Cour d'Appel · Chambre commerciale — 6 juillet 2022

ARRÊT N°22/

SP



R.G : N° RG 20/00830 - N° Portalis DBWB-V-B7E-FL3N





S.A.R.L. ENIGMA RUN



C/



S.A.R.L. L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE























COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT DU 06 JUILLET 2022



 Chambre commerciale





Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL MIXTE DE COMMERCE DE SAINT-DENIS en date du 09 MARS 2020 suivant déclaration d'appel en date du 17 JUIN 2020 RG n° 2019J02524 





APPELANTE :



S.A.R.L. ENIGMA RUN

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentant : Me Florian RATINAUD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION - Représentant : M. [O] [K]





INTIMÉE :



S.A.R.L. L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Caroline CHANE MENG HIME de la SELARL AVOCATS ET CONSEILS REUNION,postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION - Me Benjamin PORCHER, plaidant, avocat au barreau de PARIS





DATE DE CLÔTURE : 20/09/2021





DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 février 2022 devant Mme PIEDAGNEL Sophie, Conseillère, qui en a fait un rapport, assistée de Mme Nathalie BEBEAU, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.



Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 04 mai 2022 prorogé par avis au 06 juillet 2022.





Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Madame Magali ISSAD, Conseillère



Qui en ont délibéré





Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 06 juillet 2022. 



* * *





LA COUR 





Par acte sous signature privée en date du 26 janvier 2016, la SCI Lancastel, par l'intermédiaire de la SARL Société de Transactions Immobilières de Bourbon (la STIB) a consenti un bail commercial à la SARL Trivio Réunion portant sur des locaux situés au [Adresse 4] au 4ème étage (un local à usage de bureau d'une superficie de 400 m² environ composé de plusieurs pièces et comprenant des sanitaires ainsi que deux emplacements de parking en sous sol), pour une durée de 9 ans à compter du 1er février 2016 pour se terminer le 31 janvier 2025 moyennant un loyer mensuel de 2.682,10 euros HT outre la TVA au taux de 8,5%, une provision sur charges mensuelles de 122 euros et une provision pour la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de 67,92 euros, ledit bail interdisant toute sous-location, même partielle.



A défaut de paiement de loyers échus, la SCI Lancastel a notifié le 25 mai 2016 à la société Trivio Réunion un commandement de payer la somme de 6.207,62 euros.



Le 29 août 2016, la SCI Lancastel a saisi le juge des référés aux fins d'obtenir la constatation de la résiliation de plein droit du bail, l'expulsion sous astreinte de la société Trivio Réunion, la condamnation de celle-ci à lui payer par provision la somme de 15.714,79 euros au titre des loyers échus, majorée du montant des intérêts légaux à compter du 25 mai 2016 ainsi que le paiement d'une indemnité d'occupation de 3.100 euros.



Par l'entremise de la SARL L'immobilier d'Entreprise exerçant sous le nom commercial Koytcha Immopro, par acte sous signature privée, la SARL Enigma Run (la société ENR) a conclu le 20 septembre 2016 un contrat de sous-location commerciale avec la SARL Trivio Réunion d'un local situé [Adresse 4] au 4ème étage comprenant 8 pièces de différentes surfaces pour un total de 176,15 m² environ, pour une durée de 6 années à compter du 1er novembre 2016, moyennant le paiement d'un loyer de 1.830,33 euros HT, ledit contrat précisant que « le propriétaire des locaux a autorisé la sous-location par courrier du 13 septembre 2016 ».



Par ordonnance de référé en date du 1er décembre 2016, le juge des référés près le tribunal de grande instance de Saint Denis de la Réunion a constaté la résiliation de plein droit du bail souscrit entre les sociétés Lancastel et Trivio Réunion à compter du 25 juin 2016, ordonné l'expulsion de la société Trivio Réunion, suspendu les effets de la clause résolutoire dans l'attente du paiement intégral par la société Trivio Réunion de l'arriéré de loyers suivant un échéancier de 15 mensualités de 1.045 euros et condamné à défaut la société Trivio Réunion à payer au bailleur la somme de 3.100 euros à titre d'indemnité d'occupation. 



Par acte sous signature privée en date du 16 novembre 2017, la SCI Lancastel, par l'intermédiaire de la STIB, a consenti à la société ENR un bail commercial portant sur un local situé au [Adresse 4] au 4ème étage (un local faisant partie d'un immeuble d'une superficie de 400 m² environ comprenant des sanitaires, plus un hall d'entrée à la sortie de l'ascenseur ainsi que deux emplacements de parking en sous sol), pour une durée de 9 ans à compter du 15 novembre 2017 pour se terminer le 14 novembre 2026 moyennant un loyer mensuel de 2.774,27 euros HT outre 235,81 euros de TVA, 122 euros à titre de provision sur charges mensuelles et 67,92 euros à titre de provision pour la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, soit un total de 3.200 euros TTC par mois.



Estimant avoir été contrainte de conclure un bail avec la SCI Lancastel pour la totalité des locaux alors qu'elle n'en occupe qu'une partie et avoir été victime de faute de la part de l'agent immobilier susceptible de voir engager la responsabilité de ce dernier, par acte d'huissier en date du 24 juin 2019, la société ENR a fait assigner la société L'Immobilier d'Entreprise devant le tribunal mixte de commerce de Saint Denis de la Réunion aux fins de condamnation de cette dernière à lui payer les sommes de 66.330,31 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, et 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, et ce, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.



La société L'Immobilier d'Entreprise a conclu au débouté de prétentions de la société ENR et sollicité une indemnité de procédure de 4.000 euros.



C'est dans ces conditions que, par jugement rendu le 9 mars 2020, le tribunal mixte de commerce de Saint Denis de la Réunion a : 

-débouté la SARL Enigma Run de ses demandes

-l'a condamnée à payer à la SARL L'Immobilier d'Entreprise la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

-laissé les dépens à sa charge, dont frais de greffe taxés et liquidés à la somme de 66.21 euros TTC.



Par déclaration au greffe en date du 17 juin 2020, la société Enigma Run a interjeté appel de cette décision. 



Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 16 septembre 2021, la société ENR demande à la cour, au visa de l'article 1240 nouveau du code civil (ancien article 1382 du même code), de : 

-déclarer la demande de la SARL Enigma Run recevable et bien fondée

En conséquence

-liminairement, débouter la SARL Enigma Run (il faut lire la SARL L'Immobilier d'Entreprise) de sa demande d'irrecevabilité des pièces et conclusions communiquées le 16 avril 2021

-infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, à savoir en ce qu'il a : 

.débouté la SARL ENR de toutes ses demandes 

.condamné celle-ci à la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile 

.laissé les dépens à sa charge

Évoquant 

-constater que la SARL L'Immobilier d'Entreprise a commis des manquements de nature à engager sa responsabilité civile délictuelle à l'égard de la société ENR

-condamner la SARL L'Immobilier d'Entreprise à payer à la société ENR la somme de 66.330,81 euros à titre de dommages et intérêts, sauf à parfaire, sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation 

-débouter la SARL L'Immobilier d'Entreprise de ces demandes 

-condamner la SARL L'Immobilier d'Entreprise à payer la somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile

-condamner la SARL L'Immobilier d'Entreprise aux entiers dépens. 



Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 3 mai 2021, la société L'Immobilier d'Entreprise demande à la cour de :

-liminairement, vu l'article 910-4 du code de procédure civile, déclarer irrecevables les moyens nouveaux inclus par la société ENR dans ses écritures récapitulatives du 16 avril 2021, et déclarer irrecevables les pièces adverses n°15 et 16

-confirmer en tous points le jugement entrepris

Y ajoutant

-condamner la société ENR à verser à la concluante une somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles

-condamner la société ENR au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Me Chane Meng Hime qui affirme en avoir fait la plus grande avance. 



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l'exposé de leurs prétentions et moyens.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 septembre 2021 et l'affaire a reçu fixation pour être plaidée à l'audience rapporteur du 2 février 2021. Le prononcé de l'arrêt, par mise à disposition du greffe, a été fixé au 4 mai 2022, prorogé au 6 juillet 2022.





SUR CE, LA COUR



Sur les fins de non-recevoir soulevées par la société L'Immobilier d'Entreprise à l'encontre de la société ENR



Au visa de l'article 910-4 du code de procédure civile, la société L'Immobilier d'Entreprise demande à la cour de déclarer irrecevables les moyens nouveaux inclus par la société ENR dans ses écritures récapitulatives du 16 avril 2021, et déclarer irrecevables les pièces adverses n°15 et 16. Elle soutient en substance que :

-il appartient à la partie invoquant de nouveaux moyens d'expliquer en quoi ses prétentions nouvelles seraient applicables 

-la société ENR a déposé des premières écritures le 18 septembre 2020 ; elle y reprenait, globalement, les mêmes arguments qu'en première instance ; la concluante y a répliqué par conclusions déposées le 18 novembre 2020 ; elle n'y présentait aucun moyen de défense nouveau, et ne s'appuyait sur aucune nouvelle pièce ; 5 mois plus tard et à 3 jours de la clôture la demanderesse a signifié de nouvelles écritures, visant deux nouvelles pièces

-ces écritures ne visent pas à répondre aux arguments développés par la concluante dans ses écritures d'intimée ; elles ne visent pas plus à « faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait », puisqu'il est question de comptes sociaux arrêtés au 31 décembre 2017 notamment, ou encore de la prétendue impossibilité pour la société ENR de déménager lors de la fin de son contrat de sous-location (point qui est en débat précisément depuis l'introduction de l'instance

-la demanderesse cherche artificiellement à contourner l'obligation posée par l'article 910-4 du code de procédure civile, obligation entrée en vigueur le 1er septembre 2017. 



La société ENR fait valoir pour l'essentiel que : 

-les conclusions du 16 avril 2021 ne contiennent aucune prétention nouvelle mais simplement des explications et arguments factuels complémentaires au soutien de prétentions déjà formulées dans les conclusions d'appel et dans les écritures de première instance 

-le dispositif de ses conclusions, récapitulant ses prétentions, est resté strictement inchangé entre ses premières conclusions et celles contestées. 



Sur quoi, 



D'une part



Aux termes de l'article 122 de code de procédure civile : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »



Conformément aux dispositions de l'article 123 du même code, « les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause », y compris pour la première fois en appel et devant la cour de cassation, « sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt. »



D'autre part, 



Aux termes de l'article 910-4 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige : 

« A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. »



Aux termes de l'article 563 du même code, « Pour justifier en appel les prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves. »



En première instance, la société ENR a demandé au tribunal mixte de commerce de Saint Denis de la Réunion de condamner la société L'Immobilier d'Entreprise à lui payer les sommes de 66.330,31 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, demande dont elle a été déboutée.



Dans ses premières conclusions d'appel du 17 septembre 2020, la société ENR demande à la cour de condamner la SARL L'Immobilier d'Entreprise à lui payer la somme de 66.330,81 euros à titre de dommages et intérêts, sauf à parfaire, sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation.



Dans ses dernières conclusions enregistrées par voie électronique le 16 septembre 2021 (et non le 16 avril 2021), la société ENR formule exactement les mêmes demandes.



Les prétentions de la société ENR sont donc inchangées, de même d'ailleurs que les moyens, à savoir la mise en jeu de la responsabilité civile délictuelle de la société L'Immobilier d'Entreprise et ce, conformément aux dispositions de l'article 563 du code de procédure civile.



Il résulte de ce qui précède que les fins de non-recevoir soulevées par la société L'Immobilier d'Entreprise à l'encontre de la société ENR ne pourront qu'être rejetées.



Sur la responsabilité de la société L'Immobilier d'Entreprise



Pour la société ENR, l'agent immobilier, par l'entremise duquel intervient la location ou la vente d'un bien, doit, d'une part, s'assurer de l'efficacité juridique de la convention, et d'autre part, honorer son obligation de conseil à l'égard de l'ensemble des parties à l'acte. Il est à ce titre tenu d'une obligation de conseil en vertu de laquelle il doit recueillir toutes indications sur tout ce qui peut faire obstacle à la signature de l'acte et à sa parfaite exécution. Elle considère que ces manquements sont directement à l'origine du préjudice subi par la société Enigma Run. Elle soutient en substance que :

-la société L'Immobilier d'Entreprise n'a pas vérifié la qualité du signataire de l'autorisation de sous-louer et le caractère inopérant de celle-ci, ce faisant, elle ne s'est pas assuré de l'efficacité de son acte et a ainsi fait conclure à la société ENR une convention irrégulière dont cette dernière n'a pu valablement se prévaloir lors de son expulsion par le propriétaire 

-en lui proposant un contrat de sous-location, alors qu'il était informé de la nature et des besoins de son activité, il appartenait à l'agent immobilier de la mettre en garde de la grande précarité du contrat de sous-location liée à l'absence de droit au renouvellement et au risque juridique liée à la résiliation anticipée du bail principal

-s'agissant d'un contrat de sous-location dont la validité dépend du bail principal, l'agent immobilier aurait dû vérifier l'existence ou non de difficultés dans l'exécution de ce dernier en s'assurant notamment, et à tout le moins, de ce que le locataire principal respectait ses obligations contractuelles envers le bailleur, or, en l'espèce, non seulement le locataire ne payait pas ses loyers depuis plusieurs mois mais il lui avait même déjà été délivré une assignation en expulsion pour non-paiement des loyers le 29 août 2016

-du fait de ces divers manquements, la société ENR s'est ainsi trouvée, peu de temps après son installation, en situation d'être expulsée 

-compte tenu des investissements importants réalisés dans les locaux concernés et pour éviter le dépôt de bilan, la société ENR, société créée en 2016 qui venait de démarrer son activité, n'a eu d'autre alternative que de négocier avec le bailleur principal la conclusion d'un bail commercial portant sur la totalité des locaux

-la nature même de l'activité de la société Enigma Run rend quasi impossible un déménagement de son activité puisque les investissements réalisés lors de son installation dans les locaux, et pour lesquels un prêt avait été souscrit, consistent en l'aménagement de décors et d'installations sur mesure pour chacune des trois salles d'escape room exploitées par la société ENR

-un déménagement aurait eu des conséquences financières insurmontables pour la société ENR et aurait signifié la liquidation judiciaire de l'activité de cette jeune société endettée 

-le préjudice subi est égal à la différence de montant entre le loyer de la sous-location et le nouveau loyer du bail commercial, et ce sur toute la durée sur contrat de sous-location initialement prévue 

-sans les fautes commises par la société L'Immobilier d'Entreprise, la société ENR aurait pu directement conclure un bail commercial adapté à ses besoins et aurait pu bénéficier d'une sécurité juridique qui lui a cruellement fait défaut dans cette opération

-la circonstance que la société ENR utiliserait plus de superficie que celle initialement inclut dans le contrat de location n'est pas de nature à la priver de son droit à indemnisation : le constat d'huissier démontre clairement qu'une partie substantielle des locaux étaient inoccupés et que parmi les pièces occupées certaines sont simplement des zones d'accueil et de réception dont disposait déjà à titre partagé la société ENR et d'autres sont des pièces de débarras 

-les comptes de l'exercice 2019 démontrent que la société est toujours déficitaire en 2018 et en 2019 

-sans cette surcharge de loyer, la société serait bénéficiaire puisque la surcharge est de l'ordre de 13.000 euros annuelle et le déficit de l'ordre de 5.000 euros en 2018 et 2019.



La société L'Immobilier d'Entreprise estime n'avoir commis aucune faute et conclu en tout état de cause à l'absence de préjudice et de lien causal. Elle fait valoir pour l'essentiel que : 

-le bail principal prévoit, en son principe, une impossibilité de sous-louer ; cette clause type figure dans la quasi-totalité des baux commerciaux ; elle n'empêche pas les locataires de sous-louer, pour peu que leur bailleur en soit informé et ait donné son accord

-en l'espèce, le locataire principal a sollicité cette autorisation de la part du bailleur, qui lui a donné ; l'autorisation était annexée au contrat de sous-location

-elle a pu signer avec le propriétaire un bail principal le 15 novembre 2017, ce qui démontre que celui-ci n'était absolument pas opposé sur le principe à ce qu'elle occupe (partiellement, à l'époque) les lieux

-la demanderesse était parfaitement informée de l'existence d'un bail principal ; elle avait pleinement conscience de la situation ; elle a régularisé un contrat intitulé « contrat de sous-location », de sorte qu'elle ne peut prétendre s'être méprise sur la nature de celui-ci ; elle a pu prendre connaissance dans ce même contrat, régularisé par ses soins, des clauses relatives au bail principal puisque celui-ci était annexé ; elle a également pu prendre connaissance de la clause du contrat de sous-location prévoyant que ce contrat ne pouvait excéder le bail principal

-la société ENR était parfaitement informée du défaut de paiement de loyers du demandeur principal, mais qu'elle désirait malgré tout contracter un bail de sous-location eu égard à l'attractivité de l'emplacement ; le fait que la société ENR ait, par la suite, choisi de signer un bail sur la totalité des lieux vient d'ailleurs confirmer que celle-ci avait choisi ces locaux en toute connaissance de cause

-rien n'imposait à la société ENR de régulariser un bail portant sur la totalité des locaux en novembre 2017 ; elle a signé un contrat de sous-location pour une durée de 6 ans, étant précisé que cette durée pouvait être plus courte en cas de départ du locataire principal (ce dont elle était informée) ; cette circonstance s'est produite, et elle s'est donc trouvée contrainte de quitter les lieux un peu plus d'un an après la signature ; elle savait parfaitement que la situation pouvait arriver, pourtant, elle a choisi, de son plein gré, de signer avec le propriétaire un bail principal portant sur la totalité des locaux, et pour une durée dépassant celle du contrat de sous-location

-ce que la société ENR présente comme un « préjudice » n'est que la conséquence de l'occupation des locaux par la demanderesse ; il ne s'agit donc pas d'un préjudice indemnisable, étant observé qu'il découle en tout état de cause uniquement des choix de la société ENR, et non d'une faute de la concluante

-le préjudice tel que présenté par la société ENR correspond aux loyers qu'elle sera éventuellement amenée à verser dans le futur : il s'agit d'un préjudice purement hypothétique, la société ENR pouvant quitter les lieux, ou sous-louer une partie de ceux-ci dans le futur : il ne peut en aucun cas être indemnisé 

-le seul hypothétique préjudice indemnisable serait une perte de chance de ne pas conclure le contrat de sous-location initial : il appartiendra à la société ENR de démontrer qu'elle aurait pu opter pour un autre emplacement, tout aussi intéressant financièrement et commercialement, et lui permettant de bénéficier d'un bail commercial et non d'un contrat de sous-location.



Sur quoi, 



En vertu des dispositions des articles 1382 et 1383 du code civil anciens (devenus les articles 1240 et 1241 depuis le 1er octobre 2016), tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer et chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.



Les conditions de la responsabilité sont : l'existence d'un dommage ou préjudice, un fait générateur, faute ou fait personnel, volontaire ou non et un lien de causalité entre le dommage et le fait générateur. 



L'agent immobilier est responsable en tant que mandataire vis à vis de son client : il doit accomplir fidèlement et loyalement sa mission tant qu'il en demeure chargé et ce, dans la limite du mandat reçu. Il doit rendre compte à son mandant et le faire profiter de toutes les stipulations avantageuses qu'il aura pu faire en son nom et pour compte. 



En dehors de son mandat, l'agent immobilier engage sa responsabilité civile extra-contractuelle vis à vis de son client ou des tiers.



En l'espèce, il n'est fait état d'aucun mandat conclu entre la société ENR et la société L'Immobilier d'Entreprise.



En l'espèce, la société ENR verse aux débats, notamment :

-un extrait K bis de la société ENR daté du 25 juin 2019 : immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS) de Saint Denis de la Réunion le 9 mai 2016, ayant pour activité la réception du public pour des activités de loisirs, live escape game, jeux d'évasion, dans un local en extérieur ou à domicile et ayant débuté son activité à compter du 1er juillet 2016

-un extrait du BODACC du 28 juillet 2015 dont il ressort que l'administration de la SCI Lancastel a été modifiée et qui mentionne en qualité de gérants, associés indéfiniment responsable M. [U] [P] et M. [N] [V] [C]

-le contrat de bail commercial du 26 janvier 2016 conclu entre la SCI Lancastel ayant pour mandataire la SARL Société de Transactions Immobilières de Bourbon (STIB)(bailleur) et la SARL Trivio Réunion représentée par son gérant M. [Z] [G] (preneur) portant sur un local à usage de bureaux d'une superficie de 400 m² environ comprenant des sanitaires situés au 4ème étage sis au [Adresse 4] ainsi que deux emplacements de parking sous sol et prohibant toute sous-location, sous quelque forme que ce soit, ni prêt, même à titre gratuit

-le contrat de sous-location du 20 septembre 2016 conclu entre la SARL Trivio Réunion représentée par son gérant M. [Z] [G] (locataire principal) et la SARL ENR représentée par ses gérants MM. [O] [K] et [S] [D] (sous-locataire) portant sur une partie des locaux situés à [Adresse 4] comprenant 8 pièces de différentes surfaces pour un total de 176,15 m² environ au sous-locataire, l'acte précisant que cette surface a été validée par le locataire principal et le sous-locataire sur les lieux en date du 16/09/2016

-le contrat de bail commercial du 15 novembre 2017 conclu entre la SCI Lancastel ayant pour mandataire la SARL STIB (bailleur) et la SARL ENR représentée par ses gérants MM. [O] [K] et [S] [D] (preneur) portant sur un local à usage de bureaux d'une superficie de 400 m² environ comprenant des sanitaires situés au 4ème étage sis au [Adresse 4] ainsi que deux emplacements de parking sous sol et comportant l'interdiction de toute sous-location

-les comptes sociaux des exercices arrêtés au 31 décembre 2017 (18 mois) et au 31 décembre 2019 qui font état des résultats d'exploitation suivants : -13.493 euros pour l'exercice 2017, -1.825 euros pour l'exercice 2018 et -9.687 euros pour l'exercice 2019

-l'ordonnance de référé du 1er décembre 2016

-des courriels datés des 14, 15 et 16 septembre 2016 dont la pièce jointe « autorisation de sous-location partielle » datée du 13 septembre 2016 et signée par M. [Y] [R] « propriétaire de l'immeuble » autorisant la société Trivio Réunion à « sous-louer en partie à sa discrétion le plateau de bureau, dont elle est locataire d'avec l'agence STIB »

-une attestation de la STIB datée du 13 novembre 2017 affirmant que « le bail consenti à la société TRIVIO en date du 01 février 2016 a été résilié judiciairement » et que « rien ne s'oppose à la signature d'un nouveau bail pour ce local »

-un courriel de la STIB daté du 13 octobre 2017 informant la société ENR que « L'huissier devrait procéder à l'expulsion par les forces de l'ordre de l'ensemble des locataires sous un délai de 15 jours »

-un constat d'huissier du 8 novembre 2018 qui comprend un croquis réalisé par la société ENR requérante sur lequel figurent en vert les pièces occupées référencées de A à M (+ pièce 2 qui correspond au couloir d'entrée + Cbis qui donne sur la pièce 1) soit 15 pièces en tout

-un échange de courriel daté du 1er février 2017 dans lequel, d'une part, la société Trivio Réunion informe la STIB qu'à partir du mois de février 2017, ses sous-locataires paieront directement le loyer à la STIB et, d'autre part, la réponse de la STIB sollicitant la société Trivio Réunion en ces termes : « Merci de bien vouloir fournir également l'accord du propriétaire qui vous aurait accordé cette sous-location, accordée par le tribunal selon vos dires ''' »



La société L'Immobilier d'Entreprise verse aux débat uniquement : 

-un courriel de la société Trivio Réunion à la société L'Immobilier d'Entreprise du 14 septembre 2016 : « C'est OK avec le propriétaire [Y] [R] (ATLAS) pour sous location partielle. Ci-joint documents »

-une attestation de M. [G] en date du 25 septembre 2019 faisant mention d'une absence de lien de parenté, de subordination, de collaboration ou de communauté d'intérêts avec les parties qui affirme qu'au mois de septembre 2016, alors qu'il était gérant de la société Trivio Réunion, cette dernière a décidé de louer une partie de la surface bureaux à un sous-locataire qui lui a été présenté par la société L'Immobilier d'Entreprise (agence Koytcha Immopro), à savoir la société Enigma Run, que cette dernière a été informée de la situation (assignation en résiliation du bail pour défait de paiement de loyers), que lorsque la société a quitté les locaux, la société Enigma Run leur a demandé de la mettre en contact avec la STIB car elle souhaitait devenir locataire principal.



Il résulte de ce qui précède qu'il est constant que :

-le 26 janvier 2016, la SCI Lancastel a consenti un bail commercial à la SARL Trivio Réunion portant sur des locaux situés au [Adresse 4] au 4ème étage moyennant un loyer mensuel de 2.682,10 euros HT outre la TVA au taux de 8,5%, une provision sur charges mensuelles de 122 euros et une provision pour la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de 67,92 euros

-lorsque le 20 septembre 2016, la société ENR a conclu, via la société L'Immobilier d'Entreprise, le contrat de sous-location avec la SARL Trivio Réunion, cette dernière avait déjà été destinataire d'un commandement de payer de la part de son bailleur (25/05/2016), bailleur qui avait d'ailleurs saisi le juge des référés aux fins de résiliation du bail (29/08/2016)

-à peine plus de trois mois plus tard (01/12/2016), le juge des référés a constaté la résiliation de plein droit du bail souscrit entre les sociétés Lancastel et Trivio Réunion à compter du 25 juin 2016, ordonné l'expulsion de la société Trivio Réunion, mais suspendu les effets de la clause résolutoire dans l'attente du paiement intégral par la société Trivio Réunion de l'arriéré de loyers suivant un échéancier de 15 mensualités de 1.045 euros et condamné à défaut la société Trivio Réunion à payer au bailleur la somme de 3.100 euros à titre d'indemnité d'occupation : la société Trivio Réunion n'a donc pas été expulsée immédiatement puisque bénéficiant de délais de paiement

-un peu plus d'un an après le contrat de sous-location souscrit et moins d'un an après la décision du juge des référés (16/11/2017), la SCI Lancastel, a consenti à la société ENR un bail commercial portant sur les locaux précédemment occupés par la société Trivio Réunion moyennant un loyer mensuel de 2.774,27 euros HT outre 235,81 euros de TVA, 122 euros à titre de provision sur charges mensuelles et 67,92 euros à titre de provision pour la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, soit un total de 3.200 euros TTC par mois.



La cour observe que la SCI Lancastel, bailleresse, n'est pas dans la cause et que la seule information dont elle dispose est qu'au 28 juillet 2015, soit antérieurement à l'autorisation de sous-location litigieuse, M. [Y] [R], signataire de ladite autorisation, n'était pas le gérant de la SCI Lancastel, suite à une modification de l'administration de la société civile (BODACC du 28/07/2015). Or, rien ne permet de dire s'il l'était ou non le 13 septembre 2016, une modification de l'administration de la SCI Lancastel ayant pu survenir. En tout état de cause, force est de constater que la SCI Lancastel, bailleresse, n'a jamais fait aucune difficulté à ce sujet, ni à son locataire principal la société Trivio Réunion en lui reprochant d'avoir consenti une sous-location, ni à la société ENR avec qui elle a signé finalement un bail commercial.



De même, la cour ignore la date à laquelle la société Trivio Réunion a quitté les lieux loués, l'effet de la clause résolutoire ayant été suspendu par le juge des référés du fait des délais accordés, délais dont on ignore également s'ils ont été ne serait-ce que partiellement honorés.



Par ailleurs, la cour constate que le contrat signé le 20 septembre 2016 entre la société ENR et la société Trivio Réunion, signé et paraphé sur chacune des pages par les parties, ne comporte aucune ambiguïté et n'est sujet à aucune interprétation. Ainsi, les parties sont clairement identifiées : locataire principal d'une part et sous locataire d'autre part, référence au bail principal conclu entre la SCI Lancastel et la société Trivio Réunion et indication dans le contrat que « Le sous-locataire reconnaît avoir connaissance des conditions et charges du bail dont une copie est annexée à la présente convention. Le propriétaire des locaux loués a autorisé la sous-location par courrier du 13 septembre 2016 ».



En tout état de cause, si aucun élément ne permet d'établir que la société ENR a été mise au courant des déboires avérés de la société Trivio Réunion vis à vis de la SCI Lancastel, ce qui dénote à tout le moins, une grave négligence de la part de la société L'Immobilier d'Entreprise vis à vis de la société ENR, pour autant, rien ne permet de rapporter la preuve de ce que la société Trivio Réunion aurait été contrainte de conclure un bail commercial avec la SCI Lancastel pour la totalité des locaux.



En effet, la société ERN ne produit ni bail ni devis de déménagement et il ressort en outre du contrat d'huissier du 8 novembre 2018 qu'elle occupe désormais manifestement plus que les 176,15 m2 qu'elle sous-louait initialement.



Il ressort de ce qui précède que si une faute délictuelle peut être reprochée à la société L'Immobilier d'Entreprise, la société ENR ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l'existence d'un préjudice en lien avec cette faute.



Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a débouté la SARL Enigma Run de ses demandes.



Sur les dépens et les frais irrépétibles 



La société ENR succombant, il convient de :

-la condamner aux dépens d'appel 

-la débouter de sa demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure d'appel

-confirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée aux dépens de première instance

-confirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure de première instance.



L'équité commandant de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de la société L'Immobilier d'Entreprise, il convient de lui accorder de ce chef la somme de 3.500 euros pour la procédure d'appel et de confirmer le jugement en ce qu'il lui a alloué à ce titre la somme de 3.500 euros.





PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, en matière commerciale, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ;





CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 mars 2020 par le tribunal mixte de commerce de Saint Denis de la Réunion ; 



Y ajoutant



DEBOUTE la SARL Enigma Run de sa demande au titre des frais irrépétibles;



CONDAMNE la SARL Enigma Run à payer à la SARL L'immobilier d'Entreprise la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 





LA CONDAMNE aux dépens d'appel recouvrés au profit de Maître Chane Meng Hime, avocat, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





Le présent arrêt a été signé par Mme Sophie PIEDAGNEL, Conseillère, et par Mme Nathalie BEBEAU, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRESIGNELA PRÉSIDENTE