Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 24 janvier 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 24 JANVIER 2024



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/15918 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCTDE



Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Octobre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 1120007333





APPELANT

 

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, la société CFAB COPRO, exerçant sous l'enseigne VALIERE CORTEZ SYNDIC DE COPROPRIETE, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 790 159 461

C/O CABINET VALIERE CORTEZ SYNDIC DE COPROPRIETE (CFAB COPRO)

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Sylvie KONG THONG de l'AARPI Dominique OLIVIER - Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

ayant pour avocat plaidant : Me Elsa GIANGRASSO, avocat au barreau de PARIS, toque : A0438







INTIMEE 



S.C.I. DIEPAR 

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 844 611 756

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Agnès LASKAR, avocat au barreau de PARIS, toque : C0710 substituée par Me Emeline LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0357









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Madame Muriel PAGE, Conseillère 

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière, présente lors de la mise à disposition.







* * * * * * * * * * 

FAITS & PROCÉDURE



La SCI Diepar est propriétaire des lots n° 26 et 84 de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4].



Le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI Diepar devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir sa condamnation au paiement d'un arriéré de charges de copropriété et de diverses sommes.



Par jugement réputé contradictoire du 16 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes formulées à l'encontre de la SCI Diepar ; 

- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'instance ; 



Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 5 novembre 2020.



La procédure devant la cour a été clôturée le 6 septembre 2023. 





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 20 juin 2023, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour, au visa des articles 1240 du code civil, 10, 10-1 et 18 la loi du 10 juillet 1965 et 36 du décret du 17 mars 1967, à :

- reformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

- juger que la créance du syndicat des copropriétaires arrêtée à la somme de 5.596,96 € à la date du 2 avril 2020 était certaine, liquide et exigible et qu'elle a été intégralement réglée par la SCI Diepar le 16 février 2021 ; 

- juger qu'à la date du 1er juillet 2023, la SCI Diepar est à nouveau débitrice d'une somme de 2.967,62 € et la condamner à payer à cette somme, au bénéfice des intérêts au taux légal ; 

- condamner la SCI Diepar à payer les intérêts au taux légal sur la créance de 5.596,96 € arrêtée au 2 avril 2020, à compter de la mise en demeure infructueuse du 9 janvier 2020, et ce, jusqu'au 16 février 2021, date du règlement effectué par la SCI Diepar ; 

- condamner la société Diepar à lui payer la somme de 2.000 € en réparation du préjudice causé à la copropriété ; 

- juger irrecevables les demandes reconventionnelles de la SCI ;

- débouter la société Diepar de son appel incident ; 

- condamner la société Diepar à lui payer la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner la société Diepar aux dépens ;



Vu les conclusions notifiées le 10 mai 2023, par lesquelles la société Diepar, intimée, invite la cour à :

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes ; 

- annuler le procès-verbal d'assemblée générale du 2 avril 2019, puisque non signé dans les minutes suivant la fin de ladite assemblée générale ; 

- ordonner la rectification des comptes 2020 pour être en conformité avec la réglementation comptable en :


intégrant la refacturation des consommations d'eau froide aux copropriétaires ;

enregistrant la facture oubliée de ménage du mois de juin 2020 ; 

classer en compte 611 (nettoyage des locaux) les dépenses de ménage ;

classer en compte 626 (frais postaux et de télécommunication) les dépenses des lignes téléphoniques ; 


- ordonner au syndicat des copropriétaires de lui remettre sous astreinte de 100 € par jour de retard :


les comptes 2020 complets et rectifiés pour être en conformité avec la réglementation comptable ;

tous les contrats d'assurance multi-risque ; 

tous les contrats avec tous les prestataires actuels dont la société de ménage La Limpide et de l'ascensoriste ; 

tous les justificatifs et les factures des dépenses des comptes 2018 et 2023 ;


- condamner le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic CFAB Copro, du fait des agissements de son syndic, à lui payer la somme de 50.000 € ;

- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 2.500 € par application de l'article 700 du même code 





SUR CE, 



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; 





Sur la demande en paiement des charges de copropriété



Selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; 



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; 



L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;



Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l'assemblée ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui sont réclamées ;



A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment les pièces suivantes :

- l'avis de mutation notarial du 17 janvier 2019 ;

- les appels de fonds pour 2019, 2020, deux premiers semestres 2021 et 2023 ;

- les procès-verbaux des assemblées générales du 2 avril 2019, 10 septembre 2020, 3 mars 2021, 20 avril 2022, 20 avril 2023, non contestées ;

- le relevé de compte de copropriétaire de la SCI Diepar ;



Le syndicat des copropriétaires expose que le procès-verbal manuscrit de l'assemblée générale du 2 avril 2019 a bien été signé par le président et le scrutateur à l'issue de l'assemblée mais que le procès-verbal produit en première instance est une copie informatisée de la version manuscrite, non signée, et qui l'a été ultérieurement pour les besoins de l'instance d'appel ;



Il expose que la SCI Diepar a intégralement payé son arriéré de charges par un virement du 16 février 2021 mais qu'elle s'est depuis de nouveau abstenue de payer ses charges, dont il est aujourd'hui demandé le paiement ;



La SCI Diepar soutient que le procès-verbal de l'assemblée générale du 2 avril 2019 n'a pas été signé à l'issue de la séance comme l'impose l'article 17 du décret du 17 mars 1967 ;



Il résulte des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment le procès-verbal manuscrit de l'assemblée générale du 2 avril 2019 et les attestations sur l'honneur du président de séance et du scrutateur, qu'une version manuscrite a bien été signée par le président de séance, le scrutateur et le secrétaire de séance, mais que c'est une version dactylographiée et non signée qui a été transmise aux copropriétaires et versée aux débats de première instance ;



Par conséquent, les prescriptions de l'article 17 du décret du 17 mars 1967 ont bien été respectées, de sorte que le procès-verbal de l'assemblée générale du 2 avril 2019 revêt sa pleine valeur probante ;



Il ressort du décompte produit que la SCI Diepar a procédé à un virement de 20.000 € le 16 février 2021, qui a permis d'apurer sa dette et de payer les charges appelées jusqu'au début de l'année 2023. Elle était de nouveau débitrice d'un arriéré de charge d'un montant de 2.967,62 €, appel de fonds du 3e trimestre 2023 inclus. Il convient par conséquent de la condamner au paiement de cette somme ;





Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, elle doit également être condamnée à payer les intérêts de retard dus sur la somme de 5.596,96 € euros arrêtée à la date du 2 avril 2020 (correspondant à la somme de 5.802,82 € déduite des frais de recouvrement et des frais de mise en demeure) à compter de la mise en demeure du 9 janvier 2020 et jusqu'au 16 février 2021 ;



Le jugement doit être infirmé sur ce point ;





Sur les demandes reconventionnelles de la SCI Diepar



En vertu de l'article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ;



L'article 567 du même code dispose que les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel ;



Il résulte de ces dispositions combinées qu'une demande reconventionnelle émanant d'un défendeur en première instance est recevable pour la première fois en cause d'appel à la condition de se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant ;




Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 2 avril 2019




En vertu de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée ;



Par ailleurs l'assemblée générale du 2 avril 2019 a approuvé les comptes de l'année 2018 et fixé le budget prévisionnel de l'année 2020.



Le syndicat des copropriétaires ne poursuit le paiement des charges dues par la SCI Diepart qu'à compter du 2e trimestre 2023. Par conséquent, la demande d'annulation de l'assemblée générale du 2 avril 2019 ne présente pas un lien suffisant avec les prétentions de l'appelant et la demande reconventionnelle est irrecevable ;




Sur la demande de rectification des comptes 2020




De la même manière, le syndicat des copropriétaires ne poursuivant le paiement des charges dues qu'à compter du 2e trimestre 2023, la demande de rectification des comptes pour l'année 2020 ne présente pas un lien suffisant avec les prétentions de l'appelant et la demande reconventionnelle est irrecevable ;




Sur la demande de transmission de pièces




Les prétentions originaires du syndicat des copropriétaires portant sur le paiement de charges correspondant à un budget provisionnel voté par l'assemblée générale pour 2023, les demandes de versements de pièces, notamment pour une période antérieure, ne présentent pas un lien suffisant avec les prétentions de l'appelant et cette demande reconventionnelle est irrecevable ;





Sur la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires



En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ; 



En l'espèce, s'il ressort des pièces versées par le syndicat secondaire que la SCI Diepar s'est abstenue de payer ses charges de copropriété depuis l'achat de son lot en 2019 jusqu'au mois de février 2021, le syndicat des copropriétaires ne démontrent pas sa mauvaise foi, alors qu'il apparaît que la SCI Diepar a depuis l'origine critiqué la gestion faite par le syndic des finances de la copropriété ;



Par conséquent, la demande de dommages et intérêts pour doit être rejetée ;





Sur la demande de dommages et intérêts présentée par la SCI Diepar



L'article 564 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ;



L'article 565 de la même loi prévoit que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ;



L'article 566 de la même loi dispose que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ;



Il ressort de ces dispositions que la SCI Diepar, non comparante en première instance, est irrecevable à présenter des demandes en cause d'appel, lesquelles sont nécessairement nouvelles puisque non formulées en première instance ;





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile 



Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été faite de l'article 700 du code de procédure civile ; 



La SCI Diepar, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel ; 



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Diepar ; 





PAR CES MOTIFS



LA COUR





Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Infirme le jugement ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne la SCI Diepar à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 2.967,62 € au titre de l'arriéré de charges de copropriété, appel de fonds du 3e trimestre 2023 inclus ;



Condamne la SCI Diepar à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] les intérêts dus sur la somme de 5.596,96 € à compter de la mise en demeure du 9 janvier 2020 et jusqu'au 16 février 2021 ;



Déclare irrecevables les demandes reconventionnelles de la SCI Diepar ;



Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] de sa demande de dommages et intérêts ;



Déclare irrecevable la demande de dommages et intérêts de la SCI Diepar ;



Condamne la SCI Diepar aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du même code en cause de première instance et d'appel ; 



Rejette toute autre demande.







LA GREFFIERE LE PRESIDENT