Tribunal Judiciaire · Service des référés — 15 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/56093 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2NFE

N° : 7

Assignation du :
28 Juillet 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 15 janvier 2024



par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

La S.C.I. VICTOR, société civile immobilière
[Adresse 3]
[Localité 8]

représentée par Maître Alexandre SUAY de l’AARPI Delvolvé Poniatowski Suay Associés, avocats au barreau de PARIS - #C0542, avocat postulant et par Me Emmanuel BARAST, avocat au barreau de BORDEAUX, GARONNE AVOCATS, [Adresse 2] [Localité 4], avocat plaidant


DEFENDERESSE

La S.A.R.L. SAAD F&L
[Adresse 1]
[Localité 6]

représentée par Me Zayan BALHAWAN, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE - #PN 218 (transfert en cours au barreau de PARIS [Adresse 5] [Localité 7])



DÉBATS

A l’audience du 11 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 




Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte authentique du 30 décembre 2020, la SCI VICTOR a donné à bail dérogatoire à la société SAAD F&L, des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 8] (lots n° 1, 27 et 28), pour une durée de 35 mois à compter du 31 décembre 2020, moyennant un loyer en principal de 2.700 euros outre 100 euros de provisions sur charges, payable d’avance à une fréquence mensuelle, pour l’activité de vente de fruits et légumes à emporter.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte extrajudiciaire en date du 21 juin 2023, à la société SAAD F&L, pour une somme de 8.100 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif constitué pour les mois d’avril, mai et juin 2023.

Par acte délivré le 28 juillet 2023, la SCI VICTOR a fait assigner la société SAAD F&L devant la juridiction des référés de céans aux fins de voir : 

“RECEVOIR la SCI VICTOR en toutes ses demandes et la déclarer bien fondée, 
 
En conséquence, 
 
CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 30 décembre 2020 à la date du 21 juillet 2023, aux torts exclusifs de la société SAAD F&L, 
 
ORDONNER l’expulsion immédiate de la société SAAD F&L ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail, dès la signification de l’ordonnance, au besoin par l’assistance de la force publique et d’un serrurier, 
 
ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel autre lieu du choix du bailleur, et ce en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues, aux frais exclusifs de la société SAAD F&L, 
 
CONDAMNER la société SAAD F&L au paiement d’une provision de 13 900 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 1 er juillet 2023, assortie des intérêts de droit en application des dispositions prévues par les articles 1231-7 du Code Civil. 
 
FIXER le montant de l’indemnité mensuelle dont sera redevable la société SAAD F&L à la somme mensuelle de 2 700 € HT (deux mille sept cent euros), charges, taxes et accessoires en sus, 
 
CONDAMNER la société SAAD F&L au paiement par provision de l’indemnité d’occupation telle que fixée ci-dessus jusqu’à la libération effective des lieux, 
 



CONDAMNER la société SAAD F&L à payer à la SCI VICTOR la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 juin 2023".


A l’audience du 11 décembre 2023, la SCI VICTOR a, par l’intermédiaire de son conseil, aux termes des conclusions reprises oralement à l’audience, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors actualisation de la demande de provision à la somme de 25.100 euros, échéance de novembre 2023 incluse, et demande de prononcé d’une astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter du 1er décembre 2023. Elle conteste oralement tout versement en espèce et toute compensation de la dette locative avec le dépôt de garantie. Elle fait valoir que le bail dérogatoire a expiré et que le preneur se maintient dans les lieux, sans assurance souscrite pour 2023 et sans effectuer de règlement depuis avril 2023. 


La société SAAD F&L, représentée par son conseil, a repris oralement les conclusions déposées sollicitant du juge des référés de :

“RECEVOIR la société SAAD F&L est recevable et bien Fondée en ses demandes et conclusions

A titre principal,
- DEBOUTER la SCI VICTOR de l’ensemble de ses demandes, moyens et fins qu’elles comportent.
- ACCORDER à la société SAAD F&L un délai raisonnable qui ne pourrait être inférieure à 2 mois pour permettre la réinstallation sereine de son activité commerciale.

A titre subsidiaire, si le Tribunal devait considérer que la société SAAD F&L demeurait débitrice de quelques sommes que ce soient au titre des loyers et charges,
- ACCORDER à la sociéié SAAD F&L des délais de grâce pour payer la créance qui resterait dues.
- ORDONNER le paiement échelonné des sommes qui resteraient dues ou reporter le paiement de toutes sommes qui resteraient dues dans la limite de 6 mois à compter de l’ordonnance à venir.

En toute hypothèse,
- CONDAMNER la SCI VICTOR au paiement au profit de la société SAAD F&L de la somme dc 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
- La CONDAMNER aux entiers dépens”.


L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.


Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. 

MOTIFS

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

En application de l'article L. 145-5 de Code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du locataire, conclure un bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans mais si, à l'expiration du bail dérogatoire, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le locataire reste et est laissé en possession il s'opère un nouveau bail soumis au statut.
 
Le bailleur demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l'espèce, il n’est pas contesté que le bail dérogatoire conclu le 30 décembre 2020, pour 35 mois soit jusqu’au 30 novembre 2023, exclut l’application du statut des baux commerciaux.

Le bail conclu par acte authentique ne prévoit pas la faculté de conclure un bail commercial à l’issue d’une période de six mois de règlement régulier des loyers.
Si l’attestation produite en défense mentionne des négociations en ce sens des parties, le bail conclu ne reprend pas cette faculté.

Le bail dérogatoire stipule une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de la redevance, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites demeuré infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement faisant figurer en décompte les termes impayés d’avril 2023 à juin 2023, le texte de la clause résolutoire et la mention qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

La société défenderesse ne conteste pas en effet avoir cessé ses versements à compter d’avril 2023. Elle explique qu’en l’absence de perspective de signature d’un bail commercial aux conditions initialement négociées, elle avait déjà provisionné l’intégralité des échéances jusqu’à l’expiration du bail dérogatoire au moyen d’un versement en espèces de 15.000 euros et d’une compensation avec le montant du dépôt de garantie versé pour 8.100 euros.

Si elle communique aux débats une attestation de M. [M] [S] déclarant avoir été présent lors de la remise de la somme de 15.000 euros en espèces à la gérante de la SCI, dans le cadre du bail dérogatoire notarié, il sera relevé que cette attestation, ne spécifiant pas la date de ce versement et sa destination, n’est pas corroborée par le bail conclu par les parties, ne faisant pas mention d’un tel versement à titre de loyers d’avance. Seul un montant de 8100 euros, représentant trois mois de loyers hors taxe, est mentionné versé en guise de dépôt de garantie de l’exécution des obligations de toute nature et ce, pendant toute la durée du bail jusqu’à réglement entier et définitif de toutes les sommes de quelque nature et origine. Il n’est pas davantage produit de reçu du versement d’une telle somme délivrée à la société SAAD F&L par la gérante de la SCI VICTOR. 

En faisant délivrer ce commandement, la SCI VICTOR n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 8.100 euros correspondant au solde de l’arriéré locatif arrêté aux échéances d’avril, mai et juin 2023. 

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé ni que le dépôt de garantie versé a opéré paiement de cette somme alors que les lieux ne sont toujours pas libérés et que le versement des échéances successives n’a pas été repris, ni que la somme de 15.000 euros dont il est attesté un versement à la gérante de la SCI VICTOR était destinée à couvrir le paiement de loyers d’avance dans le cadre du bail liant les parties à l’instance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit au 21 juillet 2023.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Si la société SAAD F&L fait valoir l’expiration en tout état de cause du délai de 35 mois du bail dérogatoire, elle ne justifie pas avoir libéré les lieux loués pour le 30 novembre 2023.

Elle sollicite par ailleurs un délai d’au moins deux mois pour quitter volontairement les lieux et réinstaller son activité commerciale.

Considérant l’absence de tout versement repris depuis la délivrance du commandement et de l’assignation et dès lors que l’occupation prenait fin en tout état de cause au 30 novembre 2023, il convient de dire que la société SAAD F&L disposera d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance pour libérer volontairement les lieux et qu’à défaut, l’expulsion de la société SAAD F&L et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée, passé ce délai.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

L’indemnité d’occupation due par la société SAAD F&L depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel (2.700 euros par mois), outre les charges, taxes et accessoires.

- Sur la demande de provision

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI VICTOR et en l’absence de preuve manifeste de paiement complémentaire, l'obligation de la société SAAD F&L au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation échus au 18 novembre 2023 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 25.100 euros (échéance de novembre 2023 incluses), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société SAAD F&L. 






Il sera rappelé qu’en effet, il est contesté que le dépôt de garantie vaut paiement des loyers et charges échus alors même qu’il figure au bail une clause pénale permettant au bailleur de conserver le montant du dépôt de garantie à titre d’indemnité forfaitaire en cas de résolution du bail du fait du preneur.

Il est tout aussi contesté par le bailleur le versement de la somme de 15.000 euros à titre de loyers d’avance, dont il n’est pas fait la mention au bail ni pour lequel il n’est versé aux débats aucun reçu.

La provision allouée sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 21 juin 2023 à hauteur de 8.100 euros,à compter de l'assignation sur 5.800 euros et à compter de la présente ordonnance sur le surplus.

La SCI VICTOR sollicite l'application d’une astreinte contractuelle de 1.000 euros par jour de retard en cas de maintien dans les lieux après la date d’expiration du bail.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation.

La société SAAD F&L conteste l’application de cette clause.
 
La clause pénale du bail qui prévoit une astreinte, pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.

- Sur la demande de délai de grâce

La société défenderesse étant condamnée au paiement d'une provision, le juge des référés est compétent pour accorder un délai de grâce en application de l'article 510 du code de procédure civile.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société SAAD F&L sollicite un délai de grâce pour apurer ce qu’elle resterait devoir.

Il sera relevé l’absence de production de pièces comptables justifiant du sérieux de la proposition d’apurement, alors qu’aucun versement n’a été effectué sur les termes mensuels depuis avril 2023.

Dans ces conditions, la demande de délai de grâce sera rejetée.

- Sur les autres demandes

La société SAAD F&L, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement.


L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société SAAD F&L ne permet d’écarter la demande de la SCI VICTOR formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes au même titre.

PAR CES MOTIFS 

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 21 juillet 2023 à minuit ; 

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux par la société SAAD F&L dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société SAAD F&L et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 8] (lots n° 1, 27 et 28), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Déboutons la société SAAD F&L du surplus de sa demande de délai pour quitter les lieux ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;
 
Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société SAAD F&L, à compter de la résiliation du bail du 22 juillet 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;




Condamnons la société SAAD F&L à payer à la SCI VICTOR :
- la somme provisionnelle de 25.100 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation impayés au 18 novembre 2023 (échéance de novembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2023 à hauteur de 8.100 euros, à compter de l'assignation sur 5.800 euros et à compter de la présente ordonnance sur le surplus,
- la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 

Déboutons la société SAAD F&L de sa demande de délai de grâce.

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de l’astreinte contractuelle prévue au bail liant les parties ;

Déboutons les parties du surplus des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile; 

Condamnons la société SAAD F&L aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait à PARIS, le 15 janvier 2024.

Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVELViolette BATY