Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 4 avril 2023

ARRET 

N°





[B]





C/



ASSOCIATION SYNDICALE DU [Localité 9]-[Localité 6]



 



















































































PB/VB





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU QUATRE AVRIL 

DEUX MILLE VINGT TROIS





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/03571 - N° Portalis DBV4-V-B7F-IFCI 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU DIX HUIT MAI DEUX MILLE VINGT ET UN





PARTIES EN CAUSE :



Monsieur [A] [B]

né le [Date naissance 1] 1951 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 5]



Représenté par Me Florence GACQUER CARON, avocat au barreau d'AMIENS

Plaidant par Me Nathalie BAUDRY, avocat au barreau de PARIS





APPELANT



ET



ASSOCIATION SYNDICALE DU [Localité 9]-[Localité 6] (ASLC) prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 11]

[Localité 8]



Représentée par Me Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocat au barreau d'AMIENS

Plaidant par Me MARX substituant Me Philippe HANSEN de la SCP UGGC AVOCATS, avocats au barreau de PARIS





INTIMEE



 



DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :



L'affaire est venue à l'audience publique du 07 février 2023 devant la cour composée de M. Pascal BRILLET, Président de chambre, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.



A l'audience, la cour était assistée de Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.



Sur le rapport de M. [Z] [C] et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 04 avril 2023, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.



PRONONCÉ :



Le 04 avril 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.





*

* *



DECISION :



FAITS ET PROCÉDURE 



M. [A] [B] est propriétaire au sein du lotissement du Lys-Chantilly, géré par l'Association syndicale du [Localité 9]-[Localité 6] (l'association), d'un lot correspondant à une parcelle sise au [Adresse 3]), figurant au cadastre sous le numéro AN [Cadastre 2], au sein du lotissement du Lys-Chantilly, sur laquelle il a commencé la construction d'une maison, qui n'a jamais été achevée depuis 1995. 



Se prévalant de sa qualité d'association syndicale chargée de la gestion du lotissement et de celle de coloti, comme étant elle-même propriétaire de plusieurs immeubles répartis sur plusieurs lots situés au sein du lotissement, l'association a reproché à M. [B] de ne pas respecter le cahier des charges du lotissement en ce qui concerne cette construction et les obligations d'entretien des terrains et des bas-côtés des propriétés.



Alléguant que la construction est à l'abandon depuis plus de vingt ans, elle a fait valoir que le terrain d'assiette du projet était laissé en état de friche par M. [B] ne l'entretenant pas, que la clôture était endommagée, que la propriété était régulièrement squattée et qu'elle constituait donc, du fait de son absence d'entretien et de ses problèmes d'insécurité, la source de nombreuses nuisances pour le voisinage. 



Après vaine mise en demeure de sécuriser sa propriété afin de satisfaire aux stipulations du cahier des charges, l'association a fait citer une première fois M. [B] devant le tribunal de grande instance de Senlis le 20 décembre 2017 qui, par jugement du 17 juillet 2019, l'a déclarée irrecevable au motif qu'elle ne justifiait pas de sa capacité d'agir en justice par l'accomplissement des formalités de publicité prévues aux articles 8 et 15 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires.



Prétendant pouvoir désormais justifier des formalités de publicité légalement exigées, l'association a de nouveau fait assigner M. [B] devant le tribunal de grande instance de Senlis par acte d'huissier de justice du 3 octobre 2019 pour obtenir, principalement, qu'il soit enjoint sous astreinte à démolir la construction édifiée sur son terrain, et à défaut à la mettre en conformité avec les stipulations de l'article 1er du cahier des charges, et, dans tous les cas, qu'il soit enjoint sous astreinte sur le fondement des articles 1er et 4 de ce même texte à entretenir le terrain, les accotements et la clôture.





M. [B] s'est opposé à ces demandes, proposant la mise en 'uvre d'une mesure de conciliation ou de médiation. Sur le fond, il a principalement contesté la qualité à agir de l'association et la violation du cahier des charges du lotissement. Subsidiairement, il a demandé les délais les plus larges et une réduction du montant de l'astreinte. 



Par jugement du 18 mai 2021, auquel la cour renvoie pour une présentation plus complète des faits et de la procédure antérieure, le tribunal judiciaire de Senlis a : 



- débouté M. [B] de sa demande tenant à l'organisation d'une conciliation ou d'une médiation,

- déclaré recevable l'action de l'association formée à l'encontre M. [B] et écarté les fins de non-recevoir invoquées par ce dernier,

- enjoint à M. [B] de démolir la construction qu'il a édifiée sur son terrain, sis [Adresse 3], sur une parcelle cadastrée sous le numéro AN [Cadastre 2], dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai, 

- enjoint à M. [B] d'entretenir le terrain, les accotements et la clôture de son terrain sis [Adresse 3], sur une parcelle cadastrée sous le numéro AN [Cadastre 2], afin de satisfaire aux stipulations des articles 1er et 4 du cahier des charges, dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé ce délai,

- débouté M. [B] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et de sa demande tendant à bénéficier des plus larges délais dans la perspective de la vente du bien, 

- condamné M. [B] à verser à l'association une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté l'association du surplus de sa demande et M. [B] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles, 

- rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties,

- condamné M. [B] aux dépens,

- rejeté la demande de prononcé de l'exécution provisoire de la décision.



Par déclaration du 6 juillet 2021, M. [B] a interjeté appel de ce jugement.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 octobre 2022.



MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES 



Vu les dernières conclusions récapitulatives de M. [B] notifiées par voie électronique le 4 octobre 2021 aux termes desquelles il demande à la cour de: 



- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il : 

- a déclaré recevable l'association formée contre lui et écarté ses fins de non-recevoir,

- l'a enjoint de démolir la construction qu'il a édifiée sur son terrain sis [Adresse 3], sur une parcelle cadastrée sous le n°AN [Cadastre 2], dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai, 

- l'a enjoint d'entretenir le terrain, les accotements et la clôture de son terrain sis [Adresse 3], sur une parcelle cadastrée sous le n°AN [Cadastre 2], afin de satisfaire aux stipulations des articles 1er et 4 du cahier des charges, dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé ce délai, 

- l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et de sa demande tendant à bénéficier des plus larges délais dans la perspective de la vente du bien, 

- l'a condamné à verser à l'association une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- l'a débouté de sa demande formée au titre des frais irrépétibles, 

- l'a condamné aux dépens,

Statuant à nouveau : 

Sur l'irrecevabilité de la demande: 

- dire et juger irrecevable l'action de l'association à son encontre pour défaut de droit à agir en justice, 

- dire et juger irrecevable l'action de l'association à son encontre pour défaut de qualité pour agir en justice, 

A titre principal, 

- dire et juger l'association mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre en l'absence de violation au cahier des charges du lotissement du [Localité 9]-[Localité 6], 

En conséquence, 

- débouter l'association de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

A titre subsidiaire, 

- lui octroyer : 

- un délai de 6 mois pour entretenir le terrain, les accotements et la clôture de son terrain, 

- un délai de 24 mois pour régulariser les atteintes du bâtiment au cahier des charges ou à le démolir, 

- réduire l'astreinte à la somme de 1,52 euro par jour de retard conformément aux stipulations du cahier des charges du [Localité 9]-[Localité 6],

A titre reconventionnel, 

- condamner l'association à lui verser la somme de dix mille euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire, 

- condamner l'association à lui verser la somme de dix mille euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens. 



Il prétend que l'association est irrecevable en son action, dès lors que :



- en contravention avec l'article 15 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires, elle ne justifie pas lui avoir personnellement notifié l'acte autorisant la création de l'association,

-elle ne rapporte pas la preuve la preuve qu'elle vient bien au droit de la société de [Localité 9]-[Localité 6], 

-elle ne rapporte pas la preuve la preuve qu'elle est propriétaire d'un terrain dans le lotissement, au jour de la délivrance de l'assignation, soit le 3 octobre 2019 et ainsi avoir la qualité de coloti.

- la délibération du Conseil syndical a autorisé expressément M. [F], ancien président de l'association, à agir en justice dans le cadre de ce litige. Or, Mme [X] [G] est désormais présidente de l'association et, en l'absence de régularisation, l'association n'a pu, sur la base d'un pouvoir ancien, introduire la procédure. 



Sur le fond de la demande de démolition, il prétend que le cahier des charges ne s'applique pas à une construction en cours inachevée. Il soutient qu'en tout état de cause, il n'y a pas de violation du cahier des charges Il allègue pas ailleurs qu'il n'y a pas de preuve d'un défaut d'entretien du terrain ou d'un non-respect du cahier des charges concernant sa clôture. Subsidiairement, il sollicite un délai pour la vente et l'entretien du terrain et de sa clôture ainsi qu'une réduction de l'astreinte au montant de 1,52 euro par jour de retard prévu par le cahier des charges. 



Vu les dernières conclusions récapitulatives de l'association notifiées par voie électronique le 16 mai 2022 aux termes desquelles elle demande à la cour de : 



- dire et juger qu'elle dispose de la capacité pour agir en justice en tant qu'association syndicale autorisée du fait de l'accomplissement des formalités prescrites par l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, 

- dire et juger qu'elle dispose en tant que coloti de la qualité à agir sur le fondement de la violation du cahier des charges du lotissement, 

- dire et juger que le terrain appartenant M. [B], sis [Adresse 3], sur une parcelle cadastrée sous le numéro an [Cadastre 2], est situé au sein du lotissement du [Localité 9]-[Localité 6] et, par voie de conséquence, est soumis au cahier des charges de ce lotissement, 

- dire et juger que le cahier des charges du lotissement du [Localité 9]-[Localité 6] revêt un caractère contractuel et lie les colotis entre eux, 

- dire et juger que la construction édifiée par M. [B] sur son terrain sis [Adresse 3], sur une parcelle cadastrée sous le numéro an [Cadastre 2], méconnaît les stipulations de l'article 1er du cahier des charges, 

- dire et juger que le terrain, les accotements et la clôture de M. [B] ne sont pas entretenus en violation des stipulations des articles 1 et 4 du cahier des charges, 

En conséquence, à titre principal, 

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions, 

- débouter M. [B] de l'ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire (dans l'hypothèse où par impossible la cour infirmerait le jugement de première instance en ce qu'il a enjoint à M. [B] de démolir la construction sur son terrain), 

- enjoindre, à M. [B] de mettre en conformité la construction, qu'il a édifiée sur son terrain, sis [Adresse 3], sur une parcelle cadastrée sous le numéro an [Cadastre 2], avec les stipulations de l'article 1er du cahier des charges, dans un délai de six mois à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, 

Dans tous les cas, 

- débouter M. [B] de l'ensemble de ses demandes, 

- condamner M. [B] à lui verser une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner M. [B] aux entiers dépens de l'instance. 



Sur sa qualité à agir, elle soutient justifier du respect des formalités de publicité imposées légalement. En toute hypothèse, sa capacité d'agir découle de l'arrêté du 24 mars 2016 par lequel elle a modifié ses statuts et qui a été régulièrement publié. Elle affirme par ailleurs être l'association syndicale chargée de la gestion du lotissement et pouvoir se prévaloir de l'ensemble des stipulations prévues au bénéfice de la société du [Localité 9]-[Localité 6] dont elle vient aux droits. Elle affirme agir en tant que coloti, propriétaire au sein du lotissement et justifier de ses droits de propriété. Elle ajoute que la capacité d'une association syndicale autorisée à agir en justice découle, notamment, du pouvoir octroyé à son président, autorisation qui n'est pas liée au nom de la personne en elle-même, mais bien à la fonction de président qu'elle exerce. En tout état de cause, le défaut de pouvoir est une irrégularité de fond qui n'emporte la nullité de l'action que si elle n'a pas été régularisée au jour où le juge statue. Une autorisation d'ester en justice pour cette action, au nom de Mme [G], présidente, a été produite en première instance.



Sur le fond, elle affirme que le cahier des charges est applicable à la construction inachevée. En outre, achevée ou non, la construction méconnaît le cahier des charges. Le cahier des charges du lotissement impose des prescriptions pour tous les propriétaires du lotissement sans considération du caractère achevé ou non de leur bâtiment, dès lors que les travaux ont définitivement cessé, ce qui est le cas. La construction de M. [B] méconnaît sur plusieurs points le cahier des charges (matériaux utilisés, façades, toiture) et elle affirme en rapporter la preuve. Il en est de même s'agissant de l'obligation d'entretien de la parcelle et de la clôture. Elle s'oppose aux délais d'exécution réclamés et allègue que le montant de l'astreinte prévu au cahier des charges concerne une démolition décidée par elle et notifiée au propriétaire et non une astreinte fixée par le juge en cas de méconnaissance des stipulations du cahier des charges. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties s'agissant de la présentation plus complète de leurs demandes et des moyens qui les fondent. 



MOTIFS



L'office de la cour étant de trancher le litige, il ne sera pas répondu aux demandes ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile.



1. Sur la qualité à agir de l'association



1.1 Sur la fin de non-recevoir résultant du défaut de régularisation des statuts



1.1.1 Selon l'article 5 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires, les associations syndicales de propriétaires peuvent agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer sous réserve de l'accomplissement des formalités de publicité prévues selon le cas aux articles 8 (associations syndicales libres), 15 (associations syndicales autorisées) ou 43 (associations syndicales constituées d'office). 



La jurisprudence distingue deux situations différentes s'agissant de la publication des statuts d'une association syndicale, selon qu'il s'agit d'un défaut de publication initiale, soit à l'occasion de la création de l'association, ou qu'il s'agit d'un défaut de publication des statuts modificatifs ou à fin de régularisation, notamment ceux intervenus en exécution de l'article 60-1 de l'ordonnance.



D'une part, lorsque l'acte a été délivré par une association syndicale libre qui n'a pas publié ses statuts constitutifs, l'irrégularité qui résulte de ce défaut de publication, lequel prive l'association de sa personnalité juridique, constitue une irrégularité de fond qui ne peut être couverte (3e Civ., 15 décembre 2004, pourvoi n° 03-16.434, Bull. 2004, III, n° 238, 3e Civ., 10 mai 2005, pourvoi n° 02-19.904 et 3e Civ., 24 octobre 2012, pourvoi n° 11-11.778).



D'autre part, lorsque l'acte a été délivré par une association syndicale qui a publié ses statuts, mais ne les a pas mis en conformité avec les dispositions de l'ordonnance du 1er juillet 2004, l'acte de saisine de la juridiction délivré au nom de l'association est entaché d'une irrégularité de fond pour défaut de capacité à agir en justice, qui peut être régularisée jusqu'à ce que le juge statue (3e Civ., 5 novembre 2014, pourvois n° 13-25.099, 13-21.329, 13-21.014, 13-22.192, 13-23.624, 13-22.383, Bull. 2014, III, n° 136 et 3e Civ., 3 décembre 2020, pourvois n° 19-20.259 et 19-17.868; 3e Civ., 15 avril 2021, pourvoi n° 19-18.619, 19-18.093). 



Le présent litige se situe dans la seconde hypothèse.

L'article 60-I de l'ordonnance prévoit que « les associations syndicales de propriétaires constituées en vertu des lois des 12 et 20 août 1790, 14 floréal an XI, 16 septembre 1807, 21 juin 1865 et 8 avril 1898, [ce qui est le cas de l'intimée] sont régies par les dispositions de la présente ordonnance. Toutefois, leurs statuts en vigueur à la date de publication de la présente ordonnance demeurent applicables jusqu'à leur mise en conformité avec les dispositions de celle-ci. Cette mise en conformité doit intervenir dans un délai de deux ans à compter de la publication du décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 62. Elle est approuvée par un acte de l'autorité administrative. A défaut et après mise en demeure adressée au président de l'association et restée sans effet à l'expiration d'un délai de trois mois, l'autorité administrative procède d'office aux modifications statutaires nécessaires. » 



Le Décret prévu aux articles 60-I et 62 est en date du 3 mai 2006 (n° 2006-504 - JORF n°105 du 5 mai 2006). Selon ses articles 102, 13 et 9, l'arrêté préfectoral approuvant la mise en conformité des statuts des associations syndicales autorisées doit être publié au recueil des actes administratifs de la préfecture. L'arrêté ainsi que les statuts de l'association doivent être affichés dans chacune des communes sur le territoire desquelles s'étend le périmètre de l'association dans un délai de quinze jours à compter de la date de publication de l'arrêté et publié au bureau de la conservation des hypothèques du lieu de situation des biens. Enfin, il est notifié aux membres de l'association sur la base des informations figurant sur le cadastre ou à l'aide des renseignements délivrés par le conservateur des hypothèques au vu du fichier immobilier, à chacun des propriétaires dont les terrains sont susceptibles d'être inclus dans le périmètre de l'association. 



Quoi que les règles de publicité des associations syndicales libres et autorisées soient différentes, il n'y a pas lieu de raisonner différemment pour ces dernières. Toutes deux relèvent de l'article 5 de l'ordonnance. Il doit donc être retenu que le défaut de régularisation des statuts d'une association syndicale autorisée dans le délai de deux ans lui a fait perdre son droit d'agir en justice mais que, le cas échéant, l'irrégularité de fond en résultant pour défaut de capacité à agir en justice peut être régularisée jusqu'à ce que le juge statue.



1.1.2 En l'espèce, M. [B] reconnaît que l'association justifie de la publication de ses statuts initiaux et modifiés au recueil des actes administratifs de la préfecture de l'Oise et de leur affichage dans les communes de [Localité 8] et de [Localité 7] sur le territoire duquel s'étend le périmètre de l'association mais il soutient qu'elle ne produit aucun élément satisfaisant établissant la preuve d'une notification qui lui aurait été adressée.



Il soutient que la pièce de l'association sur laquelle le premier juge s'est fondé est un courrier non individualisé daté du 21 décembre 2009 avec en pièce jointe un listing des colotis, sans preuve d'envoi, ni de réception. 



1.1.3 D'une part, le premier juge a justement relevé que l'ordonnance ou le décret ne prévoyait aucune forme de notification particulière. Par ailleurs, la preuve de l'existence d'une notification est une question de fait relevant de l'appréciation souveraine du juge. Enfin, le décret ne subordonne pas l'efficacité de la notification à la réception effective de la pièce notifiée par le coloti. 



L'association doit néanmoins faire la preuve concrète d'une notification à M. [B].



En l'espèce, l'association produit la copie d'un courrier de M. [S], président directeur de l'association en date du 21 décembre 2009 commençant par « chers propriétaires » puis indiquant « Tout d'abord, je tiens à vous faire part de l'approbation de la mise en conformité des statuts de l'ASCL par la préfecture de l'Oise. À cet effet vous trouverez, ci-joint, l'intégralité de nos nouveaux statuts approuvés par l'arrêté préfectoral numéro 2009'01 du 4 décembre 2009.... ».



Cependant, il ne s'agit pas d'une lettre individualisée mais d'une lettre circulaire, ce qui n'a rien d'étonnant compte tenu du nombre important de propriétaires concernés. Est ainsi joint un listing (liste électorale de l'association en 2009 - 72 pages) faisant état de près de 1 500 personnes.



Si une notification peut valablement intervenir par lettre simple, encore faut-il établir l'envoi de cette lettre. 



En l'espèce, strictement rien n'établit l'envoi de ce courrier à M. [B]. La production de la copie du courrier est insuffisante pour rapporter cette preuve. 



1.1.4 Cependant, il est établi que les statuts ont été ultérieurement de nouveau modifiés, la modification ayant été approuvée par arrêté du préfet de l'Oise du 24 mars 2016 publié au recueil des actes administratifs du 29 mars suivant puis affiché en mairie selon procès-verbal de constat du 13 avril suivant. L'attestation de la société Saint-Quentin-Routage en date du 30 août 2019, rapportant l'envoi de « statuts et procès-verbal » et les bordereaux de dépôt et de descriptif de pli recommandé avec accusé réception, visant M. [B] (page 28/36), convainc suffisamment la cour d'une notification des statuts modifiés intervenue par pli du 27 septembre 2016. La régularisation de l'irrégularité tenant à la perte de capacité à agir en justice est donc en toute hypothèse intervenue, ce même avant l'introduction de l'instance devant le premier juge.



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir de M. [B].



1.2. Sur le fait que l'association vient aux droits de la société du [Localité 9] [Localité 6]



Il résulte du cahier des charges du lotissement que les immeubles ont un temps appartenu à la société de [Localité 9] [Localité 6]. Toutefois, une association syndicale s'est ultérieurement constituée. Un arrêté préfectoral du 3 novembre 1960 vise un précédent arrêté préfectoral du 10 février 1925, et le cahier des charges qui y est annexé, décidant la création du lotissement du [Localité 9]-[Localité 6].



Il ressort de l'arrêté préfectoral du 3 novembre 1960 que le lotissement était déjà géré à cette date par l'association syndicale des propriétaires du [Localité 9]-[Localité 6].



L'article 1er du cahier des charges du lotissement, résultant de la modification approuvée par le préfet le 3 novembre 1960, mentionne d'ailleurs l'association syndicale du [Localité 9]-[Localité 6] et non plus la société de [Localité 9] [Localité 6].



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir de M. [B].



1.3 sur la preuve la preuve que l'association est propriétaire d'un terrain dans le lotissement.



La cour fait sienne la motivation du jugement fondé sur l'avis de taxe foncière 2020 mentionnant la localisation précise des cinq propriétés dont l'association est propriétaire sur l'emprise du lotissement.



1.4. Sur le fait que la procédure a été introduite par le président de l'association dénué de mandat à cet effet.

Il résulte des articles 117 et 121 du code de procédure civile que le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant d'une personne morale constitue, non une fin de non-recevoir, mais une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte susceptible d'être couverte avant que le juge statue.



Il résulte d'un extrait du registre des délibérations de l'association en date du 4 mars 2017 que le conseil syndical a « autorisé le président, M. [F] à agir en justice au nom de l'association » dans le présent litige.



L'association reconnaît dans ses écritures que la présente action a été introduite par Mme [X] [G], Présidente de l'association en exercice.



Quoi qu'il en soit de la portée de l'autorisation donnée le 4 mars 2017, et notamment du fait de savoir si le mandat d'agir conféré à M. [F] ès qualités de président de l'association n'avait pas pris fin avec la cessation de ses fonctions, il est en toute hypothèse établi par un extrait du registre des délibérations de l'association en date du 17 août 2020 que le président de l'association, soit donc Mme [X] [G], a été autorisé à ester en justice dans le présent litige. Cette autorisation est donc venue en tout état de cause régulariser l'irrégularité de fond prétendue.



La contestation, au demeurant mal qualifiée, est donc rejetée.



2. Sur la violation du cahier des charges par M. [B].



2.1 Sur la construction entreprise par M. [B].



Il n'est pas contesté que M. [B] a entrepris sur cette parcelle la construction d'une maison d'habitation mais que les travaux ont été interrompus courantes 1995, la construction dépassant la hauteur autorisée du sol à l'égout du toit.



Les travaux n'ont pas repris depuis, la construction n'ayant jamais été achevée.



Il résulte des photographies non démenties versées au débat que seul les murs et une partie de la charpente ont été réalisés. La toiture n'est pas posée. Les huisseries sont inexistantes. Le second 'uvre n'a manifestement pas été entrepris.



Il ressort de ces mêmes photographies, des attestations ([D] [J] du 31 mai 2017, [H] [L] du 2 août 2017, [W] [O] du 21 juin 2017) et courriers ([U] [V] et [I] [K] en date du 21 avril 2015) produits que l'ouvrage est abandonné, à l'état de ruine, et a été régulièrement squatté. Un courriel de la police municipale en date du 30 mai 2017 mentionne à la présidente de l'association que l'ouvrage avait déjà, environ 15 ans plus tôt, servi de camp de base à divers individus ultérieurement interpellés par les gendarmes pour y entreposer les produits de cambriolage.



Ce n'est donc pas sans mauvaise foi que M. [B], qui affirme par ailleurs avoir mis en vente sa parcelle et qui ne justifie d'aucun document d'urbanisme en cours l'autorisant à reprendre et terminer les travaux, prétend soutenir que, faute d'achèvement, son projet de construction serait toujours en cours de sorte que les stipulations du cahier des charges seraient inapplicables. 



Quoi qu'il en soit, l'achèvement de la construction n'est pas une condition d'application des prescriptions du cahier des charges. Une démolition peut intervenir en cours de construction (3e Civ., 26 octobre 2017, pourvoi n° 16-13.540).



En l'espèce, l'opération de construction est en réalité terminée depuis près de 28 ans et l'ouvrage ne sera jamais achevé par M. [B].



En outre, l'ouvrage présente également un état esthétique dégradé par défaut d'entretien.



Dès lors, la cour fait sienne la motivation du jugement concernant la violation de l'article 1er du cahier des charges.



En effet, en son état actuel, l'ouvrage de M. [B] ne permet manifestement pas de conserver au lotissement son caractère de zone résidentielle. Les façades de la construction, non terminées et non entretenues, ne présentent d'évidence pas un caractère esthétique satisfaisant. La toiture, devant être réalisée en matériaux traditionnels tels que tuiles vieillies, est inexistante. Le tribunal a donc justement considéré que la violation de l'article 1er du cahier des charges était établie.



2.2 sur le défaut d'entretien et de clôture du terrain



L'article 1er du cahier des charges prévoit que « les terrains des acquéreurs devront être entretenus par eux en bon état d'aspect et de propreté. Il en sera de même des accotements qui devront être constamment nettoyés, nivelés, débarrassés de toutes souches d'arbres ou arbustes et présenter un aspect de suite avec ceux des propriétés voisines ensemencées en pelouse. L'acquéreur ou le locataire devra effectuer l'élagage de ses arbres et arbustes. Il devra veiller à ce que les branches ne puissent atteindre les lignes électriques ou téléphoniques ».



L'article 4 de ce même cahier des charges prévoit les modalités de clôture en façade sur avenue ou toutes autres voies et rond-point (I- clôture sur une hauteur d'un mètre 15 au minimum de l'un des types indiqués ou au moyen d'une grille en fer pouvant être posé sur mur d'appui de 70 cm de hauteur maximum, la hauteur totale ne dépassant pas 2,60 m dans tous les cas) et du côté des lots riverains (II - grillage, treillage ou mur). Chaque propriétaire ou locataire doit faire à ses frais et en temps voulu l'élagage des arbres, arbustes ou plantes se trouvant sur son lot, à l'aplomb de la ligne séparative des lots.



L'article 5 (Voies et avenues ' Morcellement ' Viabilité) stipule enfin que « chaque acquéreur devra tenir les contre-allées et accotements au droit de son immeuble en bon état de propreté et en détruire les herbes ». 



En l'état des photographies, attestations et courriers précités, la cour fait sienne la motivation du jugement fondé sur les non-respect de ces dispositions.



M. [B] ne justifie pas nettoyer et entretenir régulièrement son terrain (aucune photographie, attestation, facture récente-s). 



Les photographies révèlent en certains endroits une palette de bois et un grillage avec simples piquets s'apparentant effectivement à un grillage provisoire de chantier. L'argument de la palette servant à y apposer les documents d'urbanisme avancé par M. [B] est totalement dépassé. 



Par ailleurs, l'association justifie que, pendant l'instance d'appel, le maire de la commune de [Localité 8], par arrêté en date du 24 décembre 2021 pris sur le visa d'un rapport de constatation de la police municipale également produit aux débats, considérant qu'un arbre implanté sur la propriété de M. [B], constitue un danger imminent est évident pour la circulation des usagers de la voie (78 grandes avenues) et constitue un risque d'endommagement du réseau électrique a autorisé une société à procédé aux travaux d'abattage de l'arbre pour garantir la sûreté et la commodité du passage et mettre fin à tout risque d'endommagement.



M. [B] fait encore preuve de mauvaise foi en prétendant s'appuyer sur un règlement du 24 octobre 2013 imposant que la bande de terrain entre la clôture et la construction comprenne un minimum de 30% d'espaces de boisement et que le terrain comprenne 70% d'espaces boisés. 



Il résulte du cahier des charges, dont il doit respecter les prescriptions, que l'association souhaite conserver son aspect résidentiel d'un certain standing. L'essentiel de l'article 1er du cahier des charges n'est que la déclinaison de cette volonté. Si les parcelles doivent présenter un minimum de boisement et de végétalisation, elles doivent aussi donner l'impression d'un bon entretien.



Or, en l'espèce, les végétaux présents sur le terrain de M. [B] sont précisément la conséquence d'un défaut d'entretien de la parcelle. Celle-ci a l'apparence d'une parcelle non entretenue contraire à l'esthétique générale voulue du lotissement.



Enfin, le fait qu'il y aurait dans le domaine de nombreux terrains laissés en leur état sauvage et non clôturés n'est pas de nature à justifier le propre manquement de M. [B].



3. Sur la sanction des manquements au cahier des charges


3.1 Une régularisation de la construction par M. [B] est totalement illusoire, ce dernier, qui indique vouloir vendre, ne la revendiquant d'ailleurs même pas. Une régularisation par un acquéreur de la parcelle est hypothétique en son principe et son délai.



Les injonctions de démolition, sanction prévue par le cahier des charges, et d'entretien du terrain, de l'accotement et de la clôture du terrain sont justifiées et proportionnées à la situation (importance et durée des manquements).



3.2 L'astreinte de 10 francs prévue par l'article 1er du cahier des charges, qui ne concerne en toute hypothèse pas l'entretien de la parcelle, des accotements et de la clôture, n'est pas l'astreinte fixée par le juge.



M. [B] a été invité à remédier à la situation par lettre du 11 novembre 2016 et lettre recommandée avec accusé réception du 25 octobre 2017 (accusé réception signé), sans aucune suite donnée de sa part.



La situation s'est même aggravée en cause d'appel s'agissant de l'obligation d'entretien du terrain.



En son principe et ses modalités déterminées par le premier juge, l'astreinte apparaît nécessaire pour assurer l'exécution de la décision. 



Le jugement est confirmé de ce chef.



3.3 Compte tenu de l'ancienneté des manquements, de l'absence de volonté réitérée de M. [B] d'y mettre fin, malgré des invitations en ce sens depuis 2016, et d'une mise en vente de la parcelle ancienne, le rejet de la demande de délais est confirmé, ce d'autant que les points de départs de l'astreinte (six et deux mois) offrent de fait des délais tout à fait suffisants.



4. Le jugement est donc confirmé en toutes ses dispositions.



4.1 M. [B] est donc débouté de sa demande indemnitaire fondée sur le caractère abusif de l'action engagée par l'association.



4.2 Condamné aux dépens, M. [B] est également condamné à payer la somme de 2 000 euros à l'association.





PAR CES MOTIFS



LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, en dernier ressort, 



Confirme le jugement,



Y ajoutant,



Condamne M. [A] [B] à payer la somme de 2 000 euros à l'Association syndicale du [Localité 9]-[Localité 6] en application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [A] [B] aux dépens.







LE GREFFIER LE PRESIDENT