Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 10 mai 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 10 MAI 2022



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/16644 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CASKB



Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Juillet 2019 -Tribunal d'Instance de PARIS 17ème - RG n° 11-19-004392





APPELANTE

 

SASU IMMOBILIERE DU MARAIS

Siret n° 542 052 865 00012

[Adresse 1]

[Localité 3]



représentée et ayant pour avocat plaidant Me Arnaud DUFFOUR de la SCP D.D.A Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0043 substitué par Me Arthur DONATELLA, avocat au barreau de Paris, toque : P43





INTIMES 



Madame [E] [P]

Né le 14 Décembre 1976 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Monsieur [V] [W]

Né le 14 Avril 1981 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 3]



représenté et ayant pour avocat plaidant Me Omar OUABBOU, avocat au barreau de PARIS, toque : L0108





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Michel CHALACHIN, président de chambre

Mme Marie MONGIN, conseillère

M. François BOUYX, conseiller



Qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY



ARRÊT : contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Mme Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSE DU LITIGE 



Par acte sous seing privé du 23 mars 2012, la société Bazar de l'Hôtel de Ville a donné à bail à M. [V] [W] et Mme [E] [P] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5].



Entre 2015 et 2018, cinq commandements de payer ont été délivrés aux preneurs.



Le 23 novembre 2018, la société Immobilière du Marais leur a fait délivrer un dernier commandement de payer visant la clause résolutoire du bail portant sur la somme principale de 67 262,08 euros.



Par acte d'huissier du 14 février 2019, cette société a fait assigner les preneurs devant le tribunal d'instance de Paris afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et obtenir le paiement de l'arriéré de loyers.



Par jugement du 24 juillet 2019, le tribunal a :

- déclaré irrecevables les demandes de la société Immobilière du Marais,

- déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles formulées par les défendeurs,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la société Immobilière du Marais aux dépens,

- rejeté les demandes plus amples ou contraires,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.



Par déclaration reçue au greffe de la cour le 12 août 2019, la société Immobilière du Marais a interjeté appel de cette décision.



Par dernières conclusions notifiées le 2 mars 2020, l'appelante demande à la cour de :

- débouter les intimés de leurs demandes,

- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- constater la résiliation du bail au 23 janvier 2019,

- ordonner l'expulsion de M. [W] et Mme [P] et celle de tous occupants de leur chef,

- condamner solidairement M. [W] et Mme [P] au paiement de la somme de 101 526,40 euros au titre des loyers, charges, frais, accessoires et indemnités d'occupation impayés en ce compris le mois de mars 2020,

- condamner solidairement les intimés au paiement d'une indemnité d'occupation égale à deux fois le montant du loyer courant, majoré des charges, frais et accessoires, jusqu'à la libération complète des lieux,

- les condamner solidairement au paiement de la somme de 10 152,64 euros au titre de la clause pénale stipulée au bail, 

- les condamner solidairement au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance, et celle de 3 000 euros au titre de l'instance d'appel,



- les condamner solidairement au remboursement des dépens de première instance et d'appel, en ce compris le timbre fiscal, les frais des commandements de payer délivrés depuis 2014 et les frais d'exécution forcée,

- assortir la condamnation du taux d'intérêt légal à compter des commandements de payer et de l'assignation,

- prononcer la capitalisation des intérêts.



Par dernières conclusions notifiées le 30 janvier 2020, M. [W] et Mme [P] demandent à la cour de :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions, 

- dire irrecevables les demandes de l'appelante,

- constater la nullité des commandements de payer des 15 septembre 2015, 12 janvier 2017, 24 novembre 2017, 6 février 2018, 23 novembre 2018 et 1er août 2019,

- déclarer les demandes infondées,

- dire que l'appelante a manqué à son obligation de délivrance,

- dire qu'ils pourront s'acquitter de leur dette en 36 mensualités,

- suspendre les effets de la clause résolutoire et dire qu'elle sera réputée n'avoir jamais joué s'ils respectent l'échéancier,

- condamner l'appelante au paiement d'une provision équivalente à la totalité des loyers impayés, soit 90 902,60 euros, à valoir sur le préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

- condamner l'appelante à réaliser les travaux de mise en conformité avec les normes de décence du logement sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

- condamner l'appelante au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Il est fait référence aux écritures ainsi déposées pour un plus ample exposé des moyens proposés par l'appelante au soutien de ses prétentions. 



Les locataires ont quitté les lieux le 3 juin 2021.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er mars 2022.





MOTIFS



Le tribunal a déclaré les demandes relatives à la résiliation du bail irrecevables au motif que la société Immobilière du Marais ne justifiait pas de sa qualité de bailleresse ou de propriétaire, la société Bazar de l'Hôtel de Ville ne justifiant pas de son changement de dénomination.



Mais contrairement à ce qui a été jugé, l'appelante justifie que la société Bazar de l'Hôtel de Ville, par décision du 30 septembre 2015, a notamment changé sa dénomination en 'société Immobilière du Marais' ainsi que son siège social, et que cette décision a été publiée au BODACC le 31 octobre 2015, ce qui la rend parfaitement opposable aux tiers; dès lors, les demandes de la société Immobilière du Marais étaient recevables en ce qu'elle avait bien qualité et intérêt à agir.



Les intimés demandent à la cour de déclarer nuls et de nul effet les commandements de payer qui leur ont été délivrés les 15 septembre 2015, 12 janvier 2017, 24 novembre 2017, 6 février 2018 et 1er août 2019, mais la cour n'est pas saisie de demandes de l'appelante fondées sur ces actes, puisque la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ne se fonde que sur le commandement du 23 novembre 2018, seul acte mentionné dans le jugement déféré à la cour ; leur demande de ce chef est donc sans objet dès lors qu'ils ne démontrent pas avoir intérêt à faire annuler ces actes.



Concernant l'acte litigieux du 23 novembre 2018, les intimés soulèvent sa nullité en se fondant sur les dispositions actuelles de l'article 24-I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 ; mais ces nouvelles dispositions, issues de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, ne sont entrées en vigueur que le 25 novembre 2018 ; à la date de délivrance du commandement litigieux, les dispositions de ce texte étaient ainsi rédigées : 'Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en oeuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée' ; or le commandement litigieux était parfaitement conforme à ces exigences ; il mentionnait bien l'adresse du fonds de solidarité pour le logement et contenait un décompte faisant apparaître de manière claire et distincte les loyers et les charges réclamés aux preneurs ; ce commandement était donc régulier.



Les intimés reprochent ensuite à la bailleresse de n'avoir pas signifié le commandement de payer à la caution, qu'ils désignent comme étant M. [C] [X] ; mais ils ne démontrent pas que celui-ci ait signé un engagement de caution conforme aux dispositions de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, puisqu'ils ne produisent qu'un simple courriel émanant de cette personne.



Le commandement de payer du 23 novembre 2018 étant resté infructueux dans le délai de deux mois ayant suivi sa délivrance, la cour ne peut que constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 24 janvier 2019 sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, avec toutes conséquences de droit.



M. [W] et Mme [P] seront condamnés in solidum au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 24 janvier 2019 et jusqu'à la date de libération effective des lieux, la clause contractuelle mettant à la charge des preneurs, en cas de résiliation du bail, une indemnité d'occupation égale au double du loyer quotidien étant manifestement excessive.

 

Le dernier décompte produit par la bailleresse fait apparaître que les preneurs étaient redevables de la somme de 133 756,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 3 juin 2021, date de libération des lieux ; après déduction du dépôt de garantie de 1 900 euros, la dette s'élevait à 131 856,38 euros ; le bail contenant une clause de solidarité entre les locataires, ceux-ci doivent être condamnés solidairement au paiement de cette somme, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2018, date du commandement de payer, sur la somme de 67 262,08 euros, et à compter du présent arrêt pour le surplus ; la capitalisation des intérêts doit être ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.



La clause pénale prévue à l'article 8 du contrat, selon laquelle le retard de paiement entraîne une majoration de plein droit de 10 % sur le montant des sommes dues, apparaissant manifestement excessive, l'appelante doit être déboutée de ce chef de demande.



Dans la mesure où les intimés ne produisent aucune pièce justifiant d'éventuelles difficultés économiques ni de leur situation financière actuelle, leur demande de délai de paiement doit être rejetée.



Leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire est sans objet dès lors qu'ils ont libéré les lieux.



Les intimés invoquent l'existence d'un préjudice de jouissance et sollicitent une indemnité égale au montant des sommes dues ; leur demande à cet égard est peu explicite puisqu'ils se contentent, dans leurs conclusions, d'évoquer des travaux dans les parties communes de l'immeuble, la coupure de l'arrivée du gaz dans leur logement et d'importantes fuites d'eau dans leur appartement, sans plus de précisions quant aux dates des désordres qu'ils invoquent ni quant à leur répercussion sur la jouissance du logement ; pour étayer leurs allégations, ils ne produisent que des courriels adressés à la bailleresse et des photographies prises par eux-mêmes ; il n'existe donc aucune preuve objective, telle qu'un constat d'huissier ou un rapport d'expertise, des désordres invoqués et de leurs conséquences quant à la jouissance du logement.



Le seul élément tangible est que, par courriel du 19 septembre 2018, la bailleresse leur avait proposé un abattement de 25 % des loyers pour compenser la gêne causée par les travaux entrepris dans l'immeuble ; ce courriel contenait également une proposition d'effacement de la dette sous réserve d'une libération du logement au 31 juillet 2019 ; cette libération n'étant intervenue que deux ans plus tard, cette proposition ne peut produire effets ; sur la base de ce seul document prouvant l'existence d'un préjudice de jouissance, il convient d'allouer aux intimés, à titre de dommages-intérêts, la somme de 32 964 euros correspondant à 25 % de leur dette locative.

 

La demande de réalisation de travaux de mise en conformité du logement est sans objet dès lors que les lieux ont été libérés.

 

Le jugement doit donc être infirmé en toutes ses dispositions.



Les intimés, dont le comportement est à l'origine de la présente instance, doivent être condamnés aux dépens de première instance et d'appel et déboutés de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.



Les dépens ne doivent pas comprendre le coût des commandements de payer antérieurs à celui du 23 novembre 2018, la bailleresse n'ayant engagé aucune action à l'encontre des intimés sur le fondement de ces actes ; seul le coût du commandement du 23 novembre 2018 sera donc inclus dans les dépens.



L'équité commande d'allouer à l'appelante la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles de première instance et celle de 2 000 euros pour ses frais irrépétibles de la procédure d'appel. 





PAR CES MOTIFS :



La cour, 



Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 



Statuant à nouveau :



Déclare la société Immobilière du Marais recevable en ses demandes,



Déclare le commandement de payer du 23 novembre 2018 régulier,

 

Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à M. [V] [W] et Mme [E] [P] au 24 janvier 2019,



Constate que M. [W] et Mme [P] ont libéré les lieux le 3 juin 2021,



Condamne M. [W] et Mme [P] in solidum à payer à la société Immobilière du Marais une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 24 janvier 2019 et jusqu'au 3 juin 2021,



Condamne M. [W] et Mme [P] solidairement à payer à la société Immobilière du Marais la somme de 131 856,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 3 juin 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2018 sur la somme de 67 262,08 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus,



Condamne la société Immobilière du Marais à payer à M. [W] et Mme [P] la somme de 32 964 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, cette somme venant en déduction des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 3 juin 2021,



Condamne M. [W] et Mme [P] in solidum au paiement des dépens de première instance comprenant le coût du commandement de payer du 23 novembre 2018,



Condamne M. [W] et Mme [P] in solidum à payer à la société Immobilière du Marais la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles de première instance,



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,



Y ajoutant :



Condamne M. [W] et Mme [P] in solidum à payer à la société Immobilière du Marais la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles d'appel,



Condamne M. [W] et Mme [P] in solidum aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





Le greffier, Le président,