Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 6 octobre 2022

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 06 OCTOBRE 2022





N° RG 19/02325 - N° Portalis DBVJ-V-B7D-K7VT







Monsieur [J] [P]





c/



SARL ANTHELIOS PROMOTION IMMOBILIERE



























Nature de la décision : AU FOND





























Grosse délivrée le :



aux avocats





Décision déférée à la cour : jugement rendu le 20 mars 2019 (R.G. 18/02855) par la 7ème chambre civile du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 24 avril 2019



APPELANT :



[J] [P]

né le 05 Juillet 1948 à [Localité 4]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 1]



Représenté par Me PREVOST substituant Me Daniel LASSERRE de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX



INTIMÉE :



La société ANTHELIOS PROMOTION IMMOBILIERE, SARL immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 803 846 211, ayant son siège social sis [Adresse 2], représentée par son gérant en exercice



Représentée par Me DAVID substituant Me Alain LAWLESS de la SELARL ART LEYES, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 septembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Paule POIREL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller, 



Greffier lors des débats : Mme Audrey COLLIN



ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.



FAITS ET PROCÉDURE :



Par acte du 23 juin 2016, une promesse unilatérale de vente d'un terrain à bâtir, situé à [Localité 3], a été conclue entre son propriétaire, M. [J] [P] et la Sarl Anthelios promotion immobilière, l'acte comportant diverses conditions suspensives dont celle notamment de l'obtention d'un permis de construire par le bénéficiaire de la promesse dans le délai de neuf mois de la signature de l'acte dont le bénéficiaire devait justifier du dépôt dans un délai de quatre mois de la signature de l'acte par toutes les parties.



Alléguant l'absence d'enregistrement à la mairie et l'absence de réitération de la promesse de vente, M. [P] a, par acte du 20 mars 2018, assigné la Sarl Anthelios promotion immobilière devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins de condamnation au titre de l'indemnité d'immobilisation.



Par jugement du 20 mars 2019, le tribunal de grande instance de Bordeaux a : 

- prononcé la nullité de la promesse unilatérale de vente du 23 août 2016 faute d'enregistrement dans le délai de dix jours,

- débouté M. [J] [P] de l'ensemble de ses demandes,

- condamné M. [J] [P] à payer à la SARL Anthelios promotion immobilière la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [J] [P] aux dépens,

- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.



M. [P] a relevé appel du jugement le 24 avril 2019 en ce qu'il :

- a prononcé la nullité de la promesse unilatérale de vente du 23 août 2016 faute d'enregistrement dans le délai de dix jours,

- l'a débouté de l'ensemble de ses demandes,

- l'a condamné à payer à la Sarl Anthelios promotion immobilière la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- l'a condamné aux dépens, 

- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.



Aux termes de ses conclusions notifiées le 23 mai 2022, il demandait à la cour, sur le fondment des articles 15 et 19 du code de procédure civile, 1134 ancien et 1103 du code civil, 1240 et 1589-2 du code civil, de :



- voir déclarer M. [P] bien-fondé dans son appel, y faire droit, 

In limine litis, 

- déclarer irrecevables les conclusions et pièces déposées tardivement par l'intimé le 20 mai 2022 

- constater que la promesse de vente a été signée le 11 juillet 2016 par le promettant et que l'enregistrement a été effectué le 19 juillet 2016, 

 En conséquence, 

- dire et juger valide la promesse unilatérale de vente établie entre M. [P] et la Sarl Anthelios promotion immobilier,

En conséquence, 

-réformer le jugement du tribunal de grande instance de bordeaux du 20 mars 2019 en toutes ses dispositions et notamment en ce que le tribunal a prononcé la nullité de la promesse unilatérale de vente, 

En conséquence, 

- condamner la Sarl Anthelios promotion immobilière au versement de l'indemnité d'immobilisation s'élevant à la somme fixée forfaitairement à 25.500 euros, 

En conséquence, 

- condamner la Sarl Anthelios promotion immobilière pour résistance injustifiée à 3.000 euros de dommages et intérêts. 

Par ailleurs, 

- condamner la Sarl Anthelios promotion immobilière à la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens tant de première instance que d'appel. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 mai 2022, la Sarl Anthelios promotion immobilière demande à la cour, sur le fondement des articles 1240 et 1589-2 du code civil, de:

- déclarer recevables les conclusions communiquées par elle le 20 mai 2022, 

- statuer ce que de droit sur l'éventuelle demande de révocation de la clôture de M. [P],

En tout état de cause,

- confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux du 20 mars 2019, 

En conséquence,

- débouter M. [P] de l'ensemble de ses demandes,

- condamner M. [P] à verser à la SARL Anthelios promotion immobilière, la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [P] aux entiers dépens dont distraction sera prononcée au bénéfice du Cabinet ARCC conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 mai 2022.



A l'audience du 7 juin 2022, la cour a renvoyé l'affaire et mis dans les débats la question de la qualification de l'acte passé le 23 juin 2016 au regard de l'existence d'obligations réciproques prévues par celui-ci.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 août 2022, M. [P] demande à la cour, sur le fondement des articles 1134 ancien, 1103 nouveau du code civil, 1589-2 et 1240 du code civil, de :

- le voir déclarer bien-fondé dans son appel, y faire droit,

- constater que la promesse de vente a été signée le 11 juillet 2016 par le promettant et que l'enregistrement a été effectué le 19 juillet 2016,

En conséquence,

- dire et juger valide la promesse unilatérale de vente établie entre M. [P] et la Sarl Anthelios promotion immobilière,

- réformer le jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux du 20 mars 2019 en toutes ses dispositions et notamment en ce que le tribunal a prononcé la nullité de la promesse unilatérale de vente,

En conséquence,

- condamner la Sarl Anthelios promotion immobilière au versement de l'indemnité d'immobilisation s'élevant à la somme fixée forfaitairement à 25 500 euros,

En conséquence,

- la condamner pour résistance injustifiée à 3 000 euros de dommages et intérêts,

A titre subsidiaire et dans l'hypothèse où la nullité serait prononcée, 

- condamner la Sarl Anthelios promotion immobilière à réparer son préjudice correspondant à la somme totale et définitive de 25 500 euros,

- condamner la Sarl Anthelios promotion immobilière à la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens tant de première instance que d'appel.



Une nouvelle ordonnance de clôture a été rendue le 25 août 2022.



Par application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions susvisées pour un exposé complet des moyens et de l'argumentation développés par chacune des parties.



MOTIFS DE LA DECISION. 



Sur la nullité de la promesse unilatérale de vente.



Le tribunal a prononcé la nullité de la promesse unilatérale de vente du 23juin 2016 au motif que celle-ci n'a pas été enregistrée dans le délai de dix jours imparti pour ce faire par l'article 1589-2 du code civil. 



M. [P] fait valoir au soutien de sa demande d'infirmation du jugement que si l'acte a été signé le 23 juin 2016 par la Sarl Anthelios promotion immobilière, il ne l'a lui-même signé que le 11 juillet 2016, l'acte ayant été enregistré le 19 juillet 2016 soit dans les dix jours, la date à prendre en compte pour le point de départ du départ de dix jours pour signer l'acte étant la date de la signature du promettant si celle-ci intervient postérieurement à la signature du bénéficiaire de la promesse.



La Sarl Anthelios promotion immobilière demande la confirmation du jugement en ce qu'il a déclarée nulle la promesse unilatérale de vente signée par elle le 23 juin 2016.



En premier lieu, il convient de relever que M. [P] ne conteste pas la qualification de l'acte en promesse unilatérale de vente.



Aux termes de l'article 1589-2 du code civil , 'Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date.'



En l'espèce, la promesse a été signée par la Sarl Anthelios promotion immobilière le 23 juin 2016 et par M. [P] promettant le 11 juillet 2016. Il ressort de l'acte que l'enregistrement a été effectué par le service des impôts des particuliers de [Localité 6] le 19 juillet 2016.



Le point de départ du délai d'enregistrement ne peut cependant courir du jour de la signature de l'engagement d'acheter d'une partie si celui-ci est antérieur à la date à laquelle le promettant a signé la convention, aucune promesse unilatérale de vente ne pouvant être consentie avant la signature de l'acte par le promettant qui auparavant n'est pas engagé. 



L'acceptation de la promesse par le bénéficiaire est dépourvue de tout effet en l'absence d'existence de la promesse.



La signature du promettant en l'espèce postérieure à celle du bénéficiaire a eu pour effet de retarder le pont de départ du délai de dix jours qui a couru dès le jour de la promesse que le bénéficiaire avait d'ors et déjà accepté.



La promesse unilatérale de vente a ainsi été enregistrée le 19 juillet 2016 soit dans le délai de dix jours imparti par l'article 1589-2 du code civil . 



Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a prononcé la nullité de la promesse unilatérale de vente du 23 juin 2016 faute d'enregistrement dans le délai de dix jours. La demande tendant à voir déclarer nulle la promesse de vente sera rejetée, la promesse étant valable.



Sur l'indemnité d'immobilisation.



M. [P] sollicite la condamnation de la Sarl Anthelios promotion immobilière à lui payer une somme de 25.500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à l'acte, laquelle devait être versée dans les dix jours de l'obtention du permis de construire ou garantie par un engagement de caution auprès d'un établissement financier, soutenant que la Sarl Anthelios promotion immobilière a renoncé au bénéfice de la condition suspensive en ne déposant pas le permis de construire de même qu'elle a renoncé aux autres conditions suspensives prévues par la promesse de vente.



La Sarl Anthelios promotion immobilière soutient que la clause prévoyant l'indemnité d'immobilisation n'est pas applicable en l'espèce, celle-ci ne pouvant être appliquée que si le bénéficiaire refuse de réaliser la vente alors que les conditions suspensives sont réalisées, la conditions relative à l'obtention du permis de construire n'étant en l'espèce pas réalisée. Elle ajoute que M. [P] ne justifie pas de la réalisation des autres conditions suspensives prévues à l'acte et notamment celle relative à la purge du droit de préemption. 



L'acte contient la clause intitulée 'Indemnité d'immobilisation- caution' selon laquelle :



'Les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de vingt cinq mille cinq cent euros (25 500 euros). 

Le versement de l'indemnité d'immobilisation due au promettant par le bénéficiaire au cas de non réalisation sera garanti par la remise au plus tard dans le délai 

de dix jours de la délivrance du permis de construire, entre les mains de maître [D], notaire à [Localité 5], pour le compte du promettant, d'un engagement de caution d'un établissement financier, cet établissement financier devant s'engager par cette caution, en renonçant aux bénéfices de division et de discussion, à verser au promettant en cas de défaillance du bénéficiaire l'indemnité d'immobilisation.

(...)

Le sort de l'indemnité d'immobilisation sera le suivant selon les hypothèses ci-après envisagées si elle venait à être versée aux lieux et places de la caution : 

(') 

c) elle sera versée au promettant, et lui restera acquise de plein droit à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées...'. 



Les conditions suspensives prévues à l'acte concernent :

- l'absence de tout droit de préemption ou de préférence,

- l'origine de propriété du bien qui doit être établie sur plus de trente ans,

- les renseignements d'urbanisme,

- les charges hypothécaires et créances garanties par la loi devant être d'un montant inférieur au prix payé,

- l'obtention d'un permis de construire qui doit être demandé par le bénéficiaire dans les quatre mois de la signature de l'acte par toutes les parties et obtenu dans les neuf mois, relatifs à la construction d'un programme de 14 lots minimum présentant une surface de plancher de 990 m² minimum, sans obligation de réaliser un logement social.



L'acte prévoit que l'indemnité d'immobilisation sera versée au promettant et lui sera acquise de plein droit à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais ci-dessus toutes les conditions suspensives étant réalisées.



Selon l'article 1178 du code civil dans sa rédaction applicable avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement.



En l'espèce, la Sarl Anthelios promotion immobilière ne justifie pas avoir sollicité le permis de construire qu'elle reconnaît d'ailleurs ne pas avoir déposé dans les quatre mois impartis pour ce faire par l'acte, invoquant un incendie survenu dans ses locaux pour expliquer le défaut de production de toute pièce justificative à cet égard. Elle ne peut donc affirmer que la condition ne s'est pas réalisée, alors qu'elle n'a pas rempli l'obligation qui lui était faite par l'acte de déposer un permis de construire dans un délai de quatre mois, le dépôt de permis de construire ne pouvant être substitué par de simples négociations avec la mairie. La condition suspensive relative à l'obtention du permis de construire doit donc être considérée comme réalisée dès lors que l'accomplissement en a été empêché par le bénéficiaire de la condition.



Cependant l'indemnité forfaitaire n'est acquise au promettant que si toutes les conditions suspensives sont réalisées. Il incombe au promettant de justifier auprès du bénéficiaire de la levée de l'ensemble de ces conditions suspensives. Or, M. [P] ne justifie nullement de la réalisation des autres conditions suspensives dont l'obtention lui incombait, ne produisant strictement aucune pièce à cet égard.



En conséquence, il n'établit pas que les conditions pour que l'indemnité d'immobilisation lui soit versée sont remplies. Sa demande à ce titre doit donc être rejetée de même que la demande en versement d'une indemnité de 3000 euros pour résistance injustifiée.



Sur la demande subsidiaire dans l'hypothèse où la nullité serait prononcée.



M. [P] demande à titre subsidiaire dans l'hypothèse où la nullité de l'acte serait prononcée le versement de la somme de 25.500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice.



La nullité de l'acte n'ayant pas été prononcée, il n'y a pas lieu de statuer sur cette demande.



Sur les mesures accessoires.



L'équité commande en l'espèce de ne pas prononcer de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, le jugement étant infirmé en ce qu'il a condamné M. [P] au paiement d'une somme de 1500 euros à ce titre à la Sarl Anthelios promotion immobilière. 



Partie perdante, M. [P] sera condamné aux dépens de première instance et d'appel.



Par ces motifs,



Infirme le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la nullité de la promesse unilatérale du 23 août 2016 faute d'enregistrement dan les dix jours et condamné M. [J] [P] à payer à la Sarl Anthelios promotion immobilière une somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Déclare valable la promesse unilatérale de vente passée les 23 juin et 11 juillet 2016 entre M. [J] [P] et la Sarl Anthelios promotion immobilière,



Déboute M. [J] [P] de sa demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation et de dommages-intérêts complémentaires ainsi que de toute autre demande,



Dit qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne M. [J] [P] aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





 LE GREFFIER LA PRESIDENTE