Cour d'Appel · 3ème chambre — 16 janvier 2024

16/01/2024



ARRÊT N° 10/2024



N° RG 22/04405 - N° Portalis DBVI-V-B7G-PFBN

CBB/MB



Décision déférée du 30 Novembre 2022 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE ( 22/01031)

[T] [Y]

















S.A. GROUPE NARBONNE





C/



[L] [H]

[Z] [H] épouse [P]

[D] [H]





























































CONFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU SEIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

***



APPELANT



S.A. GROUPE NARBONNE agissant poursuite et diligence de son représentant légal en exercice domicilié es qualité de droit audit siège

[Adresse 11]

[Localité 1]

Représentée par Me Christophe MORETTO de la SELARL ARCANTHE, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et MeThibault GANDILLON de la SCP LES AVOCATS DU THELEME, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER







INTIMES



Monsieur [L] [H]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté par Me Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et Me Maria HIRCHI de la SARL 2 M AVOCATS, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE





Madame [Z] [H] épouse [P]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représenté par Me Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et Me Maria HIRCHI de la SARL 2 M AVOCATS, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE



Monsieur [D] [H]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représenté par Me Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et Me Maria HIRCHI de la SARL 2 M AVOCATS, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE







COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C. BENEIX-BACHER, Présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

O. STIENNE, conseiller

E.VET, conseiller



Greffier, lors des débats : M. BUTEL



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre

FAITS 



Selon promesse unilatérale de vente du 11 mai 2021, les consorts [H] se sont engagés en qualité de promettants, à vendre en pleine propriété à la SA Groupe Narbonne moyennant le prix de 1.884.720,00 euros, une parcelle de terrain à bâtir d'une contenance d'environ 1ha 570a 06ca à prendre sur une propriété d'une plus grande superficie située à [Localité 10] lieudit Mazurié, figurant au cadastre sous les références suivantes Section [Cadastre 9], [Cadastre 2], 266, 268, 270, 272 d'une contenance totale de 1ha 96a 23ca. 



L'étude d'avant-projet réalisée par le cabinet ECR Environnement a révélé au titre de l'étude géotechnique, qu'il s'agit d'une ancienne gravière qui a été comblée avec des matériaux de démolition ou remblais très hétérogènes, identifiés sur une grande hauteur (environ 5m) imbibés en outre d'eaux souterraines stagnantes réduisant leur portance. 



Par courriers d'avril 2022, la SA Groupe Narbonne a mis en demeure les consorts [H] d'abaisser le prix de vente à la somme de 1 304 720€ net vendeur pour tenir compte du coût important des travaux à entreprendre pour rendre le terrain constructible et donc conforme à sa destination contractuelle, sans compter les dommages et intérêts induits évalués à 106765,5€.



PROCEDURE



Par acte en dates des 30 mai, 2 et 3 juin 2022, la SA Groupe Narbonne a fait assigner M. [L] [H], Mme [Z] [H] épouse [P] et M.[D] [H] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé pour solliciter une expertise destinée à vérifier la nature des sols et sous-sols du terrain objet de la promesse de vente, la nature et l'état de pollution, les risques encourus, déterminer les mesures de dépollution et les solutions pour renforcer les fondations, le chiffrage des coûts imposés et des préjudices de toute nature induits par cette situation.



Par ordonnance contradictoire en date du 30 novembre 2022, le juge a':

- dit n'y avoir lieu à référé-expertise,

- condamné la SA Groupe Narbonne à verser à M. [L] [H], Mme [Z] [H] épouse [P] et M. [D] [H] une somme de 2500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné la SA Groupe Narbonne aux entiers dépens de l'instance.



Par déclaration en date du 21 décembre 2022, la SA Groupe Narbonne a relevé appel de la décision en en critiquant l'ensemble des dispositions.





MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES



La SA Groupe Narbonne, dans ses dernières conclusions en date du 17 novembre 2023, demande à la cour, au visa des articles 145 et 834 du Code de procédure civile, de':

- infirmer l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Toulouse du 30 novembre 2022,

- rejeter l'ensemble des fins, moyens et conclusions des consorts [H],

- ordonner une mesure d'expertise judiciaire aux fins de :

- déterminer la nature et l'état des sols et des sous-sols de la parcelle objet de la promesse unilatérale de vente du 11 mai 2021, leurs caractéristiques géotechniques et géomécaniques, ainsi que le niveau d'eau observés,

- déterminer la nature et l'état de pollution des sols et des sous-sols, notamment au regard des textes législatifs et règlementaires applicables s'agissant de la zone et du projet de construction envisagé,

- déterminer les causes, origines et la chronologie de l'état des sols et des sous-sols de la parcelle objet de la promesse unilatérale de vente du 11 mai 2021,

- déterminer la valeur de la parcelle dans son état pollué,

- déterminer les risques afférents à la nature et à l'état de pollution des sols et des sous-sols,

- déterminer la ou les mesures de dépollution des sols et des sous-sols et chiffrer leurs coûts,

- déterminer la ou les solutions, notamment géotechniques, envisageables au titre du ou des types de fondation et chiffrer leurs coûts et déterminer les sujétions d'exécution de toutes natures et chiffrer leurs coûts,

- déterminer et chiffrer les préjudices de toutes natures, notamment au titre des contraintes de toutes natures, des sujétions de toutes natures et des surcoûts de toutes natures, que subit la SA Groupe Narbonne pour réaliser le projet de construction envisagé sur la parcelle objet de la promesse unilatérale de vente du 11 mai 2021,

- désigner, pour ce faire, tel expert qu'il lui plaira à la Cour,

- déclarer que l'expert pourra s'adjoindre tout sapiteur de son choix dans une spécialité différente de la sienne,

- ordonner n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- réserver les dépens.



Elle soutient que':

- elle envisage une action en réduction du prix en raison du vice de la chose et du défaut d'information sur l'état du terrain objet de la promesse de vente,

- mais, elle ne peut saisir le juge du fond qu'avec une expertise sur la valeur du bien dans son état pollué,

- ce n'est qu'assignés devant le juge des référés que les promettants ont reconnu implicitement avoir vendu un terrain pollué situé sur une gravière remblayée et donc inconstructible, 

- vendu comme étant constructible ce terrain s'avère impropre à sa destination,





- l'expertise lui permettra de vérifier le coût des travaux de mise aux normes qu'elle estime à 580 000€ afin d'engager une procédure en réfaction du prix, en application de l'article 1223 du code civil,

- la prétendue caducité de la promesse ne constitue pas une contestation sérieuse, ni une soi-disant déchéance des droits du bénéficiaire de la promesse,

- et il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur la validité ou l'interprétation d'une clause, 

- la clause « étude du sol » permet seulement au bénéficiaire de la promesse de pouvoir pénétrer légalement sur le terrain et de pouvoir vérifier la technique de construction nécessaire à l'édification du bâtiment commercial sur le terrain à construire objet de la promesse, 

- la connaissance de la pollution ne peut résulter d'une étude de sol mais, des termes de l'acte lui-même,

- les terrains étaient la propriété des promettants de longue date, de sorte qu'ils ne pouvaient ignorer l'état des lieux, l'expertise permettra de connaître la chronologie de la pollution, ce qui permettra à un tribunal saisi au fond d'apprécier alors le défaut d'information.



M. [L] [H], Mme [Z] [H] épouse [P] et M. [D] [H], dans leurs dernières conclusions en date du 17 novembre 2023, demandent à la cour, au visa de l'article 145 du Code de procédure civile, de':

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- condamner, en cause d'appel, la SA Groupe Narbonne au paiement au bénéfice des intimés de la somme de 4 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner la SA Groupe Narbonne aux dépens de l'instance.



Ils soutiennent que':

- la promesse était consentie pour un délai expirant le 1er mars 2022 à 16 heures,

- le contrat ne prévoit pas de diminution du prix en cas de non-réalisation des conditions suspensives mais seulement la caducité de la promesse sauf à ce que la partie dans l'intérêt exclusif de laquelle une des conditions suspensives a été prévue y renonce,

- et l'indemnité forfaitaire d'immobilisation de 100 000€ était acquise au promettant en cas de non-réalisation de la vente, sauf si le bénéficiaire se prévalait de l'absence de réalisation d'une seule des conditions suspensives stipulées en sa faveur, ainsi que dans quelques cas limitativement énumérés,

- la pollution du sol a été révélée par l'étude de sol réalisée par la bénéficiaire ainsi qu'il était prévu au contrat'; et celle-ci a sollicité la réduction du prix ce qui a été légitimement refusé en l'absence de clause de réfaction du prix';

- les conditions suspensives n'ont pas été réalisées, la bénéficiaire pouvait donc invoquer la résolution de la promesse qui devenait alors caduque sans indemnité,

- au demeurant la SA Narbonne n'a ni déposé une demande de permis de construire avant le 31 août 2021, ni justifié de son obtention avant le 28 novembre 2021,

- de sorte qu'il n'est pas justifié que l'expertise sollicitée aurait un impact sur la solution d'un litige à venir comme exigé à l'article 145 du code de procédure civile': il n'est pas contesté les résultats de la mesure d'expertise réalisée, et l'expert ne pourrait se prononcer sur un fait juridique (238 du code de procédure civile)'; alors qu'au surplus, la promesse prévoit expressément la réalisation à titre de condition suspensive d'une étude pollution (et non une simple étude de sol), clause spécifique, non systématiquement intégrée aux actes de vente de terrain'; les promettants n'ont donc pas tenté de dissimuler la pollution,

- l'urgence de l'article 834 du code de procédure civile n'est pas rapportée,

- il était expressément prévu la conséquence attachée au constat d'une pollution, soit la possibilité pour la SA Groupe Narbonne d'invoquer la résolution pure et simple, sans indemnité de part et d'autre,

- le but est donc d'échapper au paiement de l'indemnité d'immobilisation,

- la conclusion est que la promesse est caduque.



L'ordonnance de clôture initialement prévue le 20 novembre 2023 est intervenue le 24 novembre 2023.



MOTIVATION



Suivant l'article 834 du code de procédure civile dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



La SA Groupe Narbonne n'invoque, ni ne justifie d'aucune urgence qui est la condition première et indispensable de l'action fondée sur l'article 834 du code de procédure civile. Ne demeure donc plus que l'article 145 invoqué comme fondement de sa demande d'expertise.



L'article 145 du Code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.



Ce motif existe dès lors que l'éventuelle action au fond n'est pas manifestement vouée à l'échec, que la mesure demandée est légalement admissible, qu'elle est utile et améliore la situation probatoire des parties et qu'elle ne porte pas atteinte aux intérêts légitimes de l'adversaire. 



Cette exigence de motivation fait obstacle à ce qu'il soit recouru à la procédure de l'article 145 de manière abusive : elle ne doit pas permettre de pallier les erreurs ou négligences d'un plaideur, pour qui il serait aisé de réunir les preuves demandées sans recourir au juge.



Il est dès lors indispensable que le demandeur établisse l'existence d'un litige plausible, crédible, bien qu'éventuel et futur, dont le contenu et le fondement soient cernés, approximativement au moins, et sur lequel pourra influer le résultat de la mesure à ordonner. Mais l'article 145 du code de procédure civile n'exige pas que le fondement et les limites d'une action par hypothèse incertaine, soient déjà fixées.



La promesse de vente du 11 mai 2021 porte sur «'une parcelle de terrain à bâtir'». L'acte prévoit en page 10 qu'elle est soumise à la condition suspensive stipulée au seul profit du bénéficiaire, de l'obtention par ce dernier d'un permis de construire l'autorisant à réaliser l'édification d'un ensemble immobilier à destination de commerce d'une surface de plancher minimum de 1500 m².



En page 13 au chapitre Etude Pollution, il est prévu que':« La présente convention est soumise à la condition suspensive en faveur du bénéficiaire qui pourra seul y renoncer, qu'il effectue, à ses frais, une analyse spécifique du sol et du sous-sol sur l'existence d'une éventuelle pollution de quelque nature que ce soit. Si cette étude révélait la présence d'une quelconque pollution, le bénéficiaire pourrait alors invoquer la résolution pure et simple des présentes, qui deviendraient caduques et de nul effet sans indemnité de part et d'autre.' »'. Et en page 12':« Si les prélèvements, études, analyses et sondages qui seront diligentés par le bénéficiaire entraînent l'obligation de recourir à des techniques d'adaptation au sol excédant celles normalement utilisées pour la construction conforme à la demande de permis, savoir notamment pieux, radier etc.', le bénéficiaire aura la possibilité de renoncer à l'acquisition sans indemnité... »



La SA Groupe Narbonne a fait réaliser en septembre 2021 une «'étude géotechnique d'avant-projet de type G2 AVP'» confiée à l'agence ECR Environnement pour vérifier la faisabilité du projet de construction d'un bâtiment industriel devant faire office de concessionnaire de camping-car, d'une surface au sol de l'ordre de 2300 m² avec place de parking tout autour.



Par courrier du 21 avril 2022 destiné aux consorts [H], elle rappelait avoir fait réaliser cette étude de sol qui révélait des « sujétions particulières relatives au sous-sol, qui est constitutif d'une gravière, obligeant à la réalisation de travaux exorbitants par pieux d'un montant de 580'000 € hors-taxes (soit 30'% du prix) qui sont indispensables à l'assise des fondations de l'ouvrage, et ce préalablement à la mise en 'uvre d'une construction'». Elle ne faisait aucune allusion à la pollution du sol ou sous-sol.



Les consorts [H] ont, suivant courrier du 28 avril 2022, refusé de négocier une réduction du prix et invoquaient l'absence de levée d'option par la SA Groupe Narbonne. Celle-ci répliquait le 18 mai 2022 qu'elle souhaitait le maintien de la promesse.



Elle soutient aujourd'hui qu'elle s'estime trompée par les promettants quant à la nature du terrain qui n'était pas constructible, sauf à prévoir de coûteux travaux de renforcement d'assise. 



Toutefois, elle n'entend pas invoquer la résolution de la promesse ou sa caducité considérant qu'il ne s'agit pour elle que de simples facultés prévues à son seul profit et non pas des sanctions automatiques : elle entend donc poursuivre la vente mais à des conditions de prix plus avantageuses. Et l'expertise doit l'aider à rapporter la preuve du prix réel et du coût des travaux utiles à la conformité du terrain à sa destination contractuelle.



Or, contrairement à ce qu'elle affirme, l'étude géotechnique ne révèle pas que le terrain objet de la promesse est inconstructible mais seulement qu'il est nécessaire de procéder au renforcement des sols au regard du projet spécifique d'installation commerciale et de construction envisagées. Par ailleurs, cette étude géotechnique ne vise aucune étude relative à la pollution du sol et la SA Groupe Narbonne ne produit aucune pièce attestant d'une pollution ou permettant de vérifier ses affirmations quant à la présence d'arsenic, métaux lourds dont mercure et plomb, tétrachloroéthylène et hydrocarbures ainsi qu'elle l'affirme dans son courrier du 16 mai 2022 et dans ses conclusions. En outre, le montant des travaux envisagés de 580000€ ne ressort pas de cette étude, ni d'aucune pièce produite au débat mais relève d'une simple affirmation de la part de la SA Groupe Narbonne estimée à 30'% du prix envisagé.



Enfin, les conclusions de cette étude géotechnique ne sont pas contestées par les promettants.



Il apparaît donc que la SA Groupe Narbonne sollicite une expertise dans le seul but de négocier à la baisse le prix de vente de la parcelle. 



Or, la négociation d'un prix de vente ne constitue pas un litige plausible au sens de l'article 145 du code de procédure civile dès lors que le résultat ne dépend que de la volonté du promettant de négocier et non pas de la mesure elle-même. Et elle détient d'ores et déjà matière à négocier, grâce à l'étude géotechnique.



Dans ces conditions, il apparaît que la SA Groupe Narbonne ne justifie pas d'un litige plausible sur lequel pourra influer le résultat de la mesure à ordonner.



La décision sera donc confirmée.





PAR CES MOTIFS



La cour



- Confirme l'ordonnance du juge des référés du Tribunal Judiciaire de Toulouse en date du 30 novembre 2022 en toutes ses dispositions.



- Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SA Groupe Narbonne à verser aux consorts [H] la somme de 3500€.



- Condamne la SA Groupe Narbonne aux dépens.





LE GREFFIER LE PRESIDENT







M. BUTEL C. BENEIX-BACHER