Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 18 janvier 2024

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 18 JANVIER 2024





N° RG 23/02728 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NJNZ









S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER





c/



[D] [W]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/006003 du 25/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX)

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Société Anonyme AXA FRANCE IARD

Compagnie d'assurance SMABTP

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE [Adresse 20]

S.A.R.L. AQUITAINE ISOLATION ETANCHEITE

S.A. ALLIANZ IARD

























Nature de la décision : AU FOND



SUR RENVOI DE CASSATION











Grosse délivrée le :



aux avocats

Décisions déférées à la Cour : sur renvoi de cassation d'un arrêt rendu le 16 mars 2023 (Pourvoi N°P 22-10.013) par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation sur un arrêt rendu le 04 février 2021 (RG 20/1244) par la 2ème chambre civile de la Cour d'Appel de Bordeaux en suite d'un jugement du Tribunal d'Instance de Bordeaux du 11 juin 2018 (RG 16-003718), suivant déclaration de saisine en date du 07 juin 2023





DEMANDERESSE :



S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER 

société par actions simplifiée unipersonnelle au capital social de 138577320€, immatriculée sous le numéro 562 091 546 du RCS de NANTERRE, ayant son siège social : [Adresse 19], [Localité 15], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège



Représentée par Me Marianne GARCIA substituant Me Charlotte GUESPIN de la SCP SCP INTERBARREAUX D'AVOCATS GUESPIN ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX





DEFENDERESSES :



[D] [W]

née le 20 Mars 1978 à [Localité 21]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3] - [Localité 7]



Représentée par Me Anne CADIOT-FEIDT de la SELARL CADIOT-FEIDT, avocat au barreau de BORDEAUX



S.A. CDC HABITAT SOCIAL 

SOCIETE ANONYME D'HABITATIONS A LOYER MODERE, société anonyme d'HLM à conseil d'administration au capital de 281 119 536€ inscrite au RCS de PARIS sous le numéro 552 046 484 dont le siège est sis [Adresse 5] [Localité 11] 

venant aux droits de la SA HLM COLIGNY prise en la personne de son 

représentant légal domicilié ès qualité audit siège



Représentée par Me Camille BAILLOT, avocat au barreau de BORDEAUX



Société Anonyme AXA FRANCE IARD 

Société anonyme au capital de 214 799 030 €, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 722 057 460, dont le siège social est sis [Adresse 4] [Localité 16] pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentée par Me Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de Me Eve DONITIAN de la SCP EYQUEM BARRIERE - DONITIAN - CAILLOL, avocat au barreau de BORDEAUX



S.A. ALLIANZ IARD 

Société anonyme dont le siège social est [Adresse 1] [Localité 14], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège



Représentée par Me Anaïs MAILLET substituant Me Emmanuelle MENARD de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX



Compagnie d'assurance SMABTP

société d'assurance inscrite au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 775 684 764 , dont le siège social est situé [Adresse 13], [Localité 12], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



non représentée, assignée selon acte d'huissier en date du 17.07.2023 délivré à personne morale



LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE [Adresse 20] - [Adresse 2] - [Localité 7]

représenté par son syndic la S.A.R.L. SQUARE & HASHFORD inscrite sous le N°

493 596 464 au RCS de BORDEAUX dont le siège social est [Adresse 10] - [Localité 6]



non représenté, assigné selon acte d'huissier en date du 12.07.2023 délivré à personne morale



S.A.R.L. AQUITAINE ISOLATION ETANCHEITE 'AQUISOLE'

société à responsabilité limitée au capital social de 350000 €, dont le siège social est situé au [Adresse 17] [Localité 8], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Bordeaux sous le numéro 324 534 569, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



non représentée, assignée selon acte d'huissier en date du 12.07.2023 délivré à personne morale





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 21 novembre 2023 en audience publique, devant la Cour composée de :



Monsieur Jacques BOUDY, Président,

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, 

Madame Christine DEFOY, Conseiller,



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Audrey COLLIN



ARRÊT :



- réputé contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.



* * *

EXPOSE DU LITIGE



En 2012, la société Bouygues immobilier fait construire sous sa maîtrise d'ouvrage un ensemble immobilier dénommé Ilot Lago, composé d'un :

- sous-sol à usage de parking,

- bâtiment A élevé sur sous-sol de sept étages à usage d'habitation

- bâtiment B élevé sur sous-sol de huit étages, à usage d'habitation



Dans le cadre de cette construction, la société Aquisol, assurée auprès de la compagnie Axa France, a réalisé le lot étanchéité. Une police dommage-ouvrage a été souscrite auprès de la compagnie Allianz.



Une partie du bâtiment B a été vendue en l'état futur d'achèvement à la société HLM Coligny par acte authentique reçu le 3 avril 2013.



Selon acte sous-seing privé du 22 juillet 2015, la Société HLM Coligny a donné a bail à Mme [D] [W] un appartement neuf de type [Adresse 9], dont elle avait fait l'acquisition le 3 avril 2013 en l'état futur d'achèvement auprès de la société Bouygues immobilier, appartement réceptionné le 3 avril 2015. 



La locataire a, par courrier recommandé du 18 août 2015, fait état auprès de son bailleur de différents défauts dans l'appartement loué et la société HLM Coligny a sollicité l'intervention de la société Bouygues immobilier notamment concernant des infiltrations dénoncées au niveau du toit terrasse de l'immeuble et une remise commerciale du loyer a été consentie à la locataire.



Le 20 décembre 2016, dans le cadre d'une enquête qualité de 'n de garantie de bon fonctionnement, la locataire a informé le bailleur de l'apparition de problèmes électriques, de dysfonctionnements sur le flexible de douche et dans le WC ainsi que de la persistance d'un problème de joint au niveau de la baie du séjour. Ces défauts étaient dénoncés à la société Bouygues immobilier qui a adressé des ordres d'intervention le 27 décembre 2016 auprès de trois sociétés.



Faisant valoir que les problèmes n'étaient pas résolus, Mme [W] a fait délivrer assignation à la société HLM Coligny, par acte d'huissier en date du 25 octobre 2016, a'n d'obtenir au visa des articles 1719 à 1721 du Code civil ainsi que l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret numéro 2002-120 du 30 janvier 2012, la condamnation du bailleur, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et sous astreinte quotidienne de 50 euros par jour passé le mois suivant la signification du jugement, à effectuer les travaux de remplacement des coulissants défectueux, des travaux d'étanchéité de la toiture terrasse, des travaux de remise en état des parois dégradées ainsi que du circuit électrique défectueux. 

Elle demandait également que soit prononcée la suspension du paiement des loyers et des charges jusqu'à achèvement complet des travaux et le remboursement des loyers depuis l'entrée dans les lieux ainsi que d'un matelas endommagé par les moisissures liées à l'état d'insalubrité du logement et que lui soit allouée une somme de 8000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ainsi que 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et la condamnation de la défenderesse aux dépens.



Par acte d'huissier en date du 13 février 2017, la société HLM Coligny a fait assigner la société Bouygues immobilier ainsi que le Syndicat des copropriétaires de [Adresse 20] devant le Tribunal de grande instance de Bordeaux.





Par jugement du 11 juin 2018, le tribunal d'instance de Bordeaux a :

- ordonné la jonction des procédures enrôlées sous les numéros 11 16-3718 et ll 1753-4.

- déclaré irrecevable la demande de réalisation par le bailleur, sous astreinte, des travaux en toiture

- condamné la société HLM Coligny, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Mme [W] la somme de 6.000 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance dans le cadre de la location de l'appartement situé [Adresse 2] à [Localité 18].

- condamné la société HLM Coligny, prise en la personne son représentant légal, à payer à Mme [W] la somme de 4.000 euros en remboursement de loyers.

- condamné la société HLM Coligny à faire réaliser dans un délai d'un d'un mois à compter de la réalisation en toiture des travaux nécessaires à la mise hors d'eau par la société Bouygues immobilier, les travaux de remise en état des parois et plinthes dégradées dans le logement précité occupé par Mme [W], sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un délai de deux mois à l'issue duquel la partie la plus diligente en cas de difficulté saisira à nouveau le tribunal d'instance qui se réserve expressément la liquidation de cette astreinte.

- dit que Mme [W] devra, dès lors qu'elle aurait été prévenue en temps utile prendre les dispositions permettant l'entrée en son domicile de toute entreprise ou tout expert mandaté par le bailleur ou la société Bouygues immobilier, à défaut de quoi l'astreinte sera suspendue.

- prononcé la suspension partielle du loyer à hauteur de 100 euros par mois à compter du mois de juillet 2018 jusqu'à la réalisation des travaux en toiture par la société et travaux intérieurs.

- débouté Mme [W] de ses autres demandes

- condamné la société , prise en la personne de son représentant légal à garantir et relever indemne la société HLM Coligny de toutes les condamnations précitées prononcées a son encontre au profit de Mme [W].

- débouté la Société Bouygues immobilier de la demande de garantie présentée à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20], prise en la personne de son syndic.

- condamné la société Bouygues immobilier, prise en la personne de son représentant légal, aux entiers dépens.

- condamné la société HLM Coligny, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Mme [W] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et condamné la société Bouygues immobilier, prise en la personne de son représentant légal, à garantir la société HLM Coligny de cette condamnation.

- condamné la société Bouygues immobilier , prise en la personne de son représentant légal, à payer à la société HLM Coligny la somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et la même somme au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20], prise en la personne de son syndic.



La SA Bouygues immobilier a interjeté appel.



Entre-temps, la société CDC Habitat Social est venue aux droits de la société HLM Coligny.



Par arrêt en date du 4 février 2021, la cour d'appel de Bordeaux a :

- débouté la société Bouygues immobilier de sa demande en nullité du jugement rendu par le Tribunal d'instance de Bordeaux le 11 juin 2018

- infirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau,

- débouté Mme [W] de l'ensemble de ses demandes dirigées à l'encontre de la société CDC Habitat Social

- constaté que les appels en garantie de la société CDC Habitat Social sont devenus sans objet

- débouté la société CDC Habitat Social de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile dirigée contre la société Bouygues immobilier , la société Aquisole, la société AXA France Iard, la SMABTP, la société Allianz et le Syndicat des copropriétaires de [Adresse 20]

- débouté la société Bouygues immobilier et le syndicat des copropriétaires de [Adresse 20] ainsi que la société AXA France Iard et la société SMABTP de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.

- condamné Mme [W] aux entiers dépens d'instance et d'appel conformément aux régles relatives à l'aide juridictionnelle



Madame [W] a formé un pourvoi contre cet arrêt. 



Par arrêt en date du 16 mars 2023, la Cour de cassation a : 

- cassé et annulé en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 février 2021 entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux

- remis l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée



La société Bouygues immobilier , dans ses dernières conclusions en date du 30 octobre 2023, demande à la cour de :

- juger qu'elle est recevable et bien fondée en ses demandes

A titre principal,

- infirmer le jugement de première instance en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de nullité du jugement

- ordonner la nullité du jugement du Tribunal d'instance de Bordeaux pour vice de motivation

A titre subsidiaire,

- infirmer le jugement de première instance sur les motifs objets de l'appel

- juger que les désordres ont été réparés en parties communes et en parties privatives et que le logement de madame [D] [W] satisfait aux conditions de décence, salubrité et jouissance paisible, conformément aux articles 1719 du Code civil et 6, b) et c) de la loi du 6 juillet 1989

- juger que les fautes respectives de madame [D] [W], du bailleur la société HLM Coligny et du syndicat des copropriétaires sont de nature à l'exonérer totalement de sa responsabilité fondée sur l'article 1792 du Code civil

- ordonner sa mise hors de cause,

- subsidiairement, juger que les fautes respectives de madame [D] [W], du bailleur la société HLM Coligny et du syndicat des copropriétaires sont de nature à l'exonérer partiellement de sa responsabilité fondée sur l'article 1792 du Code civil, laquelle ne pourra être supérieure à 60 %,

A titre infiniment subsidiaire,

- infirmer le jugement de première instance sur les motifs objets de l'appel

- juger compte-tenu de l'évolution du litige qui a montré la persistance d'infiltrations postérieurement au jugement, bien-fondé les appels en garantie formés à l'encontre de la société Aquisole et des compagnies AXA France Iard (en qualité d'assureur décennal) et SMABTP (en qualité d'assureur à la date de la réclamation)

- juger que la société Aquisole est responsable des dommages de nature décennale survenus dans l'appartement de madame [D] [W]

- juger que le volet RCD obligatoire de la police BTPLUS souscrite par Aquisole auprès de la compagnie AXA France Iard est mobilisable au titre des dommages matériels 

- condamner in solidum la société Aquisole ainsi que son assureur décennal, la compagnie AXA France Iard, à la garantir et la relever intégralement indemne des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre à ce titre

- juger que la garantie « dommages immatériels » souscrite par Aquisole auprès de la SMABTP est mobilisable au titre des dommages immatériels allégués en l'espèce

- condamner in solidum la société Aquisole ainsi que son assureur à la date de la réclamation, la compagnie SMABTP, à la garantir et la relever intégralement indemne des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre à ce titre



Madame [D] [W], dans ses dernières conclusions en date du 4 août 2023, demande à la cour de :

- confirmer le jugement dont appel en qu'il a : 

- condamné la SA HLM Coligny, à faire réaliser dans un délai d'un mois à compter de la réalisation en toiture des travaux nécessaires à la mise hors d'eau par la SAS Bouygues immobilier, les travaux de remise en état des parois et plinthes dégradées dans le logement précité occupé par Madame [D] [W], sous astreinte de 50€/j de retard pendant un délai de deux mois à l'issue duquel la partie la plus diligente en cas de difficulté saisira à nouveau le tribunal d'instance qui se réserve expressément la liquidation de cette astreinte 

- prononcé la suspension partielle du loyer à hauteur de 100€/mois à compter du mois de juillet 2018 jusqu'à la réalisation des travaux en toiture par la SAS Bouygues immobilier, travaux intérieurs. 

- condamné la SAS Bouygues immobilier, prise en la personne de son représentant légal à garantir et relever indemne la société HLM Coligny de toutes les condamnations précitées prononcées à son encontre au profit de Madame [D] [W]. 

- débouté la société Bouygues immobilier de sa demande de nullité de jugement

- débouté la société Bouygues immobilier de la demande garantie présentée à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20] prise en la personne de son syndic 

- condamné la SAS Bouygues immobilier prise en la personne de son représentant légal aux entiers dépens 

- condamné la société HLM Coligny, prise en la personne de son représentant légal à payer à Madame [D] [W] la somme de 1 500€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile

- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : 

- condamné la SA HLM Coligny, à payer la somme de 6.000 à titre de dommages et intérêts à Madame [W] pour trouble de jouissance 

- débouté Madame [D] [W] des autres demandes

Y ajoutant,

- condamner la SA HLM Coligny à lui rembourser la somme de 251,84€ correspondant au montant du matelas de sa fille

- condamner la SA HLM Coligny à lui rembourser la somme de 107,44 € correspondant au meuble de cuisine, 

- condamner la S.A HLM Coligny à lui payer la somme de 12.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices de jouissance, financier et moraux

En tout état de cause,

- condamner la SA HLM Coligny à lui payer la somme de 3.500 € en application des dispositions de l'article 700 de Code de procédure civile, 

- condamner la S.A HLM Coligny aux entiers dépens



Dans ses dernières conclusions en date du 28 septembre 2023, la société Allianz demande à la cour de :

A titre liminaire et au principal,

- prononcer l'irrecevabilité de l'appel provoqué par la société CDC Habitat Social venant aux droits de la SA HLM Coligny en l'absence d'évolution du litige 

- prononcer l'irrecevabilité des demandes relatives à des désordres non déclarés à l'assurance dommage-ouvrage 

Sur le fond et subsidiairement,

- constater que la concluante a d'ores et déjà indemnisé les dommages matériels, qu'il s'agisse de la reprise de l'étanchéité de la toiture terrasse que de la remise en état des parois et plinthes dégradées et débouter toute partie de leur demande à ce titre 

- débouter toute partie des appels en garantie formulés contre la concluante au titre du préjudice moral et du préjudice financier dont la matérialité n'est pas établie 

- débouter toute partie des appels en garantie formulés contre la concluante au titre des préjudices immatériels non pécuniaires non garantis par la police 

- débouter toute partie des appels en garantie formulés contre la concluante à titre de dommages-intérêts pour les préjudices non couverts par la police en l'absence de faute contractuelle de sa part

En tout état de cause,

- réduire à de plus justes proportions le quantum des demandes sollicitées 

- condamner toute partie succombante au paiement d'une somme de 4.000 € au titre de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Selarl Racine agissant par Maître Emmanuelle Ménard en vertu des articles 696 et 699 du même code. 



Dans ses dernières conclusions en date du 3 novembre 2023, la société CDC Habitat Social demande à la cour de :

- juger que la société CDC Habitat Social société anonyme d'HLM à conseil d'administration au capital de 281 119 536€ inscrite au RCS de Paris sous le numéro 552 046 484 dont le siège est sis [Adresse 5] [Localité 11] vient aux droits de la SA HLM Coligny, 

- déclarer compte tenu de l'évolution du litige bien fondé l'appel en garantie formulé par la société CDC Habitat Social venant aux droits de la SA HLM Coligny à l'encontre de la société Allianz assureur dommages ouvrages ainsi que les autres appels en cause formés en appel

A titre principal,

-débouter la société Bouygues immobilier de sa demande de nullité du jugement, 

- confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de réalisation sous astreinte des travaux en toiture par le bailleur, demande devenue par ailleurs sans objet, 

- réformer le jugement en ce qu'il a fait droit aux demandes de Madame [W] au titre des infiltrations qu'il s'agisse de l'octroi de dommages et intérêts pour troubles de jouissance, de remboursement de loyer ou des condamnations sous astreinte à réaliser des travaux d'embellissements,

Statuant à nouveau,

- déclarer irrecevable Madame [W] de toutes demandes autres que celles figurant au dispositif de ses conclusions d'intimée, 

- juger que Madame [W] ne rapporte pas la preuve de l'indécence de son logement, 

- juger que l'ensemble des défauts dénoncés par Madame [W] qu'il s'agisse d'infiltrations ou non, ont été repris à l'initiative de la société CDC Habitat Social et qu'ils ont cessés de sorte qu'à nouveau toute indécence ou trouble de jouissance est exclue, 

- juger que Madame [W] ne rapporte pas la preuve de trouble de jouissance, 

- juger que sa responsabilité de bailleresse, ne saurait être engagée en présence de défauts strictement imputables à des tiers fautifs qui revêtent les caractéristiques de la force majeure, 

- débouter purement et simplement Madame [W] de l'ensemble de ses demandes à son encontre

A titre subsidiaire, s'il devait être fait droit aux demandes présentées par la locataire,

- confirmer le jugement en ce qu'elle a été relevée indemne de toutes condamnations, 

- juger qu'elle doit être exonérée de toute responsabilité par application de l'article 1725 du Code civil, celle-ci n'étant pas tenue de garantir le preneur des troubles de jouissance causés par des tiers, 

- juger les sociétés Bouygues immobilier, Aquisole, AXA France Iard, SMABTP et Allianz responsables des dommages subis par Madame [W] sur le fondement de l'article 1792 du Code civil, 

- juger que la société Allianz, assureur DO, a commis des fautes dans la gestion de ce sinistre en tardant à accorder sa garantie puis en finançant des travaux inefficaces, de sorte qu'elle a engagé sa responsabilité contractuelle, 

- juger le syndicat des copropriétaires de [Adresse 20] responsable des dommages s'agissant d'infiltrations trouvant leur origine dans des parties communes du bâtiment B de la [Adresse 20],

- juger qu'aucune condamnation sous astreinte à effectuer les travaux de reprise ne pourra être prononcée à son encontre faute de qualité de celle-ci pour intervenir sur des parties communes de l'immeuble et de précision de la nature des travaux à réaliser, 

- condamner les sociétés Bouygues immobilier, Aquisole, AXA France Iard, SMABTP, Allianz et le syndicat des copropriétaires de [Adresse 20] à la garantir et la relever indemne de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre (dommages et intérêts pour éventuel trouble de jouissance, coût des travaux de reprise à l'intérieur de l'immeuble, éventuelle somme au titre du remboursement des loyers, perte subie par le bailleur du fait de la diminution du montant du loyer à venir') 

- comdamner les sociétés Bouygues immobilier, Aquisole, AXA France Iard, SMABTP, Allianz et Le syndicat des copropriétaires de [Adresse 20] à la rembourser du coût des travaux de reprise des dommages immatériels réalisés à l'intérieur du logement s'élevant à un total de 5.033,78€.

En tout état de cause,

- débouter les sociétés Bouygues immobilier, Aquisole, AXA France Iard, SMABTP, Allianz et Le syndicat des copropriétaires de [Adresse 20] de toutes demandes formées à son encontre

- constater que Madame [W] contrevient à ses obligations et aux clauses du bail en refusant l'accès à son logement et en refusant de laisser exécuter dans les lieux loués les travaux nécessaires à la remise en état de ces derniers, 

- juger que les manquements commis par Madame [W] ont entraîné un retard dans la prise en charge des dommages dénoncés qui lui est nécessairement imputable, 

- juger que Madame [W] ne saurait pouvoir prétendre à une indemnisation autre que la remise de loyer qui lui a été accordée par elle ce d'autant qu'elle a refusé toutes les offres de relogement qui lui ont été faites, 

- juger que si une quelconque somme devait lui être accordée, il conviendra de déduire de celle-ci les travaux de la société SE3M d'un montant de 108€ correspondant à la reprise des parties communes dégradées par son fils et de la réduire drastiquement. 

- condamner les sociétés Bouygues immobilier , Aquisole, AXA France Iard, la SMABTP, Allianz et le syndicat des copropriétaires de [Adresse 20] à lui verser la somme de 4.000€ sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'à tous les dépens de 1ère instance et d'appel. 



Dans ses dernières conclusions en date du 3 octobre 2023, la société AXA demande à la cour de : 

A titre principal, 

- déclarer irrecevables, sur le fondement de l'article 555 du code de procédure civile l'assignation en intervention forcée et les demandes formulées pour la première fois à son encontre devant la cour d'appel, 

- débouter la Société Bouygues immobilier, la société CDC Habitat Social et le Syndicat des copropriétaires de [Adresse 20] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à son encontre 



Subsidiairement, sur le fond, 

- constater que les garanties de la police BTPLUS souscrites par la Société Aquisole auprès d'elle n'ont pas vocation à être mobilisées. 

- rejeter en conséquence l'intégralité des demandes formulées à son encontre

A titre infiniment subsidiaire, 

- juger qu'elle est bien fondée à opposer à la Société Aquisole le montant de la franchise contractuelle de la garantie responsabilité décennale d'un montant de 500€ à réindexer selon l'indice BT01. 

- condamner la société Aquisole à lui rembourser le montant de la franchise de 500 € revalorisable selon l'indice BT01.

- juger qu'elle est bien fondée à opposer à toutes parties le montant de sa franchise contractuellement de la garantie responsabilité civile d'un montant de 500 € à réindexer selon l'indice BT01. 

- déduire, des condamnations prononcées contre elle le montant de la franchise de 500€ revalorisable selon l'indice BT01. 

En tout état de cause, 

- coondamner la Société Bouygues immobilier ou toute partie succombante à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens.





Pour plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.





MOTIFS DE LA DECISION



Sur la portée de la cassation



Conformément aux dispositions de l'article 624 du code de procédure civile, la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l'arrêt qui la prononce. 



Elle s'étend également à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire.



La cassation annule intégralement le chef de dispositif qu'elle atteint quel que soit le moyen qui a déterminé la cassation et la cour de renvoi n'est pas liée par les motifs de l'arrêt cassé, étant tenue d'examiner tous les moyens soulevés devant elle.



Il résulte par ailleurs des dispositions de l'article 625 du même code que sur les points qu'elle atteint, la décision replace les parties dans l'état où elles se trouvaient avant l'arrêt cassé.



La cour de renvoi est ainsi saisie par l'acte d'appel initial, dans les limites du dispositif de l'arrêt de cassation.



En l'espèce, l'arrêt de la Cour de cassation du 16 mars 2023 a cassé l'arrêt de la cour d'appel de Bordeaux du 4 février 2021 en toutes ses dispositions.



Au visa des articles 1719 du code civil et 6, b) et c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la cour de cassation s'est déterminée ainsi :

'Il résulte de ces textes que le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement pendant la durée du bail, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.



Pour rejeter les demandes de la locataire, l'arrêt retient que la bailleresse, informée des infiltrations, a fait toutes les démarches nécessaires pour qu'il y soit remédié auprès du syndic de la copropriété et du constructeur et, qu'après la reprise de l'étanchéité des parties communes, elle a fait réaliser à trois reprises des travaux de peintures dans l'appartement.



Il ajoute que les problèmes de santé des enfants de la locataire ne provenaient pas exclusivement de la présence d'humidité en provenance des parties communes entraîneraient l'indécence du logement.



En statuant ainsi, sans constater qu'il avait été remédié aux désordres et par des motifs impropres à caractériser un cas de force majeure, seul de nature à exonérer la bailleresse de ses obligations d'entretien et de garantie de jouissance paisible, la cour d'appel a violé les textes susvisés.'



Sur la nullité du jugement du tribunal d'instance de Bordeaux du 11 juin 2018



La société Bouygues Immobilier conclut à l'annulation du jugement du tribunal d'instance au motif que celui-ci a motivé de manière insuffisante sa décision en ce qu'elle l'a condamnée à garantir et à relever indemne de toute condamnation la société HLM Coligny.



En l'espèce, le tribunal d'instance s'est déterminé de la manière suivante :

'En tant que promoteur-constructeur, la SAS Bouygues Immobilier, vendeur de l'appartement en cause à la société HLM Coligny, doit garantie des condamnations prononcées à l'encontre du bailleur dès lors qu'il est établi que celles-ci sont la conséquence de vices de construction.



La SAS Bouygues Immobilier n'est pas fondée à invoquer la faute du bailleur qui n'aurait pas en temps utile fait jouer la garantie 'dommages-ouvrage' alors que ce fait n'est pas de nature à atténuer sa responsabilité engagée sur le fondement de l'article 1792 du code civil, de même, pour le même motif, la SAS Bouygues Immobilier ne peut faire grief au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 de ne pas avoir fait valoir ses droits, alors en tout état de cause, que le syndicat a bien régularisé cette déclaration de sinistre dès qu'il a connaissance du problème posé en toiture. (...)'.



S'il est naturellement possible de considérer qu'il s'agit là d'une motivation erronée ou par trop elliptique, il n'en demeure pas moins que le tribunal a motivé sa décision.



Dans ces conditions, la demande en nullité sera écartée.



Sur la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné la Sa HLM Coligny à faire réaliser divers travaux.



Sauf à préciser que c'est désormais la SA d'HLM CDC Habitat Social qui vient aux droits de la société HLM Coligny, Mme [W], qui évoque dans ses conclusions divers désordres qu'il conviendrait de réparer, se limite dans le dispositif de celles-ci, à demander la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné la SA HLM Coligny à faire réaliser des travaux de remise en état des parois et plinthes dégradées, sous astreinte à compter de la réalisation en toiture des travaux de mise hors d'eau.



Il résulte cependant des explications de la société CDC Habitat Social qui ne sont pas contredites que tous les désordres liés aux infiltrations ont cessé à la suite des travaux de reprise de l'étanchéité de la toiture-terrasse suivant facture de la société SMAC du 25 septembre 2020 pour un montant de 41 440,88 €.



Il n'est pas non plus contesté qu'à la suite de ces travaux, la société bailleresse a immédiatement fait réaliser des travaux de remise en état intérieure ainsi qu'il résulte de l'examen d'une fiche de travaux émanant de l'entreprise Grenereau Peinture du 10 décembre 2020, contresignée par Mme [W] elle-même.



Par conséquent, le jugement sera infirmé sur ce point.



Il en sera de même en ce qu'il a ordonné la suspension partielle du paiement des loyers jusqu'à réalisation des travaux.



Sur la responsabilité de la société CDC Habitat Social



L'article 1719 du code civil dispose :

 'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière:

 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent;

Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.

 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée;

 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;(...)'

 



Selon l'article 1720 du même code,' Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

 Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives'.



De même, l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 répète :

'Le bailleur est obligé:

 a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas;

 b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus;

 c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués'.



Pour s'exonérer de son obligation d'assurer à la locataire une jouissance paisible des lieux maintenus en bon état de réparation, la société CDC Habitat Social invoque la cause étrangère et les dispositions de l'article 1725 du code civil selon lesquelles 'le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.'



Il est exact que les infiltrations répétées qui ont altéré notablement la jouissance des lieux loués et provoqué des dégâts dans celui-ci avaient pour siège exclusif la toiture-terrasse qui relève des parties communes et, par conséquent, des attributions du syndicat des copropriétaires. 



Ce dernier doit être considéré comme un tiers par rapport à la société bailleresse même si elle est elle-même copropriétaire.



Si cette seule constatation ne suffit pas à exonérer la société CDC Habitat Social de sa responsabilité, il convient de relever que celle-ci a été tout à fait diligente, dès qu'elle a été avisée par Mme [W] des premiers désordres, pour tenter d'y remédier.



Elle précise et justifie des diligences suivantes :

- 18 août 2015 : courrier de Mme [W] faisant état de défauts dans son logement.

- 27 août 2015 : courrier de la SA HLM Coligny à Bouygues immobilier demandant le traitement des problèmes dénoncés par la locataire.

- 18 septembre 2015 : réunion dans le logement avec les entreprises concernées.

- octobre novembre 2015 : 1ère intervention des étancheurs sur le toit terrasse.

- 2 décembre 2015 : réunion dans le logement avec les entreprises concernées sur demandes et relances de la SA HLM Coligny avec engagement de Bouygues Immobilier de régler rapidement le problème des infiltrations, de remplacer ou refixer la structure du vantail central de la baie 3 vantaux et de prendre en charge l'ensemble des embellissements dégradés.

- 17 février 2016 : courriel de la SA HLM Coligny à Bouygues Immobilier et au syndic sur les problèmes subsistants.

- 9 mars 2016 : mise en demeure au syndic de régler les problèmes d'humidité et rappel de la proximité de la fin d'année de parfait achèvement.

- 15 mars 2016 : nouvelle mise en demeure à Bouygues Immobilier de reprendre les 

désordres constatés dans l'appartement de Madame [W]

- 25 mars 2016 : constat d'huissier établi par le syndic à l'initiative de la SA HLM Coligny

- Innombrables relances, puisque par moins de neuf, faites par la SA HLM Coligny à 

Bouygues Immobilier sur la nécessité de régler efficacement le problème d'étanchéité de la toiture terrasse et de justifier des mesures entreprises.

- Avril 2016 à janvier 2017 : nombreuses interventions en toiture et relances tant au syndic qu'au promoteur :

' société DMS les 25 et 27 et 29 mai 2016 aux fins d'identification de l'origine des 

infiltrations.

' société Aquisol le 6 septembre 2016. 

- 27 septembre 2017 : mandat de l'entreprise Grenereau pour la reprise des embellissements et prise en charge du coût des travaux de peinture suite à la demande de l'experte DO de laisser l'ouvrage en observation après les 1er travaux de reprise d'étanchéité

- 16 février 2018 : face au refus de garantie de la DO demande du bailleur au syndic de régularisation d'une nouvelle déclaration de sinistre à la société Allianz

- juillet août 2018 travaux d'étanchéité réalisés par la société Com Nougues au niveau 

des toits terrasse

- Septembre 2018 : réalisation des travaux d'embellissements du logement à la suite des nouveaux travaux d'étanchéité faits en toiture terrasse par Com Nougues

- Octobre 2018 : participation du bailleur et de son conseil à la réunion d'expertise DO suite à l'apparition de nouvelles infiltrations.

- 23 janvier 2019 : nouvelle mise en demeure du syndicat des copropriétaires d'avoir à faire cesser les infiltrations en provenance des parties communes affectant le logement de Mme [W]

- Janvier 2019 réalisation de travaux d'étanchéité par l'entreprise Adret après la réunion DO

- 17 avril 2019 : nouvelle lettre au syndicat des copropriétaires sur la persistance des désordres en provenance du toit terrasse 

- Suivi effectif de la procédure DO et des travaux de reprises à envisager et réaliser avec présence à chacune des réunions des représentants de la société CDC Habitat Social et information régulière de la locataire 

- 2 septembre 2020 début des travaux de reprise d'étanchéité du toit terrasse confiés à la société SMAC.

- Septembre 2020 : 3ème Commande des travaux de peinture dans le logement avant même la réalisation effective de la 3ème phase de travaux de reprise d'étanchéité des toits terrasse.

- 10 décembre 2020 : réalisation par la SARL Grenereau des travaux d'embellissement commandés par la société CDC Habitat.



Pour retenir sa responsabilité, le tribunal, qui rappelle que tout copropriétaire dispose, selon l'article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, de la faculté d'agir directement à l'encontre de l'assureur dommages-ouvrage du syndicat, reproche à la société bailleresse de s'être abstenue de le faire alors que le syndicat lui-même n'y a procédé que tardivement, le 15 février 2017. 



Mais la société bailleresse avait mis en demeure le syndicat des copropriétaires par lettre recommandée dès le 16 mars 2016 et ne pouvait avoir connaissance ni de ce que ce dernier disposait d'une assurance dommages-ouvrage, du nom de l'assureur et des caractéristiques du contrat ni de la carence du syndicat dans la mise en cause de son assureur.



Au demeurant, le lien entre la mise en cause de l'assureur, relativement tardive, et le préjudice subi n'est nullement établi puisqu'indépendamment de la prise en charge, in fine, du coût des travaux par ce dernier, plusieurs interventions avaient été réalisées sans attendre, à l'initiative du syndicat et de la société Bouygues Immobilier, réparations qui se sont avérées finalement inefficaces (par exemple dès août 2015 ou en avril 2016 cf pièces 21, 25 et 26 de la société CDC Habitat).



Malgré toutes ses diligences, la société CDC Habitat Social se trouvait dans l'impossibilité de s'opposer au dommage et à sa persistance pendant de nombreux mois.



Il apparaît donc que les désordres en cause ont revêtu pour la société bailleresse les caractères d'extériorité, d'imprévisibilité et d'irrésistibilité qui constituent la force majeure.



Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné cette dernière à indemniser Mme [W] à divers titres.



Par voie de conséquence, les différents recours et mises en cause concernant la société Bouygues Immobilier et les sociétés Axa France et Allianz, contre lesquelles aucune demande n'est formulée directement par Mme [W], sont sans objet.



Il n'apparaît pas inéquitable par ailleurs de laisser à la charge de chacune des parties les sommes qu'elles ont exposées et qui ne sont pas comprises dans les dépens.





PAR CES MOTIFS



Écarte l'exception de nullité du jugement du tribunal d'instance de Bordeaux du 11 juin 2018.



Infirme le jugement du tribunal d'instance de Bordeaux du 11 juin 2018 en toutes ses dispositions



Statuant à nouveau,



Déboute Mme [D] [W] de la totalité de ses demandes,



Constate que les recours formés contre les sociétés Bouygues Immobilier et Allianz sont sans objet,



Y ajoutant, 



Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.



Condamne Mme [W] aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,