Cour d'Appel — 6 septembre 2011

R. G : 10/ 02528 



COUR D'APPEL DE LYON 
8ème chambre 
ARRET DU 06 Septembre 2011 




Décision du Tribunal d'Instance de VILLEURBANNE 
Au fond 
du 17 décembre 2009 


RG : 1109001969 
ch no 





X... 



C/ 


SCI IMMOFRANCE 






APPELANTE : 


Madame Mama X... épouse Y... 

née le 21 janvier 1951 à BENIKHALED (Algérie) 

...

69100 VILLEURBANNE 


représentée par Me Jean-Louis VERRIERE, avoué à la Cour 
assistée de Me Jamel MALLEM, avocat au barreau de LYON 
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2010/ 010328 du 03/ 06/ 2010 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LYON) 




INTIMÉE : 


SCI IMMOFRANCE 
représentée par ses dirigeants légaux 
12 rue des Acacias 
69100 VILLEURBANNE 
et actuellement 35 rue Louis Juttet 
69009 LYON 


représentée par Me Christian MOREL, avoué à la Cour 
assistée de Me Thierry MONOD, avocat au barreau de LYON 




Date de clôture de l'instruction : 09 Mai 2011 
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 07 Juin 2011 
Date de mise à disposition : 06 Septembre 2011 


Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Pascal VENCENT, président
-Dominique DEFRASNE, conseiller
-Françoise CLEMENT, conseiller 
assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier. 


A l'audience, Pascal VENCENT a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile. 


Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, 


Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. 




La société civile IMMOFRANCE est propriétaire d'un immeuble à usage d'habitation situé 12 rue des Acacias à Villeurbanne. 


Madame X... a contracté courant 2006 la location d'un logement d'environ 60m ² dans cet immeuble, étant précisé que dans un premier temps son fils a par ailleurs bénéficié à partir de décembre 2007 de la location d'un logement de superficie équivalente à cette même adresse. 


Après le départ de ce fils et selon la bailleresse, un nouveau contrat de bail à usage d'habitation aurait été établi le 1er avril 2008, la SCI IMMOFRANCE louant à madame X... les deux logements en faisant un appartement de 120 m ² moyennant un montant de loyer de 900 euros outre une provision sur charge de 50 euros. 


Le contrat de bail existe bien à ce nom et à cette date mais madame X... conteste l'avoir signé. 


Selon la SCI IMMOFRANCE, madame X... n'aurait pas procédé régulièrement au versement du loyer de 900 euros dont elle était débitrice. 


Par acte extrajudiciaire en date du 11 juillet 2008, la société IMMOFRANCE lui a fait délivrer commandement de payer visant la clause résolutoire, le montant de l'arriéré locatif représentant alors la somme de 2. 677, 28 euros. 


Faute de régularisation dans les délais impartis, une procédure judiciaire était intentée par la bailleresse. 


Par jugement du 17 décembre 2009, le tribunal d'instance de Villeurbanne a fait droit aux demandes présentées par la SCI IMMOFRANCE après avoir constaté qu'au 30 janvier 2009 existait à tout le moins un arriéré de solde locatif non contestable de 5. 750, 70 euros. 


Ce même jugement a alloué à madame X... des délais de règlement pendant une période de 24 mensualités et suspendu le jeu de la clause résolutoire sous réserve toutefois que la locataire procède au règlement de l'échéance locative outre la mensualité au titre de l'échéancier consenti. 


Il était toutefois prévu qu'en cas de non-respect par madame X... des obligations contractées et 15 jours après une mise en demeure notifiée par voie recommandée, serait acquise la résiliation du bail, autorisée l'expulsion, condamnée l'intéressé au versement d'une indemnité d'occupation et la déchéance du terme de l'échéancier consenti. 


Madame X... a fait appel du jugement rendu lequel, selon elle, devrait être intégralement réformé. 


Il est demandé à la cour de déclarer abusive et illicite l'augmentation du loyer, de la dispenser de tout paiement en l'état d'un arrêté d'insalubrité, à tout le moins de constater que l'arriéré de loyer ne dépasse pas 991 euros, de lui accorder alors les plus larges délais de paiement, de lui accorder une somme de 5. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 10. 000 euros pour trouble de jouissance. 


La locataire conteste toute signature d'avenant ayant fait passer le loyer de 450 à 900 euros et il est affirmé que le 17 juillet 2009, monsieur le préfet du Rhône a bien déclaré insalubres les locaux situés au 12 rue des Acacias à Villeurbanne pour ce qui concerne à la fois les parties communes et le logement occupé par elle. 


Faute de toute action de la bailleresse, la direction départementale des affaires sanitaires et sociales du Rhône aurait relogé l'intéressée dans un logement salubre. 


A l'opposé, la SCI IMMOFRANCE s'estime bien fondée à solliciter de la cour la confirmation du jugement dont appel, à voir fixer le montant de la créance due par madame X... à la somme de 16. 200 euros arrêtée au 1er décembre 2009, à demander le rejet de toutes les demandes formulées par madame X... comme étant non fondées ni justifiées, à demander la condamnation de l'ancienne locataire à lui payer une somme de 2. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens d'instance. 


Il est ainsi soutenu que l'augmentation du prix de la location est liée à l'augmentation de la surface louée suite au départ du fils de la locataire ; que les travaux de rénovation de l'immeuble par suite de l'arrêté de monsieur le préfet du Rhône n'ont pu être menés à bien par la faute de madame X... ; que l'intéressée sur la base d'une décision exécutoire par provision a finalement été expulsée faute pour elle d'avoir respecté l'échéancier fixé par le premier juge ; que les différentes demandes de dommages et intérêts sont dénuées de tout fondement. 


SUR QUOI LA COUR 


Le 1er novembre 2006 il était loué à madame X... épouse Y... un logement au 12 rue des Acacias à Villeurbanne comportant une entrée, un salon, deux chambres, une cuisine, un WC et une salle d'eau le tout pour 450 euros par mois. 


Le 19 décembre 2007 était loué au fils de madame Y..., Djamel Y..., un local à la même adresse composé d'un hall, d'un séjour, d'une chambre, d'une salle de bains, toilettes le tout pour un loyer de 500 euros par mois. 


Selon la bailleresse, après le départ de son fils de ce logement, madame Y... aurait, avec l'accord de la SCI propriétaire, réuni les deux appartements pour n'en faire qu'un ce qui justifiait l'augmentation de loyer de 450 à 900 euros. Un tel avenant aurait été signé par l'intéressée le 1er avril 2008. 


Mais, outre que madame Y... dénie formellement la signature d'un tel avenant, ce que semble confirmer la différence entre les deux signatures des baux de 2006 et 2008, force est de constater que le prétendu contrat de bail de 2008 ne fait aucune allusion à la réunion des deux appartements en un seul et surtout ne correspond pas au total des pièces prétendument louées. 


Devraient ainsi logiquement apparaître sur le contrat de 2008 les deux cuisines, les deux salles d'eau, les deux toilettes, fruits de cette réunion de deux appartements indépendants. 


De même on ne comprend pas la présence de la " grande terrasse " sur le contrat de 2008 alors que le logement loué à monsieur Djamel Y... n'en comportait pas, pas plus que le logement initial loué en 2006 à madame X... épouse Y.... 


Etrangement ce prétendu bail de 2008 ne fait référence à aucune surface louée. 


Ces anomalies, qui ne sont corrigées par aucun élément extrinsèque émanant de la bailleresse ou même de simples explications de sa part, sont telles que la cour considère que le contrat de bail prétendu du 1er avril 2008 n'est pas opposable à madame Y... et partant les demandes touchant aux loyers impayés qui en découlent. 


Le jugement déféré doit être réformé sur ce point. 


Par voie de conséquence, suivant en cela le raisonnement suivi par madame Y... dans ses écritures devant la cour, il convient de dire et juger que la dette de loyer est ramenée à la somme de 991, 84 euros. 


Tout débat sur l'expulsion de la locataire est devenu sans objet, madame Y... qui entend n'en tirer aucune conséquence au plan judiciaire ayant de son propre aveu été relogé par la DDASS postérieurement au jugement. 


Reste encore la demande de dommages et intérêts présentée par l'appelante pour abus de droit d'ester en justice de la part de la bailleresse. 


Effectivement l'action en justice engagée par la SCI IMMOFRANCE en condamnation à paiement et expulsion de sa locataire doit être considérée comme abusive pour être basée sur un montant de loyer de 900 euros parfaitement indu en l'état de l'inopposabilité à la locataire de l'avenant du 1er avril 2008. 


Elle ouvre droit à des dommages et intérêts au profit de madame Y... pour la somme de 1. 000 euros. 


Reste enfin la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance. 


La SCI IMMOFRANCE par arrêté préfectoral du 26 novembre 2008 s'est vue contrainte de raccorder l'immeuble à un réseau de distribution d'eau potable. 


Par arrêté de la même autorité du 17 juillet 2009 la même bailleresse s'est également vue contrainte à effectuer d'importants travaux afin de rendre l'immeuble salubre et de proposer un relogement à sa locataire. 


Il n'est pas dénié par la propriétaire qu'aucun chantier n'a été entamé dans le laps de temps octroyé par les pouvoirs publics, que seules les autorités administratives se sont préoccupées du relogement de madame Y.... 


Aucune raison valable n'est avancée pour expliquer une telle inertie de la SCI IMMOFRANCE qui évoque sans aucune précision un empêchement indéfini que rien ne corrobore. 


Un tel comportement d'une particulière désinvolture ouvre droit à des dommages et intérêts arbitrés par la cour à 3. 000 euros. 


PAR CES MOTIFS 


Réforme le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, 


Dit n'y avoir lieu à statuer sur l'expulsion de madame Y... celle-ci ayant été relogée durablement par ailleurs en cours d'instance devant la cour. 


Condamne madame Y... à payer à la société SCI IMMOFRANCE la somme de 991, 84 euros au titre des loyers impayés 


Condamne la SCI IMMOFRANCE à payer à madame Y... la somme de 1. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 3. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour insalubrité du logement loué, défaut de réparations dans les délais impartis par l'autorité compétente et défaut de relogement de l'intéressée. 


Ordonne la compensation entre toutes ces sommes. 


Condamne donc, toutes causes confondues, la SCI IMMOFRANCE à payer à madame Y... la somme de 3. 008, 16 euros. 


La condamne encore aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction pour ces derniers au profit de Maître VERRIERE, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et recouvrés comme il est prévu en matière d'aide juridictionnelle. 




Le greffier, Le président.