Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 5 avril 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 05 AVRIL 2023



(n° , 8pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/19811 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CA35V



Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Octobre 2019 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 18/05418





APPELANTE

 

Madame [R] [E]

née le 20 janvier 1962 à [Localité 6] (93)

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Marie-Hélène DUJARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2153

Ayant pour avocat plaidant Me Marc GIOMMONI de la SELARL GIOMMONI LA RIVIERE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : B0855 substitué par Me Elsa QUIBEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C2222





INTIMES 



Monsieur [H] [Z]

né le 29 janvier 1957 à [Localité 7] (21)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Signification à étude



DEFAILLANT





SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5] représenté par son syndic, la SOCIETE DYNISIENNE DE COPROPRIETE, SARL immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro B 389 338 898

C/O SOCIETE DYONISIENNE DE COPROPRIETE

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représenté par Me Thierry BAQUET de la SCP DOMINIQUE DROUX - BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 191











COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Madame Muriel PAGE, Conseillère 

Madame Nathalie BRET, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- DEFAUT



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.





* * * * * * * * * * *





FAITS & PROCÉDURE



M. [H] [Z] et Mme [R] [E] sont propriétaires indivis des lots 43 et 44 au sein de l'immeuble situé [Adresse 5].



Par une décision du 3 février 2011, le tribunal d'instance de Saint-Denis les a condamnés à payer la somme de 6.220,17 € au titre d'impayés de charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2010 inclus assortis des intérêts légaux à compter du 12 mai 2010, outre la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles.



Par une décision du 25 juin 2014, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

- condamné M. [H] [Z] et Mme [R] [E] à payer solidairement au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 5.610,06 € seulement, suivant décompte arrêté du 1er janvier 2011 au 26 décembre 2013 (charges réelles de l'année 2012 dûment comptabilisées, ligne 'annulation d'appels' du 26 décembre 2013 déduite pour '981,55 €' et tous les appels de fonds de l'année 2013 imputés jusqu'à celui figurant au débit le 12 septembre 2013), avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, comme réclamé par le syndicat des copropriétaires,

- condamné, dans l'hypothèse où M. [H] [Z] justifierait avoir payé au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] plus que la moitié de la somme de 5.610,06 € correspondant à sa part contributive, Mme [R] [E] à lui rembourser le trop payé,

- condamné in solidum M. [H] [Z] et Mme [R] [E] aux entiers dépens

de l'instance,

- condamné in solidum M. [H] [Z] et Mme [R] [E] à payer au syndicat

des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par actes des 3 et 9 mai 2018, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] a fait assigner M. [H] [Z] et Mme [R] [E] devant le tribunal de grande instance de Bobigny auquel il a demandé, dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 5 mars 2019, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

- condamner solidairement M. [H] [Z] et Mme [R] [E] à lui verser les sommes de 25.398,25 €, correspondant aux charges de copropriété impayées du 02 juillet 2013 au 1er avril 2018 (2ème trimestre 2018 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2018 et 2.000 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive,

- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution,

- les condamner solidairement en tous les dépens ainsi qu'à la somme de 1.500 € au titre

de l'article 700 du code de procédure civile.



Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 1er avril 2019, Mme [R] [E] a demandé au tribunal de :

- constater que depuis l'instance engagée par le syndicat des copropriétaires courant 2012

à son encontre et celle de M. [H] [Z] ayant abouti au jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bobigny le 25 juin 2014, eu égard notamment aux moyens soulevés par elle et aux informations portées à la connaissance du syndicat des copropriétaires au cours de l'instance susmentionnée, le syndicat des copropriétaires ne pouvait plus ignorer que l'existence d'un mandat tacite était désormais contestée,

- dire et juger en conséquence que le syndicat des copropriétaires n'avait plus de motifs légitimes de croire aveuglement en l'existence d'un mandat tacite au profit de M. [H] [Z] au titre des exercices postérieurs à 2012,

- constater que le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l'existence de convocations

lui étant adressées concernant les assemblées générales ayant approuvé les comptes relatifs aux années 2013 et suivantes, pouvant justifier les montants réclamés dans le cadre de la présente instance, ni de sa notification des procès-verbaux desdites assemblées,

- constater et au besoin dire et juger que le syndicat des copropriétaires ne peut en conséquence se prévaloir de la moindre approbation par elle des comptes de copropriété et/ou des assemblées générales ayant approuvés lesdits comptes, ni du caractère définitif desdites assemblées générales,

- dire et juger de ce fait que les charges calculées sur la base desdites assemblées ne lui sont non seulement inopposables, mais qu'en tout état de cause elles ne sont pas exigibles à son encontre, 

- déclarer de ce fait le syndicat des copropriétaires irrecevable à agir à son encontre, et subsidiairement que ledit syndicat n'est pas fondé en sa demande,

- débouter de ce fait en tant que de besoin le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes,

- constater que le syndicat des copropriétaires a engagé la présente action à son encontre avec légèreté,

- condamner de ce fait le syndicat des copropriétaires au paiement à son profit de la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 9 octobre 2018, M. [H] [Z] a demandé au tribunal de :

- débouter de l'intégralité de ses demandes le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic la société Dyonisienne de copropriété,

à titre subsidiaire,

- l'autoriser à payer les charges de copropriété restant dues au moyen de 23 mensualités d'un montant de 150 € chacune, et une 24ème pour le solde restant dû, la première mensualité devant intervenir dans le mois qui suivra la signification de la décision à intervenir,

- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de ses autres demandes.



Par jugement du 2 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

- condamné solidairement M. [H] [Z] et Mme [R] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] la somme de 25.398,25 € au titre des charges de copropriété dues entre le 1er janvier 2014 et le 1er avril 2018, appel provisionnel du 2ème trimestre 2018 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2018,

- condamné in solidum M. [H] [Z] et Mme [R] [E] à payer au syndicat des copropriétaires 1.000 € à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

- condamné in solidum M. [H] [Z] et Mme [R] [E] à payer au syndicat des copropriétaires 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné in solidum M. [H] [Z] et Mme [R] [E] aux dépens,

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions.



Mme [R] [E] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 23 octobre 2019.



La procédure devant la cour a été clôturée le 7 décembre 2022.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 9 janvier 2020 par lesquelles Mme [R] [E], appelante, invite la cour, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à :

- la déclarer recevable en son appel,

y faisant droit,

- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a notamment rejeté l'exception d'irrecevabilité

formée par elle,

réformant la décision entreprise et statuant à nouveau,

- déclarer et au besoin dire et juger le syndicat des copropriétaires irrecevable à agir à

son encontre,

à titre subsidiaire,

- déclarer le syndicat des copropriétaires mal fondé à agir à son encontre,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes,

- constater que le syndicat des copropriétaires a engagé la présente action à son encontre avec légèreté,

- condamner de ce fait le syndicat des copropriétaires au paiement à son profit de la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens et dire que Maître F. Buret, avocat au barreau de Paris, pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



Vu les conclusions notifiées le 27 janvier 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5], intimé, invite la cour à : 

- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bobigny en date du 2 octobre 2019,

- condamner Mme [R] [E] en tous les dépens ainsi qu'à la somme de 2.500 € au

titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Vu la signification de la déclaration d'appel et des conclusions à la requête de Mme [R] [E], délivrée à M. [H] [Z] le 10 janvier 2020, par remise de l'acte en l'étude de l'huissier ;





SUR CE, 



M. [H] [Z] n'a pas constitué avocat ; l'arrêt sera rendu par défaut ; 



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Les moyens soutenus par l'appelante ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ;





Sur la recevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires



L'article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 pose le principe qu'en cas d'indivision les

intéressés doivent sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic ;



Devant la cour, Mme [R] [E] maintient sa demande d'irrecevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires, faisant valoir que la décision rendue par le tribunal de grande instance de Bobigny du 25 juin 2014 a permis de porter à la connaissance du syndicat des copropriétaires la révocation de tout mandat tacite de représentation au profit de M. [H] [Z] compte tenu du contentieux entre les copropriétaires indivis sur la gestion de leurs biens de sorte qu'il aurait dû lui adresser les convocations aux assemblées générales des copropriétaires ainsi que les procès-verbaux desdites assemblées, ce qu'il ne justifie pas avoir fait ;



Elle en déduit qu'à défaut de notification des procès-verbaux sur lesquels la demande est fondée, le syndicat des copropriétaires est irrecevable en sa demande à son encontre ;



Le syndicat des copropriétaires répond que tous les procès-verbaux ont été notifiés à M. [Z] en son nom propre mais aussi en sa qualité de mandataire commun de l'indivision, précisant que le tribunal a débouté Mme [R] [E] de sa contestation du mandat tacite confié à M. [Z] et que celle-ci n'a jamais remis en cause ce mandat postérieurement à cette décision judiciaire ;



Il précise que l'absence de notification du procès-verbal d'une assemblée générale ne rend pas celle-ci nulle ou inopposable, la seule sanction prévue par les textes étant liée au délai de recours en contestation contre cette assemblée ; que Mme [R] [E] ne peut soutenir qu'elle n'est pas redevable des charges de copropriété au seul motif que les procès-verbaux ne lui auraient pas été notifiés ;



En l'espèce, le tribunal de grande instance de Bobigny dans son jugement du 25 juin 2014 a considéré que le mandat tacite était caractérisé de sorte qu'il appartenait bien à Mme [R] [E] postérieurement à cette décision, de prendre attache avec le syndicat des copropriétaires pour contester la qualité de mandataire de M. [H] [Z] ou pour solliciter elle-même cette qualité ;





Dans ces conditions et alors que sa carence démontre son acceptation tacite de laisser perdurer la qualité de mandataire de M. [H] [Z], elle ne peut valablement reprocher au syndic de ne pas avoir sollicité en justice la désignation d'un mandataire commun ;



Comme l'a dit le tribunal, la qualité de mandataire de l'indivision par mandat tacite de M. [H] [Z] a perduré postérieurement à la décision évoquée ; le texte précité imposant un mandataire comme interlocuteur du syndicat des copropriétaires, il ne peut être reproché à ce dernier de ne pas avoir adressé à Mme [R] [E] les convocations aux assemblées générales ainsi que les procès-verbaux de ces assemblées ; 



En tout état de cause, Mme [R] [E] ne peut refuser d'acquitter sa quote-part des charges afférentes aux lots dont elle est propriétaire indivis votée par l'assemblée générale au motif que la décision ne lui a pas été préalablement notifiée, il suffit qu'elle en ait eu connaissance pour qu'elle lui soit opposable ;



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [R] [E] de sa demande tendant à déclarer irrecevable la demande formée par le syndicat des copropriétaires ;





Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété



L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; 



Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5 ; 



Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ;



En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 précité, lorsqu'un copropriétaire conteste une décision d'approbation des comptes, elle lui reste opposable tant qu'elle n'a pas été annulée ;



Mme [R] [E] considère que tant que le syndicat des copropriétaires ne lui a pas notifié dans les formes légales les procès-verbaux des assemblées concernées, le délai de recours n'a pas couru et les assemblées, dont notamment les quitus au syndic et/ou les approbations de compte ne sont pas définitifs et ne peuvent donner lieu à aucune poursuite ni demande en justice ;



En l'espèce, le syndicat des copropriétaires a réclamé en première instance l'arriéré de charges de copropriété sur la période du 1er janvier 2014 au 1er avril 2018 (2ème trimestre 2018 inclus) ;



Il produit aux débats le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 1er mars 2018 approuvant les comptes des années 2014, 2015, 2016 et 2017 outre votant les budgets prévisionnels N +1 et N +2 ainsi que l'attestation du syndic de non contestation de cette assemblée ;





Si néanmoins Mme [R] [E] considère que cette assemblée n'a pas été régulièrement notifiée, l'approbation des comptes lui est opposable tant qu'elle n'a pas été annulée ; 



Sa contestation est inopérante, et le syndicat des copropriétaires ayant produit les décomptes, les appels de fonds, le procès-verbal de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, le règlement de copropriété au terme duquel les propriétaires indivis de lots de copropriété sont solidairement redevables des charges afférentes auxdits lots, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme [R] [E] solidairement avec M. [H] [Z] au paiement de la somme de 25.398,25 € au titre des charges de copropriété dues du 1er janvier 2014 au 1er avril 2018, appel provisionnel du 2ème trimestre 2018 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2018 ;





Sur la demande de dommages-intérêts 



L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance ; 



Les décomptes produits aux débats et l'importance de la dette de charges démontrent que M. [H] [Z] et Madame [R] [E] sont particulièrement négligents dans le paiement de leurs charges de copropriété ;



Condamnés à deux reprises en 2011 et 2014 à régler l'arriéré, ils ont continué à ne pas s'acquitter régulièrement des charges courantes, ce qui démontre leur mauvaise foi ;



Le lourd différend qui les oppose concernant le sort et la gestion de leurs biens indivis, évoqué par Mme [R] [E], ne doit pas préjudicier au syndicat des copropriétaires ;



Comme l'a dit le tribunal, en omettant de s'acquitter des charges dues, M. [H] [Z] et Mme [R] [E] ont nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic ;



Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement ;



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme [R] [E] in solidum avec M. [H] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-6 du code civil ;





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ;



Mme [R] [E], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [R] [E] ;



PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,



Confirme le jugement ;



Y ajoutant,



Condamne Mme [R] [E] aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT