Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 18 janvier 2024

COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3

N° RG 23/07106 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHPDN



Nature de l'acte de saisine : Déclaration d'appel valant inscription au rôle

Date de l'acte de saisine : 14 Avril 2023

Date de saisine : 25 Avril 2023

Nature de l'affaire : Autres demandes en matière de baux commerciaux

Décision attaquée : n° 19/10510 rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS le 22 Mars 2023



Appelante :

 S.C.I. SCI DE LA PICHARDIERE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055 - N° du dossier 233875



Intimée :

 S.A.S. ULYSSE, représentée par Me Yoram KOUHANA, avocat au barreau de PARIS, toque : C1132



 

 







ORDONNANCE SUR INCIDENT

DEVANT LE MAGISTRAT CHARGÉ DE LA MISE EN ÉTAT

(n° , 6 pages)







Nous, Marie GIROUSSE, magistrat en charge de la mise en état, 



Assistée de Alice LEAUTAUD, adjointe administrative faisant fonction de greffier, 



FAITS ET PROCÉDURE



La SCI DE LA PICHARDIERE a interjeté appel le 14 avril 2023 du jugement rendu le 22 mars 2023, par le Tribunal Judiciaire de PARIS ayant:

- Déclaré irrecevable l'exception de litispendance formée par la Sté ULYSSE,

- Déclaré nul le commandement délivré le 9 juillet 2019 par la SCI DE LA PICHARDIERE visant la clause résolutoire, 

- Dit n'y avoir lieu à examiner les demandes subsidiaires de la Sté ULYSSE de ce chef,

- Dit n'y avoir lieu à enjoindre à la SCI LA PICHARDIERE d'avoir à prendre toutes les mesures nécessaires à l'encontre du syndicat des copropriétaires dudit immeuble afin que les normes de sécurité incendie et prescriptions administratives soient respectées dans l'immeuble sous astreinte (...),

- Déclaré nul le commandement délivré le 17 juillet 2019 visant la clause résolutoire, 

- Dit n'y avoir lieu à examiner les demandes subsidiaires de la société ULYSSE de ce chef, 

- Condamné la société ULYSSE à payer à la SCI DE LA PICHARDIERE la somme de 16.049,82 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges dû, terme du premier trimestre 2022 inclus, selon décompte arrêté au 10 janvier 2022, 

- Débouté la société ULYSSE de sa demande de condamnation à l'encontre de la SCI DE LA PICHARDIERE à lui payer la somme de 16.500 euros, à titre de dommages et intérêts au regard de la provision sur charges, 

- Condamné la SCI DE LA PICHARDIERE à payer à la société ULYSSE la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts,

- Débouté la Sté ULYSSE de sa demande tendant à condamner la SCI DE LA PICHARDIERE à enjoindre au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de poser une boîte aux lettres au nom de la demanderesse sous astreinte,

- Dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens

- Dit n'y avoir lieu à condamner sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Ordonné l'exécution provisoire (...).





Dans ses premières conclusions au fond signifiées le 12 juillet 2023, la SCI DE LA PICHARDIERE, appelante, demande à la cour de: 

REFORMER le jugement attaqué en ce qu'il a : 

- Déclaré nul le commandement délivré le 9 juillet 2019 par la SCI DE LA PICHARDIERE visant la clause résolutoire, 

- Déclaré nul le commandement délivré le 17 juillet 2019 visant la clause résolutoire, 

- Condamné la société ULYSSE à payer à la SCI DE LA PICHARDIERE la seule somme de 16.049,82 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges dû, terme du premier trimestre 2022 inclus, selon décompte arrêté au 10 janvier 2022, et rejette pour le surplus les demandes de la SCI DE LA PICHARDIERE de condamnation au paiement de la société ULYSSE, 

- Rejeté la demande de la SCI DE LA PICHARDIERE de condamner la société ULYSSE sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile 

STATUANT A NOUVEAU : 

' JUGER la SCI DE LA PICHARDIERE recevable et bien fondée en ses demandes ; 

' JUGER que la société ULYSSE n'a jamais constitué la garantie bancaire à première demande stipulée dans le contrat de bail ; 

' JUGER que la société ULYSSE n'a pas respecté ses obligations relatives au respect des normes de sécurité et des prescriptions administratives ; 

' JUGER que la société ULYSSE est occupante sans droit ni titre du local commercial sis [Adresse 1] ; 

' JUGER que la société ULYSSE a d'ores et déjà bénéficié de délais octroyés par le Juge des référés qu'elle n'a pas respectés ; 

Par conséquent, 

' DEBOUTER la société ULYSSE de l'ensemble de ses demandes ; 

' CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire du bail à effet du 1 er décembre 2016 et portant sur les locaux sis [Adresse 1] ; 

' FIXER à la somme de 17.400 € HT l'indemnité d'occupation trimestrielle due par la société ULYSSE ou par tous occupants de son chef, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs au propriétaire ; 

' CONDAMNER la société ULYSSE à payer à la SCI DE LA PICHARDIERE la somme de 17.400 € HT, outre les charges, à titre d'indemnité d'occupation trimestrielle à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu'à libération effective des lieux loués par la remise des clefs au propriétaire ; 

' ORDONNER, sous astreinte de 150 euros par jour de retard quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, l'expulsion immédiate et sans délai de la société ULYSSE et de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 1]), avec l'assistance de la force publique, si besoin est, avec séquestration du mobilier sur place ou au garde meuble à ses frais et risques ; 

' ORDONNER le transport et la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira à Madame ou Monsieur le Président de désigner, aux frais, risques et périls du défendeur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, selon les modalités fixées par les articles L.433-1, L.433-2, R.433-1 et suivants du code de procédure civile ; 

' JUGER que la SCI DE LA PICHARDIERE pourra conserver à titre d'indemnité conventionnelle et forfaitaire le montant du dépôt de garantie ; 

En tout état de cause, 

 ' CONDAMNER la société ULYSSE à verser à la SCI DE LA PICHARDIERE la somme de 38.668,62 € au titre des loyers et charges impayés ; 

' CONDAMNER la société ULYSSE à payer à la SCI DE LA PICHARDIERE la somme de 10.000 euros, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

' CONDAMNER la société ULYSSE aux entiers dépens, en ceux compris tous les frais d'huissiers relatifs aux commandements de payer délivrés 

 

Dans ses conclusions aux fonds du 5 octobre 2013, la Sté ULYSSE, intimée, demande à la cour de:

A. SUR LE COMMANDEMENT VISANT LA CLAUSE RESOLUTOIRE DELIVRE 

LE 9.7.2019 

IN LIMINE LITIS, 

CONSTATER qu'une Instance est pendante la 2eme Chambre du Pole 4 de la Cour d'appel de PARIS, enregistrée sous RG N° 22/14022 devant statuer sur la prétendue violation des normes de sécurités incendies, des prescriptions administratives et des autorisations nécessaires à l'exercice dudit commerce 

SE DECLARER INCOMPETENT au profit de la 2eme Chambre du Pole 4 de la Cour d'appel de PARIS, enregistrée sous RG N° 22/14022 pour statuer sur la prétendue violation des normes de sécurités incendies, des prescriptions administratives et des autorisations nécessaires à l'exercice dudit commerce 

DEBOUTER la SCI DE LA PICHARDIERE de ses demandes visées dans son commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 

SUBSIDIAIREMENT ET SUR LE FOND, 

DECLARER la SAS ULYSSE recevable et bien fondée en ses demandes, 





DEBOUTER la SCI DE LA PICHARDIERE de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 

CONFIRMER en tout point le Jugement rendu le 22 mars 2023 en ce qu'il a déclaré nul le commandement signifié le 9 juillet 2019 ; celui-ci ayant été délivre « de mauvaise foi par le bailleur», 

Y faisant droit, 

CONSTATER que le commandement visant la clause résolutoire délivré le 9 juillet 2019 ne précise pas la nature des travaux devant être effectués pour mettre en état les locaux loués avec les normes de sécurité incendie, dans le délai d'un mois, 

CONSTATER que le commandement visant la clause résolutoire délivré le 9 juillet 2019 ne permet pas de déterminer à quelle prescription administrative la SAS ULYSSE aurait manqué, 

CONSTATER que le SAS ULYSSE a obtenu les autorisations nécessaires et préalables pour l'exercice de son activité commerciale définie au bail ('plateforme de distributeur de Boissons, stockage') 

DIRE ET JUGER le commandement visant la clause résolutoire délivré le 9 juillet 2019 nul et de nul effet, 

Surabondamment, 

CONSTATER que le rapport [W] n'est pas joint au commandement visant la clause résolutoire délivré le 9 juillet 2019, lequel ne fait aucun renvoi 

CONSTATER que le rapport [W] se limite à des constatations établies à l'extérieur du local pour lesquels la SAS ULYSSE ne peut effectuer aucuns travaux réparatoires. 

En conséquence, 

ENJOINDRE à la SCI DE LA PICHARDIERE d'avoir à prendre toutes les mesures nécessaires (mises en demeure, sommation, assignation') à l'encontre du Syndicat des copropriétaires dudit immeuble afin que les normes de sécurité incendie et prescriptions administratives soient respectées dans l'immeuble ce, sous astreinte de 150 Euros par jour de retard à compter de la signification du Jugement à intervenir. 

PLUS SUBSIDIAIREMENT, 

DIRE ET JUGER que ces prétendues non-conformités ne constituent pas des manquements suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail aux torts de la SAS ULYSSE 

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, 

CONSTATER que la SCI DE LA PICHARDIERE a dissimulé la non-conformité des locaux aux règles de sécurité incendie et aux prescriptions administratives 

DIRE ET JUGER que la SCI DE LA PICHARDIERE a manqué à son obligation de délivrance des locaux loués 

PRONONCER la résiliation du bail aux torts exclusifs de la SCI DE LA PICHARDIERE 

CONDAMNER la SCI DE LA PICHARDIERE à payer à la SAS ULYSSE la somme de 491.832,58 Euros en réparation du préjudice subi du fait de la résiliation du bail aux torts de la SCI DE LA PICHARDIERE 

B. SUR LE COMMANDEMENT VISANT LA CLAUSE RESOLUTOIRE DELIVRE LE 17.7.2019 

CONFIRMER en tout point le Jugement rendu le 22 mars 2023 par le Tribunal Judiciaire de PARIS en ce qu'il a constaté que le commandement délivré le 17 juillet 2019 avait été délivré de mauvaise foi par le Bailleur, 

Y faisant droit, 

CONSTATER la mauvaise foi de la SCI DE LA PICHARDIERE dans la délivrance du commandement visant la clause résolutoire délivré le 17 juillet 2019, 

DIRE ET JUGER que la SCI DE LA PICHARDIERE a renoncé à la constitution de la garantie autonome à première demande en restituant le 5 février 2018 le chèque de garantie d'un montant de 17.400 Euros à raison des « multiples affaires » empêchant toute exploitation sereine par la 

SAS ULYSSE des locaux loués. 

CONSTATER de l'aveu de la SCI DE LA PICHARDIERE que le chèque de garantie d'un montant de 17.400 Euros n'a pas été encaissé par la bailleresse dans un délai de 45 jours de la prise d'effet du bail, mais restituée par celle-ci, 

CONSTATER l'absence de mise en demeure ni même de courriels de la SCI DE LA PICHARDIERE depuis la prise d'effet du bail du 1 er décembre 2016 au commandement délivré le 17 juillet 2019 en vue de voir constituer ladite garantie bancaire à première demande, 

DIRE ET JUGER que le commandement signifié le 17 juillet 2019 a été délivré de mauvaise foi par la SCI DE LA PICHARDIERE 

DIRE ET JUGER que le commandement signifié le 17 juillet 2019 est nul et de nul effet. 

SUBSIDIAIREMENT, 

CONSTATER que la SAS ULYSSE a séquestré le 23 juillet 2020 sur le compte CARPA de son Conseil la somme de 18.493,12 Euros représentant six mois de loyer HT et donc le montant nécessaire à la constitution de la garantie bancaire à première demande, 

CONSTATER que cette séquestration a été effectuée dans le délai d'un mois de la signification de l'Ordonnance du 25 mai 2020, intervenue le 26 juin 2020 

CONSTATER que la SAS ULYSSE a sollicité auprès de son Etablissement Bancaire la Société Générale la mise en place de cette garantie bancaire depuis au moins juillet 2020 

CONSTATER que la défaillance dans la mise en place de cette garantie est exclusivement imputable à la Société Générale qui s'est retranché derrière les « délais de traitement », puis les « congés », pour enfin cloturer le compte de la SAS ULYSSE. 

DIRE ET JUGER que la constitution de cette garantie bancaire à première demande dans le délai d'un mois a été entravée par la Société Générale et constitue en tant que tel un cas de force majeure 





CONSTATER que la garantie autonome à première demande est constituée entre les mains de la Caisse d'Épargne des Hauts de France depuis le 16 novembre 2020 

Y faisant droit, 

PROROGER les délais accordés par le Juge des référés dans son Ordonnance du 25 mai 2020 jusqu'au 16 novembre 2020 pour constituer la garantie bancaire à première demande, 

CONSTATER la mauvaise foi de la SCI DE LA PICHARDIERE qui a refusé toute résolution amiable et notamment la mise en place d'une convention de séquestre auprès de la CARPA 

CONSTATER l'intention de nuire de la SCI DE LA PICHARDIERE 

C. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE LA SCI DE LA PICHARDIERE EN PAIEMENTT DES LOYERS ET CHARGES D'UN MONTANT DE 38.668,62 EUROS 

DEBOUTER la SCI DE LA PICHARDIERE de sa demande en paiement de la somme de 38.668,62 Euros au titre des loyers et charges, 

CONSTATER l'absence de justificatif quant à l'augmentation de 300% de la provision sur charges réclamée depuis le 2T2020 

CONSTATER que la SCI DE LA PICHARDIERE tente de faire répercuter sur le compte de son locataire, la SAS ULYSSE, toutes les charges de copropriété et non les seules charges récupérables, 

CONSTATER que la SCI DE LA PICHARDIERE n'a jamais délivré un état récapitulatif annuel à la SAS ULYSSE des charges annuels au mépris des dispositions de l'article L.145-40-2 du Code de commerce 

Y faisant droit, 

DIRE ET JUGER que la provision sur charges trimestrielles ne peut excéder 450 Euros,

Subsidiairement, 

CONSTATER l'augmentation brutale et déloyale de la provision sur charges de +300% entre 2017, date de la prise à bail des locaux et le 2T2020, 

Y faisant droit, 

CONDAMNER la SCI DE LA PICHARDIERE à payer à la SAS ULYSSE la somme de 22.500 Euros Euros en réparation du préjudice subi du fait de cette augmentation brutale et déloyale. 

Surabondamment, 

CONSTATER que : 

- La taxe foncière 2021 et 2022 d'un montant respectif de 4.939 Euros et 5.185 Euros ne sont pas justifiées par la SCI DE LA PICHARDIERE 

- Le rappel de charge au titre du 2T2020 d'un montant de 5.678,58 Euros n'est pas justifié 

Subsidiairement, 

ACCORDER UN DELAI DE 24 MOIS à la SAS ULYSSE pour apurer la prétendue dette locative pour tenir compte de la bonne foi de la SAS ULYSSE qui respecte scrupuleusement l'Ordonnance de Référé du 25.5.2020 et dont la situation financière demeure complexe dans le contexte actuel 

D. EN TOUT ETAT DE CAUSE 

DEBOUTER la SCI DE LA PICHARDIERE de sa demande en paiement de la somme de 38.668,62 Euros au titre des loyers et charges, 

CONDAMNER la SCI DE LA PICHARDIERE a versé à la SAS ULYSSE la somme de 223.625,11 Euros à titre de dommages et intérets au titre des manquements de la SCI DE LA 

PICHARDIERE à son obligation de délivrance conforme des locaux et de jouissance paisible de celui-ci, 

REDUIRE le montant du loyer annuel de 50% jusqu'à mise en place d'une boite aux lettres au nom de la SAS ULYSSE, 

DIRE ET JUGER que la clause résolutoire n'a pu jouer 

CONDAMNER la SCI DE LA PICHARDIERE à verser à la SAS ULYSSE la somme de 10.000 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile 

CONDAMNER la SCI DE LA PICHARDIERE aux entiers dépens 

 

Par conclusions signifiées le 5 octobre 2023, la Sté ULYSSE a saisi le conseiller de la mise en état d'un incident dans lequel elle forme les mêmes demandes que dans le dispositif de ses conclusions au fond signifiées le même jour et reproduites ci-dessus.



Par conclusions signifiées le 10 novembre 2023, la SCI DE LA PICHARDIERE demande au conseiller de la mise en état de :

- Se déclarer incompétent pour statuer sur le présent incident, 

A défaut,

- Déclarer irrecevable l'exception de litispendance formée par la société ULYSSE ; 

A défaut, 

- Débouter la société ULYSSE de sa demande de litispendance ; 

En tout état de cause, 

- Débouter la société ULYSSE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

- Condamner la société ULYSSE à payer à la SCI DE LA PICHARDIERE la somme de 5.000 euros, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 







- Condamner la société ULYSSE aux entiers dépens.

 

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. 



 Au regard des conclusions d'incident signifiées par la SCI DE LA PICHARDIERE , à l'audience du 13 novembre 2023, le conseiller de la mise en état n'a pas fait droit à la demande de renvoi formée par courrier du conseil de l'intimé, considérant que ce dernier disposait d'un délai suffisant pour y répondre conformément au principe du contradictoire .



MOTIFS DE L'ORDONNANCE

 

Sur l'exception de litispendance:

 

La Sté ULYSSE demande au conseiller de la mise en état de déclarer la 3ème chambre du pôle 5 de la cour d'appel de Paris incompétente au profit de la 2eme chambre du pôle 4 de cette cour d'appel ayant une instance pendante enregistrée sous le RG N° 22/14022 pour statuer sur la prétendue violation des normes de sécurités incendies, des prescriptions administratives et des autorisations nécessaires à l'exercice du commerce en cause . 

 

Elle se prévaut des dispositions de l'article 100 du code de procédure civile selon lesquelles lorsque deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître sont saisies du même litige, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l'autre si une partie le demande.



Cependant ces dispositions auxquelles se réfèrent les deux parties ne sont pas applicables en l'espèce, d'une part car deux juridictions n'ont pas été saisies et d'autre part car il ne s'agit pas du même litige, les demandes formées au fond devant la chambre 5-3 rappelées ci-dessus et celles formées devant la chambre 4-2 étant différentes.



La demande de la Sté ULYSSE portant sur la distribution d'une affaire devant les chambres d'une même cour, ce sont les dispositions de l'article 107 du code de procédure civile qui s'appliquent, selon lesquelles :'S'il s'élève sur la connexité des difficultés entre diverses formations d'une même juridiction, elles sont réglées sans formalité par le président. Sa décision est une mesure d'administration judiciaire'.



En l'espèce, en l'état du litige, il ne ressort pas des écritures des parties que la connexité entre les affaires pendantes devant les chambres 5-3 et 4-2 justifierait la redistribution du présent litige devant cette dernière chambre. Il n'y a donc pas lieu de saisir le Président de la Cour de céans d'une demande de redistribution de l'affaire.



Il convient, en conséquence, de rejeter la demande de la Sté ULYSSE aux fins de voir déclarer incompétente la chambre 5-3 pour statuer sur le litige dont elle est saisi.



Sur les demandes portant sur le fond du litige

 

La Sté ULYSSE demande au conseiller de la mise en état de débouter la SCI DE LA PICHARDIERE de ses demandes visées dans son commandement visant la clause résolutoire du bail signifié le 9 juillet 2019. A titre subsidiaire, elle forme différentes demandes portant sur le fond du litige dont elle a saisi également la Cour . Ces demandes seront déclarées irrecevables devant le conseiller de la mise en état.



Sur les autres demandes



La Sté ULYSSE dont les demandes sont rejetées sera condamnée aux dépens de l'incident et à payer une somme de 3.000 € à la SCI DE LA PICHARDIERE en application de l'article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande en paiement d'une somme de 10.000 € fondée sur ce texte. 

 

Les autres demandes formées devant le conseiller de la mise en état seront rejetées.



Les parties ayant toutes conclu, il convient de renvoyer l'affaire pour clôture à l'audience du conseiller de la mise en état du 12 juin 2024 à 9H30 (audience dématérialisée) pour clôture, la date des plaidoiries étant prévue le 2 septembre 2024 à 14 heures, étant précisé que :

- l'intimé devra signifier ses éventuelles conclusions en réponse avant le 30 mars 2024,

- l'ensemble des parties devra avoir conclu avant le 15 mai 2024.



PAR CES MOTIFS



Le conseiller de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, 





Rejette la demande de la Sté ULYSSE aux fins de voir déclarer incompétente la chambre 5du pôle 3 de la cour de céans au profit de la chambre 2 du pôle 4 de la même cour pour statuer sur le litige dont elle est saisi,



Dit n'y avoir lieu de solliciter la redistribution de l'affaire auprès du Président de la Cour,



Déclare irrecevables devant le conseiller de la mise en état les autres demandes relatives au fond du litige formées par la Sté ULYSSE,



Renvoie l'affaire pour clôture à l'audience du conseiller de la mise en état du 12 juin 2024 à 9H30 (audience dématérialisée) pour clôture, la date des plaidoiries étant prévue le 2 septembre 2024 à 14 heures, étant précisé que:

- l'intimé devra signifier ses éventuelles conclusions en réponse avant le 30 mars 2024,

- l'ensemble des parties devra avoir conclu avant le 15 mai 2024 en laissant à la partie adverse un délai suffisant pour répondre,



Déboute la Sté ULYSSE de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile au titre du présent incident,



Condamne la Sté ULYSSE à payer une somme de 3.000 € à la SCI DE LA PICHARDIERE en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre du présent incident,



Rejette les autres demandes formées au titre du présent incident,



Condamne la Sté ULYSSE aux dépens du présent incident.









Paris, le 18 Janvier 2024



L'adjointe administrative 

faisant fonction de greffier, Le magistrat en charge de la mise en état











Copie au dossier

Copie aux avocats