Tribunal Judiciaire · Chambre des Référés — 23 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
23 JANVIER 2024



N° RG 23/01247 - N° Portalis DB22-W-B7H-RRZO
Code NAC : 54G 
AFFAIRE : [E] [C] [A] C/ Société SCCV PAVILLON FRESNAY, Société ACTE IARD, S.A.S. BANQUE BCP, S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE


DEMANDEUR

Monsieur [E] [C] [A]
né le 10 Décembre 1979 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Cindy FOUTEL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 754, Me Virginie SELVA-FOYER, avocat au barreau d’ESSONNE, vestiaire :


DEFENDERESSES

La Société SCCV PAVILLON FRESNAY, 
société civile immobilière de construction - vente, au capital social de 900,00 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Bayonne sous le numéro 840 425 151, dont le siège social est situé au [Adresse 6], représentée par MJ DEVELOPPEMENT - IMMOBILIER INVESTISSEMENT (499 635 209 BAYONNE) agissant et ayant les pouvoirs nécessaires en tant que gérant, elle-même représentée par M. [G] [Z] agissant et ayant les pouvoirs nécessaires en tant que président,
représentée par Maître Typhanie BOURDOT de la SELARL MBD AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 644, Me Christophe MIRANDA, avocat au barreau de BAYONNE.

Société ACTE IARD, 
prise en sa qualité d’assureur de responsabilité décennale de la SCCV PAVILLON FRESNAY, au titre de sa police n°1162659/2 716524.
société anonyme à directoire et Conseil de Surveillance,, au capital social de 11 433 676,29 €, dont le siège social est situé au [Adresse 2], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Strasbourg sous le numéro 332 948 546 représentée par Monsieur [H] [W], agissant et ayant les pouvoirs nécessaires en tant que président du directoire,
représentée par Me Céline BORREL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122, Me Pierre TORREGANO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B405


S.A.S. BANQUE BCP,
prise en sa qualité de caution de la SCCV PAVILLON FRESNAY au titre de la garantie financière d’achèvement du 12 novembre 2019.
BANQUE BCP, société par actions simplifiée, au capital social de 198 295 587,00 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 433 961 174, dont le siège social est situé au [Adresse 5], représentée par M [S] [R] agissant et ayant les pouvoirs nécessaires en tant que président.
représentée par Me Emmanuel MOREAU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C147, Me GALLARDO-ARDOUIN, avocat au barreau de PARIS.

COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE, 
société par actions simplifiée, au capital social de 100 000,00 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 679 804 625 dont le siège social est situé au [Adresse 1], représentée par M [I] [L] agissant et ayant les pouvoirs nécessaires en tant que président, prise en sa qualité de Syndic de la Résidence situé à [Adresse 3], [Adresse 8].
non comparante


INTERVENANT VOLONTAIRE :

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 9] SIS [Adresse 3], [Adresse 8] 
Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] sis [Adresse 3], [Adresse 8], à [Localité 11], représenté par son syndic actuel, la COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE (COGEFO), Société par actions simplifiée dont le siège est situé [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es qualité audit siège,
Chez COGEFO [Adresse 1]
[Localité 7]
Représentée par Me Elodie DUMONT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat 


Débats tenus à l'audience du : 12 Décembre 2023

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 12 Décembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Janvier 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :





EXPOSE DU LITIGE

La SCCV PAVILLON FRESNAY a fait construire en qualité de maître d’ouvrage un ensemble
immobilier sis [Adresse 3], [Adresse 8] à [Localité 11], et a souscrit auprès de la compagnie ACTE IARD une police d'assurance constructeur non réalisateur. 

Par acte notarié du 22 décembre 2020, la société SCCV PAVILLON FRESNAY a cédé à M. [E] [A] en l’état futur d’achèvement, un appartement situé dans cet ensemble immobilier.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 12 septembre 2023, M. [E] [A] a assigné la société SCCV PAVILLON FRESNAY, la société ACTE IARD (assureur de PAVILLON FESNAY), la société BANQUE BCP (caution de PAVILLON FRESNAY) et la société COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir ordonner une expertise, et condamner solidairement les sociétés PAVILLON FESNAY, ACTE IARD et BANQUE BCP à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions, M. [A] maintient ses demandes et expose que la remise des clés est intervenue le 20 septembre 2022 et dès la livraison, de nombreuses réserves ont été signalées notamment celles révélées dans le rapport AVAYAH ; que très rapidement, il a constaté des problèmes importants d’humidité, et de déperditions de chaleur dans l’appartement ; que de plus, un sinistre de dégât des eaux est survenu le 16 janvier 2023 consécutifs à des infiltrations au travers de la toiture de l’immeuble ; qu'il a mandaté M. [K] [M], expert-conseil en bâtiment qui a établi une liste de désordres le 19 mai 2023 et a préconisé la mise en œuvre des travaux réparatoires ; que par courrier du 5 juillet 2023, M. [A] a mis en demeure la société SCCV PAVILLON FRESNAY et son assureur la société ACTE IARD de procéder aux travaux réparatoires préconisés et aux travaux nécessaires pour lever l’ensemble des réserves citées, et lui verser une indemnisation au titre du trouble de jouissance subi ; que l’expert de l’assureur de l’entreprise SCCV PAVILLON FRESNAY (cabinet CAM COURTAGE) a adressé son rapport sans proposer aucune solution ; qu'à ce ce stade, il est bien trop tôt pour mettre hors de cause les parties, et notamment la garantie financière d’achèvement, dans la mesure où les défauts constatés par Commissaire de justice sont si graves qu’ils empêchent M. [A] d’utiliser normalement son appartement ; qu'il ne peut donc pas être considéré qu’il y a eu achèvement et livraison, ce qui justifie la mise en cause de la BANQUE BCP ; que de plus, une partie des dommages sont dus à des infiltrations provenant d’un défaut de la zinguerie qui relève donc de la responsabilité de la copropriété, représentée par la COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE. 
 
Aux termes de ses conclusions, la société SCCV PAVILLON FRESNAY sollicite de voir :
- prononcer sa mise hors de cause et rejeter la mesure d’expertise,
- condamner M. [A] à verser une indemnité d’un montant de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- à titre subsidiaire, prendre acte de ses protestations et réserves et rejeter la demande d’article 700 de M. [A].

Elle relève l’absence de motif légitime, précisant que le rapport d’expertise établi par le Cabinet SCAPIN vient démontrer l’absence de désordres

Aux termes de ses conclusions, la société ACTE IARD sollicite de voir :
- prononcer sa mise hors de cause, 
- débouter M. [A] de sa demande d'expertise judiciaire au contradictoire d'ACTE IARD,
- rejeter la demande de condamnation solidaire au titre des dépens et de l'indemnité de l’article 700 code de procédure civile,
- rejeter toute demande formée à son encontre,
- condamner M. [A] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
- à titre subsidiaire, acter ses protestations et réserves,
- étendre la mission de l’expert judiciaire au chef de mission suivant : fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de se prononcer sur le caractère apparent ou non des dommages allégués. 
 
Elle fait valoir que sa mise en cause est inutile dès lors qu’une mise en cause ultérieure dans le cadre d’une action au fond est manifestement vouée à l’échec ; qu'elle est en l'espèce mise en cause au titre de la police 2 716524 laquelle correspond à une assurance CNR, et qui ne couvre pas les vices réservés à la réception et n’a vocation à s’appliquer que lorsqu’il existe des dommages matériels ; qu'il s'agit de clauses claires et précises du contrat d'assurance que le juge des juge des référés est compétent pour appliquer ; que par ailleurs, concernant les réserves non levées, la police constructeur non réalisateur n’a pas vocation à indemniser les désordres réservés, et concernant les autres réclamations, elles ne relèvent pas non plus de la police CNR. 
 
Aux termes de ses conclusions, la société BANQUE BCP sollicite de voir :
- prononcer sa mise hors de cause,
- débouter M. [A] de l’intégralité de ses demandes formulées à son encontre,
- subsidiairement, lui donner acte de ses protestations et réserves. 

Elle rappelle qu'elle a délivré une garantie financière d’achèvement (GFA) le 12 novembre 2019 et soutient que ladite GFA n’est plus en vigueur compte tenu de l’achèvement de l’immeuble et qu'en en outre, les désordres invoqués ne relèvent pas du champ d’application de la GFA.

Aux termes de ses conclusions, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], [Adresse 8], représenté par son syndic la société COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE, partie intervenante, sollicite de le déclarer recevable et bien fondé en son intervention volontaire, et lui donner acte de ses protestations et réserves. 
 




La société COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE n'est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2024.


MOTIFS

Sur la demande d'expertise

L'article 143 du code de procédure civile dispose que "Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible."
L'article 232 du code de procédure civile ajoute que "Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l'éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert la lumière d'un technicien."

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. ».

Justifie d'un motif légitime au sens de ce texte, la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d'être invoqués dans un litige éventuel. Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur. 

Le motif légitime est un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, et présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui ; elle doit être pertinente et utile. 

Si la partie demanderesse dispose d'ores et déjà de moyens de preuve suffisants pour conserver ou établir l'existence des faits litigieux, la mesure d'instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée. 

Il sera rappelé que le demandeur à l’expertise judiciaire n’a pas à établir le bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée.

En l'espèce, la mesure demandée est légalement admissible ; le litige potentiel a un objet et un fondement suffisamment caractérisés ; la prétention du demandeur n'est pas manifestement vouée à l'échec ; le demandeur, dont les allégations ne sont pas imaginaires et présentent un certain intérêt, justifie, notamment par le constat de Commissaire de justice et le rapport d'expertise amiable de M. [M], du caractère légitime de sa demande.

En conséquence, il sera fait droit à la demande dans les conditions détaillées au dispositif et selon une mission d'expertise habituelle.

L'intervention volontaire du Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] sera accueillie.

Les mises hors de cause des sociétés SCCV PAVILLON FRESNAY, ACTE IARD et BANQUE BCP apparaissent prématurées au stade de l'expertise, laquelle permettra de déterminer un certain nombre d'éléments, qu'il appartiendra au juge du fond d'apprécier au regard des diverses dispositions contractuelles alléguées. 


Sur les frais irrépétibles et les dépens 

Au stade de l'expertise, aucune des parties n'est considérée comme succombante, il n'y a donc pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront à la charge du demandeur.


PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

Accueillons l'intervention volontaire du Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], [Adresse 8], représenté par son syndic la société COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE, 

Rejetons les demandes de mise hors de cause de la sociétés SCCV PAVILLON FRESNAY, de la société ACTE IARD et de la société BANQUE BCP,

Commettons pour y procéder M. [V] [B], expert inscrit sur la liste de la Cour d'appel de Versailles, avec mission de :
* convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise,
* se faire remettre toutes les pièces utiles à l'accomplissement de sa mission,
* se rendre sur les lieux et en faire la description,
* relever et décrire les désordres, malfaçons et inachèvements affectant l'immeuble litigieux, allégués dans l'assignation et résultant des pièces produites, 
* en détailler les causes et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels fournisseurs ou intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, dans quelle proportion,
* indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

* évaluer, notamment au vu de devis communiqués par les parties, les solutions et travaux nécessaires pour remédier tant aux désordres qu'aux dommages conséquents et en chiffrer le coût,
* préciser et évaluer les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons et inachèvements et par les solutions possibles pour y remédier,
* donner son avis sur les comptes présentés par les parties,
* rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties,
* mettre, en temps utile, au terme des opérations d'expertise, par le dépôt d'un pré-rapport, les parties en mesure de faire valoir, dans le délai qu'il leur fixera, leurs observations qui seront annexées au rapport,

Disons que l'expert pourra, si besoin est, se faire assister de tout sapiteur de son choix,

Fixons à 4000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, qui sera versé par le demandeur, au plus tard le 15 avril 2024, entre les mains du régisseur d'avance de recettes de cette juridiction, sous peine de caducité, 

Impartissons à l'expert, pour le dépôt du rapport d'expertise, un délai de 8 mois à compter de l'avertissement qui lui sera donné par le greffe du versement de la provision,

Disons qu'en cas de refus ou d'empêchement de l'expert, il sera procédé à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle des expertises qui est par ailleurs chargé de la surveillance des opérations d'expertise,

Disons n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Disons que les dépens seront à la charge du demandeur.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT TROIS JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.


Le GreffierLa Première Vice-Présidente


Virginie DUMINYGaële FRANÇOIS-HARY