Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 3 octobre 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



1re chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 3 OCTOBRE 2023



N° RG 22/03619 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VHGU



AFFAIRE :



Société TREMONNIER INVEST BV







C/

M. [I] [B] 



S.A.S. SOCIETE FRANCAISE DE LOCATION SO-FRA-LOC





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Mars 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Versailles



N° RG : 11-20-1147



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 3/10/23

à : 



Me Katell FERCHAUX-

[S] 



Me Dan ZERHAT





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE TROIS OCTOBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Société TREMONNIER INVEST BV - 3012 BF ROTTERDAM 991

[Localité 4] PAYS-BAS ayant pour mandataire la société GRECH IMMOBILIER

Ayant son siège 

 [Adresse 7]

 [Localité 9]

 prise en la personne de ses représentants légaux



Représentant : Maître Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629 - N° du dossier 20220144 - 

Représentant : Maître Roger DENOULET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0285



APPELANTE

****************



Monsieur [I] [B]

avocat au Barreau de PARIS, 

né le [Date naissance 3] 1963 à [Localité 12]

de nationalité Française

dont le domicile professionnel est sis [Adresse 1], demeurant et domicilié chez Madame [R] [C],

 [Adresse 8] 

[Localité 2]



Représentant : Maître Dan ZERHAT de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 - N° du dossier 22078146

Représentant : Maître Anne-Eva BOUTAULT, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES - vestiaire : 721



INTIME

****************



S.A.S. SOCIETE FRANCAISE DE LOCATION SO-FRA-LOC

N° SIRET : 323 317 008 RCS Nanterre

Ayant son siège 

[Adresse 6]

[Localité 10]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL LM AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629 - 

Représentant : Maître Pauline ROUSSEAU, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0285



PARTIE INTERVENANTE













Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 Avril 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,



EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous-seing privé du 12 février 2001, la société Tremonnier Invest BV a consenti à M. [I] [B] un bail portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 5].



 M. [B] a quitté les locaux le 19 juin 2020. 



Par acte du 18 septembre 2020 pour tentative et du 22 septembre 2020 pour signification, la société Tremonnier Invest BV a assigné M. [B] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir : 

- constater la date de la fin du bail au 19 juillet 2020, 

- condamner M. [B] au paiement de la somme de 37 313, 80 euros, correspondant aux arriérés des loyers et charges, confirmée à l'audience à la somme globale de 27 515, 42 euros au 5 octobre 2021, dépôt de garantie déduit, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 juillet 2019 pour la somme de 9 829,27 euros et pour le tout à compter de l'assignation valant mise en demeure, avec capitalisation des intérêts, 

- condamner M. [B] au paiement d'une somme de 1 336, 13 euros au titre de la dépose et repose du carrelage de la cuisine, 

- enjoindre à M. [B] de produire un justificatif officiel de son domicile personnel actuel sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification du jugement à intervenir, 

- condamner M. [B] au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner M. [B] au paiement des entiers dépens dont le coût du commandement de payer, 

- débouter condamner M. [B] de ses demandes reconventionnelles, 

- prononcer l'exécution provisoire. 



Par jugement contradictoire du 8 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles a : 

- déclaré que le tribunal est compétent pour connaître de l'affaire, 

- dit que l'assignation du 18 septembre 2020 est régulière en la forme, 

- dit que l'action de la société Tremonnier Invest BV est recevable, 

- condamné M. [B] à payer à la société Tremonnier Invest BV, en deniers ou quittances valables, la somme de 17 438, 72 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 juillet 2019 pour la somme de 9 829, 27 euros et pour le tout à compter de l'assignation du 18 septembre 2020, 

- débouté les parties du surplus de leurs autres demandes, 

- condamné M. [B] aux dépens dont les frais du commandement de payer du 18 juillet 2019, 

- condamné M. [B] à payer à la société Tremonnier Invest BV la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- rappelé que l'exécution provisoire était de droit. 



Par déclaration reçue au greffe le 31 mai 2022, la société Tremonnier Invest BV a relevé appel de ce jugement. 



Par fusion absorption ayant pris effet au 31 août 2022, la société So-Fra-Loc est désormais propriétaire de l'immeuble sis à [Adresse 11]. 



Aux termes de ses conclusions signifiées le 30 novembre 2022, la société Française de location So-Fra-Loc , venant aux droits de la société Tremonnier Invest BV, demande à la cour : 

- de la juger recevable et bien fondée en son intervention volontaire ainsi qu'en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

- d'infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du 8 mars 2022 en ce qu'il : 

* a condamné M. [B] à lui payer en deniers ou quittances valables, la somme de 17 438,72 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 juillet 2019 pour la somme de 9 829,27 euros et pour le tout à compter de l'assignation du 18 septembre 2020, 

* a débouté les parties du surplus de leurs demandes, 

et statuant à nouveau, de : 

- débouter M. [B] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- juger que le terme du contrat de bail du 12 février 2001 conclu avec M. [B] est intervenu le 19 juillet 2020, à l'issue du délai de préavis d'un mois suivant le départ des lieux par le locataire, 

- condamner M. [B] à lui régler en deniers ou quittances, la somme de 27 515,42 euros au titre des arriérés locatifs, 

- condamner M. [B] à lui payer la somme de 1 336,13 euros à titre de dommages et intérêts représentant les frais de dépose, de fourniture et de repose du carrelage de la cuisine (selon facture Renov Corail du 29 décembre 2020), 

- juger que les intérêts légaux courront sur ces sommes à compter de l'assignation valant mise en demeure de régler, le tout avec capitalisation desdits intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil, 

- condamner M. [B] à lui régler la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, lesquels comprendront, notamment, le coût du commandement de payer du 18 juillet 2019. 



Aux termes de ses conclusions signifiées le 31 octobre 2022, M. [B] demande à la cour : 

- d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu dans cette affaire par le tribunal judiciaire de Versailles le 8 mars 2022 en ce qu'il : 

* a dit que l'assignation du 18 septembre 2020 est régulière en la forme,

* a dit que l'action de la société Tremonnier Invest BV est recevable,

* l'a condamné à payer à la société Tremonnier Invest BV, en deniers ou quittances valables la somme de 17 438, 72 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 juillet 2019 pour la somme de 9 829,27 euros et pour le tout à compter de l'assignation du 18 septembre 2020, 

* a débouté les parties du surplus et de leurs autres demandes, 

* l'a condamné aux dépens dont les frais du commandement de payer du 18 juillet 2019, 

* l'a condamné à payer à la société Tremonnier invest bv la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



principalement, sur la nullité de l'assignation du 18 septembre 2020 et l'irrecevabilité en conséquence de l'action de la société Tremonnier Invest BV, au visa des dispositions de l'article 114 du code de procédure civile,

- prononcer la nullité de l'assignation délivrée par la société Tremonnier Invest BV à son encontre le 22 septembre 2020 pour mentions volontairement fausses sur la première page de l'assignation (mention d'une adresse personnelle au [Adresse 5] alors qu'il a rendu les clés le 17 juin 2020) et dans le feuillet de signification (prétendant qu'il n'a aucune adresse personnelle ou professionnelle en France ou à l'étranger),

- toujours vu les dispositions de l'article 114 du code de procédure civile, prononcer la nullité de l'assignation délivrée par la société Tremonnier Invest BV à son encontre compte tenu de la fictivité évidente du siège de la société Tremonnier Invest BV tant en France qu'en Hollande, absence de siège en France depuis plus de 20 ans, siège indéterminé réellement en Hollande, impossibilité d'identifier le ou les dirigeant(s) de la société Tremonnier Invest BV depuis plus de 20 ans, 

- en application de l'article 122 du code de procédure civile, prononcer l'irrecevabilité de la société Tremonnier Invest BV à agir devant la justice française à son encontre, compte tenu de l'indétermination de son siège social et de l'impossibilité d'identifier son ou ses dirigeant(s) sociaux,

subsidiairement, si la cour d'appel de Versailles décide de statuer au fond, 

- juger que les loyers ou indemnités d'occupation dus pour la période du 31 juillet 2019 au 17 juin 2020 s'établissent définitivement à 38 668,55 euros, 

- déduire, comme l'a fait le tribunal, (-) 4 878,37 euros au titre du dépôt de garantie, 

- déduire (-) 817,79 euros du montant de la saisie conservatoire, ce que le tribunal a oublié, 

- déduire, comme l'a indiqué le tribunal, (-) 9 912,67 euros relatif au règlement spontané de sa part des 4 et 5 octobre 2021, 

- déduire comme l'a indiqué le tribunal, (-) 2 588,58 euros constituant la reprise du solde antérieur du 1er septembre 2001, 

- déduire, comme l'a indiqué le tribunal, (-) 5 177,16 euros, montant équivalant à la franchise contractuellement prévue à son profit dans le bail d'origine du 12 février 2001, 

- juger que, ces sommes déduites, le total dû s'établit à la somme de 14 476,19 euros, en tirer toutes conséquences juridiques et financières au regard des sommes qu'il a payées entre le 1er juin et le 10 août 2022,

- juger que la somme de 10 930,21 euros sera retirée du décompte définitif en application de la force majeure qui s'est imposée à lui entre le 16 mars et le 10 juin 2020 et infirmer sur cette question le jugement du tribunal de proximité de Versailles, 

- juger que la somme de 12 000 euros doit être inscrite à son crédit compte tenu des embellissements de l'appartement laissés sur place, au moment de son départ le 17 juin 2020 et infirmer sur cette question le jugement rendu le 8 mars 2022 par le tribunal de proximité de Versailles, 

- condamner solidairement la société Tremonnier Invest BV et la société So-Fra-Loc à verser la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- les condamner aux entiers dépens. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 16 mars 2023. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. 



MOTIFS DE LA DÉCISION. 



Sur les exceptions de nullités soulevées en défense par M. [B]. 



- Sur le moyen tiré de l'insuffisance des diligences accomplies par le commissaire de justice lors de la signification de l'assignation. 



Aux termes de l'article 649 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 1976, la nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure. Or, il résulte des dispositions de l'article 114 du code de procédure civile, qu'un acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme que si la nullité est expressément prévue par la loi et si celui qui l'invoque rapporte la preuve du grief que lui cause cette irrégularité. 



En l'espèce, M. [B] ne justifie d'aucun grief, puisqu'il a a comparu devant le premier juge et qu'il était représenté par un avocat. Il s'ensuit que le moyen tiré de l'insuffisance de diligences accomplies par les commissaire de justice doit être rejeté. 



- Sur le moyen tiré de l'indication d'un siège social erroné sur l'assignation. 



L'article 648 du code de procédure civile dispose que tout acte de commissaire de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs, 



1. Sa date, 



2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance, 



2. b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement.



3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l'huissier de justice, 



4. Si l'acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s'il s'agit d'une personne morale, sa dénomination et son siège social, 



Ces mentions sont prescrites à peine de nullité. 



Le régime applicable à ces nullités est détaillé à l'article 114 du code de procédure civile selon lequel aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.



La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public. 



Constitue un vice de forme et non pas une irrégularité de fond, les erreurs qui, dans l' assignation , affectent les mentions relatives à la forme sociale, (Cass 2e civ, 17 octobre 2019, n°18-12.574), au lieu du siège social, ou au défaut de désignation de l'organe représentant légalement une personne morale, (Cass. 2e civ., 14 nov. 2019, n° 18-20.303). 



L'article 54 du code de procédure civile dispose quant à lui que l' assignation prévoit à peine de nullité l'indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée, l'objet de la demande pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l'organe qui les représente légalement (...). 



S'il est constant que l'assignation délivrée par une société ne disposant plus de la personnalité morale par suite d'une fusion absorption est nulle, et qu'il s'agit d'une nullité de fond pouvant être soulevée en tout état de cause et non régularisable, les irrégularités non prévues par l'article précité constituent des irrégularités de forme, nécessitant la preuve d'un grief et pouvant être régularisées. 



En l'espèce, M. [B] ne démontre pas le moindre grief, étant observé que la société qui a délivré l'acte est parfaitement identifiable, qu'elle dispose d'un mandataire en France, et qu'elle n'a, en outre, plus d'existence dans la mesure où elle a été absorbée par une autre société. 



Il y a donc lieu d'écarter les exceptions de procédure soulevées par M. [B] comme n'étant pas fondées. 



Sur l'appel de la société Tremonnier Invest BV. 



- Sur le compte entre les parties. 



La société SOFRALOC, après avoir rappelé que le montant actualisé du loyer mensuel dû en dernier lieu par M. [B] s'élevait à la somme de 3 469,31 euros, outre la somme de 115 euros de provisions sur charges, reproche au premier juge d'avoir commis plusieurs erreurs dans le calcul des sommes dues, et ce, alors même qu'elle avait produit un décompte très précis. Elle fait valoir que le tribunal a repris le décompte en l'arrêtant au 1er juin 2020 (en déduisant le mois de juillet 2020 correspondant au préavis), soit une dette locative d'un montant de 39 995,34 euros, et que de ce montant a été déduit à tort le solde antérieur au 1er septembre 2021 d'un montant de 2 588,58 euros non contesté par M. [B] puisqu'il l'a réglé spontanément le 31 octobre 2021, de sorte que ce solde correspond à une dette éteinte qui était au surplus soumise à la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil, que ce solde ne pouvait être déduit du décompte locatif. L'appelante poursuit en soulignant que c'est encore à tort que le premier juge a déduit dans sa décision le montant du dépôt de garantie de 4 878,37 euros, alors même qu'il avait déjà été déduit, ainsi qu'il ressort du décompte produit aux débats, que d'autre part, une franchise de deux mois de loyers a été accordée à M. [B] en compensation des frais d'embellissements décrits dans le contrat de bail, qu'en outre, il est impossible de déduire du décompte la somme de 817,79 euros objet d'une saisie - conservatoire, dès lors que cette mesure n'a pas été convertie en saisie-attribution, qu'enfin, qu'enfin, elle a bien pris en compte les deux versements d'un montant total de 9 912,67 euros effectués par le locataire. 



M. [B] réplique que c'est avec ' une certaine désinvolture que la société SOFRALOC poursuit sa condamnation à paiement, lui, avocat au Barreau de Paris', c'est à dire sans calculer devant la cour, la somme qu'il reste devoir, déduction faite du dépôt de garantie, du versement spontané qu'il a effectué en octobre 2021, et sans tenir compte des règlements après le prononcé du jugement rendu par le tribunal de proximité de Versailles. Il souligne qu'il ne peut se satisfaire de toutes ces imprécisions. Pour effectuer le calcul des sommes dues, il prétend qu'il faut impérativement se placer à la date du commandement de payer du 18 juillet 2019, lequel comporte dans son montant en principal de 9 829,27 euros , le loyer du mois de juillet 2019, que sur ce montant, il a effectué en septembre 2019 des versements d'un montant total de 8 996,42 euros, d'où un solde dû au 31 juillet 2019 de 832,85 euros, que c'est précisément cette somme qu'il faut reprendre en tête du relevé pour additionner ensuite les loyers facturés à partir du 1er août 2019.



 M. [B] soutient qu'il faut arrêter les comptes au 17 juin 2020, date de la remise la remise des clés à la bailleresse, prétendant que le bail s'est trouvé résilié au 18 septembre 2019, soit à l'expiration du délai de deux mois imparti par le commandement de payer délivré le 18 juillet 2019, les sommes dues postérieurement l'étant au titre des indemnités d'occupation.



 L'intimé allègue encore que la saisie conservatoire a été fructueuse sur son compte bancaire à hauteur de la somme de 817,79 euros qu'il faut donc la déduire de la somme due, qu'il en est de même des sommes versées spontanément pendant la procédure de première instance, et du montant du dépôt de garantie. Il invoque également la force majeure pour solliciter la suspension de l'obligation de régler ses loyers pendant son absence durant la période de confinement et la période de l'état d'urgence, compte tenu de ses graves problèmes de santé, et sollicite enfin la somme de 12 000 euros au titre des embellissements qu'il a laissés sur place après avoir quitté les lieux. 



Sur ce, 



* sur la reprise de solde antérieur au 1er septembre 2021 d'un montant de 2 588,58 euros. 



Au vu du décompte locatif remontant à septembre 2001 et arrêté à octobre 2021, c'est à tort que le tribunal a cru devoir déduire la somme de 2 588,58 euros au titre d'une reprise de solde antérieur : en effet, cette somme qui, à l'évidence, correspond au loyer de septembre 2001, a bien été acquittée par M. [B], qui au surplus ne l'a contestée à aucun moment, ainsi qu'il ressort de l'examen du décompte susvisé qui, à de nombreuses reprises, a présenté ultérieurement un solde égal à zéro, soit les 31 octobre 2001, 31 janvier 2002, 30 septembre 2011, 17 octobre 2013, 23 mai 2014, 1er février 2015, 30 mars 2015, 9 juin 2015 ...



En vertu des dispositions de l'article 1342 du code civil, le paiement est l'exécution volontaire de la prestation due, (.....) qui libère le débiteur à l'égard du créancier et éteint la dette, le solde antérieur de 2 588,58 euros correspond à une dette éteinte, de sorte que le premier juge ne pouvait déduire d'autorité cette somme du montant de la créance revendiquée par la société SOFRALOC et ce, d'autant moins, au vu des règles sur la prescription édictée à l'article 2224 du code civil. 



* sur les dates de début et de fin du décompte locatif. 



M [B] ne peut sérieusement soutenir que, pour établir les comptes entre les parties, il est nécessaire de commencer à compter du 18 juillet 2019, date du commandement de payer et de les arrêter au 17 juin 2020, date de la remise des clés. 



D'une part, la date du commandement est sans incidence sur le montant de l'arriéré locatif, l'acte n'étant qu'une nécessité procédurale pour le cas où le bailleur entend faire constater l'acquisition de la clause résolutoire par le tribunal. A cet égard, la cour observe que de l'examen du décompte annexé au commandement de payer et de celui du décompte détaillé produit par la société SOFRALOC pour la période comprise entre septembre 2001 et octobre 2021, il ressort que la somme due au 1er juillet 2019 (échéance de juillet 2019 incluse), est strictement identique dans les deux décomptes, soit pour rappel, la somme de 9 829,27 euros. Il est constant que tous les versements que M. [B] prétend avoir ultérieurement effectués en septembre 2019, pour des montants respectifs de 1 543,21 euros et 2 000 euros le 6 septembre 2019, ainsi que de 3 543,21 euros et 2 000 euros le 11 septembre 2019 ont bien été portés au crédit du compte locataire. Il s'ensuit que M. [B] ne peut donc sérieusement prétendre que sa dette locative était de 832,85 euros au 31 juillet 2019, puisque les versements n'ont été réalisés que postérieurement et qu'au surplus, les loyers d'août et septembre 2021 n'ont pas été réglés. 



D'autre part, pour ne pas se voir imposer un délai de préavis, M. [B] ne peut davantage utilement se prévaloir d'une date de fin de bail au 17 juin 2020, date de remise des clés, motif pris que le bail s'est trouvé 'naturellement résilié' par l'effet de la clause résolutoire, à l'expiration du délai de deux mois qui lui était imparti pour solder sa dette locative : en effet, la cour rappelle que la délivrance d'un commandement de payer répond à une nécessité procédurale afin de pouvoir engager une action aux fins de résiliation de bail, par le jeu de la clause résolutoire. Pour autant, si la résiliation peut être qualifiée 'd'automatique', encore faut-il pour qu'elle soit effective, que le créancier saisisse une juridiction pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire. Or, en l'espèce, il est constant qu'aucune demande aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire n'a été soumise à une juridiction, qu'en effet, M. [B] s'est désisté de son instance initiale tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire sans que la société SOFRALOC ne sollicite la constatation de l'acquisition de cette clause. 

Il s'ensuit que le bail n'a pas été résilié 'naturellement' à l'issue du délai de deux mois imparti par le commandement de payer mais bien à l'issue du délai de préavis d'un mois suivant la date de remise des clés, que M. [B] était tenu de respecter et dont il ne pouvait prétendre s'affranchir unilatéralement. 



* sur le montant du dépôt de garantie. 



De l'examen d du décompte très détaillé produit par la société SOFRALOC, il ressort que le montant du dépôt de garantie a bien été restitué au locataire, la somme correspondante ayant été portée au crédit du compte locatif, de sorte que c'est à tort que, dans le jugement dont appel, le tribunal a cru devoir le déduire à nouveau. 



* sur les embellissements prétendument réalisés par M. [B]. 



M [B] sollicite la somme de 12 000 euros au titre des embellissements par lui réalisés dans l'appartement pris à bail qu'il a laissés sur place, faisant essentiellement valoir que, sachant qu'il allait s'installer pour un certain temps dans cet appartement de standing mis à sa disposition 'brut', il a fait procéder à d'importants travaux pour un montant de plus de 250 000 euros , tels la réalisation d'une cuisine aménagée avec changement du carrelage, la réalisation de bibliothèques, le présentoir à verres du salon, l'aménagement de trois armoires avec penderie et étagères, la réalisation d'une cheminée moderne avec foyer ouvert.... 



Pour s'opposer à cette demande, la société SOFRALOC rappelle d'une part, qu'aux termes mêmes du bail, une franchise de deux mois de loyers a été accordée à M. [B] en contrepartie des embellissements qu'il s'est expressément engagés à faire réaliser à savoir, pose d'un parquet flottant, aménagement des penderies existantes, pose d'une cheminée dans la pièce principale, installation fixe de placards et de plans de travail dans la cuisine. La société bailleresse invoque d'autre par les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que le premier juge s'est prononcé ultra petita en déduisant des sommes dues, le montant de la franchise dont le remboursement n'était pas sollicité par le locataire, et qu'une telle demande aurait dû être au surplus déclarée, pour le cas où elle aurait été formulée, irrecevable comme étant prescrite. 



Sur ce, 



Le premier juge a statué 'ultra petita' en accordant la somme de 5 177,16 euros à titre de remboursement de la franchise de deux mois de loyers prévue au bail, à M. [B] qui ne le demandait pas. Le jugement doit être infirmé sur ce point. 



M. [B] doit être déclaré mal fondé en sa demande de remboursement partiel des travaux d'embellissements qu'il prétend avoir réalisés dans l'appartement. En effet : 



* d'une part, les parties étaient convenues contractuellement que les travaux seraient effectués par le locataire moyennant une franchise de deux mois de loyer du 12 /02 au 12/04/21, de sorte que les travaux décrits au bail ont déjà été indemnisés par l'octroi de la franchise de deux mois de loyer, 

* d'autre part, au visa de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire, à défaut d'accord, le bailleur peut exiger, au départ du locataire, la remise en état des lieux ou conserver à son bénéfice les transformations dans que le preneur ne puisse réclamer une indemnisation pour les frais qu'il a engagés. 



Il s'ensuit que M. [B] doit être débouté comme mal fondé en sa demande au titre des travaux d'embellissements. 



* sur la demande de M. [B] tendant à voir suspendre le contrat de location pour la période comprise entre le 16 mars et le 10 juin 2020 pour force majeure. 



Pour solliciter la déduction de la somme de 10 930,21 euros du montant du décompte de résiliation locatif définitif, M. [B] invoque la force majeure et par voie de conséquence la suspension du contrat de location pour la période comprise entre le 16 mars et le 10 juin 2020. Il expose que, compte tenu de ses antécédents médicaux et de la crise sanitaire et du confinement qui s'est ensuivi, il a été contraint de quitter le logement durant cette période. 



Sur ce, 



Le débiteur d'une obligation contractuelle en paiement d'une somme inexécutée ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant la force majeure. 



Il s'ensuit qu'il est indifférent que le locataire occupe ou non le bien mis à sa disposition dans le cadre d'un contrat de location, l'essentiel étant que le bailleur respecte son obligation de délivrance, ce qui fut bien le cas en l'espèce. 



En conséquence, M. [B] doit être débouté comme mal fondé en sa demande de ce chef. 



* sur le coût des travaux de remplacement du carrelage de la cuisine. 



La société SOFRALOC poursuit l'infirmation du jugement rendu le 8 mars 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de Versailles en ce qu'elle a été déboutée de sa demande de condamnation de M [B] au paiement de la somme de 1 336,13 euros au titre du coût des travaux de remplacement du carrelage de la cuisine. Elle fait valoir que le locataire a rendu l'appartement dans un état de dégradation avancé, ce qui l'a contrainte à réaliser des travaux pour un montant avoisinant la somme de 60 000 euros et notamment des travaux de remplacement du carrelage de la cuisine qui était très dégradé (fissures à de multiples endroits - état d'usure très avancé). 



M. [B] s'oppose à cette demande. 



Sur ce, 



L'article 1728 du code civil dispose que 'le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail'. 



L'article 1730 du même code prévoit que 's'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure'. 



Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. L'obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail'. 



Le bailleur est donc en droit, en application des articles susvisés, de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le locataire des réparations locatives et l'indemnisation à laquelle il peut prétendre n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations, ni même à la justification d'un préjudice, étant souligné que la remise des lieux en état exigée du locataire, ne s'entend évidemment pas d'une remise à neuf. 



En l'espèce, est versé aux débats le procès-verbal de constat de sortie des lieux dressé le 17 juin 2020 par Me [Z], commissaire de justice, à la requête de M. [B]. Les constatations mentionnées par le commissaire de justice mettent en évidence la présence de fissures à de multiples endroits et l'état dégradé du carrelage. 



Pour autant, compte tenu de la durée d'occupation des lieux soit près de 19 ans, il n'est pas établi que l'état détérioré du carrelage soit la conséquence de dégradations imputables à faute au locataire, de sorte que le jugement dont appel doit être confirmé en ce qu'il a débouté la société SOFRALOC mal fondée en sa demande de ce chef. 



* sur la somme de 817,79 euros, objet de la saisie-conservatoire. 



M. [B] prétend qu'il faut déduire du montant de la dette locative, la somme de 817,79 euros correspondant à une saisie-conservatoire qui aurait été pratiquée sur son compte bancaire et produit une pièce 'EBS C' correspondant à un courrier de sa banque daté du 22 septembre 2020 l'informant qu'une saisie conservatoire a été pratiquée sur son compte bancaire. 



Sur ce, 



M. [B] se borne à produire la lettre que sa banque lui a adressée, à l'exclusion de tout document, tel un relevé de compte bancaire lui permettant de justifier que cette somme aurait bien été débitée de son compte. 



Au surplus, la société SOFRALOC fait observer à bon droit qu'il n'a jamais eu conversion de la saisie-conservatoire en saisie-attribution qui suppose un procès-verbal de saisie- attribution dressé par un commissaire de justice, lequel n'est pas produit par M. [B].



Il s'ensuit qu'il y a lieu d'ajouter au jugement dont appel qui a omis de se prononcer sur se point en déboutant M. [B] de sa demande de ce chef. 



* sur la prise en compte des règlements effectués par M. [B] en exécution des causes du jugement rendu le 8 mars 2022. 



M. [B] expose avoir acquitté la somme totale de 18 932,69 euros en exécution du jugement déféré et demande à la cour d'en tenir compte dans la décision qu'elle sera amenée à rendre dans le cadre de l'appel interjeté par la société SOFRALOC dont il demande qu'elle soit déduite des sommes dont il est éventuellement redevable. 



La société SOFRALOC reconnaît que M. [B] a spontanément exécuté les causes du jugement attaqué, en réglant la somme de 18 932,69 euros dont celle de 17 438,72 euros correspond au principal. 



Sur ce, 



Le règlement effectué par M. [H] l'a été au titre de l'exécution provisoire qui a été prononcée en première instance, le jugement n'étant pas définitif, compte tenu de l'effet dévolutif de l'appel. 



Il s'ensuit que compte tenu des sommes acquittées par le locataire en cours de procédure, sa condamnation en principal au titre de l'arriéré locatif sera prononcée en deniers ou quittances. 



* sur le décompte de résiliation définitif. 



Au vu du décompte locatif produit par la société SOFRALAC et pour les motifs ci-dessus exposés, le jugement rendu le 8 mars 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Versailles doit être infirmé sur sa disposition relative à la condamnation à paiement de M. [B] au titre de l'arriéré locatif. 



Statuant à nouveau, M. [B] doit être condamné à verser à la société SOFRALAC en deniers ou quittances, la somme de 27 515,42 euros au titre de l'arriéré locatif (déduction étant faite du dépôt de garantie) et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 9 829,27 euros à compter du 18 juillet 2019, date du commandement de payer et sur le surplus à compter du 18 septembre 2020, date de l'acte introductif d'instance, et capitalisation desdits intérêts à compter de la demande, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil. 



Sur les mesures accessoires. 



M. [B] doit être condamné aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. 



Il y a lieu de faire droit à la demande de la société SOFRALOC au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant M. [B] à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS. 



La cour, 



Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition du greffe, 



Déboute M. [B] de ses demandes,



Confirme le jugement rendu le 8 mars 2022 par la juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Versailles en ce qu'il a rejeté les exceptions de procédure soulevées par M. [B] comme n'étant pas fondées, en ce qu'il a débouté la société SOFRALOC de sa demande au titre du coût des travaux de remplacement du carrelage de la cuisine, ainsi qu'en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, 



Déboute M. [B] de sa demande tendant à voir déduire du décompte locatif, la somme de 817,79 euros, objet d'une saisie-conservatoire sur laquelle le premier juge a omis de se prononcer, 



Infirme le jugement déféré sur le surplus, 



Statuant à nouveau des chefs infirmés, 



Condamne M. [B] à verser à la société SOFRALOC en deniers ou quittances, la somme de 27 515,42 euros au titre de l'arriéré locatif (déduction étant faite du dépôt de garantie) et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 9 829,27 euros à compter du 18 juillet 2019, date du commandement de payer et sur le surplus à compter du 18 septembre 2020, date de l'acte introductif d'instance, et capitalisation desdits intérêts à compter de la demande, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, 



Déboute les parties de leurs autres demandes, 



Condamne M. [B] à verser à la société SOFRALOC la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne M. [B] aux dépens d'appel. 





- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,