Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 19 janvier 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 8



ARRÊT DU 19 JANVIER 2024



(n° , 2 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/05470 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHKVW



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 27 Février 2023 -Président du TJ de PARIS - RG n° 23/50141



APPELANTE 



S.A.R.L. BERN'OPTIC, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Maryline LUGOSI de la Selarl MOREAU GERVAIS GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0073



INTIMÉES



Société GÉNÉRALE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 4]

[Adresse 4]



Représentée par Me Julie COUTURIER de la SELARL JCD AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0880



S.C.I. CFF, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 5]

[Adresse 5]



Représentée par Me Alexandra BESSAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0172



S.A.S. DE LAGE LANDEN LEASING, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 3]

[Adresse 3]



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 décembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président chargée du rapport et Rachel LE COTTY, Conseiller.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:



Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, magistrat honoraire 

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR





ARRÊT :



- RENDU PAR DEFAUT

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



Par acte du 27 septembre 2006, la SCI Compagnie Foncière de France (ci-après CFF) a donné à bail commercial à la société L'Idéal Bar des locaux au rez-de-chaussée, 1er étage et sous-sol de l'immeuble situé à l'angle de la [Adresse 8] et du [Adresse 1], pour un usage de café, bar, moyennant un loyer annuel initial de 14.600 euros en principal, payable trimestriellement et à terme échu à compter du 31 décembre 2006. 



Par avenant du 20 novembre 2006, la SCI CFF a poursuivi le bail commercial avec la société Bern'Optic, cessionnaire du fonds de commerce de la société L'Idéal Bar, sur le seul local du rez-de-chaussée et moyennant un loyer annuel en principal de 22.000 euros, à usage de magasin d'optiques, lunetteries, détail et accessoire (ci-après le bail n°1). 



Par acte du 27 septembre 2010, la SCI CFF a donné à bail commercial à la société B&A Optic des locaux au rez-de-chaussée et au sous-sol, constituant le lot n° 3, au sein de l'immeuble situé à l'angle de la [Adresse 7] et du [Adresse 1], pour un usage de magasin d'optique, photos, audios et accessoires de l'optique, moyennant un loyer annuel en principal de 53.000 euros, payable trimestriellement à terme à échoir (ci-après le bail n°2). 



La société B&A Optic a fait l'objet d'une transmission universelle de patrimoine à son associé unique, la société Bern'Optic. 



Des loyers étant demeurés impayés, la SCI CFF a fait délivrer à la société Bern'Optic, par deux actes du 5 septembre 2022, un commandement de payer, visant la clause résolutoire, pour la somme de 18.069,93 euros au titre du bail n°1 et la somme de 23.272,73 euros au titre du bail n°2, ces sommes représentant l'arriéré locatif au 1er septembre 2022. 



Par acte du 15 décembre 2022, la SCI CFF a fait assigner la société Bern'Optic devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins, notamment, de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans chacun des baux, expulsion de la société défenderesse des locaux objet de ces contrats et condamnation de cette dernière au paiement, par provision, de l'arriéré locatif dû au titre de chacun des baux et d'une indemnité d'occupation. 



Par ordonnance réputée contradictoire du 27 février 2023, le premier juge a : 


constaté l'acquisition des clauses résolutoires des baux n° 1 et 2 à la date du 5 octobre 2022 à minuit ; 

ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de l'ordonnance, l'expulsion de la société Bern'Optic et de tout occupant de son chef de l'ensemble des lieux loués à l'angle de la [Adresse 8] et du [Adresse 1] et à l'angle de la [Adresse 7] et du [Adresse 2], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ; 

rappelé que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

fixé, à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation due par la société Bern'Optic, à compter de la résiliation des baux au 6 octobre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, d'une part, à une somme égale au montant du dernier loyer prévu au bail du 27 septembre 2006 modifié par avenant du 20 novembre 2006, outre les taxes, charges et accessoires et, d'autre part, à une somme égale au montant du dernier loyer prévu au bail du 27 septembre 2010, outre les taxes, charges et accessoires ; 

condamné par provision la société Bern'Optic à payer à la SCI CFF : 

la somme de 14.158,33 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2022 (3e trimestre 2022 inclus - bail n° 1), avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2022, ainsi que les indemnités d'occupation postérieures ; 

la somme de 35.630,36 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2022 (3e trimestre 2022 inclus - bail n° 2), avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2022, ainsi que les indemnités d'occupation postérieures ; 

dit n'y avoir pas lieu à référé sur les demandes formées au titre des indemnités forfaitaires de 20 % et de la conservation des dépôts de garantie ; 

condamné la société Bern'Optic aux dépens en ce compris le coût des commandements du 5 septembre 2022 et à payer à la SCI CFF la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes. 




Par déclaration du 23 mars 2023, la société Bern'Optic a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 14 septembre 2023, la société Bern'Optic demande à la cour de : 


infirmer l'ordonnance de référé entreprise ; 

suspendre rétroactivement les effets des clauses résolutions insérés aux baux des 27 septembre 2006 et 27 septembre 2010 ; 

l'autoriser à s'acquitter de sa dette en douze mensualités consécutives : 

onze mensualités de 5.940 euros ; 

et la douzième de 6.047,82 euros pour le solde ; 

dire que le paiement de la première mensualité devra intervenir au plus tard le 5 du mois suivant celui de la signification de l'arrêt à venir et les paiements suivants au plus tard le 5 de chaque mois ; 

dire que faute pour la société Bern'Optic de payer à bonne date, en plus des loyers, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l'envoi d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt ; 

condamner la société CFF à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. 




Par ordonnance du 12 octobre 2023, le président de la chambre a déclaré irrecevables les conclusions de la société CFF et de la Société Générale, créancier inscrit intimé, en application de l'article 905-2 du code de procédure civile. 



La société De Lage Landen Leasing, créancier inscrit, intimée par la société Bern'Optic, n'a pas constitué avocat. 



La clôture de la procédure a été prononcée le 6 décembre 2023. 







Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

 

 

SUR CE, LA COUR



Sur les conditions d'acquisition de la clause résolutoire



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. 



Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci. 



Il résulte des motifs de l'ordonnance entreprise, non contestés sur ce point, que la SCI CFF a fait délivrer à la société Bern'Optic deux commandements de payer visant la clause résolutoire stipulée dans chacun des baux liant les parties, en date du 5 septembre 2022, pour avoir paiement, au titre du bail du 27 septembre 2006 et de son avenant du 20 novembre suivant, de la somme de 18.069,93 euros et, au titre du bail conclu le 27 septembre 2010, de la somme de 23.272,73 euros ; que ces sommes n'ont pas été réglées dans le mois de ces actes, ce que ne critique pas la société Bern'Optic, qui n'invoque d'ailleurs aucun moyen susceptible de constituer une contestation sérieuse sur la régularité des commandements pouvant faire obstacle à leurs effets. 



Dans ces conditions, la cour ne peut que constater que les conditions d'acquisition des clauses résolutoires stipulées dans chacun des baux liant les parties sont réunies à la date du 5 octobre 2022 à minuit. 



Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire



Le premier juge, constatant l'existence d'une obligation non sérieusement contestable de la société Bern'Optic, a condamné cette dernière à payer à la société bailleresse une provision de 14.158,33 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2022, troisième trimestre 2022 inclus au titre du premier bail, et de 35.630,36 euros au titre du second bail, cette somme correspondant également à l'arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2022, outre les intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2022. 



La société Bern'Optic, bien que sollicitant l'infirmation de l'ordonnance entreprise, ne développe dans ses conclusions aucun moyen pour contester sa dette, celle-ci reconnaissant même devoir une somme supérieure au titre des deux baux, d'un montant total de 57.570,16 euros, correspondant, selon l'état de sa dette locative reproduit en page 10 de ses conclusions, à :


la somme de 31.271,77 euros arrêtée au 30 juin 2023, deuxième trimestre inclus, au titre du premier bail,

la somme de 26.298,39 euros arrêtée au 26 juillet 2023, troisième trimestre inclus, au titre du second bail. 




La cour relève à la lecture de ce décompte, que si la dette de la société Bern'Optic a augmenté depuis la décision entreprise, de réels efforts ont néanmoins été entrepris dès lors que des paiements conséquents ont été effectués, notamment, au titre du second bail puisque des virements d'un montant total de 73.100 euros ont été réalisés entre le 20 avril et le 26 juillet 2023. 



Au regard des explications de la société Bern'Optic, de l'évolution du litige et de sa demande de délais de paiement portant sur les sommes de 31.271,77 euros, correspondant à l'arriéré locatif dû au titre du premier bail, au deuxième trimestre 2023 inclus et de 26.298,39 euros, correspondant à l'arriéré locatif dû au titre du second bail, au troisième trimestre 2023 inclus, il convient, infirmant de ce chef l'ordonnance entreprise, de la condamner, par provision, au paiement de ces sommes. 



Tenant compte des paiements d'ores et déjà effectués et des éléments comptables résultant de la liasse fiscale de l'exercice 2022 révélant, notamment, l'existence d'un actif circulant de 4.607.751 euros dont 2.948.260 euros pour le poste 'créances', un chiffre d'affaires net de 2.024.303 euros et un résultat d'exploitation de 97.826 euros démontrant la capacité de la société Bern'Optic de s'acquitter de sa dette dans le délai sollicité, d'autant qu'elle justifie avoir réalisé, au cours de l'année écoulée, un investissement dans l'achat d'une cabine d'audition afin de développer son activité, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement ainsi qu'il sera précisé au dispositif et, par suite, de suspendre les effets des clauses résolutoires pendant le cours de ces délais. 



L'ordonnance sera donc infirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition des clauses résolutoires, ordonné l'expulsion de l'appelante et condamné celle-ci au paiement d'une indemnité d'occupation. 



Sur les dépens et les frais irrépétibles 



Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge. 



Restant débitrice envers la SCI CFF et l'appel ayant été interjeté dans son intérêt exclusif, la société Bern'Optic supportera les dépens exposés en appel sans pouvoir prétendre à une indemnité pour les frais irrépétibles qu'elle a supportés. 

PAR CES MOTIFS 



Infirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions ayant constaté l'acquisition des clauses résolutoires à la date du 5 octobre 2022, ordonné l'expulsion de la société Bern'Optic, statué sur le sort des meubles, fixé une indemnité d'occupation et condamné cette société au paiement des sommes de 14.158,33 euros et de 35.630,36 euros au titre de chacun des baux outre intérêts au taux légal ;





Statuant à nouveau des chefs infirmés et vu l'évolution du litige, 



Constate que les conditions d'acquisition des clauses résolutoires stipulées dans le bail en date du 27 septembre 2006, modifié par avenant du 20 novembre 2006 (bail n°1) et dans le bail en date du 27 septembre 2010 (bail n°2) liant les parties, sont réunies à la date du 5 octobre 2022 à minuit ; 



Condamne, par provision, la société Bern'Optic à payer à la SCI Compagnie Foncière de France la somme globale de 57.570,16 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, correspondant à :


la somme de 31.271,77 euros arrêtée au 30 juin 2023, deuxième trimestre inclus, au titre des loyers et charges dus au titre du bail n°1 ; 

la somme de 26.298,39 euros arrêtée au 26 juillet 2023, troisième trimestre inclus, au titre du bail n°2 ; 




Dit que la société Bern'Optic pourra s'acquitter de cette provision, en plus des loyers courants, en 12 mensualités de 4.797,51 euros chacune, la 12ème devant solder la dette et les intérêts, le premier versement devant intervenir avant le 5 du mois suivant le mois de la signification du présent arrêt et les versements suivants avant le 5 de chaque mois ;



Dit que les effets des clauses résolutoires insérées dans les baux sont suspendus pendant le cours de ces délais, lesquelles seront réputées n'avoir jamais joué si la société Bern'Optic se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges sont payés pendant le cours de ces délais dans les conditions contractuelles ; 



Dit qu'à défaut de paiement d'une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou des loyers courants augmentés des charges à leur échéance pour chacun des baux, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :


la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; 

les clauses résolutoires reprendront leur plein effet ; 

faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de la société Bern'Optic et de tous occupants de son chef des locaux situés à l'angle de la [Adresse 8] et du [Adresse 1] et à l'angle de la [Adresse 7] et du [Adresse 1] à [Localité 6], avec le concours de la force publique si nécessaire ;

le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

la société Bern'Optic sera condamnée jusqu'à la libération effective des lieux, à payer à la SCI Compagnie Foncière de France une indemnité d'occupation provisionnelle égale d'une part, au montant du dernier loyer prévu au bail du 27 septembre 2006, modifié par avenant du 20 novembre 2006, outre les taxes, charges et accessoires et, d'autre part, au montant du dernier loyer prévu au bail du 27 septembre 2010, outre les taxes, charges et accessoires ; 




Confirme l'ordonnance en ses autres dispositions dont il a été fait appel ; 



Condamne la société Bern'Optic aux dépens d'appel ; 



Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en appel par la société Bern'Optic. 



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT