Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 6 avril 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 06 AVRIL 2023



N° 2023/ 273













Rôle N° RG 21/18407 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BITLU







[E] [N]





C/



S.A. FONCIERE EPILOGUE



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Françoise BOULAN 



Me Joseph MAGNAN

























Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de proximité de MENTON en date du 19 Octobre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-21-0197.





APPELANTE



Madame [E] [N]

née le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]



représentée par Me Françoise BOULAN de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Marine CHARPENTIER, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE

et assistée de Me Daniel BARRIONUEVO, avocat au barreau d'AIX EN PROVENCE





INTIMEE



S.A. FONCIERE EPILOGUE 

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 2]



représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Annabelle BOUSQUET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

et assistée de Me Sophien BEN ZAIED, avocat au barreau de BORDEAUX









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 804 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Myriam GINOUX, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Myriam GINOUX, Présidente 

Mme Catherine OUVREL, Conseillère

Mme Angélique NETO, Conseillère







Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Avril 2023.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Avril 2023



Signé par Madame Myriam GINOUX, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***







EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte authentique. du 30 janvier 2018, Mme [E] [N] a vendu à la SA FONCIERE EPILOGUE un bien-immobilier situé au [Adresse 4], moyennant un prix de 260 000 euros sous la condition résolutoire de l'exercice de la faculté de rachat à elle réservée pendant une durée de 12 mois, sauf prorogation de délai accordé par l'acquéreur ou existence d'un bail d'habitation. 



Les parties ont conclu une convention d'occupation précaire, prévoyant que la vente est soumise à la condition résolutoire d'exercice de Ia faculté de rachat réservée au vendeur et que le bien vendu pourra resté occupé par lui pour la période durant laquelle il disposera de la dite faculté de rachat, soit une durée maximale de 12 mois a compter du lendemain des présentes sauf prorogation du délai accordé par l'acquéreur ou existence d'un bail d'habitation. 



Suivant acte authentique du 30 janvier 2019, la date butoir pour exercer la faculté de rachat initialement fixée au 30 janvier 20J9 a été prorogée d'une durée supplémentaire de 12 mois à compter du 30 janvier 2019 et ce jusqu'au 30 janvier 2020 inclus. 



Suivant acte du 30 janvier 2020, la date butoir pour exercer la faculté de rachat initialement fixée au 30 janvier 2019 a été prorogée d'une durée supplémentaire de 12 mois à compter du 30 janvier 2020 et ce jusqu'au 30 janvier 2021 inclus.



Par acte d'huissier en date du 30 avril 2021, la SA FONCIERE EPILOGUE a fait assigner Mme [E] [N] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé devant le tribunal de proximité de Menton afin:

- de voir constater l'expiration du délai d'exercice de la faculté de rachat dont Mme [N] bénéficiait en vertu de l'acte authentique du 30 janvier 2018 et des actes de prorogation des 30 janvier 2019 et 2020 et ce depuis le 30 janvier 2021 

- dire et juger que la vente est parfaite depuis le 30 janvier 2021,

- d'ordonner l'expulsion de Mme.[E] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire l'assistance de la force publique

- la condamnation de Mme [E] [N] au paiement de la somme provisionnelle de 10 600 € au titre de l'arriéré des indemnités d'occupation due au 27 avril 2021assortie des iniérêts au taux légal à compter du 25 août 2020, date de la première mise en demeure, d'une indemnité mensuelle d'occupation de 2600 €, outre une somme de 1500 € en application de J'article 700 du code de procédure civile et les dépens. 



Mme [E] [N] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. 



Par ordonnance réputée contradictoire en date du 19 octobre 2021, ce magistrat a :

- constaté que le délai d'exercice de la faculté de rachat réservée à Mme [E] [N] en vertu de l'acte authentique de vente du 30 janvier 20 f8 et des actes de prorogation des 30 janvier 2019 et 2020 conclus avec la SA FONCIERE EPILOGUE portant sur le bien immobilier situé [Adresse 4], a expiré au 1er février2021 et qe la SA FONCIERE EPILOGUE est devenue en conséquence propriétaire irrévocable du bien vendu à cette date,

-constaté que Mme [N] n'est pas à jour du paiement de l'indemnité d'occupation mise à sa charge au titre de la convention d'occupation précaire conclue entre les parties et que les conditions ne sont pas réunies pour obtenir un bail d'habitation de sorte qu'elle est occupante sans droit ni titre depuis le 1er février 2021,

- ordonné en conséquence à Mme [E] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance

- dit qu'à ,défaut pour [E] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA FONCIERE EPILOGUE pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- condamné Mme [E] [N] à verser à la SA FONCIERE EPILOGUE à titre provisionnel la somme de 10 600 € au titre des indemnités d'occupation impayées, arrêté au 27 avril 2021 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,





- condamné Mme [E] [N] à payer à la SA FONCIERE EPILOGUE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois de mai 2021et ce jusqù'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés d'un montant de 2600 € par mois,

- condamné Mme [E] [N] aux dépens, 

- condamné Mme [E] [N] à verser à la SAFONCIERE EPILOGUE une somme de 1000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile; 

- rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.



Cette décision a été signifiée le 16 novembre 2021 en même temps qu'un commandement d'avoir à quitter les lieux. 



 

Selon déclaration reçue au greffe le 28 décembre 2021, Mme [E] [N] a interjeté appel de cette décision, l'appel visant à la critiquer en ce qu'elle a :

- ordonné en conséquence à Mme [E] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance

- dit qu'à défaut pour [E] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les des dans ce délai, la SA FONCIERE EPILOGUE pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- condamné Mme [E] [N] à verser à la SA FONCIERE EPILOGUE à titre provisionnella somme de 10 600 € au titre des indemnités d'occupation impayées, arrêté au 27 avril 2021 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

- condamné Mme [E] [N] à payer à la SA FONCIERE EPILOGUE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois de mai 2021et ce jusqù'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés d'un montant de 2600 € par mois,

- condamné Mme [E] [N] aux dépens, 

- condamné Mme [E] [N] à verser à la SAFONCIERE EPILOGUE une somme de 1000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile; 

- rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

 

Par dernières conclusions transmises le 26 janvier 2023 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [E] [N] sollicite de la cour qu'elle :

- déboute intégralement la SA FONCIERE EPILOGUE de l'ensemble de ses demandes, 

- ordonne la remise en vigueur de la clause résolutoire du contrat de vente relative à la faculté de rachat réservée à Mme [N], 

- ordonne aux parties de procéder à la signature d'un acte authentique de rachat dans un délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, sous astreinte de 500 € par jour de retard, 

- ordonne que le paiement intégral du prix de rachat interviendra la jour de cette signature, 

' subsidiairement, 

- prononce la résolution judiciaire du contrat de vente, 

- ordonne à la SA FONCIERE EPILOGUE de restituer à Mme [E] [N] la somme de 35 400€ en rachat du bien vendu, 

- ordonne la suspension des mesures d'expulsion pendant le délai d'un an à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, 

' en toutes hypothèses, 

- condamne la SA FONCIERE EPILOGUE à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile , 

- condamne la SA FONCIERE EPILOGUE aux entiers dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés par son avocat. 



Par dernières conclusions transmises le 14 février 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA FONCIERE EPILOGUE sollicite de la cour qu'elle : 

- confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance dont appel, 

- déboute Mme [E] [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions, 

- condamne Mme [E] [N] à lui payer la somme de 2 500€ au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date 4 janvier 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande principale de l'appelante :



La déclaration d'appel emporte dévolution à la cour d'appel des chefs de jugement ( ou d'ordonnance) expressément critiqués. 



Toutes les dispositions de la décision qui ne sont pas visées et critiquées expressément dans cette déclaration deviennent irrévocables. 



En l'espèce, Mme [E] [N] n'a pas critiqué dans sa déclaration d'appel les deux premiers chefs de la décision à savoir :

'- constatons que le délai d'exercice de la faculté de rachat réservée à Mme [E] [N] en vertu de l'acte authentqiue de vente au 30 janvier 2018 et des actes de prorogation des 30 janvier 2019 et 2020 conclus avec la SA FONCIERE EPILOGUE portant sur le bien immobilier sois [Adresse 4], a expiré au 1er février 2021 et que la SA FONCIERE EPILOGUE est devenue en conséquence propriétaire irrévocable du bien vendu à cette date, 

- constatons que Mme [E] [N] n'est pas à jour du paiement de l'indemnité d'occupation mise à sa charge au titre de la convention d'occupation précaire conclue entre les parties et que les conditions ne sont pas réunies pour obtenir un bail d'habitation de sorte qu'elle est occupante sans droit ni titre depuis le 1er février 2021.' 



En conséquence, ces deux dispositions sont à ce jour irrévocables : la SA FONCIERE EPILOGUE est devenue propriétaire du bien vendu au 1er février 2021, et Mme [E] [N] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er février 2021. 



Il en résulte que les demandes de l'appelante sollicitant le débouté de toutes les prétentions de la SA FONCIERE EPILOGUE , de voir ordonner la remise en vigueur de la clause résolutoire du contrat de vente relative à la faculté de rachat qui lui est réservée, que les parties procèdent à la signature d'un acte authentque de rachat , et que le paiement intégral du prix interviendra le jour de la signature se heurtent à l'autorité de la chose jugée liée aux deux dispositions sus visées, que le juge peut relever d'office aux termes de l'article 125 du code de procédure civile. Elles sont en conséquence irrecevables. 



Sur les demandes articulées à titre subsidiaire :



La demande de résolution judiciaire du contrat de vente comme celle de se voir restituer la somme de 35 400 € en rachat du bien vendu , alors que la SA FONCIERE EPILOGUE est propriétaire irrévocable depuis le 1er février 2021, se heurtent également à l'autorité de la chose jugée. 



Quant à la demande de suspension des mesures d'exécution pendant un délai d'un an, Mme [E] [N] ne produit aucune pièce justifiant de sa situation personnelle familiale, professionnelle ou financiére . 



En application des dispositions des articles 9 et 954 al 1 du code de procédure civile ; elle ne peut qu'en être déboutée. 



L'ordonnance dont appel sera en conséquence confirmée dans toutes ses dispositions querellées. 



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :



Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné Mme [E] [N] à verser à la SA FONCIERE EPILOGUE la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;



Succombant en cause d'appel, Mme [E] [N] supportera les dépens d'appel. 



Elle sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l'intimée les frais non compris dans les dépens, qu'elle a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 2 000 euros en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées,



Y ajoutant :



Déclare irrecevables les demandes formulées par Mme [E] [N] en cause d'appel, 



Condamne Mme [E] [N] aux dépens d'appel, 



Condamne Mme [E] [N] à payer à la SA FONCIERE EPILOGUE la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute Mme [E] [N] de sa demande sur ce même fondement, 





 La greffière La présidente