Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 3 — 22 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 22 JANVIER 2024


Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/04306 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XS5A
N° de MINUTE : 24/00010

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 6] ET [Adresse 5], REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC LA SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU,
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 9]
représentée par Maître François THOMAS de la SCP CALESTROUPAT THOMAS ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 186

C/

DEFENDEUR

Madame [D] [H], demeurant [Adresse 7] a [Localité 10] selon les actes notariés, [Adresse 4] à [Localité 1] selon la matrice cadastrale, et ayant fait connaitre sa domiciliation chez LEXELIANS VENTURE, [Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 8]
Non représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 04 Décembre 2023.



JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE
 
Madame [D] [H] est propriétaire des lots 624, 629 et 639 d'une part, et 662, 658 et 864 d'autre part, au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 6] et [Adresse 5] à [Localité 11] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
 
Par acte en date du 25 avril 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [D] [H] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :
condamner Madame [D] [H] à lui payer la somme de 14 154,58 euros au titre des appels impayés au 3 avril 2023, soit 6 794,50 euros pour les lots 624, 629 et 639, et 7 360,08 euros pour les lots 662, 658 et 864 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeurecondamner Madame [D] [H] à lui payer la somme de 624,49 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965condamner Madame [D] [H] à lui payer la somme de 1400 euros à titre de dommages et intérêtscondamner Madame [D] [H] à lui payer la somme de 2400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant notamment les frais de sommation de payer, d’assignation et de significationrappeler l'exécution provisoire de droit.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 19 septembre 2023 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été fixée à l’audience du 4 décembre 2023 et mise en délibéré au 22 janvier 2024.

Madame [D] [H], régulièrement assignée dans les modalités prévues à l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représentée.
 
MOTIFS DE LA DÉCISION
 
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :
la matrice cadastralele contrat de syndicles procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes en date des 31 mars 2021, 25 juin 2021, 20 décembre 2021 et 1er décembre 2022un décompte des impayés arrêté au 3 avril 2023des appels de provision, régularisations de charges et factures de frais.
Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 322,76 euros s’agissant des lots 662, 658 et 864, et 301,50 euros s’agissant des lots 639, 624 et 629, soit la somme totale de 624,26 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Madame [D] [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 360,08 s’agissant des lots 662, 658 et 864 et 6 794,50 euros s’agissant des lots 639, 624 et 629, soit la somme totale de 14 154,58 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 3 avril 2023.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2022 sur la somme de 2 594,51 euros s’agissant des lots 662, 658 et 864, et du 26 janvier 2022 sur la somme de 2 305,10 euros s’agissant des autres lots.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

Le syndicat des copropriétaires sollicite pour l’ensemble des lots le remboursement des frais de recouvrement suivants : 
frais de lettres de mise en demeure pour un montant total de 68,60 euros,frais de commandement de payer d’un montant de 278,32 eurosfrais de syndic d’un montant de 277,34 euros,Soit un montant total de 624,26 euros.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Il convient de déduire les « frais de syndic », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
Le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi de deux lettres de mise en demeure et produit le contrat de syndic prévoyant une tarification maximale de 30 euros s’agissant des mises en demeure. Seule la somme de 60 euros sera par conséquent retenue, soit 30 euros par groupe de lots.

Les frais de sommation de payer seront également écartés comme ne correspondant pas à une dépense nécessaire, une simple lettre de mise en demeure étant suffisante au recouvrement de la créance.

Ainsi, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, Madame [D] [H] est redevable de la somme de 60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, soit 30 euros par groupe de lots.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Madame [D] [H], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. 

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [D] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance. Les dépens ne comprendront pas les frais de sommation de payer dont il a été conclu précédemment qu’ils n’étaient pas nécessaires au recouvrement de la créance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.


















PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

-Condamne Madame [D] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] et [Adresse 5] à [Localité 11] (93) les sommes suivantes :

S’agissant des lots 662, 658 et 864
-7 360,08 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 3 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2022 sur la somme de 2 594,51 euros et à compter du 25 avril 2023 sur le surplus,
-30 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019,


S’agissant des lots 639, 624 et 629
-6 794,50 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 3 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2022 sur la somme de 2 305,10 euros et à compter du 25 avril 2023 sur le surplus,
-30 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019,


-Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 6] et [Adresse 5] à [Localité 11] (93) de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,

-Condamne Madame [D] [H] aux dépens de l’instance, n’incluant pas les frais de sommation de payer, incluant les frais d’assignation et de signification,

-Condamne Madame [D] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] et [Adresse 5] à [Localité 11] (93) la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

-Rappelle que la présente décision est de droit assortie de l'exécution provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé.


LE GREFFIERLE JUGE



MADAME SEGHIRMADAME CORON