Cour d'Appel · Chambre Premier Président — 2 août 2023

N° RG 23/00046 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JM3J





COUR D'APPEL DE ROUEN



JURIDICTION DU PREMIER PRÉSIDENT



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



DU 2 AOUT 2023











DÉCISION CONCERNÉE :



Décision rendue par le tribunal judiciaire de Rouen en date du 14 février 2023





DEMANDERESSE :



Syndicat de copropriétaires de la RESIDENCE LE FLOREAL représenté par son syndic la société NORMANDIE SEINE IMMOBILIER, exerçant sous l'enseigne Sasu SQUARE HABITAT 

[Adresse 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]



représentée par Me Florence DELAPORTE, avocat au barreau de Rouen











DÉFENDERESSE :



Madame [H] [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]



représentée par Me Yves MAHIU de la SELARL DE BEZENAC ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de Rouen, plaidant par Me François MUTA, avocat au barreau de Rouen, 







DÉBATS  :



En salle des référés, à l'audience publique du 19 juillet 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 2 août 2023, devant Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre à la cour d'appel de Rouen, spécialement désignée par ordonnance de la première présidente de ladite cour pour la suppléer dans les fonctions qui lui sont attribuées,



Assistée de Mme RIFFAULT, greffière, 







DÉCISION : 



CONTRADICTOIRE



Prononcée publiquement le 2 août 2023, par mise à disposition de l'ordonnance au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signée par Madame WITTRANT, présidente et par Mme CHEVALIER, greffier lors de la mise à disposition.





*****



Mme [H] [R] est propriétaire d'un studio, d'un parking couvert et d'une cave (lots n°29, 145 et 175) au sein de la copropriété de la résidence Le Floréal, située au [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 5], et dont le syndic est la Sasu Normandie Seine Immobilier, exerçant sous l'enseigne Square Habitat. Mme [R] a donné à bail ses biens à M. [G] en 2012.



En novembre 2016, son logement a fait l'objet d'un dégât des eaux qui a motivé 

M. [G] à cesser de payer le loyer à partir de cette date. Alléguant l'inaction du syndic dans le traitement du sinistre et l'absence de réaction du syndicat des copropriétaires, Mme [R] a décidé de différer le paiement de ses charges de copropriété.



Par acte d'huissier du 30 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Floréal, représenté par son syndic a fait assigner la copropriétaire en paiement des charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Rouen. 



Par jugement contradictoire du 14 février 2023, le tribunal judiciaire de Rouen a :

- condamné Mme [R] à payer la somme de 108,64 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2022,

- condamné Mme [R] à payer la somme de 102 euros au titre des frais de recouvrement, outre les intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure du 15 octobre 2019 sur la somme de 51 euros,

- dit que les intérêts seraient capitalisés en application de l'article 1343-2 du code civil,

- condamné Mme [R] à payer la somme de 200 euros de dommages-intérêts,

- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Floréal, représenté par son syndic en exercice de la société Normandie Seine Immobilier, exerçant sous l'enseigne Square Habitat à Mme [R] la somme de 7 664,27 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi,

- rejeté la demande formulée par Mme [R] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Floréal, représenté par son syndic en exercice de la société Normandie Seine Immobilier, exerçant sous l'enseigne Square Habitat au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté les autres demandes plus amples ou contraires,

- dit que chaque partie conservera les frais qu'elle a engagés au titre des dépens,

- dit n'y avoir lieu à autoriser Me Delaporte-Janna, avocat, à recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision en application des articles 696 et 699 du code de procédure civile,

- rappelé que la décision était exécutoire de droit à titre provisoire.



Par déclaration au greffe le 28 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Floréal, représenté par son syndic, a formé appel du jugement.







Par assignation en référé délivrée le 27 juin 2023, puis par dernières conclusions notifiées le 17 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Floréal, représenté par son syndicat la Sasu Normandie Seine Immobilier exerçant sous l'enseigne Square Habitat demande à la juridiction, au visa de l'article 514-3 du code de procédure civile et de l'article 700 du code de procédure civile de :

- arrêter l'exécution provisoire ordonnée par jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen le 14 février 2023,

- débouter Mme [R] de ses demandes,

- condamner Mme [R] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance, dont distraction est requise au profit de Me Florence Delaporte Janna.



Il soutient d'une part qu'il existe un moyen sérieux d'annulation ou de réformation de la décision critiquée en appel. La décision de première instance a été rendue en occultant les pièces et les conclusions communiquées pour justifier des demandes judiciaires d'indemnisation des différents désordres à l'intention des assureurs et portant sur des sommes conséquentes. Le jugement retient ainsi à tort la faute qu'aurait commise le syndicat des copropriétaires dans le traitement des sinistres dont celui qui est supporté par Mme [R], sans que celle-ci ne soit en outre légitime à retenir le paiement des charges dues. Il conteste l'existence d'une démonstration du préjudice et du lien de causalité qui motiveraient une condamnation à son encontre alors que Mme [R] était parfaitement avisée de la procédure impliquant l'ensemble de la copropriété et a été négligente dans la gestion de ses intérêts.



Elle fait valoir d'autre part l'existence d'un risque de conséquences manifestement excessives en ce que le syndicat des copropriétaires est en grande difficulté en raison des frais engendrés par la procédure au fond en indemnisation par les assureurs des désordres constatés dans la copropriété et de la condamnation portant indemnisation de Mme [R].



Par dernière conclusions notifiées le 13 juillet 2023, Mme [H] [R] demande à la juridiction, au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 700 du code de procédure civile, de :

- débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Floréal de ses demandes,

- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Floréal à lui payer une indemnité de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens du référé.



Elle soutient que la demande d'arrêt d'exécution provisoire du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Floréal n'est pas fondée. Le syndicat des copropriétaires ne développe aucun argumentaire permettant de considérer qu'il existerait des moyens sérieux d'annuler ou de réformer le jugement concernant la demande en paiement des charges de copropriété. En outre, il ne justifie pas de l'existence de moyens sérieux d'annulation ou de réformation du jugement concernant la demande en indemnisation eu égard au dommage subi et à l'inaction du syndicat des copropriétaires.



Elle souligne l'absence de contestation par le syndicat des copropriétaires concernant la réalité des dommages affectant la jouissance paisible du logement dont elle est propriétaire : l'origine du sinistre provient d'un défaut d'étanchéité de la toiture et des infiltrations. Ces dommages ont conduit le locataire à ne plus régler les loyers, de sorte qu'elle subit un préjudice à hauteur de 7 664,27 euros.















Le syndicat des copropriétaires n'a pas assumé ses responsabilités au regard de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu'aucune action n'a été mise en 'uvre pour faire cesser les dommages, bien qu'une procédure en indemnisation des désordres affectant l'immeuble soit en cours. Les conclusions en référé du syndicat des copropriétaires ne sont pas de nature à remettre en cause la pertinence de la décision de première instance. La faute du syndicat des copropriétaires n'a pas à être recherchée puisqu'il est considéré comme gardien de l'immeuble.



Elle considère également que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve des difficultés financières invoquées au titre des possibles conséquences manifestement excessives en cas d'exécution provisoire du jugement entrepris.







MOTIFS



L'article 514-3 du code de procédure civile dispose qu'en cas d'appel, le premier président peut être saisi afin d'arrêter l'exécution provisoire de la décision lorsqu'il existe un moyen sérieux d'annulation ou de réformation et que l'exécution risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives.


La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d'observations sur l'exécution provisoire n'est recevable que si, outre l'existence d'un moyen sérieux d'annulation ou de réformation, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.



La recevabilité de la demande n'est pas discutée par les parties mais son bien fondée par Mme [R].





Sur l'arrêt de l'exécution provisoire



Les conditions posées par l'article 514-3 du code de procédure civile sont cumulatives.



Les dossiers produits par les parties ont pour point commun l'ancienneté des pièces versées aux débats, datant pour les documents les plus récents de l'année 2020, à l'exception d'un décompte des charges dues par Mme [R],



La production des procès-verbaux de l'assemblée générale des copropriétaires des années 2017 à 2020 démontrent :

- un budget de l'ordre de 83 000 euros pour une cinquantaine de copropriétaires participant à l'instance,

- des impayés de charges conséquents imputables à l'une des copropriétaires justifiant l'introduction d'une procédure forcée de vente de ses lots pour récupérer la créance.



Sans tenir compte des charges impayées par Mme [R] compte tenu des comptes à faire, en déduisant notamment les frais indus, la créance fixée par le jugement à l'encontre du syndicat des copropriétaires représente environ 10 % du budget global du syndicat des copropriétaires. Les frais engagés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la procédure judiciaire à l'encontre de différentes sociétés du bâtiment et leurs assureurs (Sa Axa France Iard, Sa Sma et la Smabtp) pour obtenir une indemnisation à hauteur de 250 000 euros en principal obèrent le financement normal de la vie de la copropriété qui pèse sur chacun des copropriétaires.



L'exécution provisoire de la décision est de nature à court terme à compromettre le sort budgétaire de la copropriété.





Quant aux moyens sérieux de réformation du jugement, Mme [R] ne produit aucune correspondance concernant ses relations avec son locataire.



Elle communique plusieurs correspondances des années 2019 et 2020, rédigées par ses soins ou par le gestionnaire de son appartement soit en réponse des demandes en paiement des charges pour faire état de l'inaction du syndicat des copropriétaires au regard d'un appartement « impropre à la location » soit pour demander une action en raison du défaut de paiement des loyers de M. [G].



Toutefois, même si le syndicat des copropriétaires ne conteste pas l'existence d'un sinistre, aucun élément objectif ne permet d'apprécier à la fois son importance et sa persistance, ce alors que le syndicat des copropriétaires justifient de l'exécution des travaux. Le rapport du 9 juillet 2018 de la ville de [Localité 5] produit par Mme [R] ne relève que des « traces d'infiltration dans l'angle du mur de la salle... Ce désordre est très localisé ». S'agissant de la ventilation de la salle de bains, l'auteur du rapport repend les dires du locataire. Le montant de la condamnation prononcée porte pourtant sur un montant représentant l'intégralité des loyers impayés.



En conséquence, les conditions sont réunies pour prononcer l'arrêt de l'exécution provisoire du jugement entrepris.





Sur les frais de procédure



Si le syndicat des copropriétaires ne succombe pas à l'instance, celle-ci lui bénéficie exclusivement avant toute décision de la cour au fond : il en supportera les dépens dont distraction aux dépens au profit de Me Delaporte Janna.



L'équité ne commande pas l'application de l'article 700 du code de procédure civile à l'égard de Mme [R], débitrice de charges de copropriété.





PAR CES MOTIFS, 



statuant par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe,



Prononce l'arrêt de l'exécution provisoire du jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Rouen le14 février 2023,


Déboute les parties de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Floréal, représenté par son syndic, aux dépens dont distraction au profit de Me Florence Delaporte Janna.









La greffière, La présidente de chambre,