Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 25 octobre 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 25 OCTOBRE 2023



(n° , 12 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/00617 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBHXE



Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Novembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 17/08778





APPELANTS

 

Monsieur [W] [Z]

né le 11 août 1954

[Adresse 5]

[Localité 3]



Représenté par Me Jonathan THISSIER LEVY, avocat au barreau de PARIS, toque : C1723



Madame [C] [Z]

née le 07 novembre 1957

[Adresse 5]

[Localité 3]



Représentée par Me Jonathan THISSIER LEVY, avocat au barreau de PARIS, toque : C1723







INTIME 



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 7] [Adresse 5] représenté par son syndic, la société CLARDIM, SARL immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 502 320 280

C/O Société CLARDIM

[Adresse 2]

[Localité 6]



Représenté par Me Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154







COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Mme Muriel PAGE, Conseillère 

Mme Nathalie BRET, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.







* * * * * * * * * * 



FAITS & PROCÉDURE



L'ensemble immobilier situé au [Adresse 5] à [Localité 3] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis ; il est régi par un règlement de copropriété contenant un état descriptif de division suivant acte sous seing privé dressé le 1er juin 1967 et modifié en 1972, 1976 et 2012.



Cet ensemble immobilier comprend deux bâtiments, l'un situé sur la [Adresse 9] édifié sur deux niveaux de sous-sols s'étendant hors l'emprise du bâtiment, d'un rez-de chaussée et de dix étages construit par la société [Adresse 7], et l'autre situé sur la [Adresse 10], existant lors de la construction de l'autre immeuble. Il est accessible par deux entrées, l'une située [Adresse 9] suivie d'un grand hall menant au jardin et l'autre donnant sur la [Adresse 10].



L'immeuble construit à la suite de l'obtention du permis de construire dont fait état le règlement de copropriété, situé le long de la [Adresse 9] comporte 3 escaliers : les escaliers 1 et 2 donnent sur le hall d'entrée de l'immeuble ouvrant sur la rue et un escalier 3 est accessible par le jardin situé derrière le bâtiment, ledit jardin étant également accessible depuis la [Adresse 10].



M. [W] [Z] et Mme [C] [Z] sont propriétaires de lots de copropriété situés dans l'escalier 3. Ils estiment que le syndicat des copropriétaires fait irrégulièrement application d'un modificatif au règlement de copropriété qui a eu pour effet de faire peser les charges afférentes 'à l'entrée de l'immeuble [Adresse 9] et au hall qui y fait suite' à l'ensemble des copropriétaires des trois escaliers alors que le règlement de copropriété d'origine prévoit en son article 17 que ces charges seront supportées par les 'copropriétaires d'appartements des escaliers n°1 et n°2'. Ils contestent que cette disposition du règlement de copropriété ait pu être modifiée en vertu d'une sentence arbitrale rendue en 2006 reprise dans un acte notarié du 6 novembre 2014 entérinant la modification de l'article 17 du règlement d'origine.



M. [W] [Z] a adressé au président du conseil syndical un courriel du 3 mars 2017 faisant part de ses critiques à propos de la publication de ce modificatif au règlement de copropriété dont il avait pris connaissance fortuitement. Une assemblée générale des copropriétaires a été convoquée pour le 30 mars 2017 et a voté diverses résolutions.



C'est dans ces conditions que M. et Mme [Z] ont assigné, par acte d'huissier de justice en date du 16 juin 2017, le syndicat des copropriétaires pour faire juger nul et non avenu l'acte notarié du 6 novembre 2014 et faire annuler les résolutions n°6, 10, 13, 20.1 à 20.4, 21.1 à 21.4, 23.1 à 23.4 de cette assemblée.



M. et Mme [Z] ont demandé au tribunal, au visa des articles 2, 10, 11, 14, 21 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

- juger que l'article 17 du règlement de copropriété, dans sa forme originelle antérieure au 6 novembre 2014, est licite,

- juger que la sentence arbitrale du 6 décembre 2006 n'a jamais autorisé la modification de l'article 17 du règlement de copropriété le 6 novembre 2014,

- juger que l'acte notarié en date du 6 novembre 2014 est nul et non avenu et en tout état de cause irrégulier et n'a pas été de nature à entraîner la modification du règlement de copropriété de la copropriété,

- ordonner le rétablissement du règlement de copropriété dans sa forme initiale dans un délai de soixante jours à compter de la signification du jugement à intervenir, aux frais du défendeur avec une astreinte de 500 € par jour de retard,

à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la clause litigieuse de l'article 17 serait jugée illicite,

- juger que la clause de répartition des charges réputée non-écrite n'est pas rétroactive et vaudra à compter du prononcé de la décision devenue définitive et ayant autorité de chose jugée,

en tout état de cause,

- juger nulle la résolution n°6 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires de la copropriété,

- juger nulle la résolution n°10 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires de la copropriété,

- juger nulle la résolution n°13 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires de la copropriété,

- juger nulles les résolutions n°20.1, 20.2, 20.3 et 20.4 adoptées par l'assemblée générale des copropriétaires de la copropriété,

- juger nulles les résolutions n°21.1, 21.2, 21.3 et 21.4 adoptées par l'assemblée générale des copropriétaires de la copropriété ;

- juger nulles les résolutions n°23.1, 23.2, 23.3 et 23.4 adoptées par l'assemblée générale des copropriétaires de la copropriété ;

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

- condamner le syndicat de copropriété [Adresse 7] aux dépens, ainsi qu'à leur payer la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7], sis [Adresse 5] à [Localité 3] a demandé au tribunal, au visa des articles 9, 15 et 1476 du code de procédure civile, 2, 9, 10, 24 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 et de la sentence arbitrale du 6 décembre 2006, de :

- constater la modification du règlement de copropriété par la sentence arbitrale du 6 décembre 2006,

- juger que les époux [Z] sont irrecevables et mal fondés en leurs demandes,

- débouter les époux [Z] de l'intégralité de leurs demandes,

subsidiairement,

- réputer non écrite la clause à l'article 17 du règlement de copropriété contenant état descriptif de division, établi suivant acte sous seing privé à [Localité 8] le 1er juin 1967 précisant que : 'les charges afférentes à l'entrée de l'immeuble [Adresse 9] et au hall qui y fait suite seront supportées par les copropriétaires d'appartements des escaliers n°1 et 2',

- ordonner la modification du règlement de copropriété en y ajoutant la clause suivante : 'la répartition des charges afférentes à l'entrée de l'immeuble en application de l'article 2 de l'article 10 de ladite loi que la répartition des charges entre les copropriétaires des escaliers 1 ' 2 et 3 ' se fera en proportion des tantièmes de copropriété', 

- ordonner la publication du jugement à intervenir,

en outre,

- condamner M. & Mme [Z] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- ordonner l'exécution provisoire.



Par jugement du 8 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a : 



- déclaré recevables M. [W] [Z] et Mme [C] [Z] en leurs demandes,

- rejeté la demande tendant à faire déclarer nul et non avenu l'acte notarié du 6 novembre 2014 ayant modifié l'article 17 du règlement de copropriété de l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 3] en application de la sentence arbitrale du 6 décembre 2006 de M.

[Y],

- rejeté les demandes d'annulation des résolutions n° 6, 13, 21-1, 21-2, 21-3, 21-4, 23-1, 23-2, 23-3 et 23-4 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 3] du 30 mars 2017,

- annulé les résolutions n°10, 20-1, 20-2, 20-3 et 20-4 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3] du 30 mars 2017,

- laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens,

- rejeté les demandes présentées en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à dispenser M. et Mme [Z] des frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires,

- ordonné l'exécution provisoire.



M. [W] [Z] et Mme [C] [Z] ont relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 24 décembre 2019.



La procédure devant la cour a été clôturée le 5 avril 2023.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 23 mars 2020 par lesquelles M. [W] [Z] et Mme [C] [Z], appelants, invitent la cour, au visa des articles 2, 10, 11, 14, 21 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, à :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :



rejeté la demande tendant à faire déclarer nul et non avenu l'acte notarié du 6 novembre 2014 ayant modifié l'article 17 du règlement de copropriété de l'immeuble [Adresse 5] à [Localité 3] en application de la sentence arbitrale du 6 décembre 2006 de M. [Y],

rejeté les demandes d'annulation des résolutions n°6, 13, 23-1, 23-2, 23-3 et 23-4 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 3] du 30 mars 2017,

rejeté les demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

dit n'y avoir lieur à les dispenser des frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires,



et statuant a nouveau,

à titre principal,

- juger que l'article 17 du règlement de copropriété, dans sa forme originelle antérieure au 6 novembre 2014, est licite,

- juger que l'acte notarié en date du 6 novembre 2014 est nul et non avenu et en tout état de cause irrégulier et n'a pas été de nature à entraîner la modification du règlement de copropriété de la copropriété,

- ordonner le rétablissement du règlement de copropriété dans sa forme initiale dans un délai de soixante jours à compter de la signification de la décision à intervenir, aux frais de l'intimé avec une astreinte de 500 € par jour de retard, 

à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la clause litigieuse de l'article 17 serait jugée illicite,

- juger que la clause de répartition des charges réputée non-écrite n'est pas rétroactive et vaudra à compter du prononcé de la décision devenue définitive et ayant autorité de chose jugée,

en tout état de cause,

- juger nulle la résolution n°6 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires de la

copropriété,

- juger nulle la résolution n°13 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires de la

copropriété,

- juger nulles les résolutions n°23.1 ; 23.2, 23.3 et 23.4 adoptées par l'assemblée générale des copropriétaires de la copropriété,

- condamner le syndicat de copropriété [Adresse 7] aux dépens, ainsi qu'à leur payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;



Vu les conclusions notifiées le 19 juin 2020, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 5] à [Localité 3], intimé, demande la cour, au visa des articles 2, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, et 1476 du code de procédure civile, de :

- débouter M. et Mme [Z] de leur appel et de toutes leurs demandes,

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

subsidiairement,

- réputer non écrite la clause à l'article 17 du règlement de copropriété contenant état descriptif de division, établi suivant acte sous seing privé à [Localité 8] le 1er juin 1967 précisant que : 'les charges afférentes à l'entrée de l'immeuble [Adresse 9] et au hall qui y fait suite seront supportées par les copropriétaires d'appartements des escaliers n°1 et 2',

- ordonner la modification du règlement de copropriété en y ajoutant la clause suivante :

'la répartition des charges afférentes à l'entrée de l'immeuble [Adresse 9] se fera en proportion des tantièmes de copropriété',

- ordonner la publication du jugement à intervenir,

en outre,

- condamner M. et Mme [Z] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a :

- déclaré recevables M. [W] [Z] et Mme [C] [Z] en leurs demandes,

- annulé les résolutions n°10, 20-1, 20-2, 20-3 et 20-4 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3] du 30 mars 2017,

- débouté M. et Mme [Z] de leur demande d'annulation des résolutions n° 21-1 à 21-4 ;



Les moyens soutenus par les appelants ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ; 



Sur la régularité de la modification du règlement de copropriété



L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : 'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. 

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5' ;



Aux termes de l'article 43 de la même loi 'toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37,41-1 à 42 et 46 et celles du décret pris pour leur application sont réputées non écrites' ;



Toute clause du règlement de copropriété qui tend à exonérer certains copropriétaires de toute participation aux charges d'entretien et d'administration de l'immeuble est contraire aux dispositions d'ordre public résultant de la loi du 10 juillet 1965 ;



Il est acquis aux débats que le règlement de copropriété initial de l'immeuble (pièce [Z] n° 1), dressé avant la réalisation des travaux de construction de l'immeuble, exposait qu'un immeuble était à édifier sur un terrain situé à [Localité 8] au [Adresse 5] et [Adresse 1], à savoir 'un bâtiment à usage d'habitation couvert en terrasse, édifié sur 2 niveaux de sous-sols s'étendant hors l'emprise du bâtiment et élevé de dix étages' (p.2) ; trois escaliers et trois ascenseurs étaient prévus pour desservir les sous-sols ;



Cet acte décrit, dans son 'article 1 - Désignation', différentes parties de l'immeuble ; il précise en particulier que :



'3° Le rez-de-chaussée comprendra :

- l'entrée de l'immeuble [Adresse 9] suivie d'un grand hall lequel mène à une autre entrée ouvrant sur le jardin côté [Adresse 10]. 

Cette entrée est accessible par la [Adresse 10] par le passage couvert aménagé à rez-de-chaussée du bâtiment de quatre étages déjà existant, lequel se prolonge par un passage piétons traversant le jardin jusqu'à cette entrée.

Ce grand hall dessert :

*à gauche : la cage d'escalier n°1 comprenant :

- une entrée et un palier conduisant à l'escalier et à l'ascenseur n°1 - ce palier donne également accès :

- au local vide-ordures

- à un dégagement desservant 18 caves (...)

- au logement du gardien comprenant dégagement, salle de séjour, chambre, cuisine, salle de bains avec WC, placard et loge accessible également par l'entrée côté [Adresse 10]. 



*à droite : la cage d'escalier n°2 comprenant :

- une entrée et un palier conduisant à l'escalier et à l'ascenseur n°2 - ce palier donne également accès au local vide-ordures.



La cage d'escalier n°3 est accessible par une entrée particulière ouvrant sur le jardin côté [Adresse 10]. Cette entrée est suivie d'un palier qui donne accès à l'escalier, à l'ascenseur n°3 et au local vide-ordures.



4° Chaque étage comprendra :

du 1er au 9ème inclus

Escalier 1 : (...)

Escalier II :(...)

Escalier III : (...)



Au 10ème étage (...)



5° Sur la toiture-terrasse : (...)



6° Devant la façade principale, [Adresse 9] :

- l'entrée du garage (...)

- la sortie du garage (...)

- le passage pour piétons conduisant à l'entrée de l'immeuble

- (...)



7° Devant la façade postérieure côté [Adresse 10]

- circulations pour piétons conduisant à l'entrée de l'immeuble (cage d'escalier n°3) et au passage couvert aménagé sous l'immeuble déjà existant,

- jardin aménagé sur la dalle recouvrant une partie du garage du 1er sous-sol



8° A l'alignement actuel de la [Adresse 10], immeuble ancien et conservé élevé de 4 étages sur rez-de-chaussée, comprenant à rez-de-chaussée un passage couvert conduisant aux circulations desservant les deux entrées de l'immeuble situées en façade postérieure' ; 



Ce règlement de copropriété définit en son article 6 les 'choses ou parties communes' et vise en particulier 'les locaux communs' et notamment 'à rez-de-chaussée : les entrées et halls de l'immeuble, la loge et l'appartement du gardien, les trois escaliers et les trois ascenseurs, les locaux vide-ordures, les paliers,...' ;



A partir du chapitre II, soit les articles 13 et suivants, le règlement traite des charges et leur répartition ;



L'article 17 du règlement précise que 'les copropriétaires des appartements de chaque escalier supporteront les charges suivantes :

1°/ les frais de réparation, d'entretien des canalisations d'eau,...

2°/: les frais de réparation, d'entretien des locaux communs propres à chaque escalier situés au sous-sol, à rez-de-chaussée et dans les étages tels que entrée, hall, couloirs et dégagements, locaux de service, locaux poubelles et vide-ordures, à l'exception des paliers et escaliers dont les dépenses d'entretien font l'objet d'une répartition particulière.



Nota : les charges afférentes à l'entrée de l'immeuble [Adresse 9] et au hall qui y fait suite seront supportées par les copropriétaires d'appartements des escaliers n°1 et 2.'



C'est cette dernière précision qui est le principal objet de la présente procédure.



Il ressort des pièces produites (pièces [Z] n° 2 : acte notarié du 6 novembre 2014 et n° 6 : sentence arbitrale du 6 décembre 2006) que l'assemblée générale des copropriétaires a décidé au cours de sa réunion du 6 mars 2006 de faire appel à un arbitre pour statuer sur la répartition des frais de rénovation du hall central de l'immeuble dans les termes suivants cités tant dans la sentence arbitrale que dans le procès verbal de l'assemblée générale du 6 mars 2006 (pièce syndicat n° 1 procès verbal de l'assemblée générale du 6 mars 2006) :



'Contrairement aux dispositions du règlement de copropriété du règlement de copropriété (article 17), nombre de copropriétaires estiment devoir répartir, désormais, le coût de la rénovation du hall central de l'immeuble et de ses accès en charges communes générales, selon les tantièmes généraux de la copropriété incluant l'ensemble des cages d'escaliers, et non plus seulement entre les seuls copropriétaires d'appartements dans les escaliers 1 et 2, et ce en prenant en considération l'utilité de ce hall et de ses accès, bénéficiant à l'ensemble des copropriétaires quelle que soit leur cage d'escalier en conformité avec les dispositions d'ordre public des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour trancher ce litige entre le syndicat et les copropriétaires opposants, défavorables à ce nouveau mode de répartition, l'assemblée accepte le principe de confier au conseil syndical et au syndic la désignation d'un arbitre qui statuera sur cette répartition selon les règles de droit, dans les six mois de sa saisine et en dernier ressort, conformément aux articles 1442 et suivants du code civil (il s'agit en fait du code de procédure civile), étant précisé, quelle que soit sa sentence, que le syndic assumera les frais et honoraires de cet arbitrage jusqu'au prononcé de l'exequatur de la sentence arbitrale'

(vote article 24)

Ont voté 87 présents représentants 82.346 voix, votes contre : 3.644 voix' ;



M. et Mme [Z], qui étaient déjà copropriétaires dans l'immeuble ne figurent pas dans les copropriétaires ayant voté contre cette résolution ; il n'est en outre nullement invoqué par les demandeurs que cette résolution adoptée le 6 mars 2006 aurait été contestée ; elle est donc définitive ;



L'assemblée générale du 6 mars 2006 n'a pas voté la modification du règlement de copropriété mais la décision de confier au conseil syndical et au syndic, la désignation d'un arbitre qui statuera sur la répartition litigieuse selon les règles de droit, dans les 6 mois de sa saisine et en dernier ressort, conformément aux articles 1442 et suivants du code de procédure civile dans leur rédaction issue du décret n° 81-500 du 12 mai 1981 applicable ici ;



L'arbitre désigné en l'espèce, M. [X] [Y], conseiller honoraire à la cour d'appel de Paris, expose avoir rendu sa sentence dans cette affaire opposant le syndicat des copropriétaires aux copropriétaires dont les noms sont cités, propriétaires d'appartements situés dans l'escalier C (soit le 3ème escalier) et parmi lesquels figurent M. et Mme [Z], après avoir invité toutes les parties à faire part de leurs observations, le cas échéant par écrit ;



La sentence expose les particularités de la situation soumise, tenant en particulier au fait que le règlement de copropriété avait été rédigé avant la construction de l'immeuble et que dans les plans initiaux le troisième escalier devait avoir un accès sur la [Adresse 9], laquelle n'a pas été réalisée au profit d'un local commercial créé à la place, de sorte que cet escalier ne se trouve accessible que par le jardin arrière de l'immeuble, soit en particulier par le 'hall central' desservant les escaliers 1 et 2 ; l'arbitre souligne que cette modification n'a pas été prise en compte par le rédacteur du règlement ; il vise également le fait que la loge du gardien se situe dans ce hall principal ;



La sentence arbitrale, datée du 6 décembre 2006, décide en conséquence, après avoir rappelé les termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 relatifs à l'obligation des copropriétaires de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs, que 'le coût de la rénovation du hall central de l'immeuble des [Adresse 5] à [Localité 3] et celui de ses accès sera, à compter de la notification à la présente décision, revêtue de l'exequatur par le juge compétent, à chacun des copropriétaires du dit immeuble, reparti en charges communes générales, selon les tantièmes généraux de la copropriété, entre chacun des copropriétaires des escaliers 1, 2 et 3, conformément aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.' ; 



Cette sentence a été déclarée exécutoire par ordonnance d'exequatur rendue par le délégué du président du tribunal de grande instance de Paris le 31 janvier 2007 ;



Cette décision, prise en application d'une résolution d'assemblée générale dont le caractère définitif n'est nullement contesté qui avait décidé du recours à l'arbitrage pour trancher la question de la répartition des charges liées au hall litigieux, et résultant de cette sentence exécutoire, a régulièrement justifié la régularisation de l'acte notarié du 6 novembre 2014 afin de modifier la mention figurant dans l'article 17 du règlement de copropriété ;



Les premiers juges ont exactement relevé que le résultat de l'arbitrage est opposable au syndicat des copropriétaires qui avait missionné clairement l'arbitre pour trancher la question de la répartition de ces charges spécifiques ;



En outre, par application de l'article 1476 du code de procédure civile, 'la sentence arbitrale a, dès qu'elle est rendue, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'elle tranche'; il n'est pas nécessaire que la sentence soit notifiée à chaque copropriétaire ;



De plus, la sentence arbitrale ayant été déclarée exécutoire par ordonnance d'exequatur du président du tribunal de grande instance de Paris du 31 janvier 2007, doit être appliquée de la même manière qu'un jugement (pièce Brossart n°6 : expédition exécutoire de la sentence arbitrale) ;



Les premiers juges ont justement retenu que l'acte notarié du 6 novembre 2014 qui 'constate la nouvelle répartition de charges afférentes à l'entrée de l'immeuble suite à la sentence arbitrale de M. [Y], en date du 6 décembre 2006 déposée au rang des minutes du greffe du tribunal de grande instance de Paris' a acté la modification de la répartition des charges litigieuses et retenu que la clause à l'article 17 précisant que 'les charges afférentes à l'entrée de l'immeuble [Adresse 9] et au hall qui y fait suite seront supportées par les copropriétaires d'appartements des escaliers 1 et 2' était réputée non écrite en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, aux termes de la sentence arbitrale ; 



Comme l'a dit le tribunal, cet acte notarié a donc rendu opposable aux tiers cette modification, laquelle, au vu des éléments relevés par l'arbitre et non contestés par M. et Mme [Z] concernant l'utilité objective que présente le hall d'entrée de l'immeuble sur la [Adresse 9], hall principal abritant en particulier la loge du gardien de l'immeuble, est justifiée par l'application des dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 rappelées plus haut ;



En effet, le hall d'entrée de l'immeuble [Adresse 9] est accessible à l'ensemble des copropriétaires et abrite la loge du gardien, ce dernier point étant suffisant pour que ce hall présente une utilité objective pour l'ensemble des copropriétaires ; par ailleurs, un panneau à l'entrée de l'immeuble [Adresse 10] indique que les livraisons sont interdites par cette rue et qu'il convient de s'adresser au gardien, [Adresse 4] (pièce syndicat n°4 : photographie de l'entrée du [Adresse 1]) ;



Le tribunal a exactement énoncé qu'il n'y a pas lieu de juger nul et non avenu l'acte notarié du 6 novembre 2014, de sorte que la suppression de l'alinéa critiqué de l'article 17 du règlement de copropriété et la mention selon laquelle la répartition des charges afférentes à l'entrée de l'immeuble entre les copropriétaires d'appartements des escaliers 1, 2 et 3 se fera en proportion des tantièmes de copropriété résultent régulièrement de l'acte notarié pris en exécution de la sentence arbitrale de M. [Y] et sont opposables aux copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 3] ; 



Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [Z], la sentence arbitrale ne concerne pas seulement la modification de la répartition des charges pour les seuls travaux votés en 2006, et aucune pièce versée aux débats ne permet de soutenir un tel argument ;



La sentence arbitrale est précise en ce qu'elle donne le point de départ de l'application de la nouvelle répartition, mais elle ne dit pas que la modification de la répartition des charges serait ponctuelle :

'Le coût de la rénovation du hall central de l'immeuble des [Adresse 5] à [Localité 3] et celui de ses accès sera, à compter de la notification à la présente décision, revêtu de l'exéquatur par le juge compétent, ('), reparti en charges communes générales, selon les tantièmes généraux de la copropriété, entre chacun des copropriétaires des escaliers 1 -2 et 3 ' conformément aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965" ; 



L'exposé de la sentence arbitrale fait référence à l'anomalie que comporte le règlement de copropriété, expose les raisons historiques de cette anomalie et le fait que le rédacteur du règlement de copropriété n'a pas tenu compte de la configuration véritable de l'ensemble immobilier, car il s'est fondé sur le permis de construire initial, sans tenir compte du permis de construire complémentaire qui a considérablement modifié les plans ; de fait, lors de la construction de l'ensemble immobilier, le hall n° 3 donnant sur la [Adresse 10] a été supprimé pour faire place à des bureaux ; le rédacteur du règlement n'a pas tenu compte de la modification du projet initial de construction ; et le juge arbitral termine sa motivation de la façon suivante : 'enfin, il convient de décider, en application de l'alinéa 2 de l'article 10 de [la loi du 10 juillet 1965] que la répartition des charges entre les copropriétaires des escaliers 1, 2 et3 se fera en proportion des tantièmes de copropriété' ; la sentence concerne donc les frais de réparation, d'entretien du hall principal [Adresse 9] en général et non pas seulement le coût ponctuel de la rénovation de ce hall ;



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [Z] de leurs demandes de :

- juger que l'article 17 du règlement de copropriété, dans sa forme originelle antérieure au 6 novembre 2014, est licite,

- juger que l'acte notarié en date du 6 novembre 2014 est nul et non avenu et en tout état de cause irrégulier et n'a pas été de nature à entraîner la modification du règlement de copropriété de la copropriété,

- ordonner le rétablissement du règlement de copropriété dans sa forme initiale dans un délai de soixante jours à compter de la signification de la décision à intervenir, aux frais de l'intimé avec une astreinte de 500 € par jour de retard,

- juger que la clause de répartition des charges réputée non-écrite n'est pas rétroactive et vaudra à compter du prononcé de la décision devenue définitive et ayant autorité de chose jugée : il convient d'ajouter que cette demande est mal fondée en ce que la sentence arbitrale du 6 décembre 2006 a l'autorité de la chose jugée de sorte que l'article 17 du règlement de copropriété dans sa rédaction primitive est réputé non écrit depuis le 6 décembre 2006 ;





Sur la nullité des décisions de l'assemblée générale du 30 mars 2017



M. et Mme [Z] contestent la validité de diverses résolutions adoptées au cours de cette assemblée générale, qu'il convient d'examiner successivement ; 




Sur la résolution n°6 'approbation des comptes de l'exercice du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2016'




M. et Mme [Z] ont voté contre cette résolution et fondent leur contestation sur le fait que la répartition des charges de cet exercice a notamment été faite sur la base du règlement de copropriété modifié irrégulièrement par l'acte notarié du 6 novembre 2014 ;



Dans la mesure où la modification du règlement de copropriété par l'acte notarié du 6 novembre 2014 a été jugée régulière par le tribunal, puis la cour, le moyen invoqué par %/ et Mme [Z] ne peut être accueilli ;



Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution n°6 ;




Sur la résolution n°13 'Quitus au syndic'




M. et Mme [Z] ont voté contre cette résolution et fondent leur contestation sur le fait que le syndic a appelé des charges sur le fondement de l'acte notarié du 6 novembre 2014, qui a selon eux, est nul ;



Dans la mesure où la modification du règlement de copropriété par l'acte notarié du 6 novembre 2014 a été jugée régulière par le tribunal, puis la cour, le grief opposé au syndic tiré de l'application du modificatif du règlement de copropriété n'est pas fondé ; comme précédemment, le moyen invoqué par M. et Mme [Z] ne peut être accueilli ;



Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 13 ;




Sur les résolutions n° 23-1, 23-2, 23-3 et 23-4




Le point n°23 de l'ordre du jour de cette assemblée générale concernait 'proposition de travaux d'entretien : remplacement des deux portes du hall côté Fallempin' et comprend les résolutions suivantes : 

- n°23-1 : décision de réaliser les travaux,

- n°23-2 : honoraires du syndic en cas de réalisation des travaux

- n°23-3 : choix de l'entreprise : l'assemblée générale donne mandat au conseil syndical assisté du syndic pour choisir une proposition pour un montant maximum de 8.167,50 € TTC,

- n°20-4 : échéancier des appels de fonds ;



M. et Mme [Z] ont voté contre cette résolution et fondent leur contestation sur le fait que l'ensemble des copropriétaires ont été appelés à voter sur ces travaux sur la base du règlement de copropriété modifié irrégulièrement par l'acte notarié du 6 novembre 2014 ; 



Dans la mesure où la modification du règlement de copropriété par l'acte notarié du 6 novembre 2014 a été jugée régulière par le tribunal, puis la cour, le moyen invoqué par M. et Mme [Z] ne peut être accueilli ; 



Ces derniers font grief en outre à ces résolutions d'amener l'assemblée générale à renoncer à son pouvoir de choix de l'entreprise, de sorte que, selon eux, le syndic comme le conseil syndical ont outrepassé leurs pouvoirs ;



Les premiers juges ont exactement relevé que l'assemblée générale, qui a adopté ces travaux par 57.568/66.206 tantièmes, pouvait décider de confier au conseil syndical le soin de choisir une entreprise chargée de ces travaux dans la limite du montant du devis soumis à l'appréciation des copropriétaires au cours de l'assemblée générale ; 



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [Z] de leur demande d'annulation des résolutions n°23-1, 23-2, 23-3 et 23-4 ;





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qu'il a laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens et rejeté les demandes par application de l'article 700 du code de procédure civile ;



En revanche, M. et Mme [Z], parties perdantes en cause d'appel, doivent être condamnés aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. et Mme [Z] ;





Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965



M. et Mme [Z] sollicitent d'être dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965 ;



Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires' ;



M. et Mme [Z] ayant succombé partiellement en certaines de leurs demandes contre le syndicat, le jugement doit être confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la procédure de première instance ;



Il doit être ajouté au jugement que M. et Mme [Z], parties perdantes en cause d'appel, sont déboutés de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement ;



Y ajoutant,



Condamne M. [W] [Z] et Mme [C] [Z] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7], sis [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Déboute M. [W] [Z] et Mme [C] [Z] de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel ;



Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT