Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 26 octobre 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 26 OCTOBRE 2023



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/09617 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDWXG



Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Avril 2021 -Tribunal de proximité de SUCY EN BRIE - RG n° 20-000211





APPELANTE

 

S.A. ESPACE HABITAT CONSTRUCTION

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0344







INTIME 



Monsieur [T] [I]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]



Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 16 juillet 2021, déposée à l'étude d'Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 



ARRET :



- par défaut

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne-Laure MEANO en lieu et place de François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



En vertu d'un contrat de bail du 19 février 2018, M. [T] [I] est locataire d'un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], appartenant à la société anonyme d'HLM Espace Habitat Construction.



Dans ce contrat, le montant du loyer mensuel est fixé à la somme de 396,35 euros, outre une provision sur charges dont le montant n'est pas précisé.



Par acte d'huissier de justice du 4 septembre 2019, la société Espace Habitat Construction a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 12.160,87 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 28 août 2019, selon décompte joint. 

Le montant du loyer et de l'avance sur charges s'élevait à la somme de 532,77 euros par mois dont 134,45 euros au titre des provisions pour charges à l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.



La société Espace Habitat Construction (SA d'HLM) a fait assigner M. [T] [I] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Sucy en Brie par acte d'huissier du 29 janvier 2020, en lui demandant de : 

- constater l'acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire ;

- ordonner l'expulsion du locataire ;

- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, dans un garde-meuble aux frais, risques et périls du défendeur ou à défaut sur place ;

- condamner le locataire à payer la somme de 22.137,73 euros au titre des loyers, charges arrêtée au 24 janvier 2020 (mois de décembre 2019 inclus) avec intérêts de droit ;

- condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu'à la libération complète des lieux

- condamner le locataire à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- assortir de l'exécution provisoire la décision à intervenir ;

- condamner le locataire aux entiers dépens.



A l'audience, la société Espace Habitat Construction représentée par son conseil a réactualisé sa créance à la somme de 47.045,84 euros au titre des loyers échus à la date du 28 janvier 2021 (mois de décembre 2020 inclus), expliquant que le supplément de loyer de solidarité a été appliqué et représente 34.980,52 euros du montant total de la dette et précisant que M. [T] [I] ne semble plus être dans le logement et s'oppose à l'octroi d'éventuels délais de paiement.



Cité par acte délivré par remise en l'étude pour la première audience et avisé par lettre simple pour la seconde audience, M. [T] [I] n'a pas comparu.

Par jugement "par défaut" entrepris du 15 avril 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy en Brie a ainsi statué :



Condamne M. [T] [I] à verser à la société Espace Habitat Construction (SA d'HLM) la somme de 5.551,05 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 24 janvier 2020 (échéance de décembre 2019 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2020 ; 

Constate la résiliation à compter du 4 novembre 2019 du bail convenu entre les parties ;

Ordonne l'expulsion de M. [T] [I] du local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4] (94), faute pour lui d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ; 

Rejette la demande d'autorisation de faire transporter et entreposer les biens qui seraient laissés dans le local d'habitation ; 

Condamne M. [T] [I] à verser à la société Espace Habitat Construction (SA d'HLM) une indemnité d'occupation mensuelle fixe de 532,77 euros se substituant aux loyers et charges, à compter du 1er janvier 2020 (mois de janvier 2020 exigible) jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux ; 

Rappelle que le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes...) ; 

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne M. [T] [I] aux entiers dépens comprenant le coût de l'assignation et de sa notification au représentant de l'État arrêtée à la somme de 36,04 euros, le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et son signalement à la CCAPEX arrêté à la somme de 12 euros ;

Déboute les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 21 mai 2021 par la société Espace Habitat Construction ;



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 18 août 2021 par lesquelles la société Espace Habitat Construction demande à la cour de :



Vu les articles 1103, 1225 du code civil,

Vu les articles 7, 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Vu l'article 1741 du code civil,



Dire et juger la SA d'HLM Espace Habitat Construction recevable et bien fondée en ses conclusions,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- Condamné M. [T] [I] à verser à la SA d'HLM Espace Habitat Construction la somme de 5.551, 05 euros au titre des loyers charges et indemnités d'occupation impayés arrêtée au 24 janvier 2020 (échéance de décembre 2019 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2020

- Condamné M. [T] [I] à verser à la SA d'HLM Espace Habitat Construction une indemnité d'occupation mensuelle fixe de 532,77 euros, se substituant aux loyers et charges à échoir

- Rappelé que le contrat de bail étant résilié par l'effet de la clause résolutoire l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du logement, charges, taxes ') ;

Statuant de nouveau, 

Condamner M. [T] [I] à payer à la SA d'HLM Espace Habitat Construction à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la reprise effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle qui sera fixée au montant du loyer et des charges, éventuellement révisés conformément à la réglementation HLM, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, augmenté des taxes etc.

Condamner M. [T] [I] à payer à la SA d'HLM Espace Habitat Construction, la somme de 50.840, 71 euros, selon un décompte arrêté provisoirement au 6 août 2021 (terme de juillet 2021 et supplément de loyer solidarité inclus).

Condamner M. [T] [I] à payer à la SA d'HLM Espace Habitat Construction somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [T] [I] aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés par Maître Sophie Commerçon avocat aux offres de droit.



M. [T] [I] n'a pas constitué avocat.



La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante lui ont été signifiées respectivement le 16 juillet 2021 et le 20 août 2021, à l'étude. 



L'acte de signification de la déclaration d'appel faisait mention de la formule selon laquelle l'intimé était tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l'adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur le supplément de loyer de solidarité 



Le litige devant la cour porte essentiellement sur le refus par le premier juge d'appliquer le supplément de loyer de solidarité réclamé par la société Espace Habitat Construction, celle-ci n'ayant pas justifié, conformément à l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation, avoir adressé au locataire une mise en demeure de communiquer son avis d'imposition, ni que le locataire dépasse de plus de 20% le seuil de ressources pour l'attribution d'un logement social.



Cet article dispose en effet que : L'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte ' mobilité inclusion ' portant la mention ' invalidité ' prévue à l'article L.241-3 du code de l'action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L.821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L.441-8. 

L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'État.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.



Alors que la demande annuelle de communication de pièces que prévoit cet article est impérative, force est de constater que la société Espace Habitat Construction, pas plus qu'en première instance, ne justifie l'avoir adressée à M. [T] [I] avant de lui appliquer un supplément de loyer de solidarité forfaitaire à compter du mois de février 2019.



La société Espace Habitat Construction met certes aux débats un courrier du 28 janvier 2019 qui "informe" M. [T] [I] qu'un supplément de loyer de 1.507,88 euros va lui être appliqué à compter du mois de février 2019, mais il n'est précédé d'aucune demande de pièces et son envoi par lettre recommandée avec avis de réception n'est pas justifié.



Elle y ajoute un courrier de mise en demeure "une dernière fois" du 28 août 2019 à M. [T] [I] de lui régler sous huit jours la somme de 12.160,87 euros, lui rappelant qu'un supplément de loyer de solidarité de "1.507" euros lui est quittancé depuis février 2019, mais ce nouveau courrier ne fait davantage office de demande préalable de documents.



Il s'ensuit que la carence de M. [T] [I] à communiquer les pièces requises par l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation n'est pas établie et donc qu'aucune mise en demeure valable ne lui a été adressée ensuite.



Le jugement entrepris sera ainsi confirmé en ce qu'il a écarté la demande de supplément de loyer de solidarité formée par la société Espace Habitat Construction.



Sur le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation 



Outre la majoration du loyer par un supplément de loyer de solidarité forfaitaire, la société Espace Habitat Construction conteste la fixation par le premier juge de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme fixe de 532,77 euros se substituant aux loyers et charges, à compter du 1er janvier 2020 (mois de janvier 2020 exigible) jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux.



Elle demande à la cour de la fixer au montant du loyer et des charges, éventuellement révisés conformément à la réglementation HLM, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, augmenté des taxes.



Il sera fait droit à cette demande, étant rappelé que cette indemnité exclut l'application du supplément de loyer de solidarité forfaitaire de 1.507,88 euros et que, selon le décompte joint au commandement de payer, l'échéance de janvier 2019 était de 510,92 euros.



Le jugement sera réformé en ce sens.



Sur le montant de la dette locative et d'indemnités mensuelles d'occupation 



Devant la cour, la société Espace Habitat Construction présente un décompte actualisé à la somme de 50.840,71 euros, échéance de juillet 2021 incluse, dont elle demande condamnation de M. [T] [I] au paiement.



Il sera observé que ce décompte est soldé au mois de février 2019, mais que, de ce dernier mois inclus au mois de décembre 2019 inclus, soit sur une période de 11 mois, la majoration forfaitaire de supplément de loyer de solidarité de 1.507,88 euros y figure.



La cour la soustraira donc pour la somme totale de 16.586,68 euros, ramenant ainsi la dette locative et d'indemnités mensuelles d'occupation à celle de 34.254,03 euros. 



Sur l'article 700 du code de procédure civile



Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt par défaut,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a arrêté la dette locative et d'indemnités mensuelles d'occupation à la somme de 5.551,05 euros, (échéance de décembre 2019 incluse) et fixé l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme fixe de 532,77 euros,



Et statuant à nouveau,



Condamne M. [T] [I] à payer à la société anonyme d'HLM Espace Habitat Construction la somme de 34.254,03 euros de loyers, charges et indemnités mensuelles d'occupation impayées (échéance de juillet 2021 incluse),



Condamne M. [T] [I] à payer à la société anonyme d'HLM Espace Habitat Construction, à compter de la résiliation du bail, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, éventuellement révisés conformément à la réglementation HLM, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, augmenté des taxes,



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Et y ajoutant,



Condamne M. [T] [I] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,



Rejette toutes autres demandes.





La Greffière Pour le Président empêché