Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 11 janvier 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 11 JANVIER 2023



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/10411 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B77CI



Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Janvier 2019 -Tribunal d'Instance de SUCY EN BRIE - RG n° 1117001595





APPELANT

 

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic la société FONCIA VAL D'ESSONNE, SAS immatriculée au R. C. S. d'EVRY sous le N°413 426 479

C/O Société FONCIA VAL D'ESSONNE

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me Evelyne ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, et plaidant par Me Hanna AZOUELOS, avocat au barreau de PARIS - SELARL CABINET ELBAZ GABAY COHEN, toque : L107







INTIME 



Monsieur [P] [U]

né le 27 février 1962 au Portugal

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Me Christophe RIGAL, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 460

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2019/032946 du 31/07/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Mme Muriel PAGE, Conseillère 

Mme Nathalie BRET, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, greffière présente lors du prononcé.





* * * * * * * * * * *



FAITS & PROCÉDURE



M [P] [U] est propriétaire depuis le 10 avril 2014 des lots n° 16 et 22 (un appartement au 4ème étage du bâtiment A et une cave) de l'état descriptif de division d'un ensemble immobilier régi par le statut de la coprpriété des immeubles bâtis situé [Adresse 1]).



Par acte d'huissier du 7 novembre 2017, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]) a assigné M. [P] [U] pour obtenir sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au terme de ses dernières prétentions, les sommes de :

- 9.580,84 € au titre des charges dues à la date du 1er octobre 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2017,

- 1.000 €, à titre de dommages et intérêts pour sa résistance abusive,

- 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, et les comprenant le coût du commandement.



M. [P] [U] s'est opposé à ces demandes et, subisdiairement, il a sollicité des délais pour s'acquitter de sa dette.



Par jugement du 15 janvier 2019 le tribunal d'instance de Sucy en Brie a :



- condamné M. [P] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]) les sommes de :

5.859,47 €, en deniers ou quittances valables afin de tenir compte des éventuels règlements intermédiaires, avec intérêts au taux légal à compter du 10 août 2017, au titre des charges dues à la date du 1er octobre2018,

- autorisé M. [P] [U] à se libérer de sa dette en 24 mois au moyen de versements mensuels de 244 € le 5 de chaque mois, étant rappelé que la vingt quatrième

mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette,

- dit que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance suffirait à entraîner la déchéance du terme, de sorte que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]) et M. [P] [U] du surplus de leurs demandes,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

- laissé les dépens à la charges du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1],

- ordonné l'exécution provisoire.



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]) a relevé appel de ce jugement par déclaration remsie au greffe le 15 mai 2019.



La procédure devant la cour a été clôturée le 14 septembre 2022.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 18 juin 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]), appelant, invite la cour à :

- infirmer le jugement,

- condamner M. [P] [U] à lui payer la somme de 9.580,84 €, avec intérêts de droit à compter de l'assignation,

- condamner M. [P] [U] à lui payer la somme de 2.500 € de dommage-intérêts par application de l'article 1231-6 du code civil,

- condamner M. [P] [U] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Vu les conclusions en date du 16 septembre 2019 par lesquelles M. [P] [U], intimé, demande à la cour de :

- confirmer le jugement,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'en,semble de ses demandes ;





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; 





Sur la demande du syndicat en paiement des charges



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; 



L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;



En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;



La demande du syndicat porte sur la période courant du 31 décembre 2015 au 1er octobre 2018 ;



Le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes : 



- un relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [U],

- les procès verbaux desassemblées générales des 8 novembre 2016 (approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2015), 17 mai 2017 (approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2016 et votant le budget prévisionnel 2018), 19 septembre 2017 (votant les travaux de réfection des planchers entre les 1er et 2ème étage du bâtiment C) et 28 mars2018 (approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2017, ajustant le budget prévisionnel 2018,

- les appels de réguarisation 2015, appels provisionnels de charges et travaux de 2016 à 2018,

- le décompte des sommes dues arrêté au 1er octobre 2018,

- les justiicatifs des frais de recouvrement (pièces n° 25 : mises en demeure, relances, sommation de payer),

- le contrat de syndic ;



En premier lieu M. [P] [U] conteste devoir les appels de charges de réfection du plancher du bâtiment C à hauteur de 2.138,50 € alors que son appartement se situe dans le bâtiment A et qu'il n'est pas établi que le plancher objet des travaux de réfection soit une partie commune ;



Cependant, lors de l'assemblée générale du 19 septembre 2017, les copropriétaires ont voté des travaux de réfection des planchers entre le premier et le deuxième étage du bâtiment C (résolution n°4) ainsi que la mission de maitrise d'oeuvre (résolution n°6) ; s'agissant de travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble (article 44 du décret du 17 mars 1967) les copropriétaires ont également voté, lors de cette assemblée générale, les modalités d'exigibilité des appels de fonds selon la répartition 'charges communes génnérales' ; cette assemblée générale n'ayant fait l'objet d'aucune action en contestation, ces résolutions sont, en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, désormais définitives ; le moyen de M. [P] [U] est inopérant ;



M. [P] [U] fait valoir en second lieu que le syndicat a omis de tenir compte de son versement de 624,49 € du 12 novembre 2015, lequel doit venir en déduction du montantrt réclamé par le syndicat ; il communique encore deux photocopies de chèque, le premier d'un montant de 594,08 € daté du 27 février 2015, le second du même montant le 25 mars 2015 ;



En réalité, le syndicat a adressé à M. [P] [U] le 10 novembre 2015 une mise en demeure d'avoir à payer la somme de 624,49 € au titre de l'arriéré de charges antérieur au 10 novembre 2015 ; c'est cette somme que M. [P] [U] a réglé par chèque le 12 novembre 2015 ;



L'article 1342-10 du code civil dispose :



'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. 



A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement';



L'article 9 de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose que 'conformément à l'article 1256 du code civil [article 1342-10 nouveau], les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d'indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne' ;



C'est à juste titre que le syndicat a imputé les deux versements de 594,08 € de février et mars 2015 et le versements de la somme de 624,49 € sur les dettes les plus anciennes, à savoir celles antérieures au 10 novembre 2015 ; il n'y donc pas lieu de déduire cette somme 624,49 €, ni celle de 2 fois 594,08 € du montant réclamé par le syndicat qui porte sur la période du 31 décembre 2015 au 1er octobre 2018, étant précisé que le décompte produit par le syndicat part de 0, ce qui montre que M. [P] [U] était à jour du paiement des charges à la date du 12 novembre 2015 ;



Il résulte de ce qui précède que le syndicat justifiait de sa créance en première instance à hauteur de 8.288,69 € - 57,08 € (total des sommesfigurant au crédit du décompte) = au titre de l'arriéré des charges et travaux de la période courant du 31 décembre 2015 au 1er octobre 2018 (4ème appel provisionnel de charges courantes du 1er octobre 2018 inclus) ;



Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a condamné M. [P] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.859,47 €, en deniers ou quittances valables afin de tenir compte des éventuels règlements intermédiaires, avec intérêts au taux légal à compter du 10 août 2017, au titre des charges dues à la date du 1er octobre 2018 ;



M. [P] [U] doit être condamné à payer au syndicat la somme de 8.231,61 € au titre de l'arriéré des charges et travaux de la période courant du 31 décembre 2015 au 1er octobre 2018 (4ème appel provisionnel de charges courantes du 1er octobre 2018 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2017, date de l'assignation, sur la somme de 3.604,84 €, à compter du 15 janvier 2019, date du jugement, pour le surplus ;





Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement



Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;



Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [P] [U] à lui payer la somme de 1.349,23 € ;



Les frais d'assignation (156,83 € le 1er octobre 2017) font partie des dépens sur lesquels il sera statué plus loin ;



Ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité :

- les frais des 2ème et 3ème relances des 26 mai et 9 juin 2016 (2 x 30 €) car ils revêtent un caractère frustratoire pour être trop proches de la mise en demeure du 11 mai 2016, 

- les intérêts de retard au 9 juin 2016 (3,28 €) qui ne sont pas des frais, 

- les frais de constitution de dossier huissier et avocat des 4 août et 22 septembre 2017 (2 x 360 €) car ils font partie des diligences de base du syndic à la charge de l'ensemble des copropriétaires, sauf à justifier de diligences exceptionnelles, ce qui n'est pas le cas ici,

- les frais de suivi de contentiaux des 18 décembre 2017, 26 mars 2018, 22 juin 2018 et 20 septembre 2018 (4 x 40,42 €) car ils font aussi partie des diligences de base du syndic à la charge de l'ensemble des copropriétaires, sauf à justifier de diligences exceptionnelles, ce qui n'est pas le cas ici ;



Seuls constituent des frais nécessaires de recouvrement de la créance jsutifiée du syndicat les frais suivants :

- mise en demeure du 10 novembre 2015 : 39,90 €,

- mise en demeure du 11 mai 2016 : 40 €,

- les frais de sommation de payer du 21 septembre 2017 : 167,54 €,

 total : 247,44 € ;



Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande au titre des frais ;



M. [P] [U] doit être condamné à payer au syndicat la somme de 247,44 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêt au taux légal à compter du jugement ;





Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat



Depuis décembre 2015 M. [P] [U] s'abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance, aucun versement n'est intervenu depus le 12 novembre 2015 ; sa mauvaise foi est caractérisée par le fait d'une part qu'il ne saurait ignorer, au moins depuis la première mise en demeure du 10 novembre 2011 de son obligation à payer les appels de charges et travaux à leur échéance, d'autre part du fait de son abstention totale à payer les charges depuis le mois de novembre 2015, laissant ainsi perdurer et aggraver sa dette ;



Les manquements systématiques et répétés de M. [P] [U] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;



Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande de dommages-intérêts ;



M. [P] [U] doit être condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € de dommage-intérêts, avec intérêt au taux légal à compter du jugement ;





Sur la demande de délai



Pour obtenir des délais sur le fondement de l'article 1343-5 nouveau du code civil (article 1244-1 ancien), le débiteur doit démontrer sa bonne foi en effectuant des paiements en fonction de ses facultés et payer les charges courantes ;



M. [P] [U] explique rencontrer une situation financière difficile mais il ne produit aucune pièce au soutien de sa demande de délais de paiement ; par ailleurs, il a été vu qu'aucun règlement n'est intervenu de sa part depuis le mois de décembre 2015 ; et il ne justifie nullement du respect de l'échéancier que lui a accordé le premier juge ; 



Le jugement doit être infirmé enc e qu'il a accordé des délais de paiement ;



M. [P] [U] doit être débouté de sa demande de ce chef ;



Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile 



Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;



M. [P] [U], partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Infirme le jugement ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne M. [P] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]) la somme de 8.231,61 € au titre de l'arriéré des charges et travaux de la période courant du 31 décembre 2015 au 1er octobre 2018 (4ème appel provisionnel de charges courantes du 1er octobre 2018 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2017, date de l'assignation, sur la somme de 3.604,84 €, à compter du 15 janvier 2019, date du jugement, pour le surplus ;



Condamne M. [P] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]) la somme de 247,44 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêt au taux légal à compter du jugement ;



Condamne M. [P] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]) la somme de 1.000 € de dommage-intérêts, avec intérêt au taux légal à compter du jugement ;



Condamne M. [P] [U] aux dépens de première instance etd'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]) la somme de 3.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT