Cour d'Appel — 21 avril 2017

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 21 AVRIL 2017



(no , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 15/22735



Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Septembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 13/03840





APPELANT



Monsieur Vincent X...


né le 05 Avril 1979 à BOULOGNE SUR MER (62200)



demeurant ...




Représenté et assisté sur l'audience par Me Florence BRASSEUR, avocat au barreau de PARIS, toque : C2322





INTIMÉS



Monsieur ANDRE Y...


né le 05 Juin 1921 à BELFORT (90000)



demeurant ...




Représenté par Me Thomas CUQ de l'AARPI AD HOC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0309



Monsieur André Y... M. Y... se constitue en qualité d'ayant droit de Mme Jacqueline Z... épouse Y..., sa femme décédée au cours de la procédure de 1ère instance

né le 05 Juin 1921 à BELFORT (90000)



demeurant ...




Représenté par Me Thomas CUQ de l'AARPI AD HOC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0309



SCP ETASSE prise en la personne de ses représentants légaux



ayant son siège au 6 rue Biot - 75017 PARIS 17



Représentée et assistée sur l'audience par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848













COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Mars 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Présidente

Madame Christine BARBEROT, Conseillère

Monsieur Dominique GILLES, Conseiller



qui en ont délibéré







Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX







ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.





*



* *





Par acte sous seing privé daté du 25 août 2012, Mme Jacqueline Z..., épouse de M. André Y..., avec lequel elle avait dernièrement souscrit un contrat de mariage de communauté universelle, ont vendu sous condition suspensive à M. X..., moyennant le prix de 210 000 €, le lot no6 d'un immeuble en copropriété sis ..., consistant en un appartement de 34,86 m² avec cave comprenant une entrée, un séjour, une chambre, une cuisine, une salle de bain et un WC. Dans cet avant-contrat les parties ont stipulé une clause pénale, d'un montant de 21 000 €. L'acte authentique devait être signé avant le 26 novembre 2012. M. X..., le jour de la signature de l'avant-contrat, remettait un chèque de banque de 11 000 € à l'ordre du notaire désigné pour recevoir l'acte définitif. Les conditions suspensives apparaissant levées, il versait encore 7 900 € au notaire rédacteur en prévision du rendez-vous de signature de l'acte définitif fixé au 3 décembre 2012. Lors de ce rendez-vous, le notaire de l'acquéreur, qui était chargé de recevoir l'acte, refusa de le passer, au motif que l'entrée, comme les WC et une partie du couloir de l'appartement vendu, correspondaient en réalité à des parties communes appropriées sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.



Le 29 janvier 2013, l'assemblée générale consentait à l'unanimité des présents (728 sur 1000 tantièmes) à vendre le lot de copropriété nouvellement créé à M. Y... moyennant le prix de 2 000 € le m², frais de géomètre inclus.



Par acte extrajudiciaire du 13 mars 2013, M. X... assignait les époux Y... aux fins de mise en oeuvre de la clause pénale. Les époux Y... appelaient en intervention forcée leur notaire, la SCP Etasse et Associés, aux fins de garantie.





C'est dans ces conditions, les instances ayant été jointes, que le tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 25 septembre 2015, a :



- constaté que comme suite au décès de Jacqueline Y... en cours de procédure, M. André Y..., seul ayant droit de sa défunte épouse, avait repris l'instance,

- débouté M. X... de l'ensemble de ses demandes,

- déclaré sans objet les demandes de dommages et intérêts formées par M. Y... contre le notaire et M. X...,

- condamné M. X... à payer à M. Y... et au notaire la somme de 1 500 € chacun à titre d'indemnité de procédure sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





M. X..., appelant, a déposé et signifié aux intimés, M. Y... et la SCP Etude Etasse et Associés, des conclusions en date du 17 novembre 2016 demandant à la Cour de :



- vu les articles 1134 et 1142 du code civil ;

- vu l'article 1382 du code civil,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu, d'une part, que les vendeurs avaient reconnu devant notaire le 3 décembre 2012 avoir annexé des parties communes (wc et partie du couloir) depuis plus de 33 ans, sans autorisation de la copropriété, suite à des travaux d'aménagement effectués par leurs auteurs et, d'autre part, que M. Y... était seul ayant droit de son épouse décédée ;

- infirmer pour le surplus ;

- statuant à nouveau

- à titre principal :

- condamner M. Y... "ès-qualité et ès-qualité d'ayant droit" de sa défunte épouse à lui payer la somme de 21 000€ par application de la clause pénale ;

- à titre subsidiaire :

- condamner M. Y... "ès-qualité et ès-qualité d'ayant droit" de sa défunte épouse à lui payer la somme de 21 000€ à titre de dommages et intérêts pour compensation de son préjudice matériel, financier et moral;

- en tout état de cause :

- statuer ce que de droit quant à la garantie du notaire demandée par M. Y... ;

- condamner M. Y... "ès-qualité et ès-qualité d'ayant droit" de sa défunte épouse à lui payer la somme de 3 500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.





Par conclusions du 11 avril 2016, M. Y... prie la Cour de :



- vu les articles 712, 1382, 2261 et 2272 du code civil ;

- constater sa reprise de l'instance en qualité de seul propriétaire du bien litigieux, à la suite du décès de son épouse Jacqueline Y... ;

- dire que par l'effet de l'usucapion il "bénéficiait de la jouissance privative sur la parties commune litigieuse au jour prévu pour la signature de l'acte de cession ;

- en conséquence :

- débouter M. X... de sa demande de dommages et intérêts ;

- condamner M. X... à lui payer une somme de 21 000 € en réparation de son préjudice ;

- à titre subsidiaire :

- dire que les manquements de la SCP Etude Etasse et Associés sont directement à l'origine des condamnations dirigées contre lui et engagent sa responsabilité délictuelle ;

- condamner ce notaire à le garantir à raison de toutes sommes qui pourraient être mise à sa charge ;

- condamner ce notaire à lui verser la somme de 15 000 € de dommages et intérêts au titre du préjudice résultant pour lui de ces manquements ;

- en tout état de cause :

- dire qu'il n'a pas "sciemment tenté de céder à M. X... un bien immobilier dénaturé" ;

- dire que M. X... ne justifie pas du montant de l'indemnisation qu'il sollicite, et réduire cette demande le cas échéant ;

- condamner solidairement M. X... et la SCP Etude Etasse et Associés à lui payer une somme de 4 000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des entiers dépens.





SUR CE

LA COUR





Il est constant que M. Y... est devenu l'unique propriétaire du bien litigieux à la suite du décès de son épouse en cours de procédure, survenu le 26 octobre 2013, et par l'effet du régime matrimonial, comme attesté par le notaire en date du 7 mai 2014.



Le jugement doit être confirmé de ce chef.



Les moyens soutenus par M. X... au soutien de leur appel relatif au fait que le jugement avait refusé d'appliquer la clause pénale au bénéfice de l'acquéreur, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.



Seuls les éléments suivants seront précisés.



L'avant-contrat litigieux réserve l'application de la clause pénale au cas où, après levée de toutes les conditions suspensives, une des parties refuserait de signer l'acte authentique dans le délai imparti.



L'appelant fait grief au jugement déféré d'avoir retenu qu'il ne pouvait être constaté que les époux Y... avaient refusé de régulariser la vente par acte authentique, de sorte que la clause pénale ne pouvait être considérée comme acquise à cet aquéreur.



L'appelant soutient que ce refus des vendeurs doit pourtant être constaté au motif qu'un engagement de régularisation de leur part lui aurait permis d'obtenir une prolongation des droits à prêts résultant de l'offre qu'il avait obtenue, ce à quoi les vendeurs se seraient refusés, cette attitude des vendeurs le laissant ainsi dans une "indétermination" constituant le refus de régularisation allégué.



Il convient de retenir en l'espèce que l'acte authentique de vente n'a pas été signé dans le délai fixé par l'avant-contrat, par suite de la découverte qu'une partie du bien vendu comme privatif correspondait en réalité à des parties communes appropriées.



En dépit :



- des courriers de l'agent immobilier faisant état des efforts des vendeurs pour régulariser la situation auprès de l'assemblée générale des copropriétaires,

- de la proposition du notaire de l'acquéreur, de séquestrer une partie du prix de vente afin d'établir un acte modificatif du règlement de copropriété,

- et du courrier de M. X... du 11 décembre 2012, dans lequel celui-ci se déclare prêt à renégocier avec le vendeur les termes d'une nouvelle promesse de vente avec engagement solennel du vendeur d'acquérir les droits litigieux et renégociation du prix afin de tenir compte de son préjudice,



force est de constater que les vendeurs n'ont jamais été mis en demeure de signer l'acte authentique de vente prévu à l'avant-contrat.



Les lettres d'avocat du 8 janvier 2013 adressés aux vendeurs d'une part et à l'agent immobilier d'autre part ne contiennent pas d'interpellation en ce sens.



Par courrier du 26 décembre 2012, l'étude de M. Etasse, notaire des époux Y... avisait ces vendeurs de ce que l'acquéreur faisait savoir expressément savoir par l'intermédiaire de son propre notaire qu'il ne souhaitait pas donner suite à l'acquisition ; c'est ainsi que le dépôt de garantie a été restitué avec l'accord des vendeurs. En présence de cette renonciation non équivoque de la part de M. X... à acquérir aux conditions de la promesse, peu importe, dans ces conditions, que le notaire ait conservé plus longtemps les fonds prêtés qui avaient été débloqués par l'organisme de crédit.



Il doit donc être retenu que la clause pénale n'est pas applicable.



S'agissant de la demande de dommages et intérêts pour manquement des vendeurs à leurs obligations contractuelles, force est de reconnaître qu'en ne permettant pas de conclure la vente définitive dans le délais imparti à l'avant-contrat, les vendeurs ne pouvaient pas satisfaire à temps à leur obligation de délivrance conforme, ce qui caractérise un manquement aux obligations nées de la promesse synallagmatique. M. Y..., en présence de ces démarches pour racheter à un prix non symbolique les parties communes appropriées, ne peut soutenir qu'il suffisait à l'acquéreur d'invoquer l'usucapion pour obtenir du syndicat des copropriétaires un titre de propriété conforme à la désignation des biens vendus selon la promesse synallagmatique. Par ailleurs, la cession consentie par l'assemblée générale des copropriétaires n'est pas intervenue à temps, à supposer cette décision définitive.



Non seulement M. Y... ne peut invoquer dans ces conditions le bénéfice de la clause pénale, mais cette inexécution contractuelle a encore eu des conséquences dommageables pour l'acquéreur.



M. X... ne justifie pas de l'immobilisation de son épargne, pour les besoins de l'entier dépôt de garantie, dans la mesure où les pièces produites démontrent que la somme de 11 300 € provient en réalité de ses parents, et que la somme résiduelle de 7 700 €, qui n'a été immobilisée que pendant moins d'un mois (du 1er décembre 2012 au 18 décembre 2012), ne donne pas lieu à justificatif de perte d'intérêts ou de rémunération.



M. X... ne justifie pas davantage au vu de la seule attestation d'absences au travail, de pertes de rémunération consécutives.



Il convient d'inclure au titre du préjudice résultant des soucis et tracas le retard de trois mois à compter de février 2013 pour pouvoir souscrire un nouveau crédit, comme indiqué par le gestionnaire du courtier en crédits immobiliers, et ce en l'absence de perte de chance avérée de conclure une autre vente immobilière dans cet intervalle. L'examen favorable des demandes de prêt requiert en effet en pratique des comptes bancaires des candidats à l'emprunt présentant une situation stable sur plusieurs mois.



Les soucis et tracas sont également constitués par l'impossibilité d'aménager dans les lieux objets de la promesse de vente, alors que M. X... justifie avoir donné son congé du logement qu'il occupait alors, le 14 septembre 2012, avec délai de préavis de trois mois.



Ce délai est normal et le congé avait été donné sans précipitation en vue de l'acquisition projetée. Il ne peut être reproché à M. X... d'avoir anticipé l'accord de prêt pour donner congé.



Le fait allégué de l'absence de domicile fixe subie par M. X... pendant plusieurs mois à partir du 22 décembre 2012 et jusqu'en octobre 2013 est avéré par attestations de M. A... et de Mme B.... Il doit être également admis que M. X... a dû faire garder ses affaires par des proches, ce qui constitue des tracas supplémentaires, indépendamment de l'absence de recours à un garde meubles professionnel.



Les frais de double déménagement allégués ne sont toutefois pas en relation causale avec le manquement contractuel des époux Y..., puisque ceux-ci ne sont pas responsables du choix pour une nouvelle location effectué par M. X... à compter d'octobre 2013.



En conséquence, seul le préjudice moral est établi.



Il ne peut être retenu toutefois en l'espèce que M. X... a été délibérément trompé par ses vendeurs sur la nature des droits immobiliers objets de la vente, et ce nonobstant la communication prétendument tardive des plans de la copropriété, transmis en réalité par courriel le 29 novembre 2012 au notaire de l'acquéreur (pièce 4 de l'Etude Etasse). Il n'est pas davantage établi que les vendeurs, en particulier pas M. Y..., auraient intentionnellement omis de déclarer des travaux qu'ils auraient réalisés et qui seraient venus porter atteinte aux parties communes depuis l'acquisition en 1986.



Le préjudice moral avéré de M. X... du fait des manquement de son vendeur sera réparé par l'allocation d'une somme de 5 000 €, à la charge de M. Y..., qui est tenu de toutes les dettes de la communauté universelle ayant existé avec son épouse décédée.



S'agissant de l'action en garantie contre le notaire, celui-ci est recherché en sa qualité, constante, de successeur de la SCP Magnan et Rivoire qui a reçu, d'une part l'acte d'acquisition de Mme Y... le 7 février 1986, d'autre part celui des auteurs de celle-ci, le 29 juin 1979, au motif que ces actes contiendraient une désignation des lieux inexacte, et ce de la faute du notaire.



En premier lieu, cette action en responsabilité ne peut être déclarée prescrite au motif que les actes notariés allégués fautifs datent pour le dernier de plus de 30 ans et en tous cas de plus de 5 ans voire de plus de10 ans par rapport à l'assignation. En effet, l'appréciation de la prescription se fait sans préjuger du bien fondé du droit invoqué. Or, dès lors que M. Y... fait valoir qu'il a découvert la difficulté à l'occasion du rendez-vous de signature prévu pour la vente à M. X..., et dès lors qu'il soutient que le dommage dont il impute la responsabilité au notaire ne s'est manifesté qu'à la suite, soit moins de 5 ans avant l'assignation, la prescription doit être écartée.



En second lieu et sur le fond, il convient de relever les éléments de fait suivants.



- Le règlement de copropriété décrit le lot no6, outre la cave, comme : "un appartement, deuxième porte à gauche sur le pallier, divisé en entrée, cuisine et deux pièces".

- Le titre de 1979, par lequel Mme C... veuve de Joseph Y... et M. André Y..., alors séparé de bien de Jacqueline Z... son épouse ont vendu à Mme D... ce lot no 6, décrit celui-ci en reprenant exactement le règlement de copropriété, tout en y apportant la précision que le bien jouit du droit d'usage des water-closets communs installés sur le pallier du deuxième étage, première porte à gauche. Ce titre précise également que par suite de travaux d'aménagement intérieur, "l'appartement doit être désigné comme suit : "un appartement divisé en entrée, couloir, cuisine équipée, salle de bain, deux chambres, une sur rue, l'autre sur cour, water-closets."

- Le titre de 1986, par lequel Mme D... a vendu le bien à Jacqueline Z... épouse Y..., toujours séparée de bien de son époux M. André Y... reprend les mêmes mentions de désignation que dans l'acte de 1979.



C'est dans ces conditions que la promesse synallagmatique de vente rédigée par un agent immobilier a désigné le bien par : une entrée, un séjour, une chambre, une cuisine, une salle de bain et un WC, cela sans mention du droit d'usage au WC commun de l'étage.



Puisque M. Y... affirme que les lieux n'ont subi aucune modification de son fait affectant les parties communes depuis l'acte de 1979, sans que la preuve contraire soit rapportée, il y a lieu de retenir qu'il n'y a pas eu création d'un nouveau WC dans les parties privatives. Ce sont les éléments de nouvelle désignation s'agissant des WC, dans le titre de 1979, lesquels ne procèdent que des déclarations des vendeurs, qui manifestent l'appropriation de parties communes. Toutefois, seule une personne connaissant l'état des lieux au moment de cette vente pouvait savoir que le WC commun de l'étage avait été annexé aux parties privatives, et que, par suite, les mentions de désignation du bien dans l'acte de 1979, laissant croire à un WC privatif en plus du WC commun, étaient inexactes. Or, il doit être présumé que tel n'était pas le cas du notaire ayant rédigé l'acte de 1979, lequel n'avait pas à se livrer à des vérifications sur place, et contre lequel rien ne prouve qu'il ait connu le caractère inexact des déclarations des vendeurs à cette occasion, ni qu'il ait été dans ces mêmes circonstances en possession d'informations de nature à lui imposer d'accomplir des diligences particulières au titre de son devoir de conseil.



Il n'est pas établi en particulier, contrairement à ce que soutient M. Y..., que le notaire aurait détenu tous les documents qui auraient suffi à déceler l'appropriation de parties communes, puisque seule la connaissance des lieux aurait permis de découvrir la difficulté. La circonstance de la transmission prétendument tardive au notaire de l'acquéreur des plans annexés au règlement de copropriété est sans emport.



En 1986, le notaire, ne détenait pas davantage d'éléments qu'en 1979 pour détecter l'appropriation de parties communes.



Il n'est prouvé en définitive contre le notaire aucune faute dommageable à l'égard des consorts Y....



Dans ces conditions, la garantie du notaire ni la responsabilité de celui-ci à l'égard de M. Y... ne seront retenues.



En équité, le notaire ne recevra pas d'indemnité de procédure en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.



En équité, M. Y... versera 3 500 € d'indemnité de procédure à M. X... en application de l'article 700 du code de procédure civile.



M. Y..., qui succombe à titre principal, supportera la charge des dépens qui pourront être recouvrés comme prévu à l'article 699 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS





Confirme le jugement querellé en ce qu'il a :



- Constaté que comme suite au décès de Jacqueline Y... en cours de procédure, M. André Y..., seul ayant droit de sa défunte épouse, avait repris l'instance,

- Dit que la clause pénale n'était pas applicable au bénéfice de l'acquéreur,



L'infirme pour le surplus,



Statuant à nouveau :



Condamne M. Y... ès-qualité d'ayant droit de Jacqueline Y... son épouse décédée, à payer à M. X... une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts,



Déboute M. Y... de son action en garantie et en responsabilité contre la SCP Etude Etasse et Associés,



Déboute M. Y... de son action contre M. X... au titre de la clause pénale,



Condamne M. Y... aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,



Condamne M. Y... ès-qualité d'ayant droit de Jacqueline Y... son épouse décédée, à payer à M. X... une somme de 3 500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SCP Etude Etasse et Associés,



Rejette toute autre demande.





Le Greffier, La Présidente,