES DECLARATIONS QU'ILS RECOIVENT DES PARTIES RELATIVEMENT AUX FAITS QUI PEUVENT AFFECTER CES ACTES ET EN COMPROMETTRE L'EFFICACITE, LA COUR D'APPEL ENONCE QUE SANDIER NE SOUTIENT MEME PAS AVOIR TENTE DE PROCEDER A UNE VERIFICATION QUELCONQUE DU PRETENDU PAIEMENT DES CREANCES HYPOTHECAIRES GREVANT L'IMMEUBLE, ALORS QU'IL LUI EUT ETE FACILE DE SE RENSEIGNER AUPRES D'UN CONFRERE VOISIN AVEC LEQUEL IL ETAIT EN X... CONSTANT ET QUI CONNAISSAIT LA SITUATION FINANCIERE DU VENDEUR ; 



 QU'EN L'ETAT DE CES ENONCIATIONS, LES JUGES DU FOND ONT PU DECIDER QUE SANDIER AVAIT MANQUE A SES OBLIGATIONS PROFESSIONNELLES ; 



 QUE LA COUR D'APPEL, RETIENT QUE L'ECRIT PAR LEQUEL BERRUYER RECONNAIT AVOIR RECU DE SANDIER LE CONSEIL DE VERSER LE PRIX DE VENTE A L'ETUDE "JUSQU'A L'ACCOMPLISSEMENT DES FORMALITES HYPOTHECAIRES" EST UNE FORMULE RONEOTYPEE, REDIGEE EN TERMES GENERAUX, QUI MANQUE DE PRECISION ; 



 QU'AINSI LES JUGES DU FOND ONT, SANS SE CONTREDIRE, PROCEDE A UNE INTERPRETATION DU DOCUMENT SOUSCRIT PAR BERRUYER, INTERPRETATION RENDUE NECESSAIRE PAR SON IMPRECISION, ET DES LORS EXCLUSIVE DE DENATURATION ; 



 D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST FONDE EN AUCUNE DE SES BRANCHES ; 



PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 19 MARS 1974 PAR LA COUR D'APPEL DE GRENOBLE ;