Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 11 janvier 2024

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



2ème CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 11 JANVIER 2024







N° RG 20/04366 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LY3G









Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES R IVES MARINES



c/



S.C.P. [X]-BAUJET

S.A. ALLIANZ IARD

























Nature de la décision : AU FOND























Grosse délivrée le :



aux avocats



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 03 novembre 2020 par le Tirbunal Judiciaire de BORDEAUX, 1ère chambre civile (RG : 17/09374) suivant déclaration d'appel du 12 novembre 2020





APPELANTE :



Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES RIVES MARINES 

représenté par son syndic, Madame [W] [M], exerçant sous l'enseigne FLASH IMMOBILIER, commerçante, immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° A [Numéro identifiant 4], dont le siège social est sis [Adresse 3]

demeurant [Adresse 6]



Représentée par Me Marie-josé MALO de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉES :



S.C.P. [X]-BAUJET ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS IMMOVAC, désigné par jugement de conversion en liquidation judiciaire du 11 janvier 2017, 

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Activité : Mandataire liquidateur, 

demeurant [Adresse 2]



Conclusions signifiées à personne morale le 04 Août 2021, par acte d'Huissier de justice





S.A. ALLIANZ IARD prise en la personne de son Directeur général Président du Conseil d'administration en exercice, domicilié en cette qualité au dit siège

demeurant [Adresse 1]



Représentée par Me Emmanuelle MENARD de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

assistée de Me Charles-Henri de GAUDEMONT, avocat au barreau du VAL D'OISE





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été examinée le 27 novembre 2023 en audience publique, devant la cour composée de :



Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère



Greffier lors des débats : Mme Mélody VIGNOLLE-DELTI



Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





*****





EXPOSE DU LITIGE : 



La SAS Immovac a exercé la fonction de syndic de la copropriété de la résidence Les rives Marines du 8 octobre 2013 jusqu'au 16 avril 2016.



La SAS Immovac a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Bordeaux en date du 11 janvier 2017.



Reprochant à la SAS Immovac divers manquements dans l'exercice de ses fonctions de syndic, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Rives Marines, représenté par son syndic, Madame [W] [M] exerçant sous l'enseigne Flash Immobilier, a fait assigner Maître [Z] [X] en sa qualité de liquidateur judiciaire et la SA Allianz en sa qualité d'assureur responsabilité civile professionnelle de la SAS Immovac. 



Par jugement rendu le 3 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- condamné la SA Allianz iard à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Rives Marines la somme de 7200 euros en réparation du préjudice subi du fait du manquement à l'obligation de transmettre les documents comptables des années 2014, 2015 et 2016

- rejeté toutes les autres demandes indemnitaires formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [5]

- condamné la SA Allianz iard à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Rives Marines la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile

- condamné la SA Allianz iard aux dépens.



Par déclaration électronique en date du 12 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Rives Marines a interjeté appel de cette décision.



 Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Rives Marines, dans ses dernières conclusions d'appelant en date du 2 août 2021, demande à la cour de :



- le déclarer recevable et bien fondé en son appel

- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 3 novembre 2020 en ce qu'il a rejeté toutes les demandes indemnitaires formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Rives Marines, hormis celles relatives aux manquements du syndic à l'obligation de transmettre les documents comptables de la copropriété pour les années 2014, 2015 et 2016

- le confirmer pour le surplus

- juger que la SAS Immovac a commis des fautes de gestion en qualité de syndic engageant sa responsabilité civile professionnelle

- condamner en conséquence SA Allianz iard à lui payer en réparation des préjudices subis, dans la limite de son plafond de garantie par année et par sinistre, ou dans le délai subséquent faisant suite à la résiliation, qui sera fixé à 305.000 euros, aux sommes de :

- pour 2016 :

- 9.834,12 € au titre du coût des procédures engagées ou subies par le syndicat des copropriétaires du fait des manquements contractuels ; 

 - 2.965,00 € au titre de la reprise de comptabilité par le nouveau syndic

 - 2.110,11 € au titre du coût de l'assemblée générale convoquée afin de procéder à la reprise de comptabilité

 - 3.500,00 € au titre du surcoût des honoraires facturés par la SAS Immovac 

- 13.061,51 € au titre de la perte de chance du fait de l'absence d'opposition lors de la vente des lots permettant de récupérer les charges de copropriété dues alors par les propriétaires



- pour 2015 : 

- 112.201,10 € au titre de la différence de coûts entre le contrat voté au bénéficie de la société Pargade et le contrat effectivement signé par le syndic de copropriété pour le compte du syndicat des copropriétaires

- pour les années 2013, 2014, 2015 et 2016 :

- 10.000,00 € au titre de la réduction de prix du fait de l'inexécution des prestations de gestion de la SAS Immovac (absence de remise des archives, absence de tenue de comptabilité, défaut de tenue du carnet d'entretien, etc') , et subsidiairement la même somme à titre de dommages-intérêts 

- débouter la SA Allianz iard de son appel incident et de ses demandes plus amples et contraires

- condamner in solidum la SAS Immovac représentée par son liquidateur et la SA Allianz iard au paiement d'une somme de 6000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile

- les condamner in solidum aux entiers dépens



La SA Allianz iard, dans ses dernières conclusions d'intimée en date du 2 août 2021, demande à la cour de :



Sur l'appel du syndicat des copropriétaires de la résidence Les rives marines,

- déclarer qu'elle n'a commis aucune faute de nature contractuelle au préjudice du syndicat des copropriétaires de la résidence Les rives marines ; 

- déclarer le syndicat des copropriétaires de la résidence Les rives marines mal fondé en ses prétentions indemnitaires, injustifiées dans leur principe et quantum ; 

- confirmer par conséquence le jugement entrepris du chef dont appel et débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Les rives marines de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre



Sur l'appel incident,

- déclarer que les garanties souscrites par la SAS Immovac auprès d'elle ne peuvent être mobilisées, le contrat ayant été suspendu puis résilié pour non-paiement des primes, antérieurement à la date de la réclamation

- la déclarer recevable et bien fondée à refuser sa garantie dès lors que les agissements de la société Immovac au titre de ses manquements à ses obligations contractuelles ès qualités de syndic sont dépourvus d'aléa et qu'en conséquence les dommages consécutifs invoqués par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les rives marines ne présentent aucun caractère aléatoire

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a notamment condamnée « à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les rives marines la somme de 7200 euros en réparation du préjudice subi du fait du manquement à l'obligation de transmettre les documents comptables des années 2014, 2015 et 2016 »

- débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Les rives marines de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre 



A titre subsidiaire et si par impossible, 

- déclarer que seule la garantie « responsabilité civile professionnelle » pourrait trouver application, à l'exclusion de la garantie « exploitation », non mobilisable 

- déclarer inapplicables les garanties souscrites par la SAS Immovac auprès d'elle tant au titre de la demande de remboursement d'honoraires qu'au titre des frais afférents à la reconstitution de la comptabilité et ce, en application des exclusions contractuelles de garantie stipulées au contrat

- faire application du plafond de garantie d'un montant total de 80.000 € et le déclarer opposable aux tiers

- déclarer qu'elle ne peut être tenue à garantie au-delà de ce plafond contractuel



- faire application de la franchise contractuelle telle que prévue dans les conditions particulières de la police souscrite par la SAS Immovac auprès d'elle, à savoir 10 % du montant des dommages, avec un minimum de 750 € et un maximum de 2.500 €

- déclarer la franchise opposable aux tiers et qu'elle devra par conséquence être déduite des éventuelles sommes mises à la charge de la SA Allianz iard



En toutes hypothèses, 

- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Les rives marines à lui payer une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Les rives marines aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Emmanuelle Menard de la SELARL Racine, avocat, sur ses affirmations de droit. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 novembre 2023 .



Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.



MOTIFS DE LA DECISION



La société Immovac avait souscrit auprès de la société Allianz un contrat d'assurance couvrant sa responsabilité civile professionnelle à compter du 2 septembre 2010.



Il n'est pas contesté qu'en application de l'article L.124-3 du code des assurances qui accorde au tiers lésé un droit direct contre l'assureur de responsabilité civile de la personne responsable, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Rives Marines a qualité pour agir contre la société Allianz.



Avant d'examiner successivement les différents reproches adressés par ce syndicat à la Sas Immovac, il convient de vérifier si le contrat souscrit auprès de l'assureur permet de garantir l'indemnisation qui serait due à ce titre.



Dans la négative, l'examen de la responsabilité de l'ancien syndic serait inutile.



I-Sur la garantie due par l'assureur



Il apparaît au vu des explications des parties, bien qu'elles ne l'explicitent pas clairement, que le contrat souscrit est un contrat prévoyant que les garanties sont déclenchées non par le fait dommageable mais par la réclamation adressée à l'assuré.



Les conditions particulières prévoient que ces garanties bénéficieront à l'assuré pour les réclamations présentées pendant une période de dix ans à compter de la résiliation du contrat ou de la garantie dès lors que l'assuré exerce en qualité de syndic de copropriété.



La société Allianz expose qu'en raison d'un défaut de paiement des primes d'assurance par la société Immovac, elle s'est vue contrainte, le 6 mars 2017, de lui notifier une lettre recommandée avec demande d'avis de réception en vue de réclamer les sommes dues et de l'aviser qu'à défaut de paiement dans les trente jours, les garanties seraient suspendues à compter du 5 avril 2017 puis le contrat résilié à compter du 17 avril 2017.



Que la société débitrice n'ayant pas régularisé sa situation, le contrat a été résilié à compter de cette date.





Elle soutient que par conséquent, dans cette hypothèse, plus aucune garantie ne pouvait être mobilisée ainsi que le décide la Cour de cassation (Civ 2, 24 mai 2012 n°10-27972).



Mais en premier lieu, force est de constater que l'examen des conditions particulières rappelées plus haut ne révèle aucune clause en ce sens et au demeurant, la société Allianz n'invoque pas elle-même une clause quelconque du contrat qui seul, fait la loi des parties.



En second lieu, à supposer qu'il existe une telle clause, celle-ci serait illicite et devrait être considérée comme non-écrite (Civ.2 12 déc 2019 n°18-12.962).



En effet, elle serait contraire aux dispositions d'ordre public de l'article L.124-5 du code des assurances qui prévoit :

'La garantie déclenchée par la réclamation couvre l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d'expiration de la garantie, et que la première réclamation est adressée à l'assuré ou à son assureur entre la prise d'effet initiale de la garantie et l'expiration d'un délai subséquent à sa date de résiliation ou d'expiration mentionné par le contrat, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs des sinistres. Toutefois, la garantie ne couvre les sinistres dont le fait dommageable a été connu de l'assuré postérieurement à la date de résiliation ou d'expiration que si, au moment où l'assuré a eu connaissance de ce fait dommageable, cette garantie n'a pas été resouscrite ou l'a été sur la base du déclenchement par le fait dommageable. L'assureur ne couvre pas l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres s'il établit que l'assuré avait connaissance du fait dommageable à la date de la souscription de la garantie.

 Le délai subséquent des garanties déclenchées par la réclamation ne peut être inférieur à cinq ans..'



Ce texte n'autorise pas d'exception liée notamment à un défaut de paiement.



La société Allianz considère que cette solution est contraire aux principes généraux du droit des contrats et du droit des assurances en particulier en ce qu'elle accorderait à l'assuré un droit à garantie non causé par le paiement des primes.



Mais ce raisonnement est inexact car si le contrat couvre bien les réclamations présentées pendant la période subséquente, après la date de résiliation ou d'expiration du contrat, ce n'est qu'à la condition qu'elles se rapportent à un fait dommageable survenu avant celle-ci.



Dès lors, si le contrat est résilié pour défaut de paiement de primes, celui-ci a bien pour conséquence que ne seront pas couvertes les réclamations qui, bien que présentées pendant la période subséquente, trouvent leur cause dans un fait dommageable postérieur à la résiliation.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a affirmé le principe d'une prise en charge de la responsabilité civile de la Sas Immovac à raison de faits dommageables survenus jusqu'à la suspension des garanties, ce qui couvre l'ensemble des faits litigieux.



La question des contours exacts des garanties contractuelles, des plafonds de garantie ou des exceptions sera examinée après avoir défini le détail de la responsabilité encourue par la société Immovac.





II-Sur les chefs de préjudice invoqué par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [5]



1°-Le coût des procédures engagées ou subies par le syndicat



a) Procédure de récupération des archives 



Le 13 juin 2016, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Rives Marines a fait assigner en référé la société Immovac en vue de se voir remettre l'ensemble des archives de la copropriété et plus particulièrement, la comptabilité des exercices 2014, 2015 et 2016.



Par ordonnance en date du 5 décembre 2016, il en a été débouté, le juge des référés ayant constaté que bien que l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 fasse obligation à l'ancien syndic de 'remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la totalité des fonds disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat' et la SAS Immovac affirmant ne pas avoir d'autres éléments à communiquer que ceux déjà communiqués, ce qui constituait un aveu de ce qu'elle n'avait pas tenu une comptabilité régulière pour les exercices demandés, il ne pouvait lui être fait injonction de communiquer des documents qu'elle ne possédait pas.



Le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Rives Marines invoque un préjudice lié au coût de cette procédure.



La société Allianz s'oppose à la demande au motif qu'il s'agissait d'une procédure inutile à telle enseigne d'ailleurs que le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Rives Marines en a été débouté.



Mais si le syndicat a été ainsi débouté et si la procédure qu'il avait introduite s'est avérée inutile, c'est en raison du seul fait de la société Immovac qui a reconnu être dans l'incapacité de produire les documents qu'elle était pourtant tenue de communiquer à son successeur.



Il n'est pas soutenu par ailleurs que ces documents auraient déjà été communiqués. 



Par conséquent, le syndicat des copropriétaires doit être indemnisé des frais qu'il a engagé en pure perte.



Ceux-ci sont justifiés à hauteur des sommes suivantes :

- 585 € de frais de syndic

- 1129 € d'honoraires d'avocat selon facture du 23 juin 2016

Total = 1714 €



b) Procédure de la Sasu Maurice Pargade contre le syndicat



Il n'est pas contesté qu'au nom du Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Rives Marines, la Sas Immovac a passé avec la Sasu Maurice Pargade un marché relatif à la réfection des boiseries des différents îlots constituant la résidence, pour un montant total de 604 884,69 €.



Que par ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux en date du 29 août 2016, le syndicat des copropriétaires a été condamné à verser, à titre de provision, la somme de 102 969,70 € correspondant au solde resté impayé de ces travaux.



Le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Rives Marines en impute la responsabilité à la SAS Immovac qui n'aurait pas dû engager ces travaux sans s'être assurée que le syndicat disposait bien des fonds nécessaires.



Il réclame donc diverses sommes correspondant aux frais engagés à l'occasion de cette procédure.



La société Allianz soutient que la responsabilité du syndic n'est pas engagée car c'est aux copropriétaires qu'il appartenait de payer les différents appels de fonds reçus du syndic et d'exécuter la décision qu'ils avaient eux-mêmes votée en assemblée générale.



Il convient d'observer cependant, d'une part, que la Sas Immovac a en effet contracté avec la Sasu Maurice Pourgade pour un montant très important sans s'être assuré d'un financement sûr alors qu'il résulte des pièces versées à la procédure qu'il existait des difficultés de paiement des charges de la part de certains copropriétaires et, de manière plus générale, des difficultés de trésorerie dans la copropriété. 



Ainsi, dans une ordonnance du 2 mai 2016 portant condamnation du syndicat à payer la somme non négligeable de 101 427,74 €, le juge des référés notait qu'il existait plus de 180 000 € d'impayés.



D'autre part, il n'est pas établi que le syndic a accompli des diligences particulières en vue d'assurer le paiement des charges nécessaires au financement des travaux.



Ainsi, il était presque inévitable que la copropriété se heurte à un défaut de financement.



Sous réserve de déduction d'une somme de 866 € dont il n'est pas contesté qu'elle a été versée par l'intermédiaire d'une assurance protection juridique au titre des frais d'avocat, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Rives Marines justifie avoir dû assumer les frais suivants :

-112,12 € de frais d'huissier

-1249 € d'honoraires d'avocat

-585 € de frais de syndic

-1200 € au titre de l'indemnité allouée à la société Pargade par application de l'article 700 du code de procédure civile 

Total : 2280,12 €



c) Procédure engagée par Direct Energie



Il ressort des explications des parties que la résidence Les Rives Marines est une résidence de tourisme dont les logements sont donnés à bail commercial à une société d'exploitation, la société EGS Le Teich, filiale de la société Eurogroup.



Que bien que les copropriétaires avaient l'obligation de régler eux-mêmes les factures d'électricité, il avait été convenu que celles-ci seraient adressées directement au syndic de copropriété par le fournisseur, Direct Energie, à charge pour le syndic de se faire rembourser soit auprès de la société Eurogroup au titre des charges récupérables soit auprès des copropriétaires eux-mêmes lorsqu'ils n'étaient plus liés par un bail commercial avec Eurogroup.



Par ordonnance en date du 2 mai 2016, le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Bordeaux a condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Rives Marines à payer à Direct Energie une provision de 101 427,74 €, outre 2000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.



Si le syndicat reproche à la SA Immovac de ne pas s'expliquer sur l'utilisation d'une somme de 209 532,75 € reversée par Eurogroup qui aurait permis de régler la somme litigieuse, la société Allianz conclut à irrecevabilité de la demande qui est nouvelle en cause d'appel.



Le syndicat conclut au rejet de cette exception au motif qu'en première instance, il avait bien été fait état de ce litige mais sans qu'il soit chiffré.



Dans ces conditions, il ne peut qu'être constaté qu'aucune prétention n'avait donc été émise à ce sujet.



Dès lors, par application de l'article 564 du code de procédure civile, cette demande doit être déclarée irrecevable.





2°-Frais de reprise de comptabilité et de convocation de l'assemblée générale à cette fin



Le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Rives Marines explique qu'en raison de la carence de la SAS Immovac, il a été nécessaire de reprendre toute la comptabilité et de reconvoquer l'assemblés générale, ce qui a généré des frais.



La société Allianz considère que le syndicat ne justifie ni de la nécessité de ces opérations ni des frais qu'elles auraient entraînés.



Il est cependant bien établi que la SAS Immovac s'est révélée dans l'incapacité de fournir la totalité des documents comptables afférents à sa gestion.



Par voie de conséquence, il a été nécessaire de reconstituer la comptabilité en question et une facture d'honoraires de 2965 € est produite aux débats.



Par ailleurs, le procès-verbal de l'assemblée générale du 1er avril 2017 démontre bien qu'il a été nécessaire de soumettre à l'approbation de celle-ci les comptes reconstitués.



Dans ces conditions, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, il y a lieu de retenir la somme totale de 5 075,11 €.



3°-Surcoût des honoraires facturés par la Sas Immovac



Le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Rives Marines explique que :



- les honoraires de gestion du syndic pour l'année 2015, prévus au contrat et votés lors de l'AG du 28 mars 2015 ,s'élevaient à la somme de 12.000 € TTC annuels, alors que la reconstitution comptable au titre des honoraires courants fait apparaître une somme de 14.000 € TTC, soit un dépassement de 2.000 €, 

- il ressort, en outre, du grand livre comptable que le syndic actuel a pu reconstituer 

grâce aux copropriétaires pour le premier semestre 2015, une facturation d'un honoraire de 1.800 € pour ouverture du dossier de procédure judiciaire [O], alors que le contrat de syndic prévoyait une rémunération de 300€ pour la constitution de dossier et l'envoi à un conseil , soit un dépassement d'honoraires de 1.500 €.



La société Allianz invoque une disposition du contrat qui prévoit que ne sont pas garantis :

'- les conséquences pécuniaires des contestations relatives à toutes question de frais, 

honoraires, commissions prix de vente ou facturation de vos travaux et/ou prestations, ainsi 

que les conséquences de litiges afférents à la souscription, reconduction, modification, 

résolution, résiliation, annulation ou rupture de contrats passés par vous avec vos clients »; 

- « le coût de vos prestations, le coût de leur remplacement, amélioration, mise en 

conformité, les frais pour les refaire, en tout ou partie ou pour leur en substituer d'autres, 

même de nature différente, ainsi que les frais engagés par vous-même ou par autrui afin de 

corriger les erreurs commises par vous ou par les personnes travaillant pour votre compte» 



Il est bien exact que la présente demande ne s'analyse pas en une demande fondée sur la responsabilité de l'ancien syndic mais que s'agissant d'une demande de remboursement d'honoraires indûment payés, elle doit être considérée comme entrant dans les prévisions de la clause susvisée qui exclut les conséquences pécuniaires des contestations relatives à toutes questions de frais et honoraires.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.



La société Allianz tire également argument de cette clause pour dénier devoir sa garantie au titre des frais de reprise de comptabilité et d'assemblée générale examinés précédemment.



Mais cette clause (deuxième paragraphe) ne concerne que des frais exposés par l'assuré lui-même et non les frais exposés par un tiers, en l'espèce le syndicat des copropriétaires, du fait de ses manquements.



4°-Sur la perte de chance du fait de l'absence d'opposition lors de la vente de lots par des copropriétaires débiteurs de charges à l'égard de la copropriété



Le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Rives Marines reproche à la Sas Immovac d'avoir omis de faire opposition sur le prix de vente de certains lots appartenant à des copropriétaires qui étaient pourtant débiteurs à l'égard de la copropriété.



Elle cite ainsi 5 ventes et fait état d'une somme totale à recouvrer de 13 061,51 €.



Mais ainsi que le fait valoir la compagnie Allianz, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Rives Marines ne démontre pas d'une part, l'existence et le montant exact des charges qui seraient dues par les copropriétaires en question.



Il se borne à produire aux débats le grand livre des comptes des copropriétaires pour la période du 1er janvier 2015 au 30 mai 2016 sans plus de précision et dont la lecture, peu explicite en l'absence de la moindre explication, entre en contradiction avec ses affirmations : par exemple, M. [C] semble ne devoir que 70,76 € à la date du 12 avril 2016 et non pas 

1 076,48 €, M. [G] 4728,56 € et non 7635,18 €. 



D'autre part et surtout, il ne fournit aucun élément sur les réclamations qu'il leur aurait adressées, les diligences effectuées et in fine, sur l'absence de recouvrement de ces charges.



Or pour invoquer une perte de chance de recouvrement encore faut-il établir qu'il y a bien eu absence totale de recouvrement.



Le jugement qui a rejeté cette demande sera confirmé à ce sujet.



5°-Sur le préjudice au titre de la différence de coût entre le marché voté en assemblée générale et celui effectivement signé par le syndic



Le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Rives Marines affirme qu'alors que l'assemblée de copropriété avait approuvé, le 28 mars 2015, la souscription auprès de la Sasu Maurice Bourgade d'un marché global de 492 683,59 € pour l'entretien des boiseries extérieures, la Sas Immovac a régularisé un marché d'un montant supérieur, soit de 604 884,69 €, commettant ainsi une faute lourde engageant sa responsabilité.



Il considère que son préjudice est égal à la différence et réclame donc la somme de 

112 201,10 €.





Il affirme que contrairement à ce que soutient la société Allianz, l'assemblée générale de copropriété n'a jamais donné son accord pour d'autres tranches de travaux, même si ceux-ci ont effectivement débuté dès 2014.



Mais, comme l'a relevé le tribunal, force est de constater que les conditions dans lesquelles a été approuvé et passé ce marché restent obscures.



S'il est vrai que le procès-verbal de délibération du 28 mars 2015 évoque une décision ' de souscrire ce marché global ferme, forfaitaire et non révisable avec Pargade pour un montant de 492 683,59 € TTC..' et ne comporte aucune allusion à une décision antérieure validant un premier devis partiel, il n'en demeure pas moins que les travaux avaient commencé dès 2014 ce qui laisse supposer le contraire.



Par ailleurs, le devis qui a été signé par le syndic pour un montant de 604 884,69 € est tout à fait contemporain à la tenue de l'assemblée générale puisqu'il semble avoir été établi en mars 2015, et se présente comme un devis 'récapitulatif'.



Comme le fait justement remarquer la société Allianz, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Rives Marines qui soutient qu'un seul devis a été approuvé pour un montant de 492 683,59 €, s'abstient de le produire aux débats et ne fournit aucune explication sur sa carence à ce sujet.



Par hypothèse, à suivre le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Rives Marines, en même temps que la société Pargade établissait un devis 'récapitulatif' de 604 884,69 €, elle en rédigeait un autre d'un montant très sensiblement différent, à moins que ce dernier ne porte pas sur les mêmes prestations mais sur des travaux partiels.



Au demeurant, les parties ne s'expliquent pas sur ce qui différait ou non entre ces deux devis hormis leur prix.



Dans le cas, probable, où cette différence de prix s'expliquait par un périmètre plus restreint de travaux, l'existence même d'un préjudice serait à démontrer puisque la copropriété aurait bénéficié d'une prestation plus complète qui de toute façon, semblait nécessaire.



Le jugement qui a rejeté cette demande sera confirmé.



6°-Sur les divers manquements du syndic aux devoirs de sa charge



Le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Rives Marines sollicite le versement d'une somme de 10 000 € au titre de la réduction du prix des prestations fournies par la Sas Immovac qui aurait manqué aux devoirs de sa charge, notamment :

-en s'abstenant de recouvrer des charges impayées

-en s'abstenant de mettre en oeuvre une décision de l'assemblée générale relative à la mise aux normes de la résidence en matière d'accès aux personnes handicapées

-en s'abstenant de réaliser les visites mensuelles de la copropriété, de tenir les registres de sécurité, les carnets d'entretien, de réaliser l'analyse de l'ensemble des contrats passés par la copropriété telle que prévue par le contrat ...



Il affirme en effet n'avoir pas obtenu la juste contrepartie des honoraires versés pendant la période considérée.



Mais, ainsi q u'il a été vu plus haut, le contrat d'assurance qui liait la société Immovac à la société Allianz ne garantissait pas les conséquences pécuniaires des contestations d'honoraires.



Dans ces conditions, le jugement qui a rejeté la demande pour d'autres motifs, sera confirmé.





III-Sur l'application du contrat d'assurance aux faits de la cause 



Le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Rives Marines ne conteste pas le chef du jugement qui a condamné la société Allianz à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Rives Marines la somme de 7200 € en réparation du préjudice subi du fait du manquement à l'obligation de transmettre les documents comptables des exercices 2014, 2015 et 2016.



Cette somme de 7200 € résulte de l'évaluation à 8000 € du préjudice subi du fait de l'absence de communication par l'ancien syndic de comptabilité régulière pour les années 2014, 2015 et 2016, déduction faite d'une franchise de 800 €.



La société Allianz soutient qu'il s'agissait là d'une violation délibérée par le syndic de ses obligations qui ne saurait être couverte par le contrat d'assurance qui suppose nécessairement l'existence d'un aléa, absent en l'espèce.



Elle invoque les dispositions du contrat qui excluent la prise en charge des dommages résultant d'une violation délibérée par l'assuré de ses obligations et les dommages qui n'ont pas de caractère aléatoire.



Cependant, il résulte de l'article L.113-1 du code des assurances que les clauses d'exclusion de garantie en matière d'assurance de responsabilité civile doivent être formelles et limitées.



L'alinéa 2 ne permet l'exclusion de garantie qu'en cas de faute intentionnelle ou dolosive.



Or une telle faute ne peut s'entendre que d'une faute commise avec la volonté de créer le dommage qu'elle provoque.



Dans le cas présent, rien ne permet de démontrer que les carences du syndic obéissaient à une telle volonté plutôt qu'à une simple négligence même consciente et volontaire. 



Par conséquent, cette exclusion sera écartée et le jugement confirmé.



IV-Sur les limitations de garantie invoquées par la société Allianz 



Si la société Allianz fait état d'un plafond de garantie de 80 000 € qui donne lieu à discussion sur le point de savoir s'il doit s'appliquer ou non, il suffit de constater qu'en l'espèce, le total des condamnations prononcées se situe en deçà d'un tel plafond de sorte qu'il n'y a pas lieu de trancher ce point.



Pour le surplus, la société Allianz invoque encore l'existence d'une franchise contractuelle égale à 10% du montant des dommages avec un minimum de 750 € et un maximum de 2 500€, opposable aux tiers.



Celle-ci n'est pas contestée et ne se heurte à aucun cas légal d'inopposabilité.



En l'espèce, le montant total des condamnations prononcées contre la société Allianz s'élève à la somme de 9 069,23 € auxquelles il faut ajouter la somme de 8000 € non contestée par l'appelant, soit 17 069,23 €.



La franchise totale est donc de 1 707 € et reste dans la limite maximale prévue au contrat.



Dès lors, déduction faite de la franchise de 800 € déjà appliquée sur la sommes susvisée de 8000 €, il convient de déduire une franchise de 907 € sur les condamnations appliquées en appel.







V-Sur les dépens et les frais irrépétibles



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la société Allianz aux dépens et mis à sa charge une somme de 2500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Celle-ci sera également condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Rives Marines la somme de 3000 € en cause d'appel par application du même texte.





PAR CES MOTIFS : 



La Cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort, 



Déclare irrecevable la demande formée par le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Rives Marines tendant à voir condamner la société Allianz à lui payer diverses sommes au titre de la procédure engagée contre lui par la société Direct Energie,



Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 3 novembre 2020 en ce qu'il a rejeté les demandes du Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Rives Marines tendant à la condamnation de la société Allianz à lui payer les sommes de :



-3500 € au titre du surcoût des honoraires facturés par la Sas Immovac

-13 061,51 € au titre de la perte de chance de recouvrer certaines charges de copropriété

-112 201,10 € au titre du marché passé avec la Sasu Maurice Pourgade

-10 000 € à titre de rétrocession d'honoraires indûment payés,



Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 3 novembre 2020 en ce qu'il a condamné la société Allianz à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Rives Marines la somme de 7200 € en réparation du préjudice subi du fait du manquement à l'obligation de transmettre les documents comptables des exercices 2014, 2015 et 2016, outre la somme de 2500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



L'infirmant, pour le surplus et statuant à nouveau, 



Condamne la société Allianz Iard à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Rives Marines la somme totale de 8162,23 €, déduction faite d'une franchise de 907 €.



Y ajoutant, 



Condamne la société Allianz à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Rives Marines la somme de 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel.





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Mme Mélody VIGNOLLE-DELTI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,