Cour d'Appel · 1ere Chambre Section 1 — 3 octobre 2023

03/10/2023



ARRÊT N°



N° RG 21/04195

N° Portalis DBVI-V-B7F-ONJ7

MD/ND



Décision déférée du 21 Juillet 2021 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Toulouse ( 20/00255)

Mme TAVERNIER

















S.C.I. SMTMS





C/



S.A.S. LES TERRAINS TOULOUSAINS





























































CONFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU TROIS OCTOBRE DEUX MILLE VINGT TROIS

***



APPELANTE



S.C.I. SMTMS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Me Jérôme FRANCES-LAGARRIGUE, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMEE



S.A.S. LES TERRAINS TOULOUSAINS

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Jehan DE LA MARQUE de la SCP D'AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE



















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. DEFIX, président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



M. DEFIX, président

C. ROUGER, conseiller

A.M. ROBERT, conseiller



Greffier, lors des débats : N.DIABY



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par M. DEFIX, président, et par N. DIABY, greffier de chambre

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Par acte sous seing privé du 20 février 2019, la Sci SMTMS a conclu une promesse synallagmatique de vente auprès de la Sas les Terrains Toulousains, portant sur une maison d'habitation et ses dépendances sises à [Localité 2] (31), [Adresse 4], pour le prix de 446 000 euros.



En sus des conditions suspensives relatives à l'urbanisme, il était expressément prévu la condition suspensive relative à l'obtention d'un financement de cette opération par la société les Terrains Toulousains. La clause prévoyant cette condition était rédigée en ces termes :

« Condition suspensive d'obtention de prêt

Le compromis est également consenti sous la condition suspensive de l'obtention par l'ACQUEREUR d'un ou plusieurs prêts aux conditions suivantes :


Organisme préteur : tous établissements bancaires.

Montant maximum de la somme empruntée QUATRE CENT QUARANTE-SIX MILLE EUROS (446 000,00 EUR).

Durée maximale de remboursement : 48 MOIS

Taux nominal d'intérêt maximum : 2,50 % l'an (hors assurances).


Garanties offertes : privilège de prêteur de deniers avec ou sans hypothèque conventionnelle complémentaire.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l'emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du Code civil. »



L'obtention du prêt devait être justifiée dans les trois mois du compromis de vente et la réitération par acte authentique dans les six mois de celui-ci.



Ayant été informée par un courriel de Maître [I], notaire de la société les Terrains Toulousains, daté du 20 août 2019, du refus de l'établissement bancaire sollicité, le notaire de la Sci SMTMS a demandé la communication d'une attestation de la banque quant au dépôt de la demande de prêt. Si la banque a confirmé le dépôt d'un dossier de demande de prêt par l'acquéreur, elle a cependant refusé d'en préciser les termes.



La Sci SMTMS a alors, par la voix de son conseil, mis en demeure la société les Terrains Toulousains, suivant courrier recommandé du 08 novembre 2019, de préciser ses intentions quant à la poursuite ou non de cette vente, puis, par nouveau courrier recommandé du 04 décembre 2019, de s'acquitter de la clause pénale contractuellement fixée.



À défaut de versement, par exploit d'huissier en date du 24 décembre 2019, la Sci SMTMS a fait assigner la société les Terrains Toulousains devant le Tribunal de grande instance de Toulouse aux fins d'obtenir paiement de la clause pénale. 



Par jugement contradictoire du 21 juillet 2021, le Tribunal judiciaire de Toulouse a : 



- débouté la Sci SMTMS de ses demandes indemnitaires ; 

- condamné la Sci SMTMS aux dépens de l'instance ;

- condamné la Sci SMTMS à payer à la société les Terrains Toulousains la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement ;

- rejeté le surplus des demandes, fins et prétentions des parties.



Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que : « la SCI SMTMS ne justifiant pas avoir mis en demeure après le 20 mai 2019 la société Les terrains toulousains de justifier de l'obtention ou non du financement sollicité, [elle] est défaillante à démontrer l'empêchement apporté par la société Les terrains toulousains à la réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt, de sorte que la SCI demanderesse sera déboutée de ses demandes. »



***



Par déclaration du 11 octobre 2021, la société Sci SMTMS a relevé appel de ce jugement en ce qu'il a : 



- débouté la Sci SMTMS de ses demandes indemnitaires ; 

- condamné la Sci SMTMS aux dépens de l'instance ;

- condamné la Sci SMTMS à payer à la société les Terrains Toulousains la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.





EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 25 mai 2023, la Sci SMTMS, appelante, demande à la cour, au visa des articles 1104, 1217, et 1304-3 du Code civil, d'infirmer le jugement prononcé le 21 juillet 2021 en ce qu'il a : 



- débouté la Sci SMTMS de ses demandes indemnitaires ; 

- condamné la Sci SMTMS aux dépens de l'instance ;

- condamné la Sci SMTMS à payer à la société les Terrains Toulousains la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile



et statuant à nouveau de : 

- Rejeter la demande de modération de la clause pénale, 

- Condamner la société « Les Terrains Toulousains » à lui verser la somme de 48 000 euros avec intérêts aux taux légal à compter du 04 décembre 2019, 

- Condamner la société « Les Terrains Toulousains » à lui verser la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- Condamner la société « Les Terrains Toulousains » aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Me Jérôme Francès-Lagarrigue.



À l'appui de ses prétentions, la Sci SMTMS soutient, à titre principal, que l'intimée ne rapporte pas la preuve d'un dépôt de demande de prêt conforme aux stipulations contenues à la promesse, qu'elle n'a pas justifié du dépôt de cette demande dans le délai convenu, puis qu'elle a attendu le dernier jour du délai pour ce faire. De plus, elle expose que l'intimée ne justifie que d'un seul refus de financement de l'opération et l'a tardivement informée de ce refus et de sa volonté de ne pas réitérer la vente.



Subsidiairement, elle soutient que l'intimée a manqué à son obligation de bonne foi dans la recherche du financement conditionnant la vente dans le seul but d'immobiliser le bien sans frais pour elle.



Enfin, elle s'oppose à la modération de la clause pénale.



Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 31 mai 2023, la société les Terrains Toulousains, intimée, demande à la cour, au visa des articles 909 du Code de procédure civile, 1304 et 1304-6 et 1231-5 du Code civil, de : 



À titre principal :

- Débouter la Sci SMTMS de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

- Confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions ;



À titre subsidiaire :

- Modérer à la baisse l'application de la clause pénale objet de la demande ;



En tout état de cause :

- condamner la Sci SMTMS à lui verser une somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.









À l'appui de ses prétentions, la Sas Les Terrains Toulousains soutient que le compromis est caduc, faute de réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt conforme aux stipulations. Elle expose que n'ayant pas été mise en demeure de justifier de l'obtention d'un prêt conformément aux prévisions de la promesse, l'appelante ne peut se prévaloir de la méconnaissance du délai de réalisation de la condition pour la réputer réalisée. Elle conteste que la défaillance de la condition soit de son fait.



Elle dénie toutes man'uvres réalisées de mauvaise foi pour faire échouer la vente, exposant qu'elle avait trouvé des acquéreurs pour le projet immobilier dont la réalisation était envisagée.



À titre subsidiaire, elle sollicite la modération de la clause pénale.



***

L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 juin 2023 et l'affaire a été examinée à l'audience du 20 juin 2023.





MOTIVATION DE LA DÉCISION




Sur la demande indemnitaire fondée sur la réalisation de la condition suspensive :





 Aux termes de l'article 1304-3, alinéa 1er du Code civil « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. »





 En l'espèce, le compromis de vente contenait une condition suspensive à l'origine du présent litige et ainsi rédigée : 


« Condition suspensive d'obtention de prêt

Le compromis est également consenti sous la condition suspensive de l'obtention par l'ACQUEREUR d'un ou plusieurs prêts aux conditions suivantes :

Organisme préteur : tous établissements bancaires.

Montant maximum de la somme empruntée QUATRE CENT QUARANTE-SIX MILLE EUROS (446 000,00 EUR).

Durée maximale de remboursement : 48 MOIS

Taux nominal d'intérêt maximum : 2,50 % l'an (hors assurances).

Garanties offertes : privilège de prêteur de deniers avec ou sans hypothèque conventionnelle complémentaire.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l'emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du Code civil. 



I - Obligations de l'ACQUEREUR vis à vis du crédit sollicité 

L'ACQUEREUR s'oblige à déposer ses demandes de prêts au plus tard dans des deux mois des présentes et à justifier au VENDEUR de ce dépôt par tous moyens utiles : lettre ou attestation.

À défaut d'avoir apporté la justification dans le délai imparti le VENDEUR aura la faculté de demander à l'ACQUEREUR par lettre recommandée avec accusé de réception de lui justifier du dépôt du dossier de prêt.

Dans le cas où l'ACQUEREUR n'aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours de l'accusé de réception, le VENDEUR pourra se prévaloir de la caducité des présentes.

L'ACQUEREUR devra informer, sans retard le VENDEUR de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive.



Il - Réalisation de la condition suspensive

La réalisation de cette condition suspensive résultera de la production d'une lettre d'accord du ou des établissements bancaires sollicités.

Cette condition suspensive devra être réalisée dans les TROIS (3) mois des présentes.



L'obtention ou la non-obtention du prêt devra être notifiée par l'ACQUEREUR au VENDEUR.

À défaut de cette notification, le VENDEUR aura la faculté de mettre l'ACQUEREUR en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au siège social de l'ACQUEREUR,

Passé ce délai de huit jours sans que l'ACQUEREUR ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit.

(') »



3. Si l'appelante soutient que les conditions sont réputées accomplies en application de l'article précité et en raison du comportement de l'intimée, cette dernière expose que la condition est défaillie sans que cette défaillance soit imputable à sa faute.



Il sera rappelé que, pour la perfection de la vente, la convention des parties impose à l'acquéreur de solliciter dans les deux mois de l'acte et d'obtenir, dans les trois mois du même acte, d'un établissement bancaire un prêt conforme aux dispositions ci-dessus rappelées quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l'emprunt.



S'agissant des garanties offertes par l'acquéreur, leur mention est sans portée quant à la réalisation fictive de la condition suspensive, celle-ci ne pouvant intervenir, aux termes des stipulations rappelées, que pour les non-conformités de la demande affectant le montant de l'emprunt, son taux et sa durée.



4. La société Les terrains toulousains justifie, par un courrier de la Caisse d'épargne du 19 avril 2019, avoir déposé une demande de financement le 18 avril 2019, soit dans le délai contractuellement prévu à la promesse. Le 20 août 2019, l'établissement bancaire sollicité opposait un refus à sa demande de financement. Ce refus intervient en dehors du délai stipulé à la promesse pour l'obtention d'un prêt. 



5. Pour se prévaloir de la défaillance de la condition au terme du délai convenu, le vendeur devait, en application de la convention, mettre en demeure l'acquéreur de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition. La mise en demeure s'analyse en une interpellation formelle du débiteur qui n'a pas exécuté une obligation devenue exigible et consiste en une protestation l'invitant à s'exécuter. Son absence n'a pas d'effet sur la réalisation ou la défaillance de la condition, mais informe l'acquéreur de la volonté du vendeur de se prévaloir de la défaillance de la condition en cas d'inaction de l'acquéreur. 



6. Il est constant que la Sci SMTMS n'a aucunement mis en demeure la Sas Les Terrains Toulousains de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive trois mois après la conclusion de la promesse de vente. Cette absence de mise en demeure empêche donc le vendeur de se prévaloir de la défaillance de la condition à l'expiration du délai de trois mois, prévu dans la promesse. En revanche, ce dernier conserve la possibilité, une fois averti de la défaillance de la condition, de solliciter de l'acquéreur qu'il justifie avoir déposé une demande conforme aux stipulations. 



7. Afin d'apporter cette justification, la société Les Terrains Toulousains verse aux débats un courrier de la Caisse d'épargne du 2 juillet 2020 qui précise que le refus de financement intervenu se rapportait à une demande relative à l'acquisition d'un bien situé à [Adresse 4] et portant sur un montant de 446 000 euros empruntés sur une durée de 48 mois au taux de 2,5%. En cela, l'intimée rapporte la preuve d'une demande de financement conforme aux stipulations de la promesse. 



8. Enfin, la promesse, telle qu'elle est rédigée, ne faisait pas obligation à la Sas Les Terrains Toulousains de rechercher un autre financement, de sorte qu'un seul refus de prêt était suffisant à faire défaillir la condition.



9. Il s'ensuit que la condition suspensive d'obtention d'un prêt est défaillie sans faute de la Sas Les Terrains Toulousains, privant la Sci SMTMS de toute indemnité de ce fait.




Sur la demande indemnitaire fondée subsidiairement sur l'exécution déloyale de la convention :




10. Aux termes de l'article 1104 du Code civil, « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d'ordre public. »



En application de ce texte, l'obligation de bonne foi suppose l'existence de liens contractuels, et ceux-ci cessent lorsque la condition suspensive auxquels ils étaient soumis a défailli. 



11. En l'espèce, l'appelante soutient que la mauvaise foi de sa cocontractante ressort des abstentions et agissements suivants : 




Ne pas l'avoir informée avant le 20 août 2019 des difficultés la réalisation des conditions suspensives,

Avoir attendu le dernier jour du délai contractuel pour déposer la demande de prêt,

Avoir déposé une seule demande de prêt,

Ne pas avoir contesté le refus de prêt qui lui a été opposé,

Avoir attendu le dernier jour du délai contractuel prévu pour la réitération de l'acte en la forme authentique pour l'informer de la défaillance de la condition suspensive et le 11 décembre 2019 pour l'informer de son refus de poursuivre la vente,

Avoir utilisé la promesse signée pour immobiliser le bien sans frais en l'absence de dépôt de garantie. 




12. S'agissant de l'absence ou de la tardiveté de l'information par la société Les Terrains Toulousains dans les délais contractuellement prévus des difficultés rencontrées, du refus du prêt et de la volonté de ne pas poursuivre la vente, la Sci SMTMS disposait de la faculté de mettre sa cocontractante en demeure de lui communiquer ces informations dans les délais stipulés à la promesse. S'en étant abstenue sur la foi d'échanges rassurants dont il n'est pas établi qu'ils étaient mensongers, elle ne peut se prévaloir de la réception tardive d'une information qu'elle n'a pas cherché à solliciter.



13. En ce qui concerne le dépôt d'une seule demande de prêt et dans le dernier jour du délai pour ce faire, la société Les Terrains Toulousains n'a fait qu'user des droits qu'elle tirait des stipulations de la promesse de vente, sans qu'une quelconque mauvaise foi puisse en être déduite.



14. Concernant l'absence de dépôt de garantie, les parties ont délibérément choisi cette situation, malgré les conseils contraires dispensés par les notaires concourant à l'acte, de sorte qu'il ne peut en être tiré argument pour conclure à la mauvaise foi de l'intimée.



15. Encore, une fois la demande de prêt refusée, il ne pouvait être attendu de la société Les Terrains Toulousains qu'elle conteste ce refus au titre de l'obligation de bonne foi, la relation contractuelle entre les parties ayant disparu suite à la défaillance de la condition suspensive. 



16. Enfin, même appréciées dans leur ensemble, ces circonstances, éclairées par les stipulations de la promesse synallagmatique de vente et par le comportement des parties, ne suffisent pas à établir la mauvaise foi de la société Les Terrains Toulousains.



17. C'est à bon droit que la décision entreprise a débouté la Sci SMTMS de sa demande indemnitaire ; elle sera confirmée de ce chef.



- Sur les dépens et les frais irrépétibles :



18. La Sci SMTMS, partie perdante au sens de l'article 696 du Code de procédure civile, sera condamnée au paiement des dépens d'appel.







19. Le jugement rendu le 21 juillet 2021 par le Tribunal judiciaire de Toulouse sera confirmé en ce qu'il a condamné la Sci SMTMS aux dépens et à payer à la Sas Les Terrains Toulousains la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.



20. La Sas Les Terrains Toulousains est en droit de réclamer l'indemnisation des frais irrépétibles exposés en appel. La Sci SMTMS sera condamnée à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.



La Sci SMTMS, partie tenue aux dépens, ne peut bénéficier d'une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour statuant dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,



Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 21 juillet 2021 par le Tribunal judiciaire de Toulouse.



Y ajoutant, 



Condamne la Sci SMTMS aux dépens d'appel.



Condamne la Sci SMTMS à payer à la Sas Les Terrains Toulousains la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel.



Déboute la Sci SMTMS de sa propre demande au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.



Le Greffier Le Président









N. DIABY M. DEFIX

.