Cour d'Appel · JEX — 19 octobre 2023

République Française 

Au nom du peuple français 

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Cour d'appel de Nancy

Chambre de l'Exécution - JEX 



Arrêt n° /23 du 19 OCTOBRE 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 23/00433 - N° Portalis DBVR-V-B7H-FEFA



Décision déférée à la Cour : jugement du juge de l'exécution du Tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, R.G.n° 22/001171, en date du 01 février 2023, 



APPELANTE :

La S.C.I. ALM INVEST

société civile immobilière ayant son siège social sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège

Représentée par Me Michaël DECORNY de la SCP MOUKHA DECORNY, avocat au barreau de NANCY



 

INTIMEE :

La S.A. CIC EST

société anonyme au capital de 225 000 000,00 euros, immatriculée au RCS de Strasbourg sous le n° 754.800.712 dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Me Corinne AUBRUN-FRANCOIS de la SCP AUBRUN-FRANCOIS AUBRY, avocat au barreau de NANCY

 



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 21 Septembre 2023, en audience publique devant la Cour composée de : 

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport

Madame Fabienne GIRARDOT conseillère, 

qui en ont délibéré ; 



Greffier, lors des débats : Mme Christelle CLABAUX-DUWIQUET ; 



ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement le 19 octobre 2023 date indiquée à l'issue des débats, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile ; 



signé par Monsieur Francis MARTIN président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX-DUWIQUET greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire; 









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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE



Selon acte sous seing privé du 23 décembre 2014, la SCI Alm Invest a donné à bail commercial à la société Cic Est des lots d'un immeuble situé [Adresse 1] à à [Localité 4] moyennant un loyer annuel de 36'000 euros et une provision sur charges mensuelle de 300 euros. 



Par jugement du 8 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Val de Briey a condamné la SCI Alm Invest à fournir à la société Cic Est le décompte des charges locatives à compter de l'entrée dans les lieux tenant compte de la provision sur charges versée mensuellement par la société Cic Est, et ce sous astreintes de 300 euros par jour de retard après un délai de 15 jours suivant la signification de la décision. 



Par jugement du 1er février 2023, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Val de Briey a :



- liquidé à la somme de 30'000 euros l'astreinte provisoire ordonnée par jugement du tribunal judiciaire de Val de Briey du 8 novembre 2021,

En conséquence,

- condamné la SCI Alm Invest à payer à la société Cic Est la somme de 30'000 euros au titre de l'astreinte ayant couru entre le 3 février 2022 et le 1er février 2023,

- condamné la SCI Alm Invest à fournir à la société Cic Est le décompte des charges locatives pour la période du 23 décembre 2014 au 22 décembre 2020 tenant compte de la provision sur charges versée mensuellement par la locataire, sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant deux mois à compter de la signification de la décision, à l'expiration desquels il pourra à nouveau être statué,

- condamné la SCI Alm Invest aux entiers dépens ainsi qu'à payer à la société Cic Est la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par déclaration enregistrée le 28 février 2023, la SCI Alm invest a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions.



Par conclusions déposées le 5 avril 2023, la sci Alm invest demande à la cour de :



- infirmer le jugement,

- déclarer la société Cic Est irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes et l'en débouter,

- supprimer voire réduire drastiquement l'astreinte fixée par jugement du tribunal judiciaire de Val de Briey du 8 novembre 2021,

- condamner la société Cic Est aux dépens ainsi qu'à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par conclusions déposées le 4 mai 2023, la société Cic Est demande à la cour de :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a limité la liquidation de l'astreinte à la somme de 30'000 euros,

- la recevoir en son appel incident,

- réformer la décision en ce qu'elle a limité la liquidation de l'astreinte à la somme de 30'000 euros,

Statuant à nouveau à cet égard et ajoutant,

- condamner la SCI Alm Invest prise en la personne de son représentant légal à lui verser au titre de l'astreinte ayant couru entre le 3 février 2022 et le 7 juin 2023 la somme de 171'100 euros sauf à parfaire jusqu'à la décision à intervenir et l'obtention de l'exécution de la décision du 8 novembre 2021,

- condamner la SCI Alm Invest prise en la personne de son représentant légal à lui verser une indemnité de 500 euros par jour à compter du 7 juin 2023 et jusqu'à complète exécution de la décision du tribunal judiciaire de Val de Briey du 8 novembre 2021,

- condamner la SCI Alm Invest prise en la personne de son représentant légal aux dépens ainsi qu' à lui verser une indemnité de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 juillet 2023.



MOTIFS



Sur la liquidation de l'astreinte ordonnée par jugement du 8 novembre 2021



Le premier juge a, conformément à la demande de la société Cic Est, liquidé l'astreinte provisoire ordonnée par le jugement du 8 novembre 2021, en la limitant cependant à un montant de 30'000 euros en tenant compte des difficultés invoquées par la SCI Alm invest.



La SCI Alm invest sollicite de voir supprimer « voire réduire drastiquement » cette astreinte en faisant valoir qu'elle se trouvait dans l'impossibilité d'établir un décompte de charges et qu'elle produit un document ('facture du 4 septembre 2022") qui équivaut à une exécution de son obligation.



La société Cic Est sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a limité la liquidation de l'astreinte à la somme de 30'000 euros.



Aux termes de l'article L 131-4 du code des procédures civiles d'exécution, l'astreinte provisoire est liquidée en tenant compte du comportement de celui à qui l'injonction a été adressée et des difficultés qu'il a rencontrées pour l'exécuter. Elle est supprimée en tout ou partie civile s'il est établi que l'inexécution ou le retard dans l'exécution de l'injonction du juge provient, en tout ou partie, d'une cause étrangère.



Il est également constant qu'il appartient au juge saisi en vue d'une liquidation d'astreinte provisoire d'apprécier le caractère proportionné de l'atteinte qu'elle porte au droit de propriété du débiteur au regard du but légitime qu'elle poursuit. 



Par ailleurs, aux termes des dispositions combinées des articles L 145-40 2° et R 145-36 du code de commerce, applicables en l'espèce, le bailleur a l'obligation d'adresser au preneur un état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des charges, et ce au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi.



En l'espèce, il est constant que :



- la société Cic Est s'est régulièrement acquittée auprès de la SCI Alm invest des provisions sur charges d'un montant mensuel de 300 euros représentant ainsi pour les cinq années d'occupation des lieux (du 23 décembre 2014 au 22 décembre 2020) une somme d'un montant total de 21'600 euros (300 x 72 mois) ;



- la SCI Alm invest n'a jamais procédé à une quelconque régularisation des charges locatives, n'ayant transmis aucun décompte des charges à la société Cic Est pour toute la durée d'occupation des lieux, et ce au mépris des dispositions précitées du code de commerce, des multiples réclamations en ce sens adressées par le preneur dès 2018 et enfin des jugements des 8 novembre 2021 et 1er février 2023 ;



- la SCI Alm invest n'a à ce jour payé aucune taxe foncière au titre des lieux loués pour les cinq années d'occupation des lieux par la société Cic Est, étant souligné que la taxe foncière est soumise à une prescription quadriennale.



La SCI Alm invest prétend se trouver dans l'impossibilité d'établir les décomptes réclamés au motif que l'administration fiscale ne lui a, malgré deux demandes en ce sens faites les 1er février et 19 avril 2022, jamais adressé d'avis de taxes foncières dues pour les locaux loués. 



Elle produit une « facture » établie par elle-même, datée du 4 septembre 2022, mentionnant des montants de taxes foncières de 2015 à 2020, calculées par ses propres soins en se basant sur des taux d'imposition d'immeubles qu'elle estime «équivalents » aux locaux loués à la société Cic Est. 



Force est cependant de constater que ce document ne constitue aucunement l'état récapitulatif incluant la liquidation et la régularisation des charges qu'elle est tenue de transmettre annuellement au preneur, décompte qui devrait manifestement mentionner tant l'absence de taxe foncière que le montant des autres charges locatives, et qui doit amener la SCI Alm invest à procéder à la régularisation des charges légitimement sollicitée par la société Cic Est. Ce décompte des charges et la régularisation qui en découlera ne priveront pas la SCI Alm invest de réclamer le cas échéant à la société Cic Est le remboursement des taxes foncières qui lui seraient éventuellement réclamées par le service des impôts conformément aux stipulations contractuelles prévoyant que le preneur remboursera au bailleur la taxe foncière.



Il en ressort que la SCI Alm invest ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de ce qu'elle aurait rencontré des difficultés l'ayant réellement mise dans l'impossibilité de transmettre à la société Cic Est les décomptes des charges locatives du 23 décembre 2014 au 22 décembre 2020. 



Il convient toutefois, pour estimer le montant de l'astreinte liquidée, de veiller au caractère proportionné de l'atteinte portée aux droits de propriété du débiteur au regard du but légitime poursuivi. En l'espèce, compte tenu du montant des provisions sur charges d'un montant total de 21'600 euros versées par la société Cic Est, la somme de 30'000 euros arrêtée par le premier juge apparaît proportionnée et donc justifiée. 



Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a :



- liquidé à la somme de 30'000 euros l'astreinte provisoire ordonnée par jugement du 8 novembre 2021,

- et a en conséquence condamné la SCI Alm invest à payer à la société Cic Est la somme de 30'000 euros au titre de l'astreinte ayant couru entre le 3 février 2022 et le 1er février 2023.



Sur la fixation d'une nouvelle astreinte par le premier juge



Le jugement du tribunal judiciaire de Val de Briey du 8 novembre 2021 avait condamné la SCI Alm invest à fournir le décompte des charges locatives, pour les cinq années d'occupation des lieux, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard après un délai de 15 jours suivant la signification de la décision.



Le jugement du juge de l'exécution de Val de Briey du 1er février 2023, frappé d'appel dans le cadre de la présente procédure, a, après avoir liquidé l'astreinte provisoire ordonnée par le jugement du 8 novembre 2021, condamné la SCI Alm invest à fournir le décompte des charges locatives, au titre de la même période (du 23 décembre 2014 au 22 décembre 2020), et ce sous une nouvelle astreinte d'un montant supérieur (500 euros par jour de retard) et pour une durée limitée à deux mois à compter de la signification de cette décision.



Aux termes de l'article L 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution peut assortir d'une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.



En l'espèce, c'est à bon droit que le premier juge, après avoir constaté que la SCI Alm invest n'avait toujours pas respecté son obligation de communiquer les décomptes de charges, a estimé nécessaire de la condamner à une nouvelle astreinte d'un montant supérieur.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef. 





Sur la liquidation de l'astreinte fixée par le premier juge et sur la fixation d'une nouvelle astreinte



La société Cic Est sollicite de voir :



- d'une part liquider la nouvelle astreinte (de 500 euros par jour de retard) prononcée en première instance par le juge de l'exécution ;

- et d'autre part de voir la SCI Alm invest condamnée à lui verser une nouvelle astreinte de 500 euros par jour à compter du 7 juin 2023 et jusqu'à complète exécution de la décision du 8 novembre 2021. 



Sous peine de méconnaître le principe du double degré de juridiction, il n'appartient cependant à la cour d'appel ni de liquider, pour la première fois hauteur d'appel, la nouvelle astreinte provisoire fixée par le jugement frappé d'appel ni de fixer une nouvelle astreinte non discutée en première instance. 



En cas de persistance de ces manquements de la SCI Alm invest, il appartiendra le cas échéant à la société Cic Est de saisir à nouveau le juge de l'exécution aux fins de voir liquider la nouvelle astreinte provisoire et de voir la SCI Alm invest, condamnée sous une troisième astreinte, à transmettre les décomptes de charges locatives demandés. 



Ces demandes nouvelles à hauteur d'appel ne pourront en conséquence qu'être rejetées.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



La SCI Alm invest qui succombe sera condamnée aux entiers dépens. Concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande de confirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée au paiement d'une somme de 2 000 euros et de la condamner à ce titre à hauteur d'appel à payer à la société Cic Est une somme supplémentaire de 1 500 euros. 



PAR CES MOTIFS :



LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, 



Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant ;



Rejette les demandes de la société Cic Est tendant d'une part à voir liquider l'astreinte provisoire ordonnée par le jugement du 1er février 2023, dont appel, et d'autre part à voir ordonner une nouvelle astreinte courant à compter du 7 juin 2023 ; 



Rejette la demande formée par la SCI Alm Invest sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SCI Alm Invest à payer à la société Cic Est une somme de 1 500 euros 

sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles d'appel ;



Condamne la SCI Alm Invest aux entiers dépens ; 



Le présent arrêt a été signé par Monsieur MARTIN, président de chambre à la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX-DUWIQUET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER, LE PRESIDENT,





Minute en sept pages.