Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 23 janvier 2013

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 2



ARRÊT DU 23 JANVIER 2013



( n° , 19 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 11/00319



Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Décembre 2010 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 09/02517





APPELANTS

 

Syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier TOUR MAINE MONTPARNASSE [Adresse 3] représenté par son Syndic la STE ICADE PROPERTY MANAGEMENT

[Adresse 4]

Bat no 269

[Localité 11]

Ayant pour avocat postulant la SCP RIBAUT, représentée par Maître Vincent RIBAUT, avocat au barreau de Paris, Toque : L0051

Ayant pour avocat plaidant Maître Sophie CHEKROUN, avocat au barreau de Paris, Toque : C0079



INTIMES 



SCI LA CATHEDRALE prise en la personne de son gérant

[Adresse 6]

[Localité 7]

Ayant pour avocat Maître Serge DIEBOLT, avocat au barreau de Paris, Toque : C1875 (appelante incidente)



Monsieur [I] [T],

[Adresse 10]

[Localité 8]

Ayant pour avocat Maître Serge DIEBOLT, avocat au barreau de Paris, Toque : C1875



Société AMNESIA (ayant pour dénomination commerciale: MIX) prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 9]

Ayant pour avocat postulant Maître Rémi PAMART, avocat au barreau de Paris, Toque : J142

Ayant pour avocat plaidant Maître Jacques GUILLEMIN, avocat au barreau de Paris, Toque : R022





COMPOSITION DE LA COUR :



Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 14 Novembre 2012, en audience publique, devant la Cour composée de :



Monsieur Fabrice JACOMET, conseiller hors hiérarchie faisant fonction de président

Madame Denise JAFFUEL, conseiller

Madame Sylvie MESLIN, conseiller 



qui en ont délibéré





Greffier, lors des débats : Monsieur Dominique FENOGLI



 

ARRÊT :



- contradictoire,

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Fabrice JACOMET, conseiller hors hiérarchie faisant fonction de président et par Monsieur Dominique FENOGLI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



Vu l'appel déclaré le 7 janvier 2011 par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier TOUR MAINE MONTPARNASSE situé à [Adresse 3], contre le jugement du 9 décembre 2010 du tribunal de grande instance de Paris, dans l'affaire qui l'oppose à la SCI LA CATHEDRALE (RG 11- 319), en présence de la société AMNESIA,

Vu l'appel déclaré le 10 janvier suivant par la SCI LA CATHEDRALE et M. [I] [T] contre le même jugement (RG 11-397),

Vu le jugement attaqué,

Vu, régulièrement déposées le 12 septembre 2012, les conclusions récapitulatives de la SCI LA CATHÉDRALE et de M. [I] [T], appelants incidents,

Vu, régulièrement déposées le 22 octobre 2012, les ultimes conclusions de la société par actions simplifiée unipersonnelle AMNESIA, ayant pour dénomination commerciale ' MIX ', ci-après société AMNESIA, intimée incidente,

Vu, régulièrement déposées le 31 octobre 2012, les dernières conclusions du syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier TOUR MAINE MONTPARNASSE [Adresse 3], ci-après le syndicat, appelante,

Vu l'ensemble des éléments du dossier et notamment, les lettres des 22, 27 et 28 novembre derniers par lesquelles le syndicat et la société AMNESIA indiquent à la cour, au visa de l'article 445 du code de procédure civile, le principe de leur acceptation à la mise en oeuvre d'une mesure de médiation judiciaire, sous réserve pour la société AMNESIA, que soit évoquée dans le cadre de cette mesure, la question du renouvellement du bail commercial à elle consenti ; vu l'absence de réponse de la SCI LA CATHEDRALE à la question posée par la cour comme aux lettres transmises par les autres parties à ce litige ;



SUR CE,



La cour se réfère au jugement entrepris pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions initiales.



Il suffit de rappeler les éléments suivants :



1. les données factuelles



 Projetant de vendre les lots n° 666 et 667 de l'ensemble immobilier sis à [Adresse 14], [Adresse 2], [Adresse 1] et [Adresse 5] dont elle est propriétaire, à une société souhaitant y exercer une activité de location de salons de réception et de discothèque, la société anonyme GPA VIE a, sur décision prise le 30 mars 2000 à l'unanimité par assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du syndicat principal de l'ensemble immobilier Tour Maine Montparnasse, obtenu l'autorisation d'exécuter à ses frais, sur les parties communes générales de l'ensemble immobilier concerné et sous réserve de l'obtention des accords des autorités administratives compétentes, les travaux nécessaires à l'exploitation des lots sus-mentionnés et partant, celle de créer un escalier reliant les niveaux des lots susvisés à la dalle débouchant près de la cheminée située devant l'entrée de la Tour outre, la création d'une trémie permettant l'installation d'un ascenseur aux normes handicapés ainsi que le réaménagement des abords de cet escalier et de cet ascenseur et encore, la création d'une issue de secours au premier sous-sol.



Aux termes de cette même résolution, l'assemblée générale précitée a consenti au propriétaire concerné un droit privatif de jouissance sur les parties communes sur lesquelles devaient être créés l'escalier et la trémie d'ascenseur en contrepartie de la prise en charge du coût de l'aménagement de cet espace et des dépenses d'entretien y afférentes puis a donné mandat au conseil syndical d'examiner le projet définitif, notamment en ce qui concerne ses modalités administratives, juridiques, financières et techniques.



Le 28 décembre 2000, la SCI LA CATHEDRALE a acquis les lots précités. 



Le permis de construire, accordé le même jour à la venderesse sous le n° 075 015 99 V 3062, a été transféré par arrêté municipal du 6 décembre 2001 à cette SCI.



La société AMNESIA s'est ensuite vue consentir par bail commercial du 7 décembre 2002, la location de ces locaux pour neuf ans à compter du 1er décembre 2002 afin d'y exercer une activité de discothèque, soirées et réception ainsi que de restauration, précision étant faite que le preneur s'est vu confier la charge de réaliser les travaux correspondants au permis de construire qui n'avaient pas été entrepris : il y est précisé que ces travaux ' devront être réalisés dans le strict respect des obligations fixées par le permis de construire et les autorisations délivrées par les autorités administratives et l'assemblée des copropriétaires.' et que 'le bailleur s'engage à donner et/ou à transférer au preneur tous les permis, autorisations, délégations nécessaires et le constituer mandataire, afin que le preneur puisse engager, réaliser et finaliser les travaux prévus au permis de construire.'



Le preneur a le 16 décembre 2002, signé avec le syndicat une convention de conduite de travaux transmise au bailleur pour simple information.



Le transfert du permis de construire à ce preneur ayant été approuvé le 17 mars 2003 par la Mairie de [Localité 13] saisie par elle, la SCI LA CATHEDRALE a confié à son locataire la jouissance des locaux correspondants.



Les travaux d'aménagement entrepris par la société AMNESIA ont pris fin courant septembre 2003 et l'inauguration des lieux loués est intervenue en octobre de la même année.



Le conseil syndical a rédigé une convention d'occupation précaire des parties communes prévoyant le paiement d'une indemnité de 25 000 euros par an.



Cependant, en dépit de l'envoi de diverses lettres de mise en demeure courant 2003 et 2004, la SCI LA CATHEDRALE a refusé de signer cette convention et de payer les indemnités d'occupation prétendument discutées et convenues avant le début des travaux. 



Estimant que les travaux réalisés n'étaient par ailleurs pas conformes à ceux qui avaient été autorisés, le syndicat a réclamé en justice l'indemnisation des préjudices occasionnés par cette situation.



2. les données procédurales



Par acte extrajudiciaire des 25 et 30 mars 2005, le syndicat a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Paris la SCI LA CATHEDRALE ainsi que son gérant, M. [I] [T] pour, au visa de l'article 1382 du code civil et sous le bénéfice de l'exécution provisoire, voir dire et juger que cette SCI occupe sans droit ni titre une surface de 126, 45 m² et la voir condamner au paiement de 64 764, 45 euros en réparation du préjudice résultant de cette occupation illicite.



Aux termes d'un jugement du 18 janvier 2007 - RG 05-5324, ce tribunal a décidé comme suit: 



-dit recevable l'action du syndicat principal des copropriétaires de la Tour Maine Montparnasse tendant à voir dire et juger que la SCI CATHEDRALE occupe des parties communes sans droit ni titre,

-dit irrecevable l'action du syndicat principal des copropriétaires de la Tour Maine Montparnasse tendant à la réparation du préjudice allégué par les copropriétaires,

-dit que la SCI CATHEDRALE occupe sans droit ni titre l'emplacement dans lequel elle a fait aménager un ascenseur,

-dit que la SCI CATHEDRALE occupe sans droit ni titre des parties communes de l'immeuble situées entre l'angle sud-ouest de la tour et l'espace de 'désenfumage', y ayant édifié une construction de forme arrondie affectée à l'usage de 'hall' et 'caisse' et y abritant partie de l'escalier de secours,

-avant-dire-droit sur la délimitation précise des parties communes indûment annexées :

Désigne en qualité d'expert,

M. [C] [E],

avec pour mission de :

-procéder au rapprochement des plans (pièces 21 et 22 produites par le syndicat des copropriétaires) et mesurer les surfaces afférentes aux constructions réalisées (pièce 22) au regard de celles qui ont été autorisées (pièce 21),

-(...)

-condamne la SCI CATHEDRALE à payer au syndicat principal des copropriétaires de l'immeuble Tour Maine Montparnasse à [Localité 13] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du [nouveau] code de procédure civile,

-déboute la SCI CATHEDRALE et Monsieur [T] de leurs demandes de ce chef,

-ordonne l'exécution provisoire de la décision,

-réserve les autres demandes,

-renvoie l'affaire à l'audience de mise en état du (...) pour permettre aux parties de conclure sur le rapport de l'expert.



La SCI LA CATHEDRALE et M. [I] [T] ont immédiatement déclaré appel de ce jugement mixte en application de l'article 544 du code de procédure civile.



L'affaire a fait l'objet le 30 octobre 2008, au visa de l'article 382 du code de procédure civile, d'une décision d'administration judiciaire : retirée du rôle, elle n'a jamais été rétablie.



Le technicien désigné a procédé à l'exécution de sa mission et déposé son rapport le 11 janvier 2008 : il y confirme que les travaux réalisés diffèrent de manière substantielle du projet présenté en assemblée générale sur plan annexé et y ajoute que : ' le calcul des surfaces hors oeuvres brutes fait apparaître une différence de 2,78 m² en diminution par rapport à la SHOB autorisée./La seule surface d'occupation au sol du projet réalisé fait apparaître une différence de 19 m² en plus. Il faut ajouter à l'emprise du projet non réalisé (50, 40 m²), la surface de circulation couverte entre l'ascenseur et l'entrée pour 17 m²; ce qui porte la surface de l'emprise au sol autorisée à 67, 40 m²./La surface de l'emprise du projet réalisé représente, en définitive, une augmentation non autorisée de 2 m².'



Par acte extrajudiciaire des 10 mars et 6 mai 2009, la SCI LA CATHEDRALE a fait assigner en intervention forcée le syndicat et la société AMNESIA, constructeur et maître d'ouvrage de l'édifice litigieux, aux fins d'entendre condamner cette dernière à la garantir des condamnations susceptibles d'être prononcées contre elle (RG 09-08508).



Les copropriétaires de l'ensemble immobilier litigieux ont, lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2009, donné mandat au syndic d'ester en justice à l'encontre de la SCI LA CATHEDRALE pour demander sa condamnation sous astreinte, à détruire à ses frais, les constructions édifiées sans autorisation et à remettre les lieux dans leur état d'origine.



La jonction des instances RG 09-08508 et RG 09-2517 a été ordonnée le 10 décembre 2009, l'instance n° RG 05-5324 étant devenue, après rétablissement le n° RG 09-2517.



Par jugement du 9 décembre 2010, le tribunal de grande instance de Paris a jugé en ces termes :



-vu le précédent jugement rendu le 18 janvier 2007,

-homologue le rapport d'expertise de Monsieur [C] [E] en date du 11 janvier 2008,

-déclare le syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier de la Tour Maine Montparnasse recevable et parfaitement fondée en ses demandes principales et accessoires,

-dit que la SCI LA CATHEDRALE occupe, sans droit ni titre, une surface de 2 m² des parties communes générales de l'immeuble,

-déboute le syndicat précité de sa demande en démolition sous astreinte de construction litigieuse,

-donne acte à la SAS AMNESIA de son offre de régler à la copropriété le loyer correspondant à la valeur locative de la superficie occupée dans le cadre d'une convention d'occupation des parties communes,

-fixe à la somme de 3 000 € HT + TVA le montant de l'indemnité d'occupation due annuellement par la SCI LA CATHEDRALE en contrepartie de cette occupation sans droit ni titre de cette superficie de 2 m²,

-condamne la SCI LA CATHEDRALE à verser au syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier de la Tour MAINE MONTPARNASSE située à [Adresse 3], représentée par son syndic la SASU ICADE PROPERTY MANAGEMENT, la somme de 22 250 € HT + TVA au titre de l'indemnité d'occupation due depuis le mois de mai 2003 jusqu'au mois de septembre 2010 inclus,

-déclare recevable mais mal fondée la SCI LA CATHEDRALE en son appel en garantie formé envers la SAS AMNESIA ; l'en déboute,

-condamne la SCI LA CATHEDRALE à verser au syndicat précité une indemnité de 3 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamne la SCI LA CATHEDRALE à verser à la SAS AMNESIA une indemnité de 3 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-déboute les parties du surplus de leurs prétentions respectives,

-ordonne l'exécution provisoire du présent jugement,

-condamne la SCI LA CATHEDRALE aux dépens lesquels comprendront les frais de l'expertise judiciaire et pourront être recouvrés (') conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Le syndicat, d'une part et la SCI LA CATHEDRALE ainsi que M. [I] [T], d'autre part, ont déclaré appel de cette décision.



Le conseiller de la mise en charge chargé de l'instruction de cette affaire a pour une bonne administration de la justice, prescrit la jonction de ces affaires le 11 mai 2011.



La clôture de l'instruction a été ordonnée le 7 novembre 2012 et l'affaire a été renvoyée à l'audience tenue en formation collégiale le 13 novembre suivant pour y être plaidée.



A cette audience, les débats ont été ouverts et l'affaire mise en délibéré.



3. les prétentions et les moyens des parties



Les dispositions des conclusions ci-dessus visées sont les suivantes :



Le Syndicat prie la cour de :



-déclarer recevable et bien-fondé le syndicat des copropriétaires concluant en son appel,

-le déclarer bien fondé en ses présentes écritures,

-déclarer mal fondée la SCI LA CATHEDRALE en sa position et en ses demandes,

-la débouter de l'intégralité de celles-ci,

-vu l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965,



-réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l'exception de celles portant sur les demandes accessoires (frais et irrépétibles et dépens),

-vu les articles 500 et suivants du code de procédure civile,

-vu l'article 544 du code de procédure civile,

-vu le jugement du 18 janvier 2007,

-dire et juger que ce jugement est définitif en ce qu'il a dit recevable l'action du syndicat des copropriétaires de la Tour MAINE MONTPARNASSE tendant à dire et juger que la SCI CATHEDRALE occupe sans droit ni titre l'emplacement dans lequel elle a fait aménager un ascenseur, dit que la SCI CATHEDRALE occupe sans droit ni titre des parties communes de l'immeuble situées dans l'angle sud-ouest de la tour et l'espace « désenfumage », y ayant édifié une construction de formes arrondies affectées à l'usage de « hall » et « caisse », et y abritant partie de l'escalier de secours,

-dire et juger que le jugement susvisé a force de chose jugée,

-vu le règlement de copropriété,

-dire et juger que la SCI LA CATHEDRALE est responsable des infractions de ses ayants droit au règlement de copropriété,

-constater que les ouvrages réalisés par la SCI LA CATHEDRALE sont substantiellement différents de ceux autorisés en assemblée générale des copropriétaires,

-dire et juger que la SCI LA CATHEDRALE occupe sans droit ni titre une surface de 69, 46 m² de parties communes générales,

-condamner la SCI LA CATHEDRALE, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à démolir à ses frais les constructions réalisées sans droit ni titre,

-la condamner, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à remettre les lieux dans leur état d'origine,

-vu le procès-verbal d'assemblée générale du 25 juin 2009,

-vu l'article 1382 du code civil,

-fixer à 25 000 euros HT + TVA le montant de l'indemnité d'occupation due annuellement par la SCI LA CATHEDRALE outre indexation dans les conditions fixées par convention d'occupation des parties communes soumises à la SCI LA CATHEDRALE,

-condamner la SCI LA CATHEDRALE à payer au syndicat des copropriétaires concluant la somme de 274 083, 32 euros TTC, hors indexation au titre de l'indemnité d'occupation due depuis le mois de mai 2003 jusqu'au 15 juin 2012 inclus,

-donner acte au syndicat des copropriétaires requérant de ce qu'il se réserve d'actualiser ses réclamations, y compris actualisation, jusqu'à ce qu'il soit mis un terme à l'occupation irrégulière des parties communes,

-confirmer le jugement entrepris en ce qu'aux termes de celui-ci les premiers juges ont condamné la SCI LA CATHEDRALE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 500 € sur le fondement de l'article 700,

-y ajoutant,

-condamner la SCI LA CATHEDRALE à payer au syndicat des copropriétaires concluant la somme de 15 000 € en application des dispositions de l'article 700 du CPC,

-condamner la SCI LA CATHEDRALE en tous les dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût de l'expertise.



La SCI LA CATHEDRALE et M. [I] [T] demandent qu'il plaise à la cour de :



-vu la loi du 10 juillet 1965 ;

-vu les articles 1382,1383 et 1384 ;

-réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

-dire et juger que le rôle causal de la SCI LA CATHEDRALE dans le présent litige est nul,

-et statuant à nouveau :

-vis à vis de M. [T] :

-constater qu'aucune demande n'est tournée contre M. [T]

-le mettre hors de cause,

-vis-à-vis du syndicat des copropriétaires :

-dire et juger le syndicat mal fondé en ses demandes vis-à-vis de la SCI LA CATHEDRALE, compte tenu des autorisations accordées par le conseil syndical conformément au mandat de négociation conférée par l'assemblée générale aux termes de la résolution, à la société AMNESIA agissant aux termes de son bail à construction,

-le débouter de toute demande contre la SCI LA CATHEDRALE,

-l'inviter à mieux se pourvoir vis-à-vis de la société AMNESIA,

-en tant que de besoin dire et juger que le syndicat ne peut prétendre un quelconque loyer sur la surface litigieuse, compte tenu de l'acceptation formulée devant l'expert, du fait que le bâti s'inscrit dans le périmètre autorisé, et de la compensation tenant au fait que le hall principal de la Tour est ainsi dispensé d'accueillir la clientèle de la société AMNESIA et de l'entretien du gros oeuvre des ouvrages édifiés ,

-vis-à-vis de la société AMNESIA :

-dire et juger que tel qu'en ces termes, le permis de construire transmis par la SCI LA CATHEDRALE à la société AMNESIA permet à cette dernière d'exercer son activité,

-en conséquence, débouter la société AMNESIA de toute demande indemnitaire vis-à-vis de la SCI, notamment pour perte de fonds de commerce,

-en tant que de besoin, dire et juger que le présent litige ne peut servir de prétexte à AMNESIA pour interrompre le règlement de ces loyers, et que le bail commercial doit être exécuté dans tous ses termes et jusqu'à son terme,

-si la décision est confirmée en ce qu'elle octroie une indemnité d'occupation au syndicat :

-dire et juger l'indemnité à verser imputable à l'auteur des travaux litigieux, savoir la société AMNESIA, compte tenu de son bail à construction,

-confirmer que l'indemnité d'occupation prendra en compte la surface de 2 m² retenue par l'expert,

-fixer cette indemnité d'occupation à 714,28 euros par an,

-condamner en conséquence la société AMNESIA au paiement de cette somme au profit de la SCI LA CATHEDRALE avec effet rétroactif au prononcé du jugement,

-subsidiairement et à défaut :

-condamner la société AMNESIA à relever indemne la SCI LA CATHEDRALE de toute condamnation prononcée à son encontre,

-en toute hypothèse,

-condamner qui mieux le devra à verser à chacun des concluants la somme de 15 000 € au titre de l'article 700 du CPC,

-condamner qui mieux le devra aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés par Maître DIEBOLT, avocat, conformément à l'article 699 du CPC. 





La société AMNESIA demande à la cour de :



-déclarer la SCI LA CATHEDRALE irrecevable et mal fondée en son appel dirigé contre le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 9 décembre 2010,

-confirmer en toutes ces dispositions le jugement,

-y ajoutant :

-condamner la SCI LA CATHEDRALE au paiement d'une somme complémentaire de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC,

-statuant ce que de droit sur la demande de mise hors de cause de M. [I] [T], gérant de la SCI LA CATHEDRALE,

-subsidiairement, pour le cas où par impossible, la cour infirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 9 décembre 2010 sur l'appel régularisé contre ce jugement par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Tour MAINE MONTPARNASSE et ordonnerait la démolition des constructions litigieuses,

-dire que la SCI LA CATHEDRALE, par sa carence répétée, est seule responsable de la position adoptée aujourd'hui par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Tour MAINE MONTPARNASSE,

-constater au demeurant que la SCI LA CATHEDRALE a failli à son obligation de délivrance à l'égard de la société AMNESIA en violation de l'article 1719 du Code civil,

-en conséquence,

-la condamner au paiement d'une somme de 7 638 577 € représentant le préjudice subi par la société AMNESIA consécutif à la perte de son fonds de commerce résultant de la nécessaire fermeture de son établissement par suite de la démolition de ses voies d'accès,

-condamner la SCI LA CATHEDRALE aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Rémy PAMART selon les dispositions de l'article 699 du CPC applicable en l'espèce .















CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,



Considérations préliminaires



- sur l'objet du litige 



Considérant que le coeur du litige opposant les parties porte sur l'indemnisation du préjudice collectif subi par un syndicat de copropriétaires se plaignant de l'occupation sans droit ni titre de parties communes générales dépendant d'un immeuble sis à [Adresse 15] [Adresse 2], [Adresse 1] et [Adresse 5], imputée au propriétaire de lots dépendant de cet immeuble ;



Considérant qu'à hauteur d'appel, la cour est à titre principal saisie, - de la question de la détermination de l'exact périmètre de l'emprise irrégulière constatée, - de celle du bien fondé de la demande subséquente de démolition de la partie de construction correspondant à cette emprise comme de celle tendant à fixer exactement le montant de l'indemnité d'occupation réclamée par le syndicat des copropriétaires à la SCI LA CATHEDRALE et encore, - de la question du bien fondé de la demande subsidiaire formée par celle-ci aux fins d'obtenir la garantie du preneur des locaux lui appartenant pour les condamnations susceptibles d'être prononcées contre elle ; 



Qu'à titre incident, la SCI LA CATHEDRALE conteste la responsabilité mise à sa charge pour exécution de travaux dans les parties communes de l'immeuble, sans autorisation de l'assemblée générale ;



- sur la mesure de médiation proposée 



Considérant que la médiation judiciaire, forme particulière d'un processus de conciliation, est un mode de règlement des conflits par lequel des parties à un litige, avec l'aide d'un tiers ayant leur confiance, tendent à rapprocher leurs points de vue respectifs, avec le souci de favoriser et de parvenir à une solution amiable du différend qui les oppose ;

Considérant qu'en réponse à la proposition exprimée par la cour à l'issue de l'audience de plaidoiries, seules deux parties sur trois ont en l'espèce donné leur accord pour procéder à la mise en oeuvre d'une telle mesure sous l'égide du juge sous réserve cependant, qu'y soit incluse la question du renouvellement du bail commercial bénéficiant à la société AMNESIA qui fait actuellement l'objet de deux procédures distinctes devant le tribunal de grande instance de PARIS, devant le juge des loyers commerciaux pour la fixation du loyer applicable, d'une part et devant le tribunal de grande instance pour la résiliation de ce bail, d'autre part ; 



Considérant que dans ces conditions, nonobstant l'abstention de la SCI LA CATHEDRALE, aucune mesure de médiation n'apparaît pouvoir être aujourd'hui prescrite;



Considérant que la solution de ce litige apparaît dépendre en premier lieu, de l'analyse et de la clarification préalable des relations juridiques existant entre les parties ;



- sur la mise hors de cause de M. [I] [T] 



Considérant que ce dernier maintient sa demande de mise hors de cause, expliquant qu'aucune des parties ne forme quelle que demande que ce soit à son encontre;



Considérant que c'est à tort que les premiers juges ont estimé que cette partie devait être maintenue dans la cause au motif que la décision devait lui être opposable en qualité de gérant de la SCI LA CATHEDRALE ; qu'en effet, aucune demande n'est formée contre elle, en qualité de gérant de cette SCI ou in personam ;



Qu'il y a lieu de faire droit à la demande de mise hors de cause dans les termes visés au dispositif du présent arrêt ;



1. sur les responsabilités encourues 



1.1. en ce qui concerne les rapports entre le syndicat et la SCI LA CATHEDRALE 



Considérant que le syndicat expose au soutien de son appel que les travaux réalisés sont très différents de ceux autorisés en assemblée générale puisque le syndicat n'a jamais donné l'autorisation de créer une construction fermée à l'usage d'accueil, réception, billetterie et contrôle des accès de la salle de réception-discothèque exploitée sous le parvis de la Tour Maine Montparnasse ; 



Qu'il précise : - que l'expert judiciaire, tenu de procéder au rapprochement des plans et de mesurer les surfaces afférentes aux constructions réalisées au regard de celles qui ont été autorisées, en a illogiquement déduit que la différence d'emprise au sol s'explique pour une grande part par le fait que l'ascenseur a été, avec son accord, intégré au volume d'accès et que finalement, le projet réalisé n'a entraîné qu'une emprise supplémentaire de 19 m², et en réalité de 2 m², par rapport aux constructions autorisées ; - que l'emprise irrégulière sur les parties communes porte en effet sur 69, 46 m², l'ensemble de l'ouvrage en cause ayant été édifié sans droit ni titre ; 



Qu'il ajoute : - que la SCI LA CATHEDRALE soutient à tort n'avoir eu aucun rôle causal dans le présent litige en se prévalant de plans différents de ceux portés à la connaissance des copropriétaires lors de l'assemblée générale alors que seuls, ces derniers fixent l'étendue de ses droits ; - que cette même SCI prétend bénéficier d'un droit de jouissance privative sur les parties construites alors que ce droit ne porte, aux termes de la décision des copropriétaires du 30 mars 2000, que sur les parties sur lesquelles seront créés ' escalier et trémie d'ascenseur ' ; - qu'enfin, la SCI LA CATHEDRALE n'est pas fondée à se prévaloir d'un prétendu mandat donné au conseil syndical pour approuver, au lieu et place du syndicat, des plans de travaux emportant une jouissance sur les parties communes plus importante que celle consentie par les copropriétaires eux-mêmes, dès lors que le conseil syndical n'a légalement aucun pouvoir en la matière ; - que la SCI LA CATHEDRALE ne saurait encore soutenir que le jugement du 18 janvier 2007 n'a pas autorité de la chose jugée, cette décision étant aujourd'hui définitive ; - que concernée par le présent litige, cette même SCI doit, en respect des dispositions du règlement de copropriété, faire cesser l'occupation illicite des parties communes sans pouvoir se décharger de sa responsabilité sur son locataire ; - que quoi qu'il en soit, elle a donné à ce dernier l'autorisation de réaliser des travaux différents de ceux autorisés en assemblée générale des copropriétaires sans solliciter préalablement l'avis de celle-ci et a suivi de près l'évolution de la situation en chargeant son conseil de négocier les conditions de la convention d'occupation des parties communes ainsi que cela ressort des différents courriers du Cabinet COGETOM, ancien syndic, postérieurs au début des travaux et produits aux débats, dont elle n'a jamais contesté la teneur ; que de son côté, la société AMNESIA aurait du inciter sa bailleresse à faire avaliser par l'assemblée générale des copropriétaires, les travaux qu'elle a effectués mais ne justifie pas l'avoir fait ; - que l'accord donné par le seul syndic ou encore le représentant du syndicat au cours des opérations d'expertise est de ce point de vue inopérant ;





Considérant que la SCI LA CATHEDRALE critique la version des faits donnée par le syndicat et ainsi explique : - qu'il est inexact de soutenir qu'elle a sollicité, pour le compte de la société AMNESIA, l'autorisation de réaliser d'importants travaux de restructuration ainsi que celle de créer un accès à ses lots puisque cette autorisation, obtenue par son vendeur la société GPA VIE pour le compte de son propre preneur, est antérieure à l'acquisition de son bien ; - qu'aucune pièce du dossier n'établit qu'elle a par ailleurs requis l'autorisation d'occuper une surface supplémentaire pour abriter un édifice à usage d'accueil et mettre en place des jardinières, espaces floraux décoratifs et cheminements sur la partie restante, le projet final émanant en réalité de la seule société AMNESIA ;



Qu'elle précise : - que si la demande de permis modificatif a été établie par l'architecte de cette société mentionnée comme maître de l'ouvrage, ce preneur ne bénéficiait d'aucun blanc seing au nom du syndicat pour la réalisation de ces travaux ainsi qu'en témoigne les stipulations du bail commercial consenti qui se trouve être produit aux débats ; - que quoi qu'il en soit le syndicat, en soutenant n'avoir jamais donné l'autorisation de créer une construction à usage d'accueil, réception, billetterie et contrôle des accès de la salle de réception - discothèque exploitée sous le parvis de la Tour Maine Montparnasse, se contredit lui-même puisqu'il ressort de ses propres pièces que la construction projetée a toujours été fermée, que la différence entre les deux projets ne concerne que l'aspect extérieur et la répartition des accès et qu'enfin, l'usage d'accueil a toujours été convenu comme étant placé au sous-sol ; - qu'elle n'a jamais nié savoir que sa locataire souhaitait une modification du projet qui ne lui convenait que partiellement mais que de son côté, le syndicat n'ignorait pas que la réalisation des travaux incombait au preneur ainsi que l'assemblée des copropriétaires le mentionne dans son procès-verbal ; - que le jugement du 18 janvier 2007 étant un jugement avant-dire-droit, ne saurait bénéficier de l'autorité de la chose jugée d'autant que la société AMNESIA n'était pas encore appelée en la cause ; - que quoi qu'il en soit, l'effet dévolutif offre à la cour la possibilité de restituer aux faits de l'espèce leur exacte qualification, afin d'en tirer toutes les conséquences de droit ; 



Qu'elle soutient : - avoir en réalité été condamnée pour une faute qu'elle n'a pas commise ; - qu'elle n'a en effet jamais été en rapport direct avec le syndicat pour ce qui touche la réalisation des travaux modificatifs constitutifs d'une occupation ; - que la société AMNESIA n'ignorait pas, compte tenu des termes du bail qui lui était consenti, être le seul maître de l'ouvrage de ces travaux par suite du transfert du permis de construire opéré en sa faveur puisqu'elle a, le 30 juin 2004, déposé elle-même et pour son propre compte la demande de permis de construire modificatif correspondant aux travaux critiqués ; - que ce preneur, qui pour obtenir l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires portant sur la réalisation de ces travaux aurait du lui transmettre une demande d'autorisation à inscrire à l'ordre du jour, ne l'a pas tenue informée su résultat des contacts qu'elle avait eus avec le conseil syndical ; - que ce manquement à ces obligations contractuelles conduit à considérer que la discordance constatée entre les travaux autorisés et ceux qui ont été réalisés sont imputables à ce seul preneur et qu'elle n'a elle-même joué aucun rôle causal dans la survenance du présent litige ; - que le bail consenti par elle à la société AMNESIA, autorisant celle-ci à apporter des plans initialement convenus, ne comporte en effet aucune possibilité de s'affranchir des autorisations nécessaires de la copropriété ; 



Qu'elle conclut : - que s'il est exact que juridiquement les seconds travaux n'ont pas été autorisés par l'Assemblée générale du syndicat, les organes mandatés par cette assemblée (le syndic ou le conseil syndical) ont donné leur accord au maître de l'ouvrage; 

- qu'elle aurait pour sa part, accepté sans difficulté de présenter une demande d'autorisation pour le compte de son preneur, si celui-ci le lui avait demandé ;



Qu'elle critique enfin les premiers juges de ne pas avoir tenu compte du fait qu'aux termes du bail applicable, il fut convenu que la société AMNESIA prenait les locaux en l'état ;



Considérant que la société AMNESIA explique quant à elle ne pas être à l'origine des premiers travaux incriminés et ne pouvoir ainsi apporter la moindre précision que ce soit sur les modalités d'exécution de ces travaux et partant, sur leur chronologie alléguée par son bailleur sans réelle justification ;



Qu'elle précise : - avoir en application du bail consenti, reçu l'autorisation de réaliser les travaux prévus par le permis de construire précédemment obtenu par son bailleur et également, celle de déposer un permis modificatif ayant reçu l'agrément de ce dernier ; - qu'elle était aussi tenue d'entreprendre les travaux concernés avant le 16 décembre 2002, la bailleresse souhaitant par ce biais, valoriser ses lots de copropriété situés en sous-sol et par nature difficilement commerciables ; - que le dernier projet de travaux consistait non plus à élargir l'escalier existant mais à créer un escalier débouchant au pied de la cheminée, ce qui ne pouvait que satisfaire la copropriété dans la mesure où elle permettait à la clientèle d'accéder à ces locaux par l'extérieur, sans être obligé de rentrer dans le hall de la Tour en utilisant les ascenseurs communs ; - qu'elle a fait réaliser les travaux litigieux dans les délais prescrits, la SCI LA CATHEDRALE se devant, dans le cadre du lien de droit l'unissant au syndicat, de faire toute diligence pour aplanir les éventuelles difficultés pouvant subsister ;



Qu'elle ajoute : - que dans le cadre de son appel principal, la SCI LA CATHEDRALE n'explicite en rien les demandes formées contre elle qui doivent être écartées au visa de l'article 56 du code de procédure civile ; - qu'en réalité, la SCI LA CATHEDRALE tente de se soustraire aux effets d'une procédure dirigée contre elle en se substituant son locataire, lequel n'a pourtant aucun lien de droit avec le syndicat ; - que quoi qu'il en soit, celui-ci n'invoque à son égard aucun grief particulier sur les modalités d'exploitation de sa discothèque qui ne donne lieu à aucun trouble de voisinage ; - que la SCI LA CATHEDRALE ne peut donc aujourd'hui prétendre faire supporter à son preneur un surcoût de loyer pour cette occupation alors que la chose louée n'a pas été modifiée depuis la date de prise d'effet du bail et alors que par surcroît, l'existence de cet accès était expressément mentionné dans le contrat ; 



Vu les articles 9 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble l'article 15 du règlement de copropriété ;



Considérant qu'il ressort de ces dispositions que chacun des copropriétaires ou occupants peut, pour la jouissance des locaux dont ils disposent, user librement des parties communes suivant leur destination sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; que par ailleurs, les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur d'un immeuble ne peuvent être entrepris librement par un copropriétaire ; que ces travaux doivent en effet, être autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires sauf à ce que le copropriétaire ayant agi sans autorisation se voit contraint de rétablir les lieux dans leur état antérieur ; que seul un copropriétaire est habilité à demander à l'assemblée, l'autorisation d'entreprendre de tels travaux ; que cette autorisation ne peut être accordée que par une décision expresse de l'assemblée générale, toute autre forme d'agrément étant dépourvue d'effet, le syndic n'ayant notamment, en tant qu'agent d'exécution du syndicat, aucune qualité pour accorder lui-même une telle autorisation ;



Considérant que les stipulations du bail commercial consenti par la SCI LA CATHEDRALE à la société AMNESIA se lisent comme suit ' le bailleur s'engage a donner et/ou à transférer au preneur tous les permis, autorisations, délégations nécessaires et à le constituer mandataire, afin que le preneur puisse engager, réaliser et finaliser les travaux prévus au permis de construire./ Le bailleur reconnaît avoir été informé par le preneur de sa volonté de solliciter, par le dépôt d'un permis modificatif, l'autorisation de modifier pour partie la disposition des lieux et a déclaré donner son consentement à celle-ci.'/(...) ' Le preneur s'engage, en conséquence, irrévocablement sous son entière responsabilité et à ses frais exclusifs, à faire exécuter les travaux correspondants au permis de construire obtenu par la SA SACIP le 28 décembre 2000, transféré à la SCI LA CATHEDRALE par arrêté du 6 décembre 2001 et ceux qui résulteraient d'une éventuelle modification du dit permis de construire, conformément à l'avis de la Commission de Sécurité de la Préfecture du 15 novembre 2000 annexé aux présentes ou de tout autre avis qui serait rendu./Le preneur pourra apporter toutes modifications de son choix au projet pour lequel le permis de construire a été accordé à condition d'obtenir les autorisations administratives ou de la copropriété éventuellement nécessaires et de respecter la réglementation en vigueur./Le preneur s'engage expressément à commencer les travaux avant le 16 décembre 2002 au plus tard et à les réaliser sans interruption conformément aux règles de l'art, par des entreprises qualifiées et régulièrement assurées.'



Que par ailleurs, la résolution de l'assemblée générale du 30 mars 2000 porte sur des travaux précis, définis au plan annexé au procès-verbal de cette assemblée ; qu'il y est précisé que ' l'assemblée générale mandate le conseil syndical pour examiner le projet définitif ainsi que ses modalités administratives, juridiques, financières et techniques.' ;



Considérant qu'il s'évince de ces constatations et de leur confrontation avec les principes ci-dessus rappelés que la SCI LA CATHEDRALE était informée de la volonté de son preneur de modifier le projet d'aménagement des parties communes, autorisé à l'unanimité par l'assemblée générale du 30 mars 2000 ; qu'il lui appartenait en sa qualité de mandante de demander compte à son preneur, en temps utile et ainsi avant la date contractuellement fixée pour le démarrage des travaux, de l'ampleur de cette modification; qu'elle restait seule habilitée à solliciter à l'assemblée générale des copropriétaires l'autorisation de réaliser les travaux critiqués, la résolution ci-dessus ne pouvant, au regard des règles d'ordre public régissant la copropriété, être interprétée comme ayant permis au conseil syndical de substituer son autorisation à celle de l'assemblée générale sur un projet différent de celui sur lequel le vote des copropriétaires s'était déjà exprimé ; que l'autorisation du syndic ne pouvait être à cet égard, qu'inopérant ;



Considérant quoi qu'il en soit qu'il est précisément acquis aux débats que le projet réalisé est substantiellement différent de celui ayant été voté ; que l'expert judiciaire s'étant rendu sur les lieux conclut en ce sens dans son rapport ; que l'examen comparatif des plans correspondants aux travaux votés et de ceux correspondants au travaux réalisés l'établissent encore clairement ; que les discordances relevées sont caractérisées d'une part, par le changement des emplacements de l'ascenseur et de l'escalier de secours, ce dernier étant arrondi et non droit, avec emprise sur les parties communes, au nord-est et d'autre part, par la présence d'une construction entre l'angle sud-ouest de la tour et l'espace de 'désenfumage', cette construction étant affectée aux usages de hall et de caisse et étant destinée à abriter partie de l'escalier de secours ;



Qu'il est tout aussi constant que ces travaux substantiellement modificatifs n'ont fait l'objet d'aucune autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ; 



Considérant que dans ces conditions, la SCI LA CATHEDRALE doit être déclarée occupante sans droit ni titre de l'ensemble de l'ouvrage réalisé, l'emprise irrégulière sur les parties communes étant bien de 69, 46 m² ;



Qu'il ne peut en effet en rien être tenu compte de l'accord donné par le représentant du syndicat en cours d'expertise pour une nouvelle implantation de l'ascenseur pour handicapés dès lors que cet accord ressortait légalement de la seule compétence de l'assemblée générale des copropriétaires ;



1.2. en ce qui concerne les rapports entre la SCI LA CATHEDRALE et la société AMNESIA 



Considérant que la SCI LA CATHEDRALE fait reproche aux premier juges de l'avoir déboutée de sa demande de garantie envers son preneur, observant que le bail passé avec ce dernier s'analysait en un bail mixte en ce que, du chef des locaux déjà aménagés, le bail était un bail d'occupation classique tandis que pour ce qui concerne l'entrée, le contrat s'analysait en un bail à construction ; 



Qu'elle ajoute : - que la simple lecture de ce bail établit que la société AMNESIA savait que les travaux autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires avaient fait l'objet d'un permis de construire dont le transfert lui avait été consenti et que ce document lui permettait d'exploiter le local litigieux pour y exercer une activité de discothèque, en conformité avec la destination de son bail ; - qu'il appartenait à ce preneur d'obtenir, en application de ce contrat, l'autorisation de l'assemblée des copropriétaires sur son projet de travaux modificatif et ainsi de lui transmettre, du fait de sa qualité de copropriétaire bailleresse, une nouvelle autorisation à porter à l'ordre du jour d'un telle assemblée ;

Qu'elle explique que la société AMNESIA ne l'a pas tenue informée des modifications qu'elle apportait au permis de construire et du fait qu'elle avait traité seule avec le conseil syndical, à telle enseigne que les recommandations de ce dernier du 6 mars 2003 n'ont été transmis au bailleur que beaucoup plus tard ; qu'au vu de l'ensemble des pièces versées aux débats, ce preneur est le seul maître de l'ouvrage des travaux litigieux en ce sens qu'il a mené avec le conseil syndical les négociations nécessaires pour ces travaux modificatifs et obtenu l'accord de celui-ci sur les plans définitifs de son architecte;



Considérant que la SCI LA CATHEDRALE expose encore, que la société AMNESIA prétend ignorer ce qui s'est passé antérieurement à son changement de forme sociale, ce changement étant uniquement motivé par l'entrée d'un nouvel associé, alors qu'elle est venue aux droits et obligations de sa précédente forme sociale au moment où celle-ci entreprenait les pourparlers avec le conseil syndical ainsi que la construction de l'ouvrage litigieux dans sa forme définitive ; que dans sa nouvelle composition, la société AMNESIA occupe et exploite les locaux litigieux dans les termes exacts du bail signé par l'entité prétendue ancienne, possédant un numéro de RCS inchangé (registre du commerce et des sociétés) ; 



Considérant que de son côté la société AMNESIA conclut à la confirmation du jugement entrepris, objectant ne pas être à l'origine des travaux incriminés et ne pouvoir donc apporter la moindre précision que ce soit sur les modalités d'exécution de ces travaux et partant, sur la chronologie alléguée par son bailleur sans réelle justification ; 



Qu'elle soutient : - que dans le cadre de son appel principal, la SCI LA CATHEDRALE n'explicite en rien les demandes formées contre elle ; - que ces dernières doivent donc être écartées au visa de l'article 56 du code de procédure civile ; - qu'en réalité, la SCI LA CATHEDRALE tente de se soustraire aux effets d'une procédure exclusivement dirigée contre elle en se substituant son locataire, lequel n'a pourtant aucun lien de droit avec le syndicat requérant ; - que celui-ci n'invoque à son égard aucun grief particulier sur les modalités d'exploitation de sa discothèque qui ne donne lieu à aucun trouble de voisinage ; - qu'elle ne peut donc être condamnée à garantir la SCI LA CATHEDRALE du règlement de cette indemnité d'occupation, à supposer que celle-ci soit fixée et mise à la charge de celle-ci ;



Qu'elle conclut enfin : - que la SCI LA CATHEDRALE ne peut légitimement se retrancher derrière le fait que ses dirigeants auraient négocié directement avec le syndic de copropriété alors qu'elle n'a à l'évidence pas satisfait elle-même à son obligation de délivrance ; - que la bailleresse a fait montre d'une réelle inertie dans la gestion de ce dossier ; - que selon les dispositions de l'article 1719 du code civil, le bailleur a pour obligation principale de délivrer un bien conforme à la destination prévue au bail ; - qu'il s'agit d'une obligation essentielle mise à la charge du bailleur, en ce sens que celui-ci doit permettre au preneur d'utiliser les locaux consentis à bail conformément aux prévisions contractuelles en s'assurant que l'activité projetée est conforme aux normes prescrites par les autorités publiques et que, compatible avec l'environnement immédiat, cette activité n'occasionne par surcroît aucun trouble anormal de voisinage ; - que cette obligation de délivrance est une disposition d'ordre public ne pouvant faire l'objet d'aucune limitation contractuelle ;



Vu l'article 1719 du code civil ;



Considérant qu'il est exact que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; que la clause par laquelle le preneur prend les lieux en l'état ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance; que le bailleur doit garantir au locataire de pouvoir exercer dans les lieux loués son activité commerciale telle qu'elle a été contractuellement prévue, sans que le bailleur ne puisse opposer au preneur une clause du bail mettant à la charge de ce dernier l'obtention d'une autorisation de la copropriété pour exercer son activité puisque le bailleur est le seul interlocuteur de droit du syndicat des copropriétaires ;



Considérant qu'en l'espèce, il est constant que la SCI LA CATHEDRALE n'a pas satisfait à cette obligation ; qu'ayant été destinataire des courriers adressés par le syndic, tendant à chiffrer exactement le montant de l'indemnité d'occupation due, elle ne justifie pas avoir, parallèlement à ces négociations, saisi ni même cherché à quel que moment que ce soit à saisir, l'assemblée générale des copropriétaires, d'une demande de ratification des travaux irrégulièrement réalisés ; 



Considérant que sur ces constatations et pour ces raisons, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a débouté la SCI LA CATHEDRALE de sa demande de garantie des condamnations prononcées contre elle, pour manquement à son obligation de délivrance telle qu'instituée par l'article 1719 du code civil ;





2. sur les mesures réparatoires 



2.1. en ce qui concerne la demande en démolition



Considérant que le syndicat conclut à la condamnation de la SCI LA CATHEDRALE à remettre les lieux dans l'état dans lequel ils se trouvaient antérieurement aux travaux réalisés sans autorisation ;



Que la SCI LA CATHEDRALE ne conteste pas directement le bien fondé de cette demande, se bornant à dire qu'aucun manquement ne peut lui être reproché et que seul son preneur apparaît devoir répondre des conséquences de l'infraction commise au règlement de copropriété ;



Considérant que la société AMNESIA explique de son côté : - que la démolition réclamée par le syndicat la contraindrait à fermer son établissement et ainsi à mettre fin à son