Cour d'Appel · 1ère ch. civile — 18 octobre 2023

N° RG 23/00046 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JIHG





COUR D'APPEL DE ROUEN



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 18 OCTOBRE 2023







DÉCISION DÉFÉRÉE :



22/00335

Ordonnance du président du tribunal judiciaire d'Evreux du 21 décembre 2022





APPELANTES :



Madame [L] [P]

née le 23 mars 2000 

[Adresse 2]

[Localité 4]



représentée par Me Vincent MOSQUET de la SELARL LEXAVOUE NORMANDIE, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Joseph BREHAM, avocat au barreau de Paris plaidant par Me BOSSIS



Sas LTA ENVIRONNEMENT

RCS d'Evreux 908 867 680

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]



représentée par Me Vincent MOSQUET de la SELARL LEXAVOUE NORMANDIE, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Joseph BREHAM, avocat au barreau de Paris plaidant par Me BOSSIS



Sasu PPE

RCS d'Evreux 799 043 690

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]



représentée par Me Vincent MOSQUET de la SELARL LEXAVOUE NORMANDIE, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Joseph BREHAM, avocat au barreau de Paris plaidant par Me BOSSIS





INTIME :



Maître Béatrice [U] 

ès qualités de liquidateur de la société LR IMMOBILIER

RCS d'Evreux 453 870 958

[Adresse 1]

[Localité 3]



représenté et assisté par Me Camille PERCHERON de la SCP Ince & Co France, avocat au barreau du Havre



COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 5 juillet 2023 sans opposition des avocats devant Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur, 



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M. Jean-François MELLET, conseiller

Mme Magali DEGUETTE, conseillère





GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme Catherine CHEVALIER 





DEBATS :



A l'audience publique du 5 juillet 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 18 octobre 2023





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 18 octobre 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.



*

 * *



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE 



Par jugement du 11 janvier 2016, le tribunal judiciaire d'Evreux a prononcé la résolution du plan d'apurement dont bénéficiait la Sci Lr Immobilier et a prononcé sa liquidation judiciaire, en désignant pour y procéder, Me [G] [U], mandataire judiciaire.



Il dépendait de l'actif de cette procédure collective un bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 4], composé d'un bâtiment et d'un terrain attenant d'une surface de 30 000 m². 



Cet ensemble immobilier était précédemment exploité par la société Ras Environnement dont la liquidation judiciaire a été prononcée par le tribunal de grande instance d'Evreux par jugement du 2 juin 2016, ayant également désigné Me [D] en qualité de liquidateur.



Cette dernière n'étant pas parvenue à vendre le fonds de commerce, les lieux ont été restitués à leur propriétaire, la Sci Lr Immobilier, représentée par Me [U], ès qualités de liquidateur.



Intéressée par l'ensemble immobilier, Mme [L] [P], intervenant au nom et pour le compte de la société Ppe, a effectué auprès de Me [U] une proposition d'achat à hauteur de 150 000 euros. Dans le même temps, Mme [P] demandait également à Me [U] que soit établit pour le compte de la société Ppe un bail précaire pour une durée d'un an, afin de lui permettre de rassembler les fonds destinés à l'achat du bien immobilier.



Estimant que Mme [P] et les sociétés Ppe et Lta Environnement occupaient sans droit ni titre l'ensemble immobilier, en l'absence de bail commercial, Me [U], agissant ès qualités de liquidateur de la société Lr Immobilier, a initié une procédure d'expulsion à leur encontre et les a fait, par acte d'huissier du 28 septembre 2022, assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Evreux aux fins de voir ordonner leur expulsion avec le concours de la force publique. 



Par ordonnance contradictoire du 21 décembre 2021, le juge des référés a': 

- renvoyé les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront,

- ordonné l'expulsion de la société Ppe, la société Lta Environnement et Mme [P] et de tous occupants de leurs chefs et de leurs biens, avec le concours de la force publique,

- déclaré la société Ppe, la société Lta Environnement et Mme [P] irrecevables en leurs demandes de paiement des travaux et les a invitées à mieux se pourvoir sur le fond,

- débouté la société Ppe, la société Lta Environnement et Mme [P] de leurs demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Ppe, la société Lta Environnement et Mme [P] aux dépens,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- rappelé que la décision était exécutoire de plein droit par provision.



Par déclaration reçue au greffe le 5 janvier 2023, la Sas Lta Environnement, la Sasu Ppe et Mme [L] [P] ont formé appel de la décision.



Par décision du président de chambre du 6 février 2023, l'affaire a été fixée suivant les modalités des articles 905 et suivants du code de procédure civile à l'audience du 5 juillet 2023.





EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Par dernières conclusions notifiées le 3 mars 2023, la Sas Lta Environnement, la Sasu Ppe et Mme [L] [P] demandent à la cour, au visa des articles 700 et 835 du code de procédure civile, 1101, 1103, 1714 et 1715 du code civil, de': 

- infirmer l'ordonnance entreprise dans ses dispositions relatives à l'expulsion de la société Ppe, la société Lta Environnement et Mme [P] et de tous les occupants de leurs chefs et de leurs biens, en ayant recours à la force publique au besoin,

- juger de nouveau et constater que la société Ppe est bénéficiaire d'un bail verbal portant sur le bien sis [Adresse 5] à [Localité 4], 

- infirmer l'ordonnance entreprise dans ses dispositions relatives au rejet de la demande de paiement des travaux,

- juger de nouveau et constater l'absence de contestation sérieuse sur la réalité des travaux effectués et leur paiement,

- condamner la société Lr Immobilier représentée par Me [U], agissant ès qualités de liquidateur à payer à la société Ppe la somme de 108 991,20 euros au titre des travaux effectués sur le terrain,

- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté l'appelant de sa demande indemnitaire sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Lr Immobilier représentée par Me [U], agissant ès qualités de liquidateur au paiement de 2 000 euros pour chacune des parties,

- condamner la société Lr Immobilier représentée par Me [U], agissant ès qualités de liquidateur aux entiers dépens. 



Elles reprochent au juge des référés de se fonder exclusivement sur le fait que Me [U] ait remboursé les loyers qu'elle a versé en octobre 2021 pour déduire son absence d'acceptation de l'occupation des lieux. Au soutien d'échanges de courriels, elles prétendent qu'il avait été convenu avec Me [U] que la société Ppe louerait le bien litigieux, pour une durée d'un an, moyennant un loyer mensuel de 

1 500 euros ; que durant cette période, elle procéderait à ses frais à des travaux de mise aux normes du site, en assurerait le gardiennage, et qu'au bout d'un an, elle achèterait le bien contre la somme de 150 000 euros. 



Pour solliciter la réformation de la décision d'expulsion, elles allèguent avoir accompli l'ensemble des formalités demandées par Me [U], dans le but de devenir propriétaire du bien litigieux, comme cela avait été prévu initialement par un accord verbal.



Se fondant sur l'article 835 du code de procédure civile, elles expliquent qu'il n'existe aucune contestation sérieuse de nature à rejeter leurs demandes de remboursement des travaux de plomberie, d'électricité, de nettoyage, de remise en état des sols et des murs, de pose de portes et de fenêtres, effectués par l'entreprise W-Btp, dans la mesure où elles versent aux débats les devis, photographies et constats d'huissier permettant de démontrer la réalité de ces derniers et l'effectivité de leurs paiements.



Elles estiment qu'il ne saurait être fait préjudice à Mme [P] de ne pas avoir transmis des factures dans un délai de six mois alors qu'elles avaient initialement convenu, dans le respect de la parole donnée à Me [U], de ne pas les transmettre. 



Enfin, elles demandent à bénéficier d'une indemnité de procédure de 2 000 euros chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par dernières conclusions notifiées le 22 juin 2023, Me [G] [U], agissant ès qualités de liquidateur de la société Lr Immobilier, demande à la cour, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, de': 

- rejeter des débats les pièces n°24 à 33 des appelantes faute pour celles-ci de les avoir communiquées en temps utile,

- confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :

. ordonné l'expulsion de la Sasu Ppe, la Sas Lta Environnement, et de Mme [P],

. autorisée Me [U], ès qualités, à solliciter le concours de la force publique pour procéder à l'expulsion concrète des lieux,

. les a déclarées irrecevables en leurs demandes reconventionnelles,

. les a déboutées de l'intégralité de leurs demandes et en ce qu'elle les a condamnées au entiers frais et dépens,

et de :

- condamner les appelantes aux dépens. 



Sur le fondement de l'article 905 du code de procédure civile, elle sollicite le rejet des pièces n°24 à 33 des appelantes en raison de leur communication tardive, l'empêchant de conclure utilement en réponse, et ce en violation du principe du respect de la règle du contradictoire et des droits de la défense.



Elle demande la confirmation de l'expulsion des appelantes, en soutenant qu'un bail qui déroge au statut des baux commerciaux ne peut être conclu verbalement, sauf à démontrer que la volonté des parties était claire et non équivoque sur la durée, l'entrée en vigueur, le prix et les conditions essentielles de l'occupation, ce que ne fait pas Mme [P] en ne produisant aucun écrit de la sorte.



Elle ajoute que si un bail précaire avait été effectivement convenu verbalement pour une durée d'une année à compter du 23 juin 2021, celui-ci aurait alors automatiquement pris fin le 24 juin 2022 rendant, de la même manière, les appelantes sans droit ni titre postérieurement à cette date.



Elle soutient la confirmation de l'ordonnance critiquée en alléguant que les appelantes occupent le bien litigieux sans droit ni titre ; qu'aucun loyer n'a été encaissé, faute de tout accord quant à la régularisation d'un bail ; que l'activité exploitée par les appelantes est singulièrement illicite et pénalement interdite par les dispositions de l'article L. 112-6 du code monétaire et financier.



Sur la demande en remboursement des travaux effectués, elle prétend que cette question échappe à la compétence du juge des référés puisqu'elle exige un examen de la question au fond et ne relève pas d'un trouble manifestement illicite ; que la Sasu Ppe ne justifie pas avoir porté à la connaissance du liquidateur les factures prétendument afférentes à ces travaux, dans le délai de 6 mois conformément aux dispositions du code de commerce ; que laSasu Ppe ne justifie d'aucun règlement, alors qu'elle est la destinataire des factures ; que le devis du 8 septembre mentionne la réalisation d'un bassin de rétention, alors qu'aucune déclaration de travaux n'a été effectuée auprès de la commune de [Localité 4] ; que les services de la Dreal n'ont constaté aucune exécution de travaux, et qu'enfin, la planche photographique annexée aux rapports de la Dreal permet de constater l'encombrement du site par des déchets.



La clôture de l'instruction a été ordonnée le 5 juillet 2023.





MOTIFS 



Sur la recevabilité des pièces 24 à 33 produites par les appelantes



Me [U] sollicite à titre liminaire, sur le fondement de l'article 905 du code de procédure civile, le rejet des pièces 24 à 33 produites par les appelantes pour cause de communication tardive.



En l'espèce, il ressort du dossier de la procédure que les appelantes ont communiqué à Me [U], par l'intermédiaire de leur conseil respectif, le 20 mars 2023, un bordereau de communication de pièces numérotées de 1 à 33, le bordereau communiqué comprenant en outre un lien permettant le téléchargement de l'ensemble des pièces.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 juillet 2023, soit plus de trois après la communication des pièces des appelantes à Me [U].



Dès lors, la communication des pièces par les appelantes ne peut être considérée comme tardive et ne peut entraîner leur irrecevabilité. 



La demande de Me [U] sera rejetée. 





Sur l'expulsion de Mme [P] et des sociétés Ppe et Lta Environnement



En application de l'article 1101 du code civil, le contrat est un accord de volonté entre deux ou plusieurs personnes destinées à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations. L'article 1103 suivant précise que les contrats légalement formés tiennent lieux de loi à ceux qui les ont fait. 





Conformément à l'article 1709, le bail commercial est un contrat de louage de choses, par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix. L'article 1714 énonce qu'on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage. 



Les dispositions de l'article 1728 prévoient que le preneur est tenu de deux obligations principales, consistant en l'usage de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention, et de payer le prix du bail aux termes convenus.



Il est constant que la preuve d'un bail verbal peut être établie par tous moyens. Pour autant, elle ne peut résulter de la seule occupation des lieux par le preneur et devra être suppléée par un faisceaux d'indices, tels que des relevés de comptes, des factures, des témoignages de tiers, ou encore la volonté non équivoque commune des parties.



En application de l'article 1353, il incombe à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré, de justifier le paiement ou le fait ayant produit l'extinction de son obligation.



Dès lors, il revient aux appelantes de rapporter la preuve d'un faisceau d'indices suffisamment concordants pour caractériser l'existence d'un bail commercial conclu verbalement avec Me [U]. 



Afin de se prévaloir de la qualité de locataires, les appelantes versent aux débats :

- d'une part des échanges de courriels avec Me [U], entre juin 2021 et octobre 2021, qui pour elles porteraient des indices suffisants pour caractériser l'existence d'un bail ;

d'autre part, des pièces démontrant qu'elles ont agi en qualité de locataires à l'égard des tiers, et précisément, un contrat Edf ayant une date de prise d'effet au 14 juin 2021, une facture internet du 21 avril 2022, une attestation d'assurance responsabilité civile professionnelle pour la période du 10 février 2023 au 9 mars 2023, des relevés de compte bancaire justifiant des paiements du loyer et des travaux effectués par l'entreprise W-Btp, suivants devis et factures.



Toutefois, aucune de ces pièces ne permet de caractériser un quelconque accord entre les parties sur les éléments essentiels du bail, qui aurait pu être consenti, à savoir notamment, la détermination du bien objet du contrat, la durée du bail, les autorisations administratives et préfectorales nécessaires à l'exploitation des activités envisagées et le montant du loyer. 



Au contraire, les échanges de juin 2021 portent exclusivement sur le projet d'acquisition soumis par les appelantes au liquidateur sans la moindre évocation d'une occupation à titre précaire préalable. Aucun message du liquidateur ne rappelle les termes d'un débat qui porterait sur la rédaction d'un bail. Si la remise des clés du site est organisée, le liquidateur ne vise que la mise en sécurité des lieux. Le courriel du 4 juin 2021 porte l'indication du liquidateur faite à son interlocutrice de 'mettre un cadenas et déposer les clés chez le notaire' quand quelques heures auparavant, la société Ppe demandait les clés 'pour que l'on puisse rentrer une mini pelle pour fermer les trous dans les murs...'. Le dépôt de plainte autorisé par le liquidateur le 27 août 2021, par l'intermédiaire des appelantes, est cohérent avec cet objectif de fermeture des lieux et donc de leur protection.



Par courriel du 2 août 2021, la société Ppe interroge le liquidateur judiciaire afin de savoir si : 'avez-vous un retour pour la signature du bail '' 



Par courriel du 30 août 2021, la Sasu Ppe pose la question de la location : 'est-il possible de pouvoir avancer cette semaine sur le dossier de location vente du site s'il vous plaît nous avons fait tout ce que vous nous avez demandé'. Elle confirme en cela ne bénéficier d'aucune convention portant sur l'occupation des lieux : la réponse apportée le jour même est claire en ces termes : 'En l'état du dossier il n'est possible d'aller plus avant.'



Les actes unilatéraux pris ensuite à l'initiative des appelantes à l'égard de tiers, sans la moindre autorisation expresse du représentant du propriétaire des lieux, et donc en connaissance de cause sont sans force probatoire à l'égard du liquidateur qui dès la fin du mois d'août avait clos le débat. Les pièces ne démontrent d'ailleurs pas une identification claire du bénéficiaire prétendu du bail et donc du débiteur du bail allégué même si la Sasu Ppe est mise en avant. 



Les appelantes échouent à apporter la preuve suffisante qu'un bail commercial a été conclu verbalement avec Me [U] à son profit et au profit des sociétés.



Le premier juge a ainsi rejeté à juste titre les moyens soulevés en défense visant à la reconnaissance de l'existence d'un bail verbal coclu avec Me [U]. 



Mme [P], les sociétés Ppe et Lta Environnement, exercent sur l'immeuble litigieux une occupation sans droit ni titre.



En application de l'article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le juge des référés dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



L'occupation sans droit ni titre exercée par les appelantes constitue un trouble manifestement illicite au regard de l'atteinte portée à la propriété d'autrui, clairement notifiée dès 2021, qu'il convient de faire cesser.



Dès lors, c'est à bon droit, que le premier juge a ordonné, sur le fondement de l'article 835 du code de procédre civile, l'expulsion de Mme [P] et des sociétés Ppe et Lta Environnement.



L'ordonnance est confirmée de ce chef.





Sur la demande en remboursement des travaux effectués 



Il résulte de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile que le juge des référés dans les limites de sa compétence peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Cette disposition qui n'exige pas la constatation de l'urgence, mais seulement celle de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable comme condition à l'octroi d'une provision par le juge des référés, impose au demandeur à une provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, et au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable. 



La société Ppe sollicite le remboursement de la somme de 108 991,20 euros au titre des travaux effectués sur le terrain litigieux. 







Pour justifier cette somme, elle produit': 

- un devis de l'entreprise W-Btp, n°DE-2021-0037, du 10 septembre 2021, pour un montant TTC de 108 991,20 euros, signé le 8 septembre 2021, et ayant pour objet la sécurisation et la mise en fonctionnement d'urgence après incendie du site,

- une première facture de la même entreprise, n°FA-2021-0258, d'un montant TTC de 65 394,72 euros, correspondant à 60 % du devis n°DE-2021-0037,

- une seconde facture, n°FA-2021-0381, du 19 octobre 2021, d'un montant TTC de 43 596,48 euros, correspondant au solde restant à payer du devis n°DE-2021-0037,

- ses relevés de compte pour la période allant du 31 janvier 2022 au 31 juillet 2022, laissant apparaître majoritairement des virements en faveur de la société Eure Métal,

- et enfin, des planches photographiques du site et un constat d'huissier du 26 octobre 2021.



Les appelantes ne justifient d'aucune autorisation, d'aucune information délivrée au liquidateur judiciaire justifiant d'évidence une prise en charge de ces dépenses, entreprises dans le cadre en réalité d'une occupation illicite. Même les travaux de mise en sécurité du site ne sont pas ni décrits, ni évalués contradictoirement entre les parties au cours du second semestre 2021.



Compte tenu des contestations sérieuses, il ne peut être fait droit à la demande de provision sollicitée.



L'ordonnance entreprise sera en conséquence confirmée.





Sur les frais de procédure



Enfin, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [P], et les sociétés Ppe et Lta Environnement, qui succombent à l'instance, devront en supporter les dépens et verront leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles rejetées.





PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,





Rejette la demande de voir écarter des débats les pièces appelantes 24 à 33, formées par Me [U] ès qualités,



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant, 



Déboute la Sas Lta Environnement, la Sasu Ppe et Mme [L] [P] de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la Sas Lta Environnement, la Sasu Ppe et Mme [L] [P] aux dépens.





Le greffier, La présidente de chambre,