Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 19 juillet 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 19 JUILLET 2023



N° 2023/ 328









N° RG 20/10981 



N° Portalis DBVB-V-B7E-BGQDV







Syndicat des copropriétaires VILLA PAULINE





C/



S.A.R.L. AVENIR





































Copie exécutoire délivrée 

le :



à :





Me Joseph MAGNAN











Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de proximité de CAGNES SUR MER en date du 10 Juillet 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-19-0993.





APPELANTE



Syndicat des copropriétaires VILLA PAULINE

représenté par son syndic en exercice, la SARL ADMINISTRATION IMMOBILIERE ALLIANCE (A.I.A.), elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 1]



représentée par Me Joseph MAGNAN, membre de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant 

Me David JACQUEMIN, membre de la SELARL DAVID JACQUEMIN, avocat au barreau de NICE





INTIMEE



S.A.R.L. AVENIR

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]



assignation de la DA le 12.01.2021 à étude

assignation remise le 26.02.2021 à étude de la DA + Conclusions



défaillante







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller



Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Juillet 2023.





ARRÊT



Rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juillet 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

La SARL AVENIR est copropriétaire au sein de la copropriété [Adresse 4], pour y détenir les lots n° 9, 56 et 88. 

Le décompte de charges arrêté au 27 novembre 2019 présente un solde débiteur total de 3.821,19 euros, se décomposant comme suit : 3.524,19 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds proprement dits et 297 euros, outre le coût de la présente, au titre des frais nécessaires tels qu'engagés par le syndicat des copropriétaires afin de recouvrer sa créance. 

Le syndicat des copropriétaires a adressé à la SARL AVENIR plusieurs mises en demeure et un commandement de payer, tous restés sans effet. 

Suivant exploit d'huissier en date du 13 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble VILLA PAULINE, représenté par son syndic en exercice, le cabinet SARL AIA, a fait assigner la SARL AVENIR devant le Tribunal de Proximité de CAGNES-SUR-MER aux fins de la voir condamnée au paiement des sommes de 3.524,19 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 27 novembre 2019 inclus, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 29 mai 2015, de 1.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, de 297 euros au titre des frais nécessaires pour recouvrer la créance et de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. 

Par jugement rendu le 10 juillet 2020, le Tribunal de Proximité de CAGNES-SUR-MER a condamné la SARL AVENIR à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble VILLA PAULINE les sommes de 3.524,19 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 27 novembre 2019 inclus, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 13 décembre 2019, et de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, et a rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l'immeuble VILLA PAULINE et la demande au titre des frais de gestion du syndic et des autres frais invoqués, ces frais n'étant pas nécessaires au recouvrement de la créance. 

Par déclaration au greffe en date du 12 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble VILLA PAULINE a interjeté appel de cette décision. Il demande à la Cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SARL AVENIR au paiement des charges de copropriété, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens. 

Il demande toutefois de reformer partiellement le jugement s'agissant du quantum des sommes allouées et pour le surplus et, en conséquence, de condamner la SARL AVENIR à lui payer les sommes de 5.103,53 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds proprement dits arrêtés à la date du 05 février 2021, outre les intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 29 mai 2015, de 297 euros au titre des frais nécessaires engagés aux fins de recouvrement de la créance, de 1.500 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée et de 1.500 euros de frais irrépétibles. 

A l'appui de son recours, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble VILLA PAULINE fait valoir : 


que le montant des charges de copropriété est parfaitement justifié au regard des pièces produits aux débats ; 

que les frais de recouvrement imputés au requis peuvent être considérés comme des frais énumérés par l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 puisque ce texte ne vise pas exclusivement les frais de mise en demeure ou autres frais d'huissier mais tous les frais nécessaires exposés par le syndicat, l'énumération qui suit n'étant donné qu'à titre indicatif ; 

qu'il s'est trouvé privé d'une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, constituant un préjudice distinct du simple retard compensé par les intérêts moratoires.




La SARL AVENIR, régulièrement assignée, n'a pas constitué avocat. 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 Mai 2023. 



MOTIFS DE LA DECISION 



Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble VILLA PAULINE conteste en appel le quantum des sommes allouées par les premiers juges au titre des charges de copropriété et appels de fonds proprement dits ; 

Qu'il ne ressort pas des pièces versées aux débats qu'une somme de 5.103,53 euros serait due par la SARL AVENIR au syndicat des copropriétaires à la date du 05 février 2021 au titre des charges de copropriété et appels de fonds proprement dit ; 

Qu'en l'absence de justificatif permettant de prouver le montant de la somme due à la date du 5 février 2021, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble VILLA PAULINE de cette demande ; 



Attendu que l'article 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; 

Que le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévoit une rémunération complémentaire pour des prestations particulières dont les frais de contentieux ; 

Que selon l'annexe 1 du décret du 17 mars 1967, le coût des frais de recouvrement visés à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre ; 

Que les frais de mise en demeure et de relance doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire, non du syndicat des copropriétaires ; 

Qu'il ressort des pièces versées aux débats que les frais engagés par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble VILLA PAULINE afin de recouvrer sa créance doivent être remboursés par la SARL AVENIR ; 

Qu'il y a donc lieu d'infirmer le jugement rendu le 10 juillet 2020 par le Tribunal de Proximité de CAGNES-SUR-MER en ce qu'il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble VILLA PAULINE au titre des frais de gestion du syndic et des autres frais invoqués et ainsi de condamner la SARL AVENIR à lui verser la somme de 297 euros au titre des frais nécessaires engagés afin de recouvrer sa créance ; 

 

Attendu que, sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, l'article 1231-6 du Code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ; 

Que ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte ; 

Que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ; 

Qu'il n'est possible d'allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l'existence, pour le créancier, d'un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi ; 

Que constitue un préjudice distinct le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci ; 

Que le non-paiement par la SARL AVENIR des charges de copropriété génère nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge supplémentaire sur l'ensemble des autres copropriétaires et constituant un préjudice distinct du simple retard dans le paiement qui doit être indemnisé ; 

Qu'il convient donc de réformer le jugement rendu le 10 juillet 2020 par le Tribunal de Proximité de CAGNES-SUR-MER en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l'immeuble VILLA PAULINE et ainsi de faire droit à cette demande d'indemnisation pour résistance abusive et injustifiée ; 



Attendu qu'il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l'immeuble VILLA PAULINE, qui a dû engager des frais irrépétibles pour défendre ses intérêts en justice, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Attendu que la SARL qui succombe, supportera les dépens d'appel ; 

PAR CES MOTIFS 

La Cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

REFORME le jugement rendu le 10 juillet 2020 par le Tribunal de Proximité de CAGNES-SUR-MER en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l'immeuble VILLA PAULINE ; 

LE CONFIRME pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur le chef réformé du jugement et y ajoutant, 

CONDAMNE la SARL AVENIR à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble VILLA PAULINE la somme de 3.524,19 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 27 novembre 2019 inclus, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 13 décembre 2019 ;

CONDAMNE la SARL AVENIR à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble VILLA PAULINE la somme de 297 euros au titre des frais nécessaires engagés par le syndicat afin de recouvrer sa créance ; 

CONDAMNE la SARL AVENIR à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble VILLA PAULINE la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ; 

REJETTE toutes autres demandes ; 

CONDAMNE la SARL AVENIR à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble VILLA PAULINE la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL AVENIR aux dépens d'appel.



LA GREFFIERE LE PRESIDENT