Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 2 novembre 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



2ème CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 02 NOVEMBRE 2023









N° RG 20/03171 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LVK7









[U] [G]



c/



S.C.I. [Adresse 7]

























Nature de la décision : AU FOND























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 juillet 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ANGOULEME (RG : 19/00594) suivant déclaration d'appel du 27 août 2020





APPELANT :



[U] [G]

né le 26 Juillet 1986 à [Localité 10]

de nationalité Française

Profession : Dirigeant de société, 

demeurant [Adresse 2]



Représenté par Me Arnaud DEVAUX de la SCP CMCP, avocat au barreau de CHARENTE





INTIMÉE :



S.C.I. [Adresse 7]

société civile immobilière, immatriculée au RCS d'Angoulême sous numéro 434 938 601 et sise [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal



Représentée par Me Jérôme BOUSQUET de la SELARL BOUSQUET, avocat au barreau de CHARENTE





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 septembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Monsieur Jacques BOUDY

Conseiller : Monsieur Rémi FIGEROU

Conseiller : Madame Christine DEFOY

Greffier : Madame Audrey COLLIN





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





* * *



FAITS ET PROCÉDURE :



La SCI [Adresse 7] est propriétaire d'un immoble situé [Adresse 1] à [Localité 5] ( Charentes) , cadastré AO[Cadastre 3].



Elle a confié la vente de ce bien à l'EURL Agence Pele selon mandat de vente, sans exclusivité n°2743, en date du 23 novembre 2018. 



Le bien a été mis en vente au prix de 220 000 euros outre 17 179 euros de frais d'agence. 



Après une visite effectuée le 30 novembre 2018, Monsieur [U] [G] a souhaité acquérir ce bien et a formulé une offre en ces termes « '. Je vous informe par la présente de mon intention d'acquérir ce bien au prix de 237 197 € FAI. L'achat sera réalisé par une SCI. Le prix sera payé intégralement le jour de la signature de vente chez Mes [E] et [F], Notaire, [Adresse 4]. Cette offre est valable jusqu'au 31 janvier 2019. À défaut d'acceptation par le vendeur aux modalités et dates convenues, la présente offre sera caduque. En cas d'acceptation par le vendeur, une promesse de vente devrait être signée dans un délai raisonnable et au plus tard, un mois après l'acceptation de l'offre par le vendeur. »

Ne recevant pas de réponse, M. [G] a adressé au vendeur une mise en demeure de signer le compromis de vente, par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 janvier 2019.



Le 13 février 2019, la SCI [Adresse 7] a informé M. [G] que le bien avait fait l'objet d'un compromis de vente le 2 février 2019 au profit de Monsieur [B] [P]. 



Par acte du 5 mars 2019, M. [U] [G] a assigné la SCI [Adresse 7] devant le tribunal de grande instance d'Angoulême afin qu'il soit constaté que la vente était parfaite et qu'il lui soit octroyé des dommages et intérêts. 



Par jugement du 9 juillet 2020, le tribunal judiciaire d'Angoulême a : 

- débouté M. [G] de toutes ses demandes, 

- débouté la SCI [Adresse 7] de ses demandes, 

- condamné M. [G] aux dépens. 



M. [G] a relevé appel du jugement le 27 août 2020 en ce qu'il l'a débouté de toutes ses demandes et l'a condamné aux dépens. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 décembre 2022, M. [G] demande à la cour, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1112, 1240, 1583, 1589 du code civil, 538 et 908 du code de procédure civile, de :

- le dire recevable et bien fondé en son appel, 

En conséquence, 

- réformer le jugement du 9 juillet 2020 du tribunal judiciaire d'Angoulême en ce qu'il : 

- l'a débouté de toutes ses demandes, 

- l'a condamné aux dépens, 

Statuant de nouveau, 

À titre principal, 

- juger que la SCI [Adresse 7] n'a pas exécuté le contrat de vente avec M. [G], 

- juger que la SCI [Adresse 7] a engagé sa responsabilité civile contractuelle à son égard, 

- condamner la SCI [Adresse 7] à lui verser la somme de 1 034 euros correspondant au préjudice causé par le coût du trajet aller-retour en avion aux Etats-Unis, 

- condamner la SCI [Adresse 7] à lui verser la somme de 25 767,84 euros correspondant aux loyers non perçus, sauf à parfaire, 

- condamner la SCI [Adresse 7] à lui verser la somme de 5 000 euros en indemnisation de son préjudice moral, 

- condamner la SCI [Adresse 7] à lui verser la somme de 15 000 euros en indemnisation de son préjudice de réputation commerciale, 

à titre subsidiaire, 

- juger que la SCI [Adresse 7] a rompu abusivement les pourparlers avec lui, 

- juger que la SCI [Adresse 7] a engagé sa responsabilité civile délictuelle à son égard, 

- condamner la SCI [Adresse 7] à lui verser la somme de 1 034 euros correspondant au préjudice causé par le coût du trajet aller-retour en avion aux Etats-Unis, 

- condamner la SCI [Adresse 7] à lui verser la somme de 25 767,84 euros correspondant aux loyers non perçus, sauf à parfaire, 

- condamner la SCI [Adresse 7] à lui verser la somme de 5 000 euros en indemnisation de son préjudice moral, 

- condamner la SCI [Adresse 7] à lui verser la somme de 15 000 euros en indemnisation de son préjudice de réputation commerciale, 

En tout état de cause, 

- condamner la SCI [Adresse 7] à lui verser la somme de 8 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la SCI [Adresse 7] aux entiers dépens. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 décembre 2022, la SCI [Adresse 7] demande à la cour de :

- débouter M. [G] de l'intégralité de ses demandes, 

- confirmer en tous points le jugement du tribunal judiciaire d'Angoulême du 9 juillet 2020, 

- condamner M. [G] à verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure d'appel. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 septembre 2023.





MOTIFS 



Sur la valeur de l'offre émise par M. [U] [G]



Le tribunal a jugé que l'offre émise par M. [G] ne pouvait pas s'analyser en une vente car si celui-ci manifestait son intention d'acheter le bien au prix proposé, il soumettait son offre à une double condition, celle d'une limite de temps et celle de la signature d'un compromis. En conséquence, sa lettre ne peut s'analyser en une acceptation de l'offre de vente mais d'une simple proposition d'entrer en négociation. Dès lors, il n'y a pas eu de rencontre des volontés et ainsi pas de vente.



M. [G] conteste une telle analyse considérant qu'il a adressé une offre ferme d'achat le 30 novembre 2018, au prix de vente sollicité par le vendeur. Ainsi la vente est parfaite par cette rencontre des consentements sur la chose et le prix. Il ajoute que si la SCI [Adresse 7] entendait faire des modalités de financement du prix d'acquisition une condition essentielle de la validité du contrat, il lui appartenait de le préciser.



La SCI [Adresse 7] considère, au contraire que l'offre d'achat émise par M. [G] n'est pas concordante avec son offre de vente si bien qu'il n'existerait pas de rencontre des volontés et ainsi aucun contrat n'aurait été formé. Elle ajoute qu'elle n'a pas acquiescé à l'offre d'achat faite par M. [G] car il n'avait présenté aucun financement de son acquisition. L'avant contrat signé par elle avec un tiers n'est intervenu qu'après l'expiration de l'offre faite par M. [G]. C'est donc à bon droit que le tribunal a retenu qu'il n'y avait aucune rencontre des volontés et donc aucun contrat, mais seulement l'acceptation de la SCI [Adresse 7] d'entrer en négociation.

***

La cour constate que l'offre de vente émise par la SCI [Adresse 7], par l'intermédiaire de son agent immobilier était la suivante : « immeuble de rapport situé en plein c'ur d'[Localité 5], entièrement à rénover, comprenant un plateau par niveau (sur le deuxième étage et le troisième étage ainsi qu'un duplex au quatrième et cinquième étage) pour une surface totale d'environ 225 m². Ce bien est soumis au statut de copropriété. Nombre de lots de la copropriété : 10 ». (Pièce numéro 3 de l'appelant) Par ailleurs, le prix fixé était de 237 197 € et il était précisé qu'il incluait les honoraires de l'agent immobilier d'un montant de 7,82 % TTC à la charge de l'acquéreur. 



L'offre d'achat formalisé par Monsieur [G] le 30 novembre 2018 fait part de son accord sur la chose et sur le prix.



Aussi, dès réception de celle-ci par l'acheteur la vente était parfaite en application des dispositions de l'article 1583 du Code civil qui dispose : « (la vente) est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix quoique la chose n'est pas encore été livrée le prix payé »

En effet les modalités du paiement du prix de vente ne peuvent contrarier la réalisation de ce contrat, alors que l'acheteur avait précisé que le prix serait intégralement payé le jour de la signature de l'acte authentique et qu'aucune condition quant à ce règlement n'avait été émise par le vendeur.



Notamment La lettre adressée par la SCI [Adresse 7] à son agent immobilier, le 9 janvier 2019, par laquelle elle lui demande de vérifier que les acquéreurs aient reçu l'accord de leur banque pour acheter, ne peut avoir d'incidence sur l'offre d'achat de M. [G], alors que ce courrier ne lui été pas adressé, qu'aucune condition quant au financement du prix ne lui avait été antérieurement adressée, et rien ne démontre qu'il n'ait pas été en mesure de financer son acquisition sans concours bancaire. 



Par ailleurs, la durée de validité de l'offre du vendeur était superfétatoire, et ainsi sans effet, puisqu'en épousant exactement les conditions de l'offre de vente, l'engagement d'acheter de M. [G] était parfait, et entrainait instantanément le vente du bien.



En conséquence, le jugement sera réformé en ce qu'il a jugé qu'aucun contrat était né entre les parties.



Sur la responsabilité contractuelle de la SCI [Adresse 7] 



M. [G] expose que le refus de la SCI [Adresse 7] de formaliser le contrat de vente lui ouvre droit à une indemnisation. Il rappelle que la SCI [Adresse 7] a annulé le rendez-vous de signature du compromis trois jours seulement avant la date qui avait été fixée, annulation dont il n'a eu connaissance que sur l'insistance de son notaire à obtenir confirmation de la date de la signature de l'acte. En vendant en définitive l'immeuble a un tiers ; sans doute à un prix supérieur, puisqu'elle se garde bien d'en faire état ; elle a incontestablement commis une faute contractuelle dont elle doit répondre, en application des articles 1103 et 1104 du code civil. Il fait valoir au titre de ses préjudices un vol d'avion financé en pure perte entre les USA, où il réside, et la France, en raison du rendez-vous annulé tardivement par le vendeur, une perte locative selon son « business plan » de 25 767, 84 euros, outre un préjudice affectant sa réputation commerciale auprès des établissement bancaires qu'il chiffre à 15 000 euros, outre encore un préjudice moral d'un montant de 5000 euros, outre enfin, les frais engagés pour son procès.



La SCI [Adresse 7] soutient qu'elle ne peut voir sa responsabilité contractuelle engagée sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil en l'absence de contrat. En outre, les préjudices évoqués par M. [G] n'existent pas. La demande relative à l'indemnisation des frais d'avion sera rejetée puisque le billet d'avion est sans lien avec l'affaire en cause. Ensuite, il ne saurait valablement soutenir une perte de gain purement hypothétique en l'absence du moindre avant contrat. Enfin, sur la perte de réputation commerciale, il y a lieu de constater une absence de lien avec les activités professionnelles commerciales de M. [G] qui créé et vend des lunettes connectées.



***

L'article 1103 du code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »



L'appelant est en droit d'obtenir l'indemnisation du préjudice qu'il a souffert par le non-respect par son vendeur de ses obligations.



M. [G] justifie avoir exposé des frais d'avion d'un montant de 1034 euros pour aller de [Localité 9] à [Localité 6] le 6 janvier 2019, puis de [Localité 6] à [Localité 9], via [Localité 8], le 13 janvier 2019. ( cf : sa pièce n° 12).

 

M. [G] justifie également que le compromis de vente devait être signé le 18 janvier, ce qui démontre que les frais de déplacements ont été effectivement exposés pour honorer cette signature, étant précisé que c'est seulement dans la journée du 15 janvier 2019 que le vendeur a décidé unilatéralement de ne plus donner suite à cette vente. ( cf : pièce n° 9 de l'appelant : du courriel de M. [J] de l'étude des notaires [E] et [F] du 11 février 2019)



En conséquence, la SCI [Adresse 7] devra rembourser à M. [G] ces frais d'avion exposés en pure perte.



Sur la perte de bénéfices locatifs liés à l'acquisition qu'il aurait du réaliser, M. [G] a communiqué un projet d'investissement financier aux termes duquel il estime qu'il aurait perçu en deux ans un bénéfice de 25 767, 84 euros. ( cf sa pièce n° 13).



L'article 1231-1 du Code Civil dispose : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »



En l'espèce, si le plan de financement de M. [G] apparait sérieux, il convient de tenir comptes des aléas pouvant l'affecter, outre les charges imprévues qui se révèlent en la matière, et enfin la taxation ou l'imposition des bénéfices réalisées.



En conséquence la cour fixera à la somme de 10 000 euros le préjudice de M. [G] correspondant aux loyers qu'il n'a pas perçus.



Par ailleurs, M. [G] a incontestablement subi un préjudice moral, car il avait tout mis en 'uvre pour acquérir le bien litigieux et n'a pu y accéder qu'en raison de la seule volonté de son vendeur de ne pas le permettre. En conséquence, il sera fait droit à sa demande à ce titre à hauteur de 3000 euros.



En revanche, il ne sera pas fait droit à sa demande de préjudice au titre de l'affectation de sa réputation commerciale auprès des banques, car s'il avait obtenu les concours bancaires qu'il avait sollicités, ce n'est pas la non réalisation de la vente par le fait d'un tiers qui peut altérer son crédit auprès des établissements bancaires. 



Enfin, la SCI [Adresse 7] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens et à verser à M. [G] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles qu'il a dû engager jusque devant la cour d'appel.





PAR CES MOTIFS 



La cour, 



Réforme en toutes ses dispositions le jugement entrepris et statuant à nouveau :



Condamne la SCI [Adresse 7] à payer à M. [U] [G] la somme de 1034 euros en réparation de son préjudice matériel au titre de ses frais d'avion, celle de 10 000 euros au titre de son préjudice matériel au titre de sa perte de bénéfice, celle de 3000 euros au titre de son préjudice moral, et celle de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Déboute les parties de leurs autres demandes.

Condamne la SCI [Adresse 7] aux entiers dépens.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,