Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 18 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 18 JANVIER 2024



N° 2024/ 24













Rôle N° RG 20/08689 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGIFY







Syndic. de copro. SDC COPROPRIETE [Adresse 3]





C/



[U] [C]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :





Me Jean philippe FOURMEAUX 











Décision déférée à la Cour :



Jugement du Président du TJ de DRAGUIGNAN en date du 24 Juin 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 20/01016.









APPELANTE





Syndic. de copro. SDC COPROPRIETE [Adresse 3] représenté par son syndic, la société AGI, S.A.R.L au capital de 7.622,45 €, immatriculée au RCS de FREJUS sous le n° 653 750 406, dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 6] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 5]



représentée par Me Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par Me Benoît LAMBERT de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN









INTIME



Monsieur [U] [C], demeurant [Adresse 4]



Assigné le 04.11.20 en étude d'huissier

défaillant









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 08 Novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : 





Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2024.







ARRÊT



Défaut,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2024,



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***































































FAITS ET PROCÉDURE



Monsieur [U] [C] est propriétaire des lots n° 121 et 44 au sein immeuble en copropriété situé à [Localité 2].



Par acte d'huissier du 24 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] a fait assigner Monsieur [C] aux fins de le voir condamner à lui verser un arriéré de charges de copropriété, des dommages et intérêts et une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





Par jugement réputé contradictoire du 24 juin 2020, le président du tribunal judiciaire de Draguignan a :



- condamné Monsieur [U] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3] pris en la personne de son représentant légal en exercice, la SARL AGI, la somme de 702.26 euros au 26 novembre 2019, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 mai 2019,

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3] pris en la personne de son représentant légal en exercice, la SARL AGI de sa demande de dommages et intérêts,

- condamné Monsieur [U] [C] aux entiers dépens,

- condamné Monsieur [U] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3] pris en la personne de son représentant légal en exercice, la SARL AGI, la somme de 840 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Le premier juge a estimé justifiées les sommes sollicitées par le syndicat des copropriétaires pour les exercices 2017 et 2018, ainsi que pour les provisions de l'exercice 2019, pour un montant de 6805,26 euros. Il en a déduit les acomptes versés à hauteur de 6150 euros entre le 10 janvier 2017 et le 31 janvier 2019.

Il a estimé que tous les frais n'étaient pas justifiés et a rejeté la mise en demeure du 26 janvier 2017 et les 'honoraires ALUR'.

Il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat en notant que Monsieur [C] avait régulièrement versé des acomptes jusqu'en janvier 2019, si bien que la preuve d'un préjudice distinct d'un retard de paiement n'était pas rapportée.



Le 09 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de tous les chefs de cette décision, sauf en ce que Monsieur [C] a été condamné à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Monsieur [C] n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel lui a été signifiée le 04 novembre 2020.



Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 octobre 2023 et le 24 octobre 2023 à l'intimé défaillant, auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] demande à la cour :





- d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce que Monsieur [C] a été condamné à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens

*statuant à nouveau

- de condamner Monsieur [U] [C] à lui la somme de 10.614,27 euros en principal, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 4.326,44 euros à compter du 14 mai 2019, date de la notification de la première mise en demeure, et ce jusqu'à complet règlement.

- de condamner Monsieur [U] [C] à lui payer la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

- de condamner Monsieur [U] [C] à lui payer la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

- de condamner Monsieur [U] [C] aux entiers frais et dépens.





Il souligne justifier un arriéré de charges de copropriété arrêté à la somme de 4326, 44 euros au 26 novembre 2019. Il indique que le premier juge n'aurait pas dû déduire de cette somme les sommes versées par Monsieur [C] entre le 10 janvier 2017 et le 31 janvier 2019 qui ont été imputées sur les dettes les plus anciennes.

Il relève être redevable des frais 'd'honoraires ALUR' du 19 novembre 2019, en application du contrat de syndic. 

Il soutient que ces honoraires sont justifiés par les nombreuses diligences supplémentaires effectuées par le syndic pour constituer le dossier d'impayés de charges de copropriété, le transmettre à un avocat et effectuer diverses démarches (relevé cadastral de propriété; recherche de transmission des appels de fonds depuis l'exercice 2006).

Il ajoute que l'arriéré s'est aggravé pour atteindre la somme de 10.614,27 euros au titre des charges impayées arrêtées au 23 octobre 2023.

Il sollicite des dommages et intérêts en raison de la résistance abusive de Monsieur [C] à lui verser les sommes dues.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 25 octobre 2023.





MOTIVATION



Les juges d'appel ne peuvent aggraver le sort de l'appelant sur son appel en l'absence d'appel incident de l'intimé.



Le syndicat des copropriétaires avait estimé être redevable de la somme de 4326, 44 euros arrêtée au 19 novembre 2019 ; cette somme comprenait également divers frais.



Le premier juge avait retenu que Monsieur [C] était redevable à l'égard du syndicat des copropriétaires de la somme de 6805,26 euros au titre des charges de copropriété pour les exercices 2017, 2018 et au titre des appels de provisions 2019 (charges courantes et fonds travaux) arrêtés au 31 décembre 2019. Cette somme ne reprend pas les arriérés évoqués pour les exercices antérieurs à 2017. 









Le premier juge a également retenu la somme de 47 euros au titre de mises en demeures des 14 mai 2019 et 06 novembre 2019 (soit 35 euros et 12 euros).

Il n'a pas retenu les sommes de 0,99 euros, 0, 08 euros et 0, 45 euros du 31 mars 2019 au titre des 'frais affranchis personnels; papeterie p/envois personnels et photocopie p/envoi perso'.

Il a rejeté les frais de mise en demeure du 26 janvier 2017 d'un montant de 72 euros et les' honoraires ALUR' facturés le 03 mars 2017 et le 19 novembre 2019 pour 200 euros.

L'appelant conteste l'imputation faite par le premier juge concernant les sommes versées par Monsieur [C].



L'article 1342-10 du code civil dispose que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter.



A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.



L'appelant sollicite l'intégralité des sommes dont il estime être créancier et non pas uniquement les sommes dues à compter de l'exercice 2017.

Ainsi, avant l'appel de fonds du premier janvier 2017, l'arriéré sollicité s'élevait à la somme de 3875, 16 euros.



L'article 10 de la la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.



Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 (...).



L'article 14-1 de la même loi dispose, en outre, que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale.



Selon l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967, les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.







Aux termes de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 (dans sa version applicable à compter du 25 novembre 2018), à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.



Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.



Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 (...).



En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété de produire, outre un décompte de répartition des charges, le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant, ainsi que les documents comptables.



Le syndicat des copropriétaires produit, au soutien de sa demande :

- le procès-verbal de l'assemblée générale du 19 mars 2018 qui approuve les comptes de l'exercice 2017 et adopte le budget prévisionnel de l'exercice 2019

- le procès-verbal de l'assemblée générale du 18 mars 2019 qui approuve les comptes de l'exercice 2018 et le budget prévisionnel de l'exercice 2020, avec les documents comptables qui y sont annexés

- les décomptes de charges pour les exercices 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2017, 2016, 2018, 

- les appels de provisions pour l'exercice 2019 (charges courantes et fonds travaux).



Le syndicat des copropriétaires ne produit pas les procès-verbaux d'assemblée générale approuvant les comptes antérieurs à l'exercice 2017. En conséquence, il ne peut solliciter aucune somme avant cette date, en l'absence de ces pièces justificatives, les seuls décomptes de charge étant insuffisants.

De la même manière, il ne produit aucun procès-verbal d'assemblée générale postérieur à celle du 18 mars 2019, si bien qu'il ne justifie pas des sommes sollicitées au titre des charges et des provisions sur charges pour les exercices postérieurs à l'exercice 2020. Il ne produit qu'un seul décompte des sommes dues, ce qui est insuffisant.





Le premier juge, qui a imputé sur les sommes dues pour la période du premier janvier 2017 au 31 décembre 2019 le montant des sommes payées par Monsieur [C] durant cette période n'a donc pas fait d'erreur d'imputation. Ce dernier a payé la somme de 6150 euros; or cette somme ne peut venir s'imputer sur la dette antérieure qui n'est pas justifiée. L'imputation faite par le premier juge correspondait à l'imputation faite par le syndic, sauf qu'il était sollicité un autre arriéré de charges qui n'a pas été pris en compte par le premier juge (l'arriéré de 3875, 16 euros au 31 décembre 2016) et qui ne peut être pris en compte par la cour, faute de justificatifs suffisants.



Dès lors, c'est à juste titre que le premier juge a estimé que Monsieur [C], après déduction des versements qu'il avait effectués pour la période comprise entre le 10 janvier 2017 et le 31 janvier 2019 (6150 euros, le dernier versement sur cette période datant du 31 janvier 2019), était redevable d'un solde de 655, 26 euros.



Le syndicat des copropriétaires justifie des sommes dues par Monsieur [C] au titre des provisions sur charges pour l'année 2020 puisqu'il produit l'approbation du budget prévisionnel pour l'année 2020; le montant des appels est démontré par le décompte produit au débat.

Ainsi, Monsieur [C] est redevable des sommes suivantes :



* 31,71 euros au titre de la cotisation de fonds de travaux du premier janvier 2020

* 631,04 euros au titre de l'appel de provisions pour la période du premier janvier au 31 mars 2020

* 629, 43 euros au titre du l'appel de provisions pour la période du premier avril 2020 au 30 juin 2020

* 31,71 euros au titre de la cotisation de fonds de travaux du premier avril 2020

* 629, 44 euros au titre de l'appel de provisions pour la période du premier juillet 2020 au 30 septembre 2020

* 31,71 euros au titre de la cotisation du fonds de travaux du premier juillet 2020

* 31,71 euros au titre de la cotisation du fonds de travaux du premier octobre 2020

* 629, 49 euros au titre de l'appel de provisions pour la période du premier octobre 2020 au 31 décembre 2020, 

soit la somme de 2646, 24 euros de laquelle doit être déduite la somme de 204, 88 euros (au titre de la régularisation des charges de l'année 2019, telle qu'indiquée sur le décompte produit au débat sur lequel s'appuie le syndicat des copropriétaires).



Pendant cette période (du premier janvier 2020 au 31 décembre 2020) et en tenant compte de l'imputation des paiements faites par le syndic, Monsieur [C] a versé la somme totale de 900 euros. Il est donc redevable de la somme de 1746, 24 euros, au titre des charges de copropriétaires pour la période du premier janvier 2020 au 31 décembre 2020.



Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes au titre des charges de copropriété, en l'absence de justificatif.





Sur les frais 



Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, (...), sont imputables au seul copropriétaire concerné :









a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur (...)



Il a été indiqué que le syndicat des copropriétaires ne justifiait pas de sa créance pour la période antérieure au premier janvier 2017 ainsi que pour la période postérieure au 31 décembre 2020.



Dès lors, la mise en demeure d'un montant de 72 euros du 26 janvier 2017 n'est pas justifiée tout comme les frais dit 'honoraires ALUR' du 03 mars 2017

Sont en revanche des frais nécessaires exposés par le syndicat les frais de mise en demeure des 15 mai 2019 et 06 novembre 2019, d'un montant total de 47 euros



L'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires de cette activité n'en change pas la nature. Dès lors, les frais dit 'honoraires ALUR' du 19 novembre 2019 ne sont pas des frais nécessaires.



Les autres frais listés dans le dernier décompte (pièce 14) ne sont pas justifiés.



Monsieur [C] sera condamné au versement de la somme de 47 euros au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.





Sur la demande de dommages et intérêts



L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 



Le syndicat des copropriétaires démontre que Monsieur [C] s'est abstenu de payer les charges de copropriétaire à leur échéance durant les exercices 2017 à 2020. Ce dernier s'est même abstenu sur cette période de tout règlement pour la période du 31 janvier 2019 au 29 avril 2020, sans s'expliquer sur sa carence à s'acquitter de l'ensemble des charges appelées et sans combler l'arriéré dû.



Les manquements systématiques et répétés de Monsieur [C] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.



En conséquence, il convient de le condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 200 euros de dommages et intérêts.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.





Sur les dépens et les frais irrépétibles



Monsieur [C] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel, en application de l'article 696 du code de procédure civile.



Il n'est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais qu'il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel. 



Le jugement déféré qui a condamné Monsieur [C] aux dépens et à verser la somme de 840 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé.



Monsieur [C] sera en outre condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.





PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant par arrêt par défaut, par mise à disposition au greffe,





CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3]





STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,





CONDAMNE Monsieur [U] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3] pris en la personne de son représentant légal en exercice, la SARL AGI, la somme de 1746, 24 euros, au titre des charges de copropriété pour la période du premier janvier 2020 au 31 décembre 2020,





CONDAMNE Monsieur [U] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3] pris en la personne de son représentant légal en exercice, la SARL AGI, la somme de 200 euros de dommages et intérêts,





CONDAMNE Monsieur [U] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3] pris en la personne de son représentant légal en exercice, la SARL AGI, la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel,









CONDAMNE Monsieur [U] [C] aux dépens de la présente instance



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,