Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 25 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 25 JANVIER 2024



N° 2024/ 48













Rôle N° RG 22/08485 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJRZR







[R] [T]

[J] [T]





C/



Société CDC HABITAT



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 







Me Laurence KALIFA-MERCYANO





Me Alain DE ANGELIS 















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juridiction de proximité de Marseille en date du 29 Avril 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/02978.





APPELANTS



Monsieur [R] [T]

né le 07 Mai 1971 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Laurence KALIFA-MERCYANO, avocat au barreau de MARSEILLE



Madame [J] [T]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/5310 du 24/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)



née le 18 Avril 1973, demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Laurence KALIFA-MERCYANO, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMEE



Société CDC HABITAT société anonyme d'économie mixte, au capital de 893 449 600 €, inscrite au RCS de PARIS sous le numéro 470 801 168, dont

 le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 2]





représentée par Me Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Benjamin GERARD, avocat au barreau de MARSEILLE









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère







Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2024.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2024.



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

































































EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé prenant effet le 9 octobre 2015, la société Nationale Immobilière a donné à bail à M. [R] [T] et Mme [E] [T] née [S] un appartement de type 4 situé au rez-de-chaussée d'un immeuble 'Domaine Grands Cèdres', porte B201 sis [Adresse 1], moyennant le paiement un loyer mensuel initial révisable de 857,10 euros, outre un loyer mensuel de 42,33 euros pour le stationnement et une provision mensuelle sur charges de 162,51 euros. 

A compter du mois de septembre 2017, les époux [T] se sont plaints auprès di bailleur, la société CDC HABITAT venant aux droits de la Société Nationale Immobilière, de l'existence d'infiltrations au sein du logement. 

Par ordonnance du 7 novembre 2019, le juge des référés du Tribunal d'Instance de Marseille a ordonné une expertise confiée à Monsieur [C] [X] avec pour mission de décrire les désordres existants dans le logement, d'en déterminer les causes et les moyens pour y remédier, de dire si les lieux répondent aux critères de décence, de donner tout élément d'appréciation du préjudice subi. 

La 10 février 2021, l'expert judiciaire a déposé son rapport. 

Suivant exploit d'huissier du 21 mai 2021, M et Mme [T] ont fait citer la Société CDC HABITAT à l'effet d'obtenir : 


La condamnation de la requise à réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente assignation, avec réserve de liquidation de l'astreinte prononcée par le juge, 

La suspension de l'obligation de paiement des loyers, 

La condamnation de la requise à payer à Monsieur et Madame [T] la somme de 11698,50 au titre des travaux de réfection de l'appartement, 

La condamnation de la requise à payer à Monsieur et Madame [T] la somme de 23139 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi, somme à parfaire jusqu'à complète réalisation des travaux, 

La condamnation de la requise à payer à Monsieur et Madame [T] la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, en plus des dépens, en ceux compris les frais de constat d'huissier du 14 mai 2019. 


Lors de l'audience, M. et Mme [T] ont abandonné leurs demandes de réalisation des travaux, de suspension du paiement des loyers et de condamnation de la requise au paiement des travaux de réfection du logement.



Par jugement contradictoire du 29 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a statué ainsi : 


déboute M. et Mme [T] de l'ensemble de leurs demandes, 

Déboute la société Anonyme CDC HABITAT de sa demande au titre des frais irrépétibles, 

Laisse les dépens à la charge de M. et Mme [T]. 


Le jugement susvisé retient pour l'essentiel qu'il est établi que le logement loué a subi des infiltrations d'eau notamment dans une des chambres, dans la salle de bain et les toilettes ; que les premières infiltrations ont débuté au cours de l'année 2017 et se sont reproduites au cours des années 2018, 2019 et 2020 ; qu'un terme y a été mis par des réfections réalisées conformément aux prescriptions de l'expert judiciaire ; que les locataires ont bien prévenu le bailleur de l'existence récurrente des infiltrations et ont effectué les déclarations à l'assurance ; que le bailleur a saisi le syndic de copropriété en 2017 afin de réaliser un débouchage de la canalisation verticale de l'immeuble suite aux réclamations des locataires ; que le curage a bien été réalisé par une entreprise spécialisée ; que le bailleur a mis en oeuvre la garantie dommages-ouvrages ; que l'expert amiable a relevé que les infiltrations avaient cessé ; que le bailleur ne pouvait donc engager quelques démarches ou travaux tenant de telles conclusions ; que suite à la réapparition de nouvelles infiltrations, il a sollicité une nouvelle réunion expertale auprès de l'assureur dommages ouvrages et a proposé deux logements de plus de 90 m² dans [Adresse 3] ; que Mme [T] a refusé pour l'absence de cuisine intégrée et de placard en nombre suffisant ; que dès la réception des conclusions de l'expert en février 2021, le bailleur a fait réaliser des travaux conformes aux prescriptions expertales qui ont mis un terme aux désordres ; que le bailleur a effectué les diligences nécessaires et qu'aucune faute ne lui est imputable. 



Par déclaration du 13 juin 2022, M. et Mme [T] ont interjeté appel de ladite décision en toutes ses dispositions. 



Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 décembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, M. et Mme [T] demandent à la cour de : 


déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par les époux [T]

entendre réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Marseille ' Pôle Proximité en date du 29 avril 2022, 



Entendre retenir la responsabilité de la société CDC HABITAT à l'origine du préjudice des époux [T], 

Entendre condamner la Société CDC HABITAT à verser aux époux [T] la somme de 25710 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance, 

Entendre condamner la société CDC HABITAT au paiement de la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la présente, en ceux compris le constat d'huissier réalisé le 14 mai 2019 par la SCP PESSAH.


Les époux [T] font valoir, pour l'essentiel, que l'expert a relevé que le point de départ des désordres est le mois de septembre 2017 ; qu'ils ont adressé une première mise en demeure le 26 avril 2018 au bailleur ; que de nouveau, le conseil des appelants a écrit au bailleur le 4 juin 2018 ; que le logement n'a cessé de se dégrader pour devenir insalubre comme l'a constaté l'huissier de justice qu'ils ont mandaté le 14 mai 2019 ; qu'ils ont été contraints de saisir le juge des référés le 17 juillet 2019 ; que la seule expertise réalisée est celle du cabinet SYNTEX ROBERT le 2 février 2018 relevant seulement un désordre mineur, ce qui est contredit par l'expertise judicaire ; que dès le mois de novembre 2020, le bailleur avait connaissance des travaux à réaliser alors qu'il a attendu le 8 novembre 2021 pour débuter les travaux ; que l'expert avait précisé que les travaux devaient être faits sans délai, que sinon l'appartement ne répondrait plus aux normes de décence ; qu'ils ont dû saisir la juridiction du fond le 21 mai 2021 ; que seulement le 8 octobre 2021, le conseil du bailleur a communiqué une facture de travaux prétendument effectués sur les parties communes ; que si des travaux ont été réalisés le 18 novembre 2021, de nouvelles tâches de moisissures sont apparues dès le 16 décembre 2021 sur la plafond de la salle de bain ; que le refus des concluants d'être relogés dans les appartements proposés était justifié, le bailleur refusant de plus de prendre en charge les frais de démanagement ; qu'ils demandent que soit indemnisé leur trouble de jouissance à hauteur de 60% du montant du loyer hors charges sur la période allant de septembre 2017 au 18 novembre 2021 ; qu'ils ont trois enfants à charge et ont été exposés à des risques sanitaires importants comme le relèvent les prélèvements effectués par ANALYZAIR le 20 septembre 2019 ; que les amenées de l'air n'ont jamais été obstruées par les locataires.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 octobre 2022, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la Société CDC HABITAT demande à la cour de : 

 A titre principal : 


Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 


 Partant, 


Juger que M. et Mme [T] manquent radicalement à rapporter la preuve d'une quelconque faute de la société CDC HABITAT, 


 En conséquence, 


Débouter M et Mme [T] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 


 A titre subsidiaire, 


Juger que M. et Mme [T] manquent tout aussi radicalement à rapporter la preuve de leur prétendu préjudice en son principe comme en son quantum, ainsi que du lien de causalité entre ledit préjudice et la faute alléguée, 


 En conséquence, 


Débouter de plus fort, M. et Mme [T] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 


 En tout état de cause, 


Condamner solidairement M. et Mme [T] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance. 


 La société CDC HABITAT soutient pour l'essentiel qu'elle s'est montrée diligente dans les réponses et les démarches à effectuer suite aux demandes des époux [T] ; qu'ainsi, suite au dépôt du rapport d'expertise judiciaire, elle a mandaté la société SFA PEINTURE qui a établi un devis de travaux en date du 19 mars 2021 ; que plusieurs factures lui ont été adressées le 29 juin 2021, le 16 juillet 2021 ou encore le 30 novembre 2021 pour des travaux de réfection du logement des appelants ; que l'expert a conclu à la décence dudit logement tout en précisant que des travaux devaient être envisagés sans délai pour mettre fin aux infiltrations sous peine de ne plus remplir le critère de décence ; que les travaux ont été finalisés en novembre 2021 pour un coût de 11698,50 euros TTC ; que les désordres trouvaient leur origine dans les parties communes et que le bailleur a tenté de reloger ses locataires qui ont refusé toutes les propositions faites ; que les appelants ne démontrent ni leur préjudice ni le lien de causalité entre ce préjudice et la faute alléguée à son encontre, étant précisé que les désordres trouvent leur origine dans les parties communes ; que le quantum est faussé car les époux [T] qui ne tiennent pas compte du fait qu'ils perçoivent les aides au logement.



 La procédure a été clôturée le 26 octobre 2023.









 MOTIVATION : 



 Sur le bien-fondé de la demande principale des appelants : 



 L'article 1719 du code civil prévoit que : ' le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 

1° de délivrer au preneur la chose louée et s'il s'agit de l'habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 

2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée (...)'.

L'article 1720 du code civil prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En outre, l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...).

Il est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des lieux loués'. 

 En l'espèce, il résulte de l'expertise judiciaire que les infiltrations d'eau dans le logement loué par les époux [T] ont débuté en septembre 2017 et existaient toujours lors du dépôt du rapport, soit le 10 février 2021.

Si l'expert relève que l'appartement litigieux répond aux critères de la décence prévus par l'article 6 précité et par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002, il précise que si les travaux réparatoires permettant de faire cesser les infiltrations dans l'appartement ne sont pas réalisés sans délai, le caractère décent de ce dernier ne pourra plus être reconnu puisqu'il ne répondrait pas aux préconisations du 3 de l'article 2 du décret susvisé. 

Il indique également que les travaux prévus pour la réparation des dommages des époux [T] devront être réalisés à l'issue des travaux concernant les évacuations et les appartements de la résidence.



En effet, il est établi que les causes des infiltrations qui existent dans le logement loué par les appelants figurent dans les parties communes de l'immeuble qui est soumis au statut de la copropriété.

Or, il résulte des pièces versées aux débats que dès le mois de septembre 2017, a été réalisé un débouchage d'une canalisation verticale de l'immeuble, intervention facturée le 27 septembre 2017 à la société LOGECIL, syndic de la copropriété du Domaine Grands Cèdres.

De même, une expertise amiable, à laquelle ont été conviés les époux [T], s'est tenue le 2 février 2018. Cependant, le rapport de l'expert a conclu concernant leur appartement que l'humidité n'est plus active et que le léger décollement de peinture dans la chambre ne remet pas en cause l'habitablité de l'appartement et qu'il s'agit d'un désordre mineur à caractère esthétique uniquement en l'absence d'humidité.

Dans ces conditions, il ne peut être reproché à la société CDC HABITAT de ne pas avoir engagé de démarches auprès du syndic de copropriété, ni d'avoir engagé des travaux dans l'appartement loué par les appelants alors que l'expert ne préconisait aucun travaux, ni mesures conservatoires.

Les époux [T] ont effectué, en mai 2019, une déclaration de sinistre et ont requis un huissier de justice, qui a constaté, le 14 mai 2019, la présence de traces d'infiltrations dans la salle de bain, le WC et dans une chambre. 

Il est à relever que l'huissier de justice indique que les requérants lui ont déclaré que plusieurs tâches dans le WC sont apparues de façon récente, que celles qui existaient déjà se sont aggravées, qu'ils se sont aperçus récemment de l'apparition de moisissure à l'angle des plinthes du mur entre le WC et la salle de bain et qu'ils ont découvert, le matin même du constat, le début de traces d'écoulement d'eau au niveau du plafond de la chambre.

Or, le bailleur a sollicité de nouveau sa garantie dommages-ouvrages le 22 mai 2019, ce qui a donné lieu à une première réunion d'expertise amiable dont le rapport du 2 juillet 2019 préconise la réalisation d'investigations par une entreprise spécialisée. Ainsi, les époux [T] étaient de nouveau convoqués à une seconde réunion d'expertise pour le 27 août 2019.

C'est dans ce contexte que l'expert judiciaire a été désigné par ordonnance du 7 novembre 2019 et que la première réunion d'expertise s'est tenue le 17 décembre 2019.

Si la deuxième réunion ne s'est tenue que 19 octobre 2020 avec l'intervention d'un sapiteur, l'expert explique que la mesure d'instruction a été mise en pause le temps des deux périodes de confinement et le temps nécessaire à la libre circulation de personnes et la disponibilité des parties.

Or, par lettre du 30 octobre 2019, la société CDC HABITAT a proposé aux époux [T] une solution de relogement, en leur proposant aux mêmes conditions que le logement qu'ils occupaient deux appartements d'une superficie équivalente. 



Suite à la visite de plusieurs appartements en novembre 2019 et janvier 2020, ces derniers ont refusé toutes les propositions faites par le bailleur, en expliquant notamment que la cuisine n'était pas équipée et qu'il n'y avait ni placard ni box.

Ils exposent que le bailleur aurait refusé de prendre en charge les frais de déménagement sans le prouver.

De plus, il convient de préciser que le bailleur n'est tenu de procéder au relogement des occupants qu'en cas de déclaration d'insalubrité, tel que prévu par les articles L. 521-3-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, aucune disposition de la loi du 6 juillet 1989 n'obligeant le propriétaire à fournir un autre logement au preneur.

Suite au dépôt du rapport d'expertise en date du 10 février 2021, qui seul a permis de déceler l'origine exacte des désordres, la société CDC HABITAT a fait établir un devis par la société SFA Peintures le 19 mars 2021, concernant les travaux à effectuer chez les époux [T] et représentant un montant de 11698,50 euros TTC.

De même, elle justifie de la réalisation des travaux dans les autres parties de l'immeuble en cause dans l'origine des désordres, en date du 15 juillet 2021, pour un coût de 4073,93 euros TTC facturé par la société SNEF.

Il est constant que les travaux de réparation dans le logement loué par les appelants ont débuté le 8 novembre 2021 pour se terminer le 18 novembre 2021, date à laquelle d'ailleurs ces derniers arrêtent leur demande d'indemnisation.

Il convient également de souligner que suite à la résurgence de traces d'humidité dans le logement des époux [T] à la fin de l'année 2021, le bailleur a sollicité rapidement un professionnel qui, par mail du 10 janvier 2022, lui a rendu compte de sa visite sur les lieux.

Au vu de la chronologie décrite ci-dessus qui met en exergue les nombreuses démarches effectuées par la société CDC HABITAT tant auprès du syndic de copropriété, que de l'assureur dommages ouvrage de l'immeuble ou auprès des époux [T], et compte tednu des avis parfois contradictoires donnés par les experts, de la nécessité de réaliser avant tout travaux réparatoires des travaux impliquant d'autres parties de l'immeuble, et des périodes de confinement liée à l'épidémie de la COVID 19, il apparaît que le bailleur a agi avec diligence à l'égard des appelants et a tout mis en oeuvre pour respecter son obligation de délivrance au sens des articles 1719 et 1720 précité.

S'il n'est pas constestable que les occupants ont été soumis à un risque sanitaire important comme l'indique notamment le rapport d'analyses de la société ANALYZAIR du 20 septembre 2019 et que les désordres n'ont pris fin qu'avec la fin des travaux effectués chez eux par la société CDC HABITAT, il ne peut être imputé aucun manquement contractuel au bailleur qui n'est pas, en la matière, tenu à une obligation de résultat mais à une simple obligation de moyens.





En outre, le bailleur leur a proposé, dès le mois de novembre 2020, une solution concrète de relogement permettant de mettre fin à leur trouble de jouissance et de ne plus être exposés à des risques pour leur santé, ce qu'ils ont refusé. 

Au de l'ensemble des ces éléments, la demande de dommages-intérêts des époux [T] est insuffisamment fondée et il convient de la rejeter.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé sur ce point.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : 



En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, il convient de condamner in solidum M et Mme [T], qui succombent, aux dépens d'appel.

Il convient également de confirmer le jugement déféré sur les dépens de première isntance.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

Il paraît équitable de condamner in solidum M et Mme [T] à payer à la SA CDC HABITAT la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.

Le jugement déféré sera confirmé sur les frais irrépétibles de première instance.



PAR CES MOTIFS : 

La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe :

 CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement déféré rendu le 29 avril 2022 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille ; 

Y AJOUTANT :



CONDAMNE in solidum M. [R] [T] et Mme [E] [T] née [S] à payer à la SA CDC HABITAT la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ; 

CONDAMNE in solidum M. [R] [T] et Mme [E] [T] née [S] aux dépens d'appel.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,