Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 20 avril 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 20 AVRIL 2022



(n° , 14 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/20520 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B6LDH



Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Juillet 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 14/18362





APPELANT

 

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1] par son syndic, le Cabinet MONTFORT & BON, SAS inscrite au RCS de Paris sous le numéro 337 482 194

C/O CABINET MONTFORT & BON

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

ayant pour avocat plaidant : Me Coralie LARTIGUE, CABINET LOMBARD BARATELLI ASTOLFE & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : E183







INTIMEES 



SCI LIROME 

inscrite au RCS de PARIS sous le n° 530 930 205

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241

ayant pour avocat plaidant : Me Bertrand RACLET substitué par Me Thomas CAUSSE - AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES - avocat au barreau de PARIS, toque : K0055



Société COOK'IS 

SARL inscrite au RCS de PARIS sous le n° 532 387 479

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241

ayant pour avocat plaidant : Me Bertrand RACLET substitué par Me Thomas CAUSSE - AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES - avocat au barreau de PARIS, toque : K0055







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Mme Muriel PAGE, Conseillère 

Mme Nathalie BRET, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.





* * * * * * * * * * * 





FAITS & PROCÉDURE



Le 13 juillet 2011, la société Lirome a acquis divers biens dans l'immeuble sis [Adresse 1], à savoir :

- les lots n° 48 et 49, constitués de deux emplacements de voitures (n° 4 et 5) situés au premier sous-sol de l'immeub1e,

- le lot n° 53, constitué d'une réserve commerciale, située au premier sous-sol,

- le lot n°61, constitué d'un local commercial, situé au rez-de-chaussée, donnant sur l'avenue Paul Doumer.



La société Lirome a loué ses biens à la société Cook'is, exerçant une activité de pâtisserie-salon de thé, sous la dénomination commerciale 'Le XXV', société immatriculée au RCS de Paris depuis le 16 mai 2011, par le gérant de la société Lirome, M. [O] [X].

Par ordonnance du 6 septembre 2012, le juge des référés, saisi par le syndicat des copropriétaires, a désigné [V] [N] comme expert. 



Celui-ci a déposé son rapport le 15 octobre 2014.



Par acte d'huissier du 11 décembre 2014, le syndicat des copropriétaires a assigné la société Lirome copropriétaire, et sa locataire la société Cook'is, devant le tribunal de grande instance de Paris, en ouverture du rapport de l'expert M. [N], aux fins qu'il soit ordonné la cessation de toute activité de cuisson par les défenderesses dans leurs locaux, ainsi que la remise en état des locaux situés au sous-sol, soit par les défenderesses elles-mêmes, soit par le syndicat autorisé par le tribunal.



Par jugement du 5 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :



- constaté la prescription de la demande du syndicat des copropriétaires dirigée contre les sociétés Lirome et Cook'is visant à la remise en état des lieux, 

- débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes dirigées contre les sociétés Lirome et Cook'is et visant à :


la cessation de leurs activités,

l'enlèvement de câbles électriques,

l'autorisation de déposer les installations professionnelles,

une condamnation à des dommages-intérêts,


- condamné le syndicat des copropriétaires à remettre aux sociétés Lirome et Cook'is un double de la clé permettant l'accès à la rampe d'accès et de sortie de l'immeuble à partir

des sous-sols, dans le mois de la signification du présent jugement, et passé ce délai, sous astreinte de 50 € par jour de retard, laquelle courra de plein droit pendant trois-mois, passé lequel délai, il sera à nouveau fait droit, 

- débouté les sociétés Lirome et Cook'is de leurs demandes de modification de l'état descriptif d'indivision et de la répartition des charges communes, 

- dispensé les sociétés Lirome et Cook'is de participation aux charges communes entraînées par la présente procédure, 

- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, en ce compris les frais d'expertise et les dépens d'incident,

- condamné le syndicat des copropriétaires à verser 4.000 € chacune aux sociétés Lirome et Cook'is en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- débouté les parties de toutes autres demandes, fins et conclusions, 

- ordonné l'exécution provisoire.



Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 31 août 2018.



La procédure devant la cour a été clôturée le 19 janvier 2022.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 17 mai 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], appelant, invite la cour, à :

- infirmer le jugement en ce qu'il : 


a constaté la prescription de sa demande dirigée contre les sociétés Lirome et Cook'is visant à la remise en état des lieux,

l'a débouté de ses demandes dirigées contre les sociétés Lirome et Cook'is et visant à 


 * la cessation de leurs activités, 

 * l'autorisation de déposer les installations professionnelles, 

 *une condamnation à des dommages et intérêts, 

 * dispensé les sociétés Lirome et Cook'is de participations aux charges communes entraînées par la présente procédure, 


l'a condamné aux dépens, en ce compris les frais d'expertise et les dépens d'incident,

l'a condamné à verser 4.000 € chacune aux sociétés Lirome et Cook'is en application de l'article 700 du code de procédure civile, 


- constater la violation du règlement de copropriété et de la destination de l'immeuble par les sociétés Lirome et Cook'is et l'atteinte aux droits des copropriétaires en résultant, 

- constater que l'installation présente des risques d'incendie et de sécurité pour les copropriétaires, 

- constater la présence de nuisances olfactives et de fuites d'eau en provenance des locaux des sociétés Lirome et Cook'is, 

- dire que ces nuisances constituent des troubles anormaux de voisinage, 

- condamner les sociétés Lirome et Cook'is à cesser toute activité de cuisson et à enlever, démonter, déménager les appareils de cuisson installés dans les lots n°48, 49 et 53 sous astreinte de 1.000 € par jour de retard passé un délai de 30 jours suivant la signification de l'arrêt à intervenir, 

- l'autoriser ou toute entreprise compétente dûment mandatée par lui, faute pour les sociétés Lirome et Cook'is de s'exécuter dans le délai précité, à pénétrer dans les lots n° 48, 49 et 53 afin d'y faire déposer les installations de cuisson et d'extraction qui y ont été régulièrement installés, au besoin en se faisant assister d'un serrurier, et en la présence d'un huissier de justice qui établira procès-verbal des opérations réalisées, à sa charge d'aviser les sociétés Lirome et Cook'is au moins 48 heures avant la date fixée pour son intervention, 

- dire que les appareils de cuisson seront placés dans un garde-meuble aux frais et risques des sociétés Lirome et Cook'is, 

- condamner solidairement les socités Lirome et Cook'is à lui payer la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts, 

- dire que la répartition actuelle des charges de copropriété relatives au monte-voiture respectent les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, 

- débouter les sociétés Lirome et Cook'is de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 

- condamner solidairement les sociétés Lirome et Cook'is à lui payer somme de 15.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens qui comprendront les frais du rapport d'expertise ; 

 

Vu les conclusions en date du 6 janvier 2022 par lesquelles les sociétés Lirome et Cook'is, intimées ayant formé appel incident, demandent à la cour, au visa des articles 9, 10, 10-1 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 2272 du code civil, 31 du code de procédure civile, de : 

- déclarer mal fondé le syndicat en son appel, l'en débouter, 

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : 


déclaré prescrite la demande du syndicat des copropriétaires dirigée à leur encontre visant la remise en état des lieux,

débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes dirigées à leur encontre et visant à : 


 * la cessation de leurs activités, 

 * l'enlèvement de câbles électriques, 

 * l'autorisation de déposer les installations professionnelles, 

 * obtenir une condamnation à des dommages-intérêts, 


condamné le syndicat des copropriétaires à leur remettre un double de la clé permettant l'accès à la rampe d'accès et de sortie de l'immeuble à partir des sous-sols,

dispensé les sociétés Lirome et Cook'is de participation ux charges communes entraînées par la procédure de première instance, 

condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, en ce compris es frais d'expertise et les dépens d'incident,

condamné le syndicat des copropriétaires à leur verser, à chacune, 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, 


- leur donner acte de ce que, si la cour estime nécessaire la recherche d'une solution technique à raison de nuisances olfactives invoquées par le syndicat, elles ne s'opposent pas à la désignation de l'expert M. [F] [A], avec pour mission de compléter son analyse technique et ses conclusions du 2 mai 2014 et de donner son avis sur : 


la possibilité de regroupement et de dévoiement d'un des deux conduits d'extraction de la chaudièr vers un seul des deux conduits de ventilation de l'immeuble,

le raccordement des locaux du conduit d'extraction de la société Cook'is vers l'un des conduits de l'immeuble, 

dire si cette solution serait de nature à résoudre les nuisances olfactives dont se plaint la copropriété,


La cour dira alors que pour se faire, l'expert pourra : 


se rendre sur place,

se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission, 

visiter les lieux et faire procéder à tout examen de la chaufferie et vérification des conduits existants,

donner son avis sur les travaux éventuellement nécessaires à la réfection des lieux et installations dont s'agit, les évaluer à l'aide de devis ou études produits par les parties, 

en cas d'urgence ou de péril en la demeure reconnu par l'expert, autoriser les demandeurs à faire exécuter, à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert, sous la direction du maître d''uvre des demandeurs, par des entreprises qualifiées de son choix ; dans ce cas, l'expert déposera un pré-rapport précisant la nature, l'importance et le coût de ces travaux, 

dire que l'expert saisi effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original et une copie de son rapport au greffe du tribunal de grande instance de dans les six mois de sa désignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle des expertises, 


Que la Cour ordonnera alors en tant que de besoin au syndicat des copropriétaires de laisser les architectes et entreprises des défenderesses d'accéder à toutes les parties communes, y compris le toit et les locaux techniques en sous-sol, afin de mener toute investigation nécessaire à l'établissement du projet de travaux de réalisation d'une gaine d'extraction, 

- infirmer le jugement pour le surplus et statuant à nouveau, 

- ordonner au syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 2.000 € par infraction constatée à compter de la décision à intervenir, d'autoriser la société Lirome à entreposer ses containeurs dans le local poubelle de l'immeuble, 

- condamner le syndicat des copropriétaires à rembourser à la société Lirome la totalité des charges relatives au monte-voiture, indument payées depuis le 1er octobre 2015 et l'exempter pour l'avenir tant que ledit copropriétaire n'aura pas reçu le badge 'vigik' d'accès à cette installation, 

- condamner le syndicat des copropriétaires à la somme complémentaire de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de chaque intimée et aux dépens d'appel, 

- dire qu'ils seront dispensées de participer à la quote-part de charges afférentes aux frais de procédure mise en 'uvre par la copropriété pour la procédure d'appel, conformément aux dispositions de l'article 699 du même code ; 

 



SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Au préalable, il convient de préciser que le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a :

- débouté le syndicat de sa demande visant à l'enlèvement de câbles électriques,

- condamné le syndicat à remettre aux sociétés Lirome et Cook'is un double de la clé permettant l'accès à la rampe d'accès et de sortie de l'immeuble à partir des sous-sols,

- débouté les sociétés Lirome et Cook'is de leur demande de modification de l'état descritif de division,

- débouté les sociétés Lirome et Cook'is de leur demande de nouvelle répartition des charges communes ;





Sur la prescription de la demande de remise en état 



En première instance, le syndicat sollicitait 'd'ordonner la remise en état des lieux par suppression des aménagements réalisés pour transformer les places de stationnement et la réserve commerciale en cuisine (lots n°48, 49 (parkings) et réserve commerciale (lot n°53)) sous astreinte' ;



En appel, il sollicite de :

'- condamner les sociétés Lirome à enlever, démonter, déménager les appareils de cuisson installés dans les lots n°48, 49 et 53 sous astreinte de 1.000 € par jour de retard passé un délai de 30 jours suivant la signification de l'arrêt à intervenir ; 

- l'autoriser ou toute entreprise compétente dûment mandatée par lui, faute pour les sociétés Lirome et Cook'is de s'exécuter dans le délai précité, à pénétrer dans les lots n°48, 49 et 53 afin d'y faire déposer les installations de cuisson et d'extraction qui y ont été régulièrement installés, au besoin en se faisant assister d'un serrurier, et en la présence d'un huissier de justice qui établira procès-verbal des opérations réalisées, à sa charge d'aviser les sociétés Lirome et Cook'is au moins 48 heures avant la date fixée pour son intervention, 

- dire que les appareils de cuisson seront placés dans un garde-meuble aux frais et risques des sociétés Lirome et Cook'is' ; 



Les sociétés Lirome et Cook'is soulèvent la prescription de l'action du syndicat tendant à la remise en état des places de parking n°48 et 49 ; elles indiquent que l'immeuble a été livré en 1971, construit avec le local de réserve complémentaire et que les emplacements de parking n'ont jamais existé ; l'installation d'une cuisine, comportant des appareils de cuisson, remonte également à la construction de l'immeuble ; aussi la demande de remise en état, soit de retirer les appareils de cuisson, est prescrite par l'effet du délai de 10 ans, en application de l'article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 ;



Le syndicat des copropriétaires oppose que les allégations de Mme [M] selon lesquelles la cuisine aurait été réalisée en 1971 sont mensongères, sont contestées par l'attestation de Mme [D] et que les demandes du syndicat portent sur les travaux d'aménagement d'une cuisine professionnelle et de pose d'appareils de cuisson très puissants au cours de l'année 2011;



En l'espèce, il convient de considérer que la demande de remise en état du syndicat des copropriétaires, formulée en première instance, 'par suppression des aménagements réalisés' correspond à celle formulée en appel 'enlever, démonter, déménager les appareils de cuisson' ;



Les premiers juges ont exactement relevé que selon l'attestation de vente à la société Lirome des locaux litigieux (pièce 1 SDC), le vendeur a déclaré que 'Les lots 48 et 49 ci-dessus désignés ont été réunis et un mur a été élevé ne permettant plus l'accès à des véhicules à partir du monte-voiture, une simple porte existant dans le mur ; il déclare en outre qu 'il a également installé à cet endroit un petit local où se trouve le tableau électrique de la climatisation du local commercial ainsi qu'un petit local servant de wc' ;



D'autre part les premiers juges ont à juste titre retenu qu'il 'est établi par une attestation de Mme [M], qui a cédé les lots, et de M. [AX], ancien gardien de l'immeuble, que, dès 1971, lors de la construction de l'immeuble, Mme [M] qui avait acheté son appartement sur plans et exerçait un commerce de tapissier, avait demandé à l'entreprise générale de substituer aux emplacements de parkings, prévus sur les plans de l'immeuble, un cabinet de toilette comprenant une douche et des wc, une cuisine avec installation d'un système d'air conditionné afin, comme elle l'a précisé à son acquéreur, d'agrandir sa réserve commerciale' ;



L'attestation de Mme [D] du 7 août 2012 (pièce 22 SDC) affirmant que la réserve n'était pas aménagée avec une cuisine n'a pas de valeur probante, en ce qu'elle ne fait que rapporter les dires de son époux, dont elle indique qu'il a été locataire d'une réserve au sous-sol de 1997 à 2004, postérieurement à l'activité de Mme [M] ;



Il convient donc de considérer que les lots 48, 49 et 53 comportent une installation de cuisine depuis 1971 ;



Les sociétés Lirome et Cook'is précisent en page 6 de leurs conclusions 'Dans le cadre de son activité, la société Cook'is a effectué divers travaux d'aménagement dans la réserve en sous-sol afin de transformer la réserve commerciale originelle en laboratoire de pâtisserie' ; 



Toutefois il n'y a aucune précision dans les conclusions sur le type des travaux d'aménagement réalisés, ni sur l'installation d'appareils de cuisson ; 



L'inspecteur de la salubrité de la préfecture de police (pièce 5) précise que lors de sa visite du 15 mars 2012, il a constaté 'la présence de 3 fours électriques surmontés d'un hotte débordante et de 2 plaques individuelles de cuisson à induction' ;



Le sapiteur de l'expert judiciaire M. [A] précise dans sa note du 2 mai 2014 (pièce 8 Lirome) que dans le sous-sol se trouvent 'essentiellement 4 fours électriques de puissance 10kW' ;



Toutefois aucun élément au dossier ne permet de déterminer quels appareils de cuisson étaient en place en 1971 et quels sont ceux qui auraient selon le syndicat été aménagés par la société Cook'is ;



Le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce justifiant qu'au cours de l'année 2011, la société Lirome aurait 'posé des appareils de cuisson très puissants', sachant que les courriers d'octobre à décembre 2011, relatifs à des travaux d'installation d'une cuisine, n'ont pas de valeur probante en ce qu'ils émanent du syndicat et de son conseil (pièce 2, 3, 4) ; le seul fait que des copropriétaires se soient plaints de nuisances olfactives à compter de l'activité de la société Cook'is ne démontre pas l'installation concommitante 'd'appareils de cuisson très puissants' ;



Il y a ainsi lieu de constater que sont prescrites et donc irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de :

- condamner les sociétés Lirome à enlever, démonter, déménager les appareils de cuisson installés dans les lots n°48, 49 et 53 sous astreinte de 1.000 € par jour de retard passé un délai de 30 jours suivant la signification de l'arrêt à intervenir ; 

- l'autoriser ou toute entreprise compétente dûment mandatée par lui, faute pour les sociétés Lirome et Cook'is de s'exécuter dans le délai précité, à pénétrer dans les lots n°48, 49 et 53 afin d'y faire déposer les installations de cuisson et d'extraction qui y ont été régulièrement installés, au besoin en se faisant assister d'un serrurier, et en la présence d'un huissier de justice qui établira procès-verbal des opérations réalisées, à sa charge d'aviser les sociétés Lirome et Cook'is au moins 48 heures avant la date fixée pour son intervention, 

- dire que les appareils de cuisson seront placés dans un garde-meuble aux frais et risques des sociétés Lirome et Cook'is' ; 



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a constaté la prescription de la demande du syndicat de copropriétaires dirigée contre la société Lirome et la société Cook'is visant à la remise en état des lieux ;





Sur la demande de cessation de toute activité de cuisson



Le syndicat des copropriétaires sollicite sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 de condamner les sociétés Lirome et Cook'is à cesser toute activité de cuisson, aux motifs que cette activité est contraire au règlement de copropriété et à la destination de l'immeuble, constitue des risques d'incendie et de sécurité ainsi que des troubles anormaux de voisinage par les nuisances olfactives, qui portent atteinte aux droits des copropriétaires ;



Aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, 'Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble' ;



Au préalable, il convient de préciser que dans son dispositif, le syndicat sollicite de constater 'la présence de fuites d'eau en provenance des locaux de la société Lirome et de la société Cook'is' mais que dans le corps de ses conclusions, il ne fait aucune mention de fuites d'eau et n'explicite aucunement la date, le lieu de ces fuites et les éléments lui permettant d'affirmer qu'elles proviendraient des locaux de la société Lirome, exploités par la société Cook'is ;

 


Sur l'atteinte à la destination de l'immeuble 




En l'espèce, il ressort du règlement de copropriété (pièce 20 SDC) que la destination de l'immeuble est à usage mixte, habitation (des appartements) et commerce (un local commercial au rez-de-chaussée) ; 



Le règlement de copropriété a fait l'objet d'un modificatif en juillet 2011 (pièce 20 SDC), 'à la demande de M. [X] représentant la société Lirome, souhaitant acquérir l'emprise à usage commercial sur l'avenue Paul Doumer, au droit du local commercial constituant le lot 61 lui appartenant' et il a été créé 'le lot 102 : au rez-de-chaussée, sur l'avenue Paul Doumer, une emprise à aménager, à usage commercial, située au droit du local commercial identifié sous le lot 61 avec lequel il sera indissociable' ;



Ce modificatif confirme la destination mixte de l'immeuble ;



Il n'y a pas de clause dans le règlement de copropriété empêchant une activité de cuisson ;



Le tableau récapitulatif des lots, dans le modificatif, a la valeur d'un état descriptif de division et sa mention au titre de la nature des lots 48 et 49 'emplacement de voiture' n'a pas de valeur contractuelle ; en outre, il ressort de l'analyse ci-avant que ces emplacements de voiture n'ont jamais existé et, selon les éléments du dossier, le lot 53 constitué par une réserve commerciale communique avec les lots 48 et 49 ; aussi la mention 'emplacement de voiture' dans l'état descriptif de division est insuffisante à justifier que l'activité de cuisson dans ces lots serait contraire au règlement de copropriété et à la destination de l'immeuble ;



En conséquence, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que l'activité de cuisson soit contraire à la destination de l'immeuble, telle que prévue par le règlement de copropriété ;




Sur la violation des articles 26 et 27 du règlement de copropriété




En l'espèce, l'article 26 du règlement de copropriété stipule :

'Le propriétaire de chaque local pourra modifier comme bon lui semblera, la distribution intérieure de celui-ci, mais, en cas de percement de gros murs de refend ou de tous autres travaux pouvant avoir une répercussion sur les parties communes ou sur les parties privatives des autres copropriétaires, il devra faire exécuter ses travaux après autorisation du syndic et sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble dont les honoraires seront à sa charge et prendre toutes les mesures utiles pour ne pas nuire à la solidité de la maison' ;



L'article 27 du règlement de copropriété stipule : 

'Les copropriétaires des emplacements de voitures auront la faculté de les transformer à leurs frais en boxes à voitures. Toutefois, cette transformation ne pourra être effectuée qu'en conformité d'un plan général et d'un descriptif préalablement établis par l'Architecte et sous la surveillance de ce dernier, de telle sorte que les transformations ainsi réalisées ne puissent nuire ni au libre accès des emplacements de voitures et des boxes, ni à l'harmonie de l'ensemble ...' ;



Il ressort de l'analyse ci-avant que la demande relative au retrait des appareils de cuisson, installés selon le syndicat suite à des travaux d'aménagement, a été déclarée irrecevable ; or, les articles 26 et 27 ne visent que les travaux et non l'activité exercée ;



Il n'est donc pas justifié que l'activité de cuisson soit contraire à l'article 26 ou à l'article 27 du règlement de copropriété ;

 


Sur la violation de l'article 35 du règlement de copropriété et les risques d'incendie et de sécurité




Le syndicat des copropriétaires estime que l'activité de cuisson est contraire aux dispositions de l'article 35 du règlement de copropriété, en ce qu'elle ne respecte pas la règlementation des établissements recevant du public prescrivant notamment un isolement par des séparations coupe-feu ; il ajoute que l'activité de cuisson crée un risque d'incendie et de sécurité du fait que la porte coupe-feu est constamment maintenue ouverte ;



En l'espèce, l'article 35 du règlement de copropriété stipule : 

'Les occupants de l'immeuble devront observer et exécuter les règlements d'hygiène, de ville, de police, de voirie et en outre, d'une façon générale, tous les usages d'une maison bien tenue' ;



Les premiers juges ont à juste titre relevé que 'L'expert a conclu à la conformité de la société Cook'is avec la législation en vigueur. Il relève qu'à la suite d'une visite de contrôle en date du 29 mai 2012 d'un technicien de la préfecture de police de [Localité 5] et des préconisations de ce dernier, la société Lirome et la société Cook'is ont fait procéder à l'isolement demandé préconisé par la préfecture, de sorte que le 12 novembre 2013, lors du second passage du technicien de la préfecture de police de [Localité 5], il a été constaté la parfaite conformité de l'installation avec la règlementation en vigueur ;

L'expert conclut donc que 'la règlementation applicable est maintenant respectée dans l'établissement' exploité par la société Cook'is' ; 



Le constat du 26 juin 2012 (pièce 18 SDC) dans lequel l'huissier constate que la porte séparant la cuisine du parc de stationnement est 'constamment ouverte' est contredite par le constat du 10 novembre 2016 (pièce 20 Lirome) dans lequel l'huissier précise que ladite porte est 'fermée' et que cette porte 'équipée d'un groom à bras en partie haute se referme automatiquement à l'ouverture' ;



Ainsi le syndicat ne démontre pas que l'activité de cuisson soit contraire à l'article 35 du règlement de copropriété ou crée un risque d'incendie ou de sécurité ;




Sur le trouble anormal de voisinage constitué par les nuisances olfactives




Le syndicat des copropriétaires produit plusieurs pièces relatives aux nuisances olfactives :



- le courrier de la préfecture de la police du 5 avril 2012 adressé à Mme [D](pièce 5) aux termes duquel l'inspecteur de salubrité a constaté 'le 15 mars 2012 à 7h les odeurs (type viennoiserie), motivant la plainte des résidents, dans les parties communes de l'immeuble, dans l'ascenseur et dans le logement de la plaignante n°1',

- l'attestation de Mme [Y] [NM] du 25 mars 2012 (pièce 6) 'Je constate depuis plusieurs semaines des odeurs dans les parties communes (Hall d'entrée, ascenseurs, parkings et caves) fort incommodantes',

- le courrier de M. [U] [P] du 25 avril 2012 (pièce 7) 'Si dans l'appartement du 1er étage, quelques odeurs de boulangerie se font sentir le matin, celles-ci son bien plus fréquentes et incommodantes dans les parties communes',

- le courriel de Mme [K] [D] du 3 février 2012 (pièce 8-1) ' Je suis dérangée par des odeurs de cuisine (boulangerie pâtisserie) qui se répandent chaque jour dans mon appartement. Ce matin, j'ai été réveillé à 5h par ces odeurs de cuisson. Ce phénomène se reproduit chaque jour vers 7h et se répète dans la journée', 

- le courrier de Mme [K] [D] du 25 février 2012 (pièce 8-2) 'Depuis mi-janvier 2012, à la suite de l'installation d'une boulangerie-pâtisserie au rez de chaussée, chaque matin vers 7h et le vendredi vers 5h, je suis réveillée par une forte odeur de cuisson d'aliments me provoquant des nausées. Ces odeurs arrivent du couloir d'entrée et de ma cuisine et se répandent dans mon appartement. Ces nuisances se renouvellent souvent dans la journée ... Cela a une répercussion sur mon état de santé ne pouvant dormir convenablement que le samedi étant le jour de fermeture de la boutique',

- l'attestation de Mme [S] [L] non datée, demeurant au 6ème étage (pièce 9), 'Je constate le matin des odeurs très fortes dans les toilettes. Ces odeurs sont incommodantes et suscitent des réflexes nauséeux. Je constate également ces odeurs dans mon parking au 4ème sous-sol - mêmes effets : sensation de nausée',

- l'attestation de Mme [J] [I] non datée (pièce 10), 'Nous sentons des odeurs tous les jours au petit matin de viennoiseries. Cette odeur remonte depuis les toilettes et diffuse dans notre appartement',

- l'attestation de Mme [NB] [W] du 2 avril 2012 (pièce 11), 'Depuis l'ouverture d'un restaurant en rez de chaussée de l'immeuble, notre appartement au cinquième étage est envahi d'odeurs de cuisson dès 7h du matin et ce tous les jours sauf samedi',

- l'attestation de Mme [B] [G] non datée (pièce 12) 'Toute ma famille est fortement incommodée, depuis plusieurs semaines, par des odeurs épouvantables dans tout notre appartement. Les conséquences de ces odeurs sont des nausées au réveil. Nous retrouvons ces mêmes odeurs dans toutes les parties communes de l'immeuble (Hall d'entrée, couloirs, ascenseurs, caves et parkings). Le matin plutôt des odeurs sucrées, dans la journée des odeurs salées, tous les jours de la semaine sauf le samedi (jour de fermeture). Le vendredi soir, une très forte odeur d'eau de javel insupportable et suffocante', 

- l'attestation de M. [Z] [R] du 15 mars 2012 (pièce 13-1) 'J'habite au 9ème étage de l'immeuble. Tous les matins (sauf samedi) il y a des odeurs qui envahissent l'appartement de 7h00 à 8h30 environ. Des odeurs de cuisson de pâtisserie ou autres', 

- le courriel de M. [T] [E] du 19 mars 2012 (pièce 14) 'Je vous confirme que des odeurs de pâtisseries envahissent ma salle de bain au 8, mais également les waters du 7ème qui ne sont pas sur la même colonne montante', 

- l'attestation de Mme [C] [H] du 26 mars 2012 (pièce 16-1) 'tous les jours à partir de 5h30 du matin, je suis réveillée par des odeurs de pâtisseries, qui sont 'centralisées' dans ma salle de bain. Dans la journée, les odeurs semblent plus ressembler à des odeurs de cuisine (salée) qui se ressentent dans les parties communes (Halls, Parkings '). De plus, le vendredi en fin de journée, de fortes odeurs d'eau de Javel sont insupportables, voir irrespirables' ;



L'inspecteur de la salubrité de la préfecture de police (pièce 5 Lirome) précise lors de sa visite du 17 juillet 2012 à 6h30 'aucune odeur n'a pu être sentie dans les parties communes de l'immeuble ... j'ai pu voir que des travaux avaient été réalisés sur l'extraction d'air : pose d'un moteur et de gaines. Il convient également de préciser que des cuissons avaient déjà été faites. Pour autant, les nuisances olfactives n'ont pas été constatées' ; 



Toutefois il convient de considérer que ce rapport de l'inspecteur résulte d'une visite ponctuelle et ne remet pas en cause les attestations susvisées ;



Au surplus la réalité et l'importance des nuisances olfactives ressortant desdites attestations est corroborée par l'analyse du 2 mai 2014 de M. [A], sapiteur spécialiste en fumisterie, consulté par l'expert judiciaire M. [N] (pièce 8 Lirome) ; 



En effet il ressort de l'analyse de M. [A] que : 'le débit d'extraction de l'air et des buées des fours à mettre en oeuvre est de 4.000 m3 /h', 'le ventilateur en place est capable de ventiler jusqu'à 3.515 m3 /h' mais il est 'impossible que ce débit soit obtenu' car la gaine de ventilation reliant le point d'extraction de la cuisine au point bas du conduit est d'un diamètre insuffisant et 'le débit maximum pouvant passer dans cette gaine est de 724 m3 /h, ce qui est très inférieur au débit qu'il faudrait extraire de 4.000 m3 /h' ; 



M. [A] conclut 'On est donc en présence d'un débit d'extraction insuffisant, les odeurs non extraites peuvent donc diffuser par les imperfections de la structure et sortir en façade par les ouvrants donnant sur l'extérieur. De plus le débit extrait est mal conduit vers la toiture terrasse et est également susceptible de diffuser par les imperfections de la structure aux différents étages' ;



Il convient donc de considérer que le syndicat des copropriétaires démontre que les nuisances olfactives, par leur intensité, en ce qu'elles donnent des nausées, leur durée, le matin à 7 heures et à d'autres moments de la journée, leur fréquence, tous les jours de la semaine sauf le samedi, leur ampleur, dans les parties communes et les appartements du 1er étage au 9ème étage, constituent un trouble excédent les inconvénients normaux du voisinage, qui porte atteinte aux droits des copropriétaires ;




Sur la demande de cessation d'activité de cuisson




Il ressort de l'expertise judiciaire de M. [N] que des solutions techniques sont envisageables pour réduire les nuisances olfactives de façon à ce qu'elles ne constituent plus un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, sous réserve que ces solutions soient autorisées par l'assemblée générale ou à défaut par le tribunal judiciaire ;



Aussi l'activité de cuisson n'étant pas contraire à la destination de l'immeuble et des solutions techniques étant envisageables pour remédier au trouble anormal de voisinage, il n'apparaît pas nécessaire d'envisager une cessation définitive d'activité de cuisson qui serait disproportionnée ;



En conséquence, il y a lieu d'ordonner la suspension d'activité de cuisson dans les lots 48, 49 et 53 appartenant à la société Lirome, jusqu'à ce que la société Lirome établisse que cette activité n'entraîne plus pour les autres copropriétaires de nuisances olfactives excédant les troubles normaux de voisinage ;





Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires



Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 30.000 € en réparation du préjudice, causé par les nuisances olfactives aux copropriétaires depuis plus de sept ans ;



En l'espèce, la réparation des préjudices personnels subis par les copropriétaires relève normalement de l'action individuelle et le syndicat des copropriétaires n'est susceptible de pouvoir solliciter des dommages et intérêts que si le préjudice est collectif ; or, en l'espèce, il résulte des attestations produites que seuls 10 copropriétaires se sont plaints des nuisances alors que selon le règlement de copropriété, l'immeuble compte 40 studios, chambres ou appartements ; il convient donc de considérer que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que le trouble de jouissance causé par les nuisances olfactives est collectif et est supporté de la même manière par l'ensemble des copropriétaires ;



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;





Sur les demandes reconventionnelles des sociétés Lirome et Cook'is



Les sociétés Lirome et Cook'is sollicitent d'ordonner au syndicat sous astreinte d'autoriser la société Lirome à entreposer ses containeurs dans le local poubelle de l'immeuble, et de condamner le syndicat à lui rembourser les charges relatives au monte-voiture, indument payées depuis le 1er octobre 2015 et l'exempter pour l'avenir tant que ledit copropriétaire n'aura pas reçu le badge 'vigik' d'accès à cette installation ;




sur la demande d'autorisation d'entreposer des containeurs dans le local poubelle




Les sociétés Lirome et Cook'is ne produisent aucune pièce justifiant que le syndicat interdirait à la société Lirome d'entreposer ses poubelles dans le local prévu à cet effet ;



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il les a déboutées de cette demande ;




sur la demande concernant les charges relatives au monte-voiture




Les sociétés Lirome et Cook'is exposent que le double de la clé remis par le syndicat concerne la porte reliant le premier sous-sol à la rampe de sortie, permettant un cheminement piétonnier, et non le monte-voiture qui bénéficie d'un accès autonome commandé par le badge 'vigik' ;



Le syndicat ne conteste pas refuser de remettre un badge 'vigik' aux sociétés Lirome et Cook'is, précisant qu'il le leur remettra 'une fois les équipements de cuisine enlevés et si les lots n°48 et 49 sont affectés à un usage de box à voiture' ;



En l'espèce, nonobstant le fait que le syndicat ne conteste pas le droit des sociétés Lirome et Cook'is d'obtenir un badge 'vigik' et est débouté de sa demande de remise en état, le paiement des charges, quelle que soit leur nature, est lié à la propriété des lots et non à leur occupation effective ; le litige opposant un copropriétaire au syndicat des copropriétaire ne peut justifier le refus du copropriétaire de payer la quote-part des charges communes auxquelles il est légalement tenu ; au surplus lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser le paiement de leur quote-part de charges ; il appartient éventuellement au copropriétaire de mettre en oeuvre la responsabilité du syndicat pour manquement à ses obligations pour obtenir indemnisation de son préjudice, ce qui n'est pas le cas dans le cadre de la présente instance ;



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté les sociétés Lirome et Cook'is de leur demande de condamner le syndicat à rembourser à la société Lirome les charges relatives au monte-voiture, indument payées depuis le 1er octobre 2015 et l'exempter pour l'avenir tant qu'elle n'aura pas reçu le badge 'vigik' d'accès à cette installation ;





Sur la demande de la société Lirome de dispense de participation aux dépenses communes



En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.



En l'espèce, la société Lirome succombant, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a dispensé les sociétés Lirome et Cook'is des dépenses communes de la procédure ;



Et il y alieu de débouter la société Lirome de sa demande de dispense des dépenses communes des frais de procédure ; 





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



La société Lirome et la société Cook'is, partie perdante, doivent être condamnées in solidum aux dépens de première instance et d'appel, qui incluent les frais d'expertise judiciaire de M. [N], ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par les sociétés Lirome et Cook'is ; 





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a :

- débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes dirigées contre les sociétés Lirome et Cook'is et visant à la cessation de leurs activités,

- dispensé les sociétés Lirome et Cook'is de participation aux charges communes entraînées par la présente procédure, 

- condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise et les dépens d'incident,

- condamné le syndicat des copropriétaires à verser 4.000 € chacune aux sociétés Lirome et Cook'is en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant,



Ordonne la suspension d'activité de cuisson dans les lots 48, 49 et 53 appartenant à la société Lirome, jusqu'à ce que la société Lirome établisse que cette activité n'entraîne plus pour les autres copropriétaires de nuisances olfactives excédant les troubles normaux de voisinage ;



Déboute la société Lirome de sa demande de dispense des dépenses communes des frais de procédure ; 



Condamne in solidum la société Lirome et la société Cook'is aux dépens de première instance et d'appel, qui incluent les frais d'expertise judiciaire de M. [N], ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel ;



Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT