Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 26 octobre 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 26 OCTOBRE 2022



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/00540 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7BXL



Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Décembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 17/03884





APPELANT

 

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4] représenté par son syndic, la société SOGESTIM, SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 751 628 074

C/O Société SOGESTIM

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Rémy HUERRE de la SELARL HP & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : J109

ayant pour avocat plaidant : Me Alexia LAURENT, avocat au barreau de PARIS, même cabinet







INTIMEE 



Madame [Z] [T] épouse [F]

[Adresse 5]

[Localité 2]



Représentée par Me Laetitia CORBIN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0049







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Mme Muriel PAGE, Conseillère 

Mme Nathalie BRET, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.





* * * * * * * * * * * 



FAITS & PROCÉDURE



Mme [Z] [T] épouse [F] est propriétaire du lot n° 2 (une boutique) de l'état descriptif de division de l'immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles situé [Adresse 4].



Par acte d'huissier du 20 février 2017, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a assigné Mme [Z] [T] épouse [F] aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au terme des ses dernières écritures, les sommes de :

- 15.484,01 € au titre de l'arriéré des charges arrêté au 4ème trimestre 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 octobre2013, et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,

- 2.000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive, 

- 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



Par jugement du 18 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :



- condamné Mme [Z] [T] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] les sommes suivantes :


5.393,31 € correspondant aux charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 1er octobre 2018, comprenant le 4ème appel provisionnel de l'année 2018 avec intérêts sur cette somme à compter de la mise en demeure du 12 novembre 2013,

30 € au titre des frais,

2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,


- dit qu'il sera fait application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil,

- débouté Mme [F] de sa demande reconventionnelle ;

- débouté les parties du surplus de ses demandes,

- condamné Mme [F] aux dépens,

- ordonné l'exécution provisoire.



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 7 janvier 2019.



La procédure devant la cour a été clôturée le 20 avril 2022.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions du 27 mars 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] , appelant, invite la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à :



- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande reconventionnelle de Mme [F], 

- infirmer le jugement concernant les condamnations pécuniaires,

statuant de nouveau :

- juger que Mme [F] n'a pas payé l'intégralité des charges de copropriété dont elle est redevable à octobre 2018, charges du 4ème trimestre 2018 inclues, à savoir la somme de 15.484,01 €,

- condamner Mme [F] à lui payer la somme de 15.484,01 €, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 octobre 2013 et pour le surplus, à compter de la présente assignation,

- condamner Mme [F] à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

en tout état de cause,

- débouter Mme [F] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner Mme [F] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Vu les conclusions du 27 juin 2019 par lesquelles Mme [Z] [T] épouse [F], intimée, demande à la cour, au visa des articles 5, 10, 10-1, 42, 43 de la loi du 10 juillet 1965, de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il :


l'a condamnée aux sommes suivantes :


* 5.793,31 € correspondant aux charges de copropriété et appels de travaux arrêtés au 1er octobre 2018 comprenant le 4ème appel provisionnel de l'année 2018 avec intérêts sur cette somme à compter de la mise en demeure du 12 novembre 2013,

* 30 € au titre des frais,

* 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, 


dit qu'il sera fait application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil,

l'a déboutée de sa demande reconventionnelle,

a débouté les parties du surplus de ses demandes,

l'a condamnée aux dépens,

a ordonné l'exécution provisoire,


- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a débouté Mme [F] de sa demande tendant à voir déclarer non écrite la clause du règlement de copropriété afférente à la répartition des charges ;









Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

'

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; 



En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; 



Le syndicat des copropriétaires, sollicite la somme de 15.484,01 € pour la période comprise du 1er octobre 2012 au 4ème trimestre 2018 inclus, dont 15.060,07 € au titre des charges proprement dites et 423,94 € au titre des frais ; 



Mme [F] conteste devoir la somme totale de 9.266,73 € (soit 8.842,82 € au titre des charges et 423,94 € au titre des frais) ;



Il sera statué plus loin sur la demande au titre des frais ;



À l'appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit aux débats les pièces suivantes :

- la matrice cadastrale et les relevés des formalités publiées au 1er janvier 1967 au 23 octobre 2016 émanant de la direction générale des finances publiques,

- les procès-verbaux des assemblées générales du :


3 juin 2008,

25 novembre 2009,

29 mars 2011,

28 mars 2012,

31 mars 2014 et attestation de non recours,

5 février 2015 et attestation de non recours,

16 février 2016 et attestation de non recours,

2 mars 2017 et attestation de non recours (ainsi que la convocation à ladite assemblée),

8 mars 2018,


approuvant les comptes des exercices écoulés et votant les budgets prévisionnels des exercices suivants,

- les appels de fonds 2017, 2018,

- le règlement de copropriété et les contrats de syndics,

- quatre extraits du grand livre,

- le décompte de charges pour la période du 11 juin 2013 au 1er octobre 2018 (pièce n° 27,

- un décompte de frais (pièce n° 28) ; 



II apparaît sur le décompte de charges trois sommes au titre d'une reprise de solde 'CIP' débiteur au 11 juin 2013 (4.257,37 €, 938,95 €, 3.646,50 €) soit un montant de 8.842,82 € contesté, dont le syndicat des copropriétaires ne justifie la légitimité par aucune des pièces produites ;



Si les appels de fonds ne constituent pas, à elles seules, des pièces justifiant la créance du syndicat, la production de l'ensemble des procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des exercices concernés par le montant de la créance du syndicat des copropriétaires, y compris le procès-verbal de l'assemblée générale de l'année 2013, est nécessaire ; 



Cependant, comme l'a relevé le tribunal, le procès-verbal cette assemblée générale de l'année 2013 n'est pas produit ; le grand livre mentionne uniquement les trois 'reprises de solde CIP' (4.257,37 €, 939,95 €, 3.646,50 €) pour un montant total de 8.842,82 € à la date du 11 juin 2013 sans aucun éclaircissement sur le détail de ce montant ; il n'est pas produit d'extraits des Grand Livre des années précédentes ;



Le premier juge a justement retenu qu'il résulte du décompte et des appels de fonds que le syndicat des copropriétaires justifie d'une créance de 5.793,31 € après déduction de la somme de 8.842,82 € et de celle de 423,94 € qui sera examinée ci-après s'agissant de frais au titre de l'article 10-l de la loi du 10 janvier 1965 ;



Il résulte dès lors que le syndicat justifie d'une créance de 5.793,31 € arrêtée au 1er octobre 2018 comprenant le dernier appel trimestriel de charges de l'année 2018 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 novembre 2013 produite, et non du 24 octobre 2013 (la pièce versée aux débats du 24 octobre 2013 constituant une '1ère relance' faite par simple courrier simple et non pas une mise en demeure) ; 



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné Mme [F] à payer au syndicat la somme de 5.793,31 € correspondant aux charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 1er octobre 2018, comprenant le 4ème appel provisionnel de l'année 2018 avec intérêts sur cette somme à compter de la mise en demeure du 12 novembre 2013 et fait application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil prévoyant que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront des intérêts ; 





Sur la demande au titre des frais de recouvrement :



Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le

recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;



Le syndicat des copropriétaires justifie de la mise en demeure du 12 novembre 2013 (30 €), les frais de relance (11 €) ne sont pas nécessaire au sens de l'article 10-1, la mise en demeure suffisant et ces frais relevant de la gestion courante du syndic ;



Le coût des deux assignations pour 121,34 € et 69,60 € relèvent des dépens des instances concernées ; les frais de transmission de dossier à l'avocat pour 96 € (29 avril 2014) et 96 € (19 juin 2014) relèvent pour leur part des frais irrépétibles et doivent également être déduits ;



La créance du syndicat des copropriétaires au titre des frais s'élève donc à la somme de 30 € ; le jugement est confirmé sur ce point ;





Sur la demande au titre des dommages et intérêts :



Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ;



Il s'avère qu'entre le 1er octobre 2017 et le 1er octobre 2018 (pièce syndicat n° 27), Mme [F] n'a réglé aucun appel de charges alors qu'elle n'ignore pas que la copropriété est en difficulté financière du fait des nombreux impayés (le procès verbal de l'assemblée générale fait état de ces difficultés) et du fait aussi de l'ancien syndic, ce qui caractérise sa mauvaise foi ;



Les manquements systématiques et répétés de Mme [F] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans raison valable pouvant justifier sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;



Le jugement doit être réformé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande de dommages-intérêts ;



Mme [F] doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 600 € de dommages-intérêts ;





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile .



Mme [F], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat la somme supplémentaire de 1.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [F] ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ;



Statuant à nouveau sur le seul chef réformé et y ajoutant,



Condamne Mme [Z] [T] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] la somme de 600 € de dommages-intérêts ;



Condamne Mme [Z] [T] épouse [F] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] la somme supplémentaire de 1.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT