Cour d'Appel — 19 juin 2020

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Copie s délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1


Arrêt du 19 juin 2020


(no /2020, pages)


Numéro d'inscription au répertoire général : RG20/03535-Portalis 35L7-V-B7E-CBQMC


Décision déférée à la cour : jugement du 10 décembre 2019 -tribunal de grande instance de Paris - RG 19/09253


APPELANTE


SCI du [...]
agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège [...]
[...]


Représentée par Me Sabine du Granrut de l'AARPI FAIRWAY, avocat au barreau de Paris, toque : K0190 et par Me Jeanne Baechlin de la SCP Jeanne Baechlin, avocat au barreau de Paris, toque : L0034


INTIMÉE


Association nationale pour la formation permanente du personnel hospitalier (ANFH)
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [...]
[...]


Représentée par Me David Pitoun de la SELARL SIMON ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : P0411 et par Me Arnaud Guyonnet de la SCP AFG, avocat au barreau de Paris, toque : L0044


Composition de la cour :


En application des dispositions de l'article 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 juin 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Claude Creton, président, chargé du rapport.


Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :


Claude Creton, président,
Monique Chaulet, conseiller,
Christine Barberot, conseiller.


Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier


Arrêt :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, président, et par Grégoire Grospellier, greffier, présent lors de la mise à disposition.






***


Selon acte du 10 janvier 2013, la société civile immobilière du [...] a consenti à l'association nationale pour la formation permanente du personnel hospitalier (l'ANFH), une promesse de vente au prix de 5 700 000 euros des biens immobiliers dont celle-ci est locataire.


L'acte prévoit les dispositions suivantes relatives à la levée de l'option et à la réalisation de la vente :


DELAI - REALISATION - CARENCE


- DELAI :
La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 30 mars 2019. Le BENEFICIAIRE devra manifester son intention d'acquérir au plus tôt le 31 décembre 2018 et au plus tard le 30 mars 2019, par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au PROMETTANT, la date de remise à la Poste faisant foi, le tout sauf ce qui est précisé au § "CARENCE".


Toutefois si, à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de la rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder soixante (60) jours.
En cas de carence du PROMETTANT pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du BENEFICIAIRE de l'expiration de la promesse ci-dessus fixée.


- REALISATION :
La réalisation de la promesse aura lieu :
1) - soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par virement dans le délai ci-dessus ;
2) - soit par la levée de l'option faite par le BENEFICIAIRE dans le même délai, accompagnée du versement du prix et des frais par virement entre les mains du notaire, puis de la signature de l'acte de vente au plus tard dans les trois (3) mois suivant celle-ci.


L'acte authentique constatant la réalisation de la vente sera reçu par l'Office Notariale de Me C... W..., Notaire à PARIS (75005), [...] avec la participation de Me P... D..., Notaire à PARIS (75001), [...] ou leurs successeurs au plus tard le 30 mars 2019.


Le 14 février 2019, l'ANFH a informé la société [...] par lettre recommandée avec demande d'avis de réception de sa décision d'acquérir les biens.


Le 22 février 2019, la société [...] a communiqué à l'ANFH les coordonnées de son notaire et l'a informée le 2 avril suivant que faute d'avoir été accompagnée du versement des fonds nécessaires à la réalisation de la vente, la levée d'option était devenue inefficace et que la promesse était devenue caduque.


Le 18 avril 2019, l'ANFH a réitéré sa volonté d'acquérir les biens litigieux et remis au notaire le montant du prix et des frais.


Elle a ensuite assigné la société [...] aux fins de voir constater la réalisation de la vente, faire injonction à celle-ci de régulariser la vente par acte authentique, de dire qu'à défaut le jugement vaudra vente et de la condamner à lui payer une indemnité mensuelle de 33 143,33 euros à compter du 12 juin 2019 jusqu'à régularisation de la vente.






Par jugement du 10 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :
- constaté la vente, selon les modalités prévues à la promesse unilatérale de vente du 10 janvier 2013, par la société du [...] à l'ANFH au prix de 5 700 000 euros ;
- condamné la société [...] à verser à l'ANFH une indemnité mensuelle de 33 143,33 euros du 12 juin 2019 juqu'au jour du jugement, outre les intérêts au taux légal et ordonné la capitalisation annuelle des intérêts ;
- condamné la société [...] à payer à l'ANFH la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté l'ANFH de ses autres demandes et la société [...] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.


Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que si la promesse prévoit que la levée de l'option suppose, outre une manifestation de volonté, le versement du prix et des frais de la vente dans un certain délai qui expirait le 30 mars 2019, ce délai pouvait être prorogé jusqu'au huitième jour suivant la remise au notaire du dernier document manquant, sans toutefois pouvoir excéder soixante jours. Il a ajouté que dès lors qu'il est constant qu'au 18 avril 2019 le notaire n'était pas en possession de tous les documents nécessaire à la réalisation de la vente, en l'absence notamment d'un état hypothécaire et de la déclaration d'intention d'aliéner, le délai expirant le 30 mars 2019 a été prorogé et qu'ainsi l'ANFH était toujours dans le délai pour lever l'option.


La société [...] a interjeté appel de ce jugement.


Elle fait valoir que la prorogation de délai en l'absence de remise au notaire des documents nécessaire à la régularisation de la vente ne s'applique qu'au délai prévu pour cette régularisation mais non au délai de l'option d'achat dont bénéficie l'ANFH. Elle soutient que ce délai expirait le 30 mars 2019 mais qu'à cette date celle-ci n'avait pas versé au notaire les fonds comme l'exige la promesse.


Elle conclut en conséquence à l'infirmation du jugement et demande à la cour de dire que la promesse est devenue caduque faute pour l'ANFH d'avoir levé l'option en respectant les conditions et modalités prévues par le contrat et qu'il n'y a pas vente.


Elle sollicite en outre la condamnation de l'ANFH à lui payer le montant des loyers et charges dus depuis le 1er janvier 2020 jusqu'à la date de l'arrêt, outre les intérêts au taux légal à compter de leur échéance, capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, ainsi qu'une somme de 20 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


L'ANFH se fonde sur les dispositions de la promesse pour soutenir que son délai a été automatiquement prorogé jusqu'à la fin mai (60 jours à compter du 30 mars) et que la levée de l'option accompagnée de la consignation du prix et des frais entre les mains du notaire le 18 avril 2019 a entraîné la conclusion de la vente. Elle conclut à la confirmation du jugement et à la condamnation de la société [...] à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


SUR CE,


Attendu que la promesse de vente stipule un délai unique, expirant le 30 mars 2019, pour la levée de l'option et pour la réalisation de la vente et que le bénéficiaire devra manifester son intention d'acquérir dans ce délai par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au promettant ; que la promesse stipule en outre que si à la date du 30 mars 2019 " les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de la rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder soixante (60) jours" ; que cette clause de prorogation ne concerne pas le délai d'option mais seulement celui de la réalisation de la vente dont il est prévu qu'elle peut être conclue selon deux modalités :
-la signature de l'acte authentique accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par virement dans le délai expirant le 30 mars 2019 ;
-la levée de l'option faite par le bénéficiaire dans le même délai, accompagnée du versement du prix et des frais par virement entre les mains du notaire, puis de la signature de l'acte de vente au plus tard dans les trois mois suivant celle-ci ;


Attendu qu'il résulte de ces dispositions d'une part que l'option a été régulièrement levée dans le délai fixé par la promesse et dans les conditions prévues par celle-ci par l'envoi par le bénéficiaire au promettant le 14 février 2019 d'une lettre recommandée avec avis de réception, d'autre part que le délai de réalisation de la promesse a été prorogé au 29 mai 2019 compte tenu du défaut de transmission au notaire des documents nécessaires à la régularisation de l'acte de vente ; que par ailleurs, la société ANFH, en vue de la réalisation de la vente et comme le prévoit la promesse, a adressé au notaire le 18 avril 2019 le prix et les frais de la vente avant l'expiration du délai de la promesse dont il n'est pas contesté qu'il a été prorogé de soixante jours ;


Attendu qu'il apparaît ainsi que la vente est devenue parfaite à cette date ; qu'il convient de confirmer le jugement qui a constaté la réalisation de la vente, de dire que le jugement vaudra vente et sera publié à la requête de la partie la plus diligente au service de la publicité foncière ;


Attendu, pour les motifs retenus par le tribunal, que la société [...] doit être condamnée au paiement de la somme de 33 143,33 euros correspondant aux loyers et charges de la période du 12 juin 2019 à la date du jugement ;




PAR CES MOTIFS


Statuant publiquement


Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;


Y ajoutant,


Dit que le jugement vaut acte de vente et ordonne sa publication à la requête de la partie la plus diligente au service de la publicité foncière ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les différentes demandes ;


Condamne la société [...] aux dépens d'appel.




Le greffier Le président