Cour d'Appel · Chambre A - Commerciale — 3 mai 2022

COUR D'APPEL

D'ANGERS

CHAMBRE A - COMMERCIALE







NR/IM

ARRET N°: 



AFFAIRE N° RG 21/00006 - N° Portalis DBVP-V-B7F-EX7F



Ordonnance du 07 Décembre 2020

Juge commissaire de LAVAL

n° d'inscription au RG de première instance 20/00478







ARRET DU 3 MAI 2022





APPELANTE :



SCI JYLB, représentée par M. [X] [S] et Mme [L] [S], domiciliés de droit audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentée par Me Emmanuel-François DOREAU de la SELARL DOREAU EMMANUEL ET ASSOCIES, avocat postulant au barreau de LAVAL, et Me Carine LE BRIS-VOINOT, avocat plaidant au barreau de PARIS





INTIMEES :



SCI DU MOULIN JEAN MARIE

Dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 6]



Assignée, n'ayant pas constitué avocat



S.E.L.A.R.L. SLEMJ & ASSOCIES prise en la personne de son gérant, Maître [E] [A], mandataire judiciaire, domicilié en cette qualité audit siège, en qualité de mandataire liquidateur de la' SCI DU MOULIN JEAN MARIE

[Adresse 7]

[Localité 5]



Représentée par Me Nicolas FOUASSIER de la SELARL BFC AVOCATS, avocat au barreau de LAVAL - N° du dossier 21800389











COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 27 Septembre 2021 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme ROBVEILLE, Conseiller, qui a été préalablement entendue en son rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme CORBEL, Présidente de chambre

Mme ROBVEILLE, Conseiller 

M. BENMIMOUNE, Conseiller



Greffière lors des débats : Mme TAILLEBOIS 



ARRET : contradictoire



Prononcé publiquement le 3 mai 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;



Signé par Catherine CORBEL, Présidente de chambre, et par Sophie TAILLEBOIS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



~~~~



FAITS ET PROCÉDURE



Par acte notarié du 30 janvier 2009, la SCI JYLB, ayant pour associés les époux [S], a acquis auprès de la SCI du Moulin Jean Marie, ayant pour associés les époux [B], un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant le prix de 3 250 000 euros.



Par arrêt de la cour d'appel de Rennes du 2 octobre 2014 devenu irrévocable, cette vente a été annulée pour dol du vendeur et la SCI du Moulin Jean Marie a été condamnée en conséquence à restituer à la SCI JYLB le prix de vente perçu de 3 250 000 euros, outre une somme de 347 699,73 euros à titre de dommages-intérêts et une indemnité de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement du 10 avril 2017, le tribunal de grande instance de Laval a ouvert une procédure de redressement judiciaire de la SCI du Moulin Jean Marie en désignant la SELARL [E] [A] en qualité de mandataire judiciaire.



La SCI JYLB a déclaré le 20 juin 2017 entre les mains du mandataire judiciaire une créance d'un montant global de 4 018 387,10 euros correspondant au montant des condamnations prononcées à l'encontre de la débitrice dans les instances les ayant opposées.



Par jugement du 27 novembre 2017, la SCI du Moulin Jean Marie a été placée en liquidation judiciaire et la SELARL [E] [A] a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire. 



La SCI JYLB a procédé à une nouvelle déclaration de créance entre les mains du liquidateur, pour un montant global de 4 032 468,27 euros.



Par ordonnance du 23 avril 2018 du juge commissaire à la procédure collective de la SCI du Moulin Jean Marie, confirmée par arrêt de la cour d'appel d'Angers du 28 mai 2019, la créance de la SCI JYLB a été admise à hauteur de la somme de 4 018 387,70 euros à titre chirographaire.



Suivant acte reçu le 11 février 2020 par Maître [D] [Z], notaire associé à [Localité 8], l'immeuble situé [Adresse 2], a été vendu au prix de 1 250 000 euros.



La SCI JYLB a déposé une requête auprès du juge commissaire à la procédure collective de la SCI du Moulin Jean Marie, aux fins d'obtenir le versement de la somme de 1 250 000 euros provenant de la vente du bien situé [Adresse 2], sur le fondement de son droit de rétention reporté sur le prix de vente.



Par ordonnance du 7 décembre 2020, le juge commissaire a :



- rejeté la demande tendant au versement au profit de la SCI JYLB de la somme de 1 250 000 euros net au titre de son droit de rétention sur le produit de la vente intervenue,

- condamné la SCI JLYB à payer à la SCI du Moulin Jean Marie la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que cette somme sera portée à la SELARL SLEMJ & Associés en sa qualité de mandataire liquidateur de la SCI du Moulin Jean Marie,

- condamné la SCI JYLB aux dépens.



Par déclaration reçue au greffe le 4 janvier 2021, la SCI JYLB a formé appel de cette ordonnance, en ce qu'elle a rejeté sa demande tendant au versement à son profit de la somme de 1 250 000 euros net au titre de son droit de rétention sur le produit de la vente intervenue, condamné la SCI JLYB à payer à la SCI du Moulin Jean Marie la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamné la SCI JYLB aux dépens ; intimant la SELARL SLEMJ & Associés en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI du Moulin Jean Marie, prise en la personne de son gérant Maître [E] [A].



La SCI JYLB et la SELARL SLEMJ & Associés en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI du Moulin Jean Marie, prise en la personne de son gérant Maître [E] [A] ont conclu.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 28 juin 2021.



MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 



Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du Code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement déposées au greffe, 

- le 31 mai 2021 pour la SCI JYLB,

- le 2 mars 2021 pour la SELARL SLEMJ & Associés en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI du Moulin Jean Marie,

aux termes desquelles elles forment les demandes qui suivent :



La SCI JYLB demande à la cour de :



- infirmer l'ordonnance rendue le 7 décembre 2020 par Mme le Juge commissaire en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

- dire et juger qu'elle bénéficie d'un droit de rétention sur le prix de vente de l'immeuble situé [Adresse 2],

- accorder à son profit le versement de l'intégralité des sommes provenant de la vente de l'immeuble situé [Adresse 2], soit la somme de 1 250 000 euros,

- condamner la SELARL SLEMJ & Associés en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI du Moulin Jean Marie à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la même aux dépens.



La SELARL SLEMJ & Associés en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI du Moulin Jean Marie demande à la cour de :



- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de Mme le juge commissaire du 7 décembre 2020,

- débouter la SCI JYLB de l'intégralité de ses demandes,

- condamner la SCI JYLB à lui payer ès qualités la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI JYLB aux dépens dont distraction au profit de la SELARL BFC Avocats, Maître Nicolas Fouassier.



MOTIFS



La SCI JYLB prétend qu'elle dispose à raison de sa créance de restitution du prix de vente du bien immobilier situé [Adresse 2], admise au passif de la procédure collective de la SCI du Moulin Jean Marie de manière définitive, d'un droit de rétention sur ce bien immobilier qui s'est trouvé reporté de plein droit sur son prix de revente en février 2020. 





Elle soutient qu'elle n'a jamais renoncé à son droit de rétention et qu'elle ne s'est pas volontairement dessaisie du bien qu'elle retenait.



Elle explique que la détention matérielle par occupation des lieux par ses deux associés, les époux [S], était devenue impossible compte tenu de l'impropriété de l'immeuble à sa destination du fait de l'état de dangerosité de celui-ci, attestée par les conclusions du rapport d'expertise judiciaire, la lettre de l'expert judiciaire postérieure au dépôt de son rapport, les recommandations des organismes de contrôle et les avis médicaux, de sorte que les époux [S] ont été contraints de quitter les lieux le 9 janvier 2015.



Elle précise que contrairement aux dires de l'intimée, le maintien dans les lieux aurait nécessité des travaux pour permettre une utilisation conforme de l'assainissement et supprimer toutes émanations de gaz d'hydrogène sulfuré, d'un montant de 53 077 euros et fait valoir qu'il ne lui appartenait pas d'entreprendre de tels travaux dans le seul but de se maintenir dans les lieux durant un temps nécessairement limité du fait de l'annulation de la vente.



Elle en déduit qu'au égard aux circonstances dans lesquelles est intervenu le départ des époux [S] de l'immeuble, le seul fait de ne plus avoir occupé l'immeuble à partir du 9 janvier 2015 ne permet pas de considérer qu'elle aurait renoncé à la détention matérielle de l'immeuble et donc qu'elle se serait dessaisie volontairement du bien, de sorte qu'elle aurait perdu concurremment son droit de rétention.



Elle soutient en outre que la détention, condition nécessaire au droit de rétention, ne se réduit pas à la détention matérielle du bien par le créancier rétenteur, en faisant valoir que le droit de rétention peut valablement être exercé sur un bien détenu par un tiers pour le compte du créancier rétenteur.



Elle prétend que suite au départ des lieux inhabitables en leur état, loin d'abandonner le bien, elle a entendu en conserver la détention par l'intermédiaire de Maître [K], huissier de justice, auquel elle a remis les clés de l'immeuble, à charge pour lui de les conserver tant que les parties n'étaient pas remises en l'état antérieur d'avant la vente, en faisant valoir que contrairement à ce qu'a retenu Mme le juge commissaire, le refus de remettre les clés d'un bien au propriétaire permet d'établir sa volonté de maintenir une maîtrise sur ce bien.



Elle fait valoir que la SCI du Moulin Jean Marie a reconnu le défaut de restitution du bien immobilier par la SCI JYLB dans ses conclusions signifiées le 13 juillet 2017 dans le cadre d'une procédure devant le juge de l'exécution, aux termes desquelles elle indiquait qu'en constituant Me [K] séquestre des clés, la SCI JYLB l'avait constitué gardien possesseur de l'immeuble et faisait sommation aux consorts [S] et à la SCI JYLB d'avoir à transporter en possession pleine et entière la SCI du Moulin Jean Marie par la remise d'un titre de propriété et des clés.



Elle relève également que si la SCI du Moulin Jean Marie n'avait pas considéré que la SCI JYLB était toujours détentrice du bien immobilier, elle n'aurait pas sollicité, dans le cadre de la procédure judiciaire l'opposant aux notaires en charge de la vente et à son ancien conseil, une indemnisation au titre de la perte de jouissance et que la SELARL SLEMJ & Associés en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI du Moulin Jean Marie n'aurait pas réclamé le 11 février 2020 à Maître [K] la remise des clés et télécommandes permettant l'accès aux lieux qui sera finalement faite le 13 février 2020, à la suite de la revente du bien à M. [F].



Elle ajoute qu'elle est demeurée gardienne du bien jusqu'à sa reprise par violence, en faisant valoir qu'elle justifie par les pièces versées aux débats avoir surveillé et entretenu l'immeuble jusqu'à son dessaisissement involontaire en décembre 2015.



Elle précise que si le bien n'a plus été assuré par ses soins à compter de février 2015, c'est uniquement parce qu'il n'existe pas de contrat d'assurance pour les rétenteurs non occupants d'un bien immobilier et qu'en résiliant le contrat de fourniture d'électricité au 31 janvier 2015, elle n'a fait qu'agir en bon père de famille afin d'éviter tout risque de perte du bien lié au maintien d'une alimentation électrique sans une présence permanente dans les lieux, alors que le diagnostic de l'installation électrique réalisé en 2014 avait révélé son absence de conformité.



Pour preuve encore qu'elle n'a pas renoncé à son droit de rétention, elle soutient que la SCI du Moulin Jean Marie n'a pu accéder à l'immeuble qu'elle ne lui avait pas restitué, qu'en commettant une voie de fait.



Elle affirme ainsi que les associés de la SCI du Moulin Jean Marie, qui résident dans l'immeuble voisin, se sont introduits dans les lieux en forçant les serrures.



Elle considère que cette intrusion par violence marque son dessaisissement involontaire du bien.



Elle affirme que M. [S] s'est rendu à la gendarmerie de Guérande pour déposer plainte mais que les gendarmes ont refusé de prendre en compte sa plainte estimant que, n'étant pas propriétaire, la SCI du Moulin Jean Marie n'avait pas qualité pour déposer plainte.



Elle souligne avoir néanmoins mandaté un huissier de justice pour faire constater cette intrusion le 29 décembre 2015.



La SELARL SLEMJ & Associés en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI du Moulin Jean Marie conclut au rejet de la demande de sa condamnation ès qualités à payer à la SCI JYLB le prix reçu de la vente le 11 février 2020 du bien immobilier situé [Adresse 2], soit 1 250 000 euros, en report sur le prix de son droit de rétention, en soutenant que la SCI JYLB avait perdu son droit par dessaisissement volontaire antérieur du bien immobilier. 



Elle fait observer que la question n'est pas de savoir si la SCI JYLB a restitué ou non le bien immobilier à la SCI du Moulin Jean Marie, mais uniquement de savoir si la SCI JYLB s'est dessaisie ou non de l'immeuble, en précisant que le dessaisissement se définit comme étant l'action d'une personne à renoncer à la possession du bien. 



Elle prétend que c'est justement que le juge commissaire a considéré que la détention par la SCI JYLB de l'immeuble situé [Adresse 2] n'était pas caractérisée, en retenant que quand bien même elle n'avait pas remis immédiatement à la SCI du Moulin Jean Marie le titre de propriété et les clés du bien immobilier, elle avait clairement manifesté sa volonté de se dessaisir du bien en n'occupant plus les lieux et en ne prenant en charge aucun acte de gestion courante dudit bien de nature à démontrer qu'elle s'était conduite en possesseur de celui-ci depuis le départ des lieux de ses associés.



En réponse à la SCI JLYB sur l'impossibilité d'occuper l'immeuble, elle soutient que celle-ci ne saurait prétendre que des désordres affectant l'immeuble dont le coût de réparation représente une somme de 2 000 euros imposait aux époux [S] de quitter les lieux.



Elle conteste par ailleurs les dires de la SCI JYLB selon lesquels elle aurait conservé la maîtrise de l'immeuble, en soutenant que les pièces versées aux débats démontrent le contraire.



Elle relève ainsi que le 9 janvier 2015, la SCI JYLB a fait faire un état des lieux de sortie de l'immeuble, par un huissier de justice auquel les époux [S] ont remis les clés de l'immeuble.



Elle ajoute que la SCI JYLB n'est pas fondée à soutenir que depuis le départ des lieux des époux [S], le bien immobilier aurait été détenu par Maître [K], huissier de justice, pour le compte de la SCI JYLB, du fait de la remise le 9 janvier 2015 des clés à cet huissier qui les a conservées jusqu'à la vente de l'immeuble, alors que celui-ci n'avait été désigné en qualité de séquestre ni par convention entre les parties, ni par décision judiciaire, et que la détention des clés d'un immeuble ne vaut pas rétention de l'immeuble.



Elle prétend également que la sommation délivrée le 16 janvier 2015, à la requête de la SCI JYLB, à la SCI du Moulin Jean Marie, de souscrire un contrat de fourniture d'électricité pour assurer l'entretien de l'immeuble et d'assurer celui-ci, manifeste la volonté de cette dernière de se dessaisir de l'immeuble, suite à l'annulation de la vente prononcée par arrêt de la cour d'appel de Rennes du 2 octobre 2014.



Elle souligne que, contrairement à ce qu'a pu affirmer la SCI JYLB, celle-ci n'a pas assuré le bien en 2015, puisqu'elle établit par la sommation interpellative délivrée à sa requête à la compagnie d'assurance, que le contrat a été résilié par la SCI JYLB au 1er février 2015.



Elle affirme que les époux [S] n'entretiennent plus le bien ou ne le font plus entretenir par des tiers depuis qu'ils ne l'occupent plus et que la SCI JYLB n'a conclu aucun mandat d'occupation de l'immeuble avec un tiers.



Elle fait encore valoir que si pour tenter de faire oublier sa volonté manifestée en janvier 2015 de délaisser le bien immobilier en ne se comportant plus comme détenteur de l'immeuble depuis cette date, la SCI JYLB affirme que la SCI du Moulin Jean Marie aurait repris l'immeuble par la force en produisant un procès- verbal de constat du 29 décembre 2015 dans le cadre duquel l'huissier de justice constate que bien qu'étant toujours en possession des clés de l'immeuble celui-ci a été ouvert, la SCI JYLB ne justifie d'aucune démarche pour voir reconnaître que l'immeuble avait été ouvert et repris au mépris de son droit de rétention.



Elle relève à ce titre que la main courante produite par la SCI JYLB a été déposée le 3 janvier 2021 par M. [S], soit plus de cinq ans après les faits, pour les besoins de la procédure et que ce dernier ne fait qu'évoquer dans celle-ci le fait qu'il se serait présenté en décembre 2015 à la même gendarmerie et prendre acte de ce qu'il n'était retrouvé aucune trace de son passage.



Sur ce :



Le droit de rétention est la faculté accordée au créancier qui détient la chose de son débiteur d'en refuser la délivrance ou la restitution jusqu'à complet paiement de sa créance.



En application de l'article 2286 du code civil, peut se prévaloir d'un droit de rétention sur la chose :



1° celui à qui la chose a été remise jusqu'au paiement de sa créance,

2° celui dont la créance impayée résulte du contrat qui l'oblige à la livrer,

3° celui dont la créance impayée est née à l'occasion de la détention de la chose,

4° celui qui bénéficie d'un gage sans dépossession.



Le droit de rétention se perd néanmoins par le dessaisissement volontaire.



Lorsqu'un contrat vient à être annulé, un droit de rétention, qui garantit les restitutions réciproques auxquelles l'annulation peut donner lieu, est accordé aux anciens cocontractants.



En application de l'article L 642-20-1 alinéa 3 du code de commerce, en cas de vente par le liquidateur, le droit de rétention est de plein droit reporté sur le prix.

En l'espèce, l'existence d'un droit de rétention au profit de la SCI JYLB, acquéreur de l'immeuble situé [Adresse 2], né de l'annulation par l'arrêt de la cour d'appel de Rennes du 2 octobre 2014 de la vente immobilière pour dol de la SCI du Moulin Jean Marie et du défaut de restitution du prix par la venderesse avant sa mise en liquidation judiciaire par décision du 27 novembre 2017, n'est pas contesté en son principe par la SELARL SLEMJ & Associés en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI du Moulin Jean Marie.





La SELARL SLEMJ & Associés en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI du Moulin Jean Marie s'oppose néanmoins à la demande de la SCI JYLB de versement du prix reçu de la vente conclue le 11 février 2020, en soutenant que celle-ci a perdu le bénéfice de son droit de rétention en janvier 2015 par dessaisissement volontaire du bien immobilier.

Le droit de rétention accordé au créancier pour garantir le paiement de sa créance de restitution du prix du bien, reporté de plein droit sur le prix de sa vente, suppose la détention par le créancier du bien sur lequel porte son droit jusqu'à sa vente.

La détention du rétenteur se caractérise par le pouvoir de fait exercé sur la chose d'autrui, ou autrement dit par son emprise matérielle sur cette chose.

S'agissant d'un bien immobilier, la détention est réalisée en principe par son occupation.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la SCI JYLB a mandaté un huissier de justice, Maître [K], pour établir le 9 janvier 2015, soit trois mois après l'arrêt de la cour d'appel de Rennes qui a annulé la vente immobilière conclue entre elle et la SCI du Moulin Jean Marie, un état de sortie des lieux auquel la SCI du Moulin Jean Marie, propriétaire du bien, a été dûment convoquée.

L'état des lieux de sortie a eu lieu le 9 janvier 2015, en l'absence d'un représentant de la SCI du Moulin Jean Marie. 

Le procès-verbal mentionne qu'à l'issue de l'état des lieux, l'huissier de justice a procédé aux relevés des indexes d'eau et d'électricité, que M. [S] lui a remis trois clés de la porte d'entrée, deux badges d'accès à la piscine et au tennis du domaine, deux badges du portail d'entrée du domaine, deux badges du portail de la propriété, deux badges de la porte du garage et deux clés de forçage du portail, lesquelles seront conservés en son étude 'jusqu'à nouvel ordre'.

Il précise également que sont annexées une facture de vidange de la fosse dans la chambre et de la fosse de la piscine, ainsi qu'une facture de nettoyage des lieux après déménagement et que M. [S] ne coupe pas l'électricité de l'immeuble pour permettre sa ventilation jusqu'à ce que la SCI du Moulin Jean Marie souscrive un nouveau contrat de fourniture électrique.

Il en résulte qu'à compter du 9 janvier 2015, la SCI JYLB ne détenait plus matériellement l'immeuble par l' occupation effective des lieux par ses associés qui les ont quittés définitivement à cette date.

Les désordres affectant le bien immobilier relevés dans le rapport d'expertise judiciaire du 10 mars 2013, dont un a été considéré comme portant atteinte à la solidité de l'immeuble (affaissement de la charpente dans l'angle Sud Ouest) et deux comme présentant un risque et susceptibles de porter atteinte à la santé et à la sécurité des occupants (émanation d'hydrogène sulfuré provenant de la fosse enterrée dans une chambre et absence de ventilation des canalisations d'alimentation en gaz), peuvent expliquer que les associés de la SCI JYLB n'aient plus entendu continuer à vivre dans les lieux après la décision ayant prononcé l'annulation de la vente.





Dans ce contexte, le seul défaut d'occupation de l'immeuble par la SCI JYLB à compter du 9 janvier 2015 ne suffit pas à établir la perte du droit de rétention par dessaisissement volontaire du bien.

Il reste que, tel que l'a fait observer l'intimée, si la SCI JYLB entendait rester maître de l'immeuble jusqu'au remboursement du prix de vente, elle n'avait pas de raison de procéder à un état des lieux de sortie, tant que le remboursement n'était pas intervenu et de remettre les clés de l'immeuble à l'huissier de justice.

Or, en se dessaisissant des clés, fusse au profit d'un huissier de justice, elle perdait la jouissance du bien et ne pouvait plus remplir l'obligation à la charge d'un bénéficiaire du droit de rétention de prendre soin de la chose retenue. 

En outre, le 16 janvier 2015, la SCI JYLB a fait délivrer sommation à la SCI du Moulin Jean Marie de souscrire un contrat d'assurance à son nom pour protéger l'immeuble situé [Adresse 2], ainsi qu'un contrat de fourniture d'électricité dans le but de maintenir les systèmes de ventilation et de pompage, en rappelant qu'à l'issue de l'état de sortie des lieux du 9 janvier 2015, l'électricité n'avait pas été coupée compte tenu des problèmes d'infiltration et d'humidité récurrents, aux fins de conservation du bien, mais qu'elle procédera à la résiliation du contrat d'abonnement et de fourniture d'électricité au 31 janvier 2015. 

Il en résulte que la SCI JYLB s'est désinvestie à cette date de l'exercice de prérogatives sur le bien immobilier liées à la propriété ou à la possession de celui-ci.

La SCI JYLB explique qu'elle aurait remis volontairement les clés le 9 janvier 2015 à Maître [K], en qualité de séquestre et conclut que sa détention sur le bien inoccupé comme étant inhabitable se serait poursuivie à compter de cette date en étant exercée pour son compte par Maître [K].

Néanmoins, les seules indications figurant dans le procès-verbal d'état des lieux du 9 janvier 2015 concernant la remise par la SCI JYLB des clés de l'immeuble et badges nécessaires à son accès et à son usage, à Me [K], huissier de justice, lesquels 'seront conservées en son étude jusqu'à nouvel ordre', ne permettent pas de savoir dans quel objectif la SCI JYLB a fait cette remise à l'huissier et quels pouvoirs sur l'immeuble auraient été dévolus à l'huissier de justice.

Et, c'est à juste titre que la SELARL SLEMJ & Associés, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI du Moulin Jean Marie, relève que la qualification par la SCI JYLB de l'huissier auquel elle a remis les clés de l'immeuble, de séquestre, n'emporte aucune conséquence juridique, dés lors qu'un séquestre est conventionnel ou judiciaire et qu'il convient de constater qu'il n'est justifié par l'appelante ni d'une convention écrite de séquestre impliquant l'accord des volontés du bénéficiaire, du propriétaire et du tiers dépositaire, ni d'une décision judiciaire instaurant Maître [K] en qualité de séquestre.

Il n'est ni prétendu, ni justifié que Maître [K] aurait lui-même accompli pour le compte de la SCI JYLB des actes matériels sur le bien immobilier après s'être vu remettre les clés. 





En outre, le fait pour la SELARL SLEMJ & Associés ès qualités d'avoir adressé le 11 février 2020 un courriel à Me [K] en lui indiquant avoir appris qu'il aurait conservé des clés et télécommandes de l'immeuble dont il venait de réaliser la vente et en sollicitant en cas de confirmation de cette information, leur remise à l'acquéreur, ne saurait valoir reconnaissance de sa part de la détention de l'immeuble par la SCI JYLB.

Par ailleurs, tout en prétendant qu'à partir du 9 janvier 2015, c'est Maître [K] qui détenait le bien immobilier pour son compte, en qualifiant la situation de détention par entiercement ou corpore alieno, hypothèse dans laquelle l'emprise matérielle sur la chose est exercée par un tiers, elle affirme qu'elle est demeurée la gardienne du bien immobilier jusqu'à sa reprise par violence en décembre 2015 et qu'elle a continué à surveiller et entretenir le bien.

Au soutien de ses dires concernant l'accomplissement d'actes de conservation de l'immeuble après le 9 janvier 2015, elle verse aux débats quatre attestations.

Dans deux d'entre elles leurs auteurs (Mme [N] et M. [V]) ne font qu'indiquer que les époux [S], qui s'étaient vu remettre un badge d'accès au domaine par un résident, passaient régulièrement devant la maison pour s'assurer qu'elle ne subissait pas de dégradations pouvant altérer sa valeur tant qu'elle n'était pas vendue, ce qui ne suffit pas à justifier que les époux [S] ont continué à entretenir l'immeuble pour le compte de la SCI JYLB.

Dans les deux autres, M. [J] affirme avoir accompagné M. [S] à son ancienne habitation dans les deux ou trois mois suivant son déménagement, pour vérifier les affaissements de la toiture, l'état de la fosse septique dans la chambre, nettoyer les gouttières et le collecteur des eaux de pluies autour du local piscine et éponger les infiltrations en sous-sol et Mme [O] explique s'être rendue en 2015, à la demande des époux [S], à leur ancienne habitation pour enlever le courrier, effectuer le tour des pièces pour s'assurer de l'absence d'effraction ou de dégâts autres que les malfaçons existantes, précisant qu'elle disposait d'un badge et d'une clé.

Il résulte de ces deux attestations que les époux [S] auraient conservé des doubles de clés et des badges d'accès à l'immeuble situé [Adresse 2] après le 9 janvier 2015, ce qu'ils affirment d'ailleurs dans leurs dernières écritures, en versant aux débats une photographie de quatre clés et trois badges posés sur un journal de février 2020.

Outre que cette simple photographie ne permet pas de justifier qu'il s'agit de clés de l'immeuble litigieux conservées par la SCI JYLMB et que Mme [N] explique dans son attestation que les époux [S] entraient dans le domaine au moyen d'un badge prêté par son époux, il convient de relever que le procès-verbal du 9 janvier 2015 d'état de sortie des lieux dans lequel l'huissier de justice a consigné la remise par les époux [S] de trois clés de la porte d'entrée, deux badges d'accès à la piscine et au tennis du domaine, deux badges du portail d'entrée du domaine, deux badges du portail de la propriété, deux badges de la porte du garage et deux clés de forçage du portail, ne mentionne nullement qu'il existerait des doubles de clés et badges qui auraient été conservés par les époux [S] aux fins de se rendre quand bon leur semblerait dans l'immeuble à des fins de conservation.



Et la SCI JYLB ne s'explique pas sur la compatibilité de ses dires concernant la détention de doubles de clés pour lui permettre, par la voie de ses associés, de réaliser la surveillance et l'entretien du bien immobilier, avec la qualification de séquestre qu'elle attribue à l'huissier de justice ou avec la détention par entiercement ou corpore alieno.

Par ailleurs, Mme [O] et M. [J] précisent dans leurs attestations que les déplacements ont cessé respectivement en septembre et décembre 2015.

La SCI JYLB prétend établir par les pièces versées aux débats qu'en décembre 2015 elle s'est trouvée dessaisie du bien immobilier par violence, affirmant que les époux [B], associés de la SCI du Moulin Jean Marie qui résident dans l'immeuble voisin de l'immeuble litigieux, se seraient introduits dans les lieux en forçant les serrures à une période d'absence prolongée des époux [S], commettant ainsi une voie de fait.

Au soutien de ses dires, elle verse aux débats un procès-verbal de constat établi le 29 décembre 2015 à la requête des époux [S] par Me [K] qui indique s'être transporté à hauteur du [Adresse 2] et avoir constaté que les volets des deux fenêtres de l'étage, visibles de la voie publique, étaient ouverts, en précisant qu'à l'issue de l'état des lieux du 9 janvier 2015, l'ensemble des volets de la villa avait été fermé et que, depuis lors, les clés étaient toujours détenues par ses soins.

Si les constatations de Me [K] établissent que quelqu'un a ouvert deux volets de l'étage depuis l'état des lieux du 9 janvier 2015, elles ne permettent pas de prouver que les époux [B] se seraient introduits dans les lieux en forçant les serrures de la villa.

Le procès-verbal de constat dans lequel il est seulement indiqué par l'huissier instrumentaire qu'il a été requis par les époux [S] 'dans le but de préserver et faire valoir leurs droits et intérêts ultérieurs', ne permet pas non plus d'établir qu'en faisant procéder à celui-ci, les époux [S] ont entendu, en leur qualité de rétenteur du bien immobilier, faire constater la reprise forcée de celui-ci par le propriétaire ou la perte forcée de sa détention par la SCI JYLB.

La SCI JYLB verse également aux débats une déclaration de main courante en gendarmerie de Guérande effectuée le 3 janvier 2021 par M. [S], aux termes de laquelle il explique s'être présenté en janvier 2016 auprès des services de la gendarmerie de Guérande pour déposer plainte après avoir constaté la réouverture de leur ancienne résidence, reprise par les vendeurs, mais qu'à l'époque il lui avait été déclaré que n'étant pas propriétaire du bien, sa plainte était irrecevable et vouloir faire acter de ce qu'il était répondu ce jour à sa demande de justificatif de son passage en gendarmerie en janvier 2015, qu'il ne pouvait être retrouvé aucune trace de celui-ci.

Ce document ne permet néanmoins pas de prouver la prétendue tentative de dépôt de plainte de M. [S] en janvier 2016 en vue de voir établir la reprise par la force du bien immobilier par son propriétaire qui n'avait toujours pas remboursé le prix de vente, ou une intrusion par un tiers dans ce bien que prétendant détenir, elle avait l'obligation de conserver tant qu'elle entendait exercer son droit de rétention dans l'attente du remboursement du prix de vente.



Elle ne justifie d'aucune autre démarche pour démontrer la prétendue reprise des lieux par violence ou voir protéger sa détention contre le trouble l'affectant causé par un tiers autre que le vendeur.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la SCI JYLB ne peut prétendre mettre en oeuvre son droit de rétention sur le bien immobilier situé [Adresse 2] par report sur son prix de vente intervenue en février 2020 dans le cadre des opérations de liquidation judiciaires de la SCI du Moulin Jean Marie, eu égard à la dépossession matérielle volontaire dudit bien intervenue en janvier 2015 constatée dans un procès-verbal de sortie, laquelle s'est accompagnée de la remise volontaire des clés par la SCI JYLB à Me [K], huissier de justice, sans convention de séquestre ou décision judiciaire l'instaurant séquestre et à l'absence de preuve d'actes matériels de conservation du bien depuis janvier 2015 et en tous cas depuis décembre 2015, alors que la reprise par la SCI du Moulin Jean Marie par violence fin 2015 n'est pas démontrée. 

La décision du juge commissaire à la liquidation judiciaire de la SCI du Moulin Jean Marie du 7 décembre 2020 sera en conséquence confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande tendant au versement au profit de la SCI JYLB de la somme de 1 250 000 euros net au titre de son droit de rétention sur le produit de la vente intervenue.

Cette ordonnance sera également confirmée en ce qu'elle a condamné la SCI JLYB à payer à la SCI du Moulin Jean Marie la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en précisant que cette somme sera portée à la SELARL SLEMJ & Associés en sa qualité de mandataire liquidateur de la SCI du Moulin Jean Marie, ainsi qu'aux dépens.

Partie perdante, la SCI JYLB sera déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et sera condamnée aux dépens d'appel, dont distraction au profit de la SELARL BFC AVOCATS.

Partie perdante, la SCI JYLB sera également condamnée à payer à la SELARL SLEMJ & Associés en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI du Moulin Jean Marie, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

CONFIRME l'ordonnance du juge commissaire à la liquidation judiciaire de la SCI du Moulin Jean Marie du 7 décembre 2020 en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE la SCI JYLB aux dépens d'appel, dont distraction au profit de la SELARL BFC AVOCATS, et à payer à la SELARL SLEMJ & Associés en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI du Moulin Jean Marie, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;





DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.



LA GREFFIERE LA PRESIDENTE







S. TAILLEBOIS C. CORBEL