Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 13 mai 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8



ARRET DU 13 MAI 2022



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/17758 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEOYF



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Septembre 2021 -Président du TJ d'EVRY - RG n° 20/00435





APPELANTE 



S.A. L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES agissant poursuites et diligences de son représentant légal en cette qualité au siège 

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Servanne ROUSTAN de la SCP D'AVOCATS RENAUD ROUSTAN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0139







INTIMEE 



S.A.S. ABS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, 

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Assistée par Me Eva CHOURAQUI, avocat au barreau de PARIS, toque : P58







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 1er avril 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Rachel LE COTTY, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Bérengère DOLBEAU, Conseiller,

 

 

Greffier, lors des débats : Marie GOIN 



ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE 

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier. 













Par acte du 30 mai 2014, la société Immoproxi a consenti un bail commercial à la société ABS portant sur un local au sein de la galerie marchande située [Adresse 2] pour une durée de dix ans, prenant effet au 31 août 2014, pour une activité de bar, brasserie, presse, loto, jeux PMU et tabac.



Le 29 septembre 2014, la société Immoproxi a cédé le local à la société L'immobilière européenne des mousquetaires. 



Le 17 janvier 2020, la société L'immobilière européenne des mousquetaires a fait délivrer à la société ABS un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 39.118,58 euros au titre de loyers impayés arrêtés au 9 janvier 2020.



Par acte du 4 juin 2020, la société L'immobilière européenne des mousquetaires assigné la société ABS devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evry afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et condamner la société ABS au paiement d'une provision au titre des loyers impayés. 



 Par ordonnance contradictoire du 7 septembre 2021, le juge des référés a : 




rejeté l'intégralité des demandes formées par la société L'immobilière européenne des mousquetaires ;

dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société L'immobilière européenne des mousquetaires aux dépens ;

rejeté le surplus des demandes. 




Par déclaration du 11 octobre 2021, la société L'immobilière européenne des mousquetaires a relevé appel de cette décision.



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 18 mars 2022, elle demande à la cour de : 




dire mal fondée la société ABS en toutes ses demandes et l'en débouter ;

infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé entreprise ;


en conséquence,

à titre principal,


constater acquise au 17 février 2020 la clause résolutoire figurant au bail et visée au commandement de payer signifié à la société ABS le 17 janvier 2020 ;

constater occupante sans droit ni titre la société ABS depuis le 18 février 2020 ;

ordonner en conséquence l'expulsion de la société ABS, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux objet du bail situés [Adresse 2], si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

condamner la société ABS à lui payer, par provision, la somme de 33.517,17 euros au titre de l'arriéré locatif au mois de février 2020 inclus, arrêté à la date d'acquisition de la clause résolutoire, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2020, date du commandement de payer ;

condamner la société ABS au paiement d'une indemnité d'occupation journalière provisionnelle à compter du 18 février 2020 et ce, jusqu'à parfaite libération du local, correspondant au montant journalier du loyer sur la période considérée, charges et taxes conventionnellement exigibles en sus ;

condamner la société ABS à lui payer, par provision, la somme de 22.745,55 euros sauf à parfaire à la date de l'audience au titre de l'indemnité forfaitaire égale à 10% des sommes dues ;


à titre subsidiaire si des délais sont accordés,


condamner la société ABS à lui payer, par provision, la somme de 227.455,55 euros, sauf à parfaire à la date de l'audience, au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de janvier 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2020, date du commandement de payer ;

condamner la société ABS, à lui payer, par provision, la somme de 22.745,55 euros, sauf à parfaire à la date de l'audience au titre de l'indemnité forfaitaire égale à 10 % des sommes dues ;

limiter les délais de paiement accordés à la société ABS pour s'acquitter du paiement de la provision fixée, moyennant 10 mensualités d'égal montant, la première mensualité devant intervenir dans le mois de la signification de l'arrêt ; 

constater acquise au 17 février 2020 la clause résolutoire figurant au bail et visée au commandement de payer signifié à la société ABS le 17 janvier 2020 ; 

dire que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant le cours des délais accordés ; 

dire qu'à défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle, comme d'un seul terme de loyer ou des accessoires courants aux dates d'exigibilité contractuelles, la clause résolutoire reprendra ses effets et dans cette hypothèse : 


ordonner l'expulsion de la société ABS, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux objet du bail situé [Adresse 2] si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

condamner la société ABS au paiement d'une indemnité d'occupation journalière provisionnelle à compter du 18 février 2020 et ce, jusqu'à parfaite libération du local, correspondant au montant journalier du loyer sur la période considérée ;



en tout état de cause,


condamner la société ABS à lui payer la somme de 7.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société ABS aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 17 janvier 2020, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, avec faculté de recouvrement direct au profit de Maître Servanne Roustan, avocat.




Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 16 mars 2022, la société ABS demande à la cour de : 




confirmer la décision entreprise et constater l'existence de contestations sérieuses ;


en conséquence,


débouter la société L'immobilière européenne des mousquetaires de l'ensemble de ses demandes ;

dire n'y avoir lieu à référé ;

se déclarer incompétent et renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond ;


à titre subsidiaire,


constater le versement de la somme de 16.290,78 euros le 22 juillet 2020 ;

constater la bonne foi du locataire ;

constater les négligences du bailleur ;


en conséquence,


ordonner au bailleur de produire un décompte à jour après régularisation des charges de 2018 et 2019 ;

suspendre les effets de la clause résolutoire ;

lui accorder 24 mois de délais à compter de la décision à intervenir pour apurer sa dette;


en tout état de cause, 


condamner la société L'immobilière européenne des mousquetaires aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.




L'ordonnance de clôture est intervenue le 30 mars 2022.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.





SUR CE, LA COUR,



Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. 



Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré à la société ABS le 17 janvier 2020 pour un arriéré locatif de 39.118,58 euros en principal.



La société ABS soulève la nullité de ce commandement au motif qu'il mentionne deux délais distincts, en lui faisant commandement de payer « immédiatement et sans délai » les loyers et chargés impayés et en rappelant par ailleurs les termes de l'article L. 145-41 du code de commerce précité qui imposent un délai d'un mois. 



La société L'immobilière européenne des mousquetaires réplique que le commandement est régulier et que la mention de deux délais n'a pu créer de confusion chez la locataire, l'information donnée étant claire et précise sur le rôle des deux délais et leur sanction. Elle soutient que la mention relative au paiement « immédiatement et sans délai » est une injonction de payer le plus rapidement possible et que le commandement fait par ailleurs distinctement et explicitement état du délai d'un mois avant que la clause résolutoire ne soit acquise.



La cour relève cependant que le commandement comporte la mention suivante, la plus apparente, en caractères gras et majuscules : « Je vous fais commandement de payer immédiatement et sans délai les loyers et charges impayés selon décompte annexé aux présentes », suivie immédiatement du décompte des sommes dues en principal, intérêts et frais.



Ce n'est qu'ensuite, en minuscules non surlignées en gras, que l'acte précise : « je vous rappelle en outre qu'aux termes du bail précité, il est prévu, dans sa clause résolutoire, que ledit bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d'un seul terme de loyers ou charges. Si vous ne payez pas dans le délai d'un mois à compter de ce jour et, passé ce délai, je vous informe que votre propriétaire se réserve le droit de saisir la juridiction compétente pour solliciter votre condamnation au paiement de toutes les sommes dues au titre de votre occupation et que par ailleurs, il entend se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail », l'article L. 145-41 du code de commerce étant également cité.



La mention de ces délais différents dans le commandement et la mise en valeur de l'injonction de paiement immédiat des loyers et charges était de nature à créer une confusion dans l'esprit de la locataire, l'empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions qui lui étaient faites et d'y apporter la réponse appropriée dans le délai requis (3e Civ., 3 octobre 2007, pourvoi n° 06-16.361, Bull. 2007, III, n° 161 ; 3e Civ., 29 juin 2010, pourvoi n° 09-10.394).



En outre, un commandement d'avoir à régulariser immédiatement et sans délai un manquement au bail, sous peine de voir jouer la clause résolutoire, est nul pour non respect du délai légal (3e Civ., 14 décembre 1994, pourvoi n° 93-12.191, Bull. 1994, III, n° 206).



S'il n'appartient pas au juge des référés d'annuler un commandement de payer, la cour ne peut que constater que la contestation soulevée par la société ABS quant à la validité du commandement litigieux est sérieuse, de sorte qu'il n'y a lieu à référé de ce chef.



En conséquence, la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation seront rejetées, l'ordonnance entreprise étant confirmée de ce chef.



Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif



La bailleresse demande la condamnation de sa locataire à lui payer une provision de 33.517,17 euros au titre de l'arriéré locatif au mois de février 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2020.



Il résulte du décompte locatif produit, arrêté au 30 novembre 2021 (pièce n° 40 de l'appelante) que le solde était de 35.829,71 euros au 15 février 2020, terme de février 2020 inclus.



L'appelante déduit de cette somme la régularisation du dépôt de garantie intervenue en novembre 2020 à hauteur de 2.310,54 euros et destinée à compenser un prélèvement erroné effectué en mai 2019. 



La dette s'élève donc à la somme de 33.519,17 euros, qui sera ramenée à 33.517,17 euros puisque ce montant réclamé est inférieur.



La locataire conteste devoir cette somme en faisant état d'une absence de régularisation des charges sur les deux dernières années, rendant les provisions versées indues, et d'une absence de justification des charges réclamées, le bailleur ne produisant pas les factures ou produisant des pièces inexploitables. Elle ajoute qu'aucune disposition du bail ne prévoit clairement le montant des charges dues, de sorte qu'elle n'a jamais été en mesure de les vérifier et qu'il lui est apparu que le bailleur lui réclamait, pour la taxe foncière notamment, l'équivalent de 22% de la surface du centre commercial, alors que son local ne représente qu'à peine 3% de la surface totale. 



Il est toutefois relevé, à l'examen de l'ensemble des pièces produites :



- qu'un protocole transactionnel a été signé par les parties le 28 septembre 2018 au terme duquel la dette locative a été fixée à la somme de 31.034,60 euros au 14 septembre 2018, montant que la locataire a donc reconnu devoir ;

- que cette somme figure bien sur le décompte de la bailleresse à la date du 3 septembre 2018 ;

- que celle-ci produit les justificatifs de la taxe foncière pour les années 2018, 2019 et 2020, ainsi que la quote-part due par la locataire, qui s'élève à environ 4% du montant total et non 22%, et qui a donné lieu à régularisation annuelle ;

- que les provisions réclamées mensuellement au titre de cette taxe à la locataire sur la période de septembre 2018 à février 2020 n'étaient pas excessives puisqu'elles ont donné lieu annuellement à une régularisation en faveur du bailleur d'environ 2.000 euros ; 

- que les provisions pour charges sont expressément prévues aux articles 24 C et 26 E du bail et ne se sont élevées qu'à la somme mensuelle de 389,42 euros HT sur la période litigieuse, ce qui n'est nullement excessif au regard du budget de fonctionnement du centre commercial produit par la bailleresse ;

- que la régularisation de charges 2019 effectuée en août 2020 pose en revanche question car elle s'élève à la somme de 36.717,42 euros, avec notamment des sommes de 20.057,62 euros et 9.157 euros réclamées à la seule locataire ABS au titre de frais de « gardiennage privatif » et « contrôle électrique », dont il n'est pas justifié ;

- que cependant, cet appel de solde de charges est intervenu le 10 août 2020, postérieurement à la période concernée par la demande de provision.



Enfin, l'article 1722 du code civil visé par la locataire, qui évoque la fermeture de son restaurant pendant la période de crise sanitaire, n'est pas applicable dès lors que les sommes réclamées sont arrêtées au mois de février 2020, soit avant le début de ladite crise sanitaire et les mesures de fermeture administrative des restaurants.



En conséquence, au regard de ces éléments, ajoutés au paiement régulier de ses loyers par la locataire sur la période considérée, sans aucune contestation, son obligation n'est pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 33.517,17 euros et elle sera condamnée au paiement d'une provision de ce montant, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2020, le commandement de payer constituant une mise en demeure de payer suffisante, à défaut de pouvoir faire jouer la clause résolutoire stipulée au bail.



Sur la demande de provision actualisée



La demande de provision à hauteur de la somme de 227.455,55 euros formée par l'appelante, au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de janvier 2022 inclus, est une demande subsidiaire formée dans l'hypothèse d'octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail. Elle est donc sans objet, en l'absence de tout délai et de toute suspension des effets de la clause résolutoire.



En tout état de cause, le décompte postérieur au 15 février 2020 fait apparaître, ainsi qu'il a été précédemment exposé, des prélèvements de 36.717,42 euros au 10 août 2020 et de 14.481,60 euros au 1er juillet 2020 au titre de régularisations de charges qui ne sont pas suffisamment justifiées. En présence de contestations sérieuses de la locataire sur ces régularisations de charges particulièrement élevées et non assorties des factures correspondantes, il ne peut être fait droit à la demande de provision actualisée.



Sur la demande d'indemnité forfaitaire de 10% des sommes dues



L'appelante demande le paiement d'une indemnité forfaitaire égale à 10% des sommes dues en application de l'article 29 C du bail.



Cette clause pénale est toutefois susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif, au sens de l'article 1231-5 du code civil, de sorte que la demande de provision formulée à ce titre se heurte à une contestation sérieuse et sera rejetée. 



Sur la demande de délais formée par la société ABS



La société ABS sollicite des délais de paiement de 24 mois en application de l'article 1343-5 du code civil, invoquant sa bonne foi et les difficultés liées à la crise sanitaire.



Elle ne produit cependant aucune pièce pour justifier de difficultés de paiement à ce jour, la seule pièce versée aux débats étant sa liasse fiscale 2019, qui ne permet nullement de vérifier la réalité des difficultés financières alléguées et l'absence de trésorerie deux ans plus tard, en 2022. 



Sur les frais et dépens



La société ABS, qui reste débitrice d'une provision au titre de l'arriéré locatif, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, qui n'incluront pas le commandement de payer du 17 janvier 2020, et déboutée de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile.



L'équité et la situation économique des parties commandent en revanche de la dispenser de toute condamnation sur le fondement de ces dispositions.





PAR CES MOTIFS



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de provision formée par la société L'immobilière européenne des mousquetaires et l'a condamnée aux dépens ;



Statuant à nouveau des chefs infirmés,



Condamne la société ABS à payer, par provision, à la société L'immobilière européenne des mousquetaires, la somme de 33.517,17 euros au titre de l'arriéré locatif au mois de février 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2020 ;



Rejette, pour le surplus, l'ensemble des demandes de la société L'immobilière européenne des mousquetaires ;



Rejette la demande de délais de paiement formée par la société ABS ;



Condamne la société ABS aux dépens de première instance et d'appel, qui n'incluront pas le coût du commandement de payer du 17 janvier 2020, avec faculté de recouvrement direct au profit de Maître Servanne Roustan, avocat ;



Rejette les demandes des parties formées en application de l'article 700 du code de procédure civile.





Le Greffier, Le Président,