Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 4 avril 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 04 AVRIL 2024



N°2024/229













Rôle N° RG 23/04373 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLAK5







[S] [E]

[H] [L]





C/



S.D.C. LES ROCHES





































Copie exécutoire délivrée le :

à :



Me Thomas MEULIEN 

Me Donia DHIB





Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ de TOULON en date du 28 Février 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01686.





APPELANTS



Monsieur [S] [E]

né le [Date naissance 4] 1990 à [Localité 6], 

demeurant[Adresse 2]s -[Localité 5]N



représenté par Me Thomas MEULIEN de l'ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de TOULON substitué par Me Lauréline DEPAUW, avocat au barreau de TOULON



Madame [H] [L], 

née le [Date naissance 3] 1991 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 2] - [Localité 5]



représentée par Me Thomas MEULIEN de l'ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de TOULON substitué par Me Lauréline DEPAUW, avocat au barreau de TOULON





INTIMEE



Syndicat des copropriétaires de la copropriété LES ROCHES, 

sise [Adresse 2] 

représenté par son syndic la SARL Cabinet Immo dont le siège social est [Adresse 1] -[Localité 5]N



représentée par Me Donia DHIB, avocat au barreau de TOULON













*-*-*-*-*



















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Février 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Gilles PACAUD, Président, et Mme Angélique NETO, Conseillère, chargés du rapport.





Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Mr Gilles PACAUD, Président

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère rapporteur

Mme Angélique NETO, Conseillère







Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2024,



Signé par Mme Sophie LEYDIER, Conseillère pour le président empêché et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***













Exposé du litige :



Par acte authentique du 24 octobre 2014, monsieur [S] [E] et madame [H] [L] ont acquis, au sein d'un ensemble immobilier en copropriété dénommé '[Adresse 2], les lots n°4 et 11, soit un appartement se trouvant au deuxième étage du bâtiment principal et une place de parking, situés [Adresse 2] à [Localité 8].



Ils se sont plaint d'infiltrations d'eau, en provenance du toit-terrasse de la copropriété en 2018.



Faisant suite à un important dégât des eaux survenu le 18 mars 2021, la société Etanche Expresse a procédé à une recherche de fuite sur la toiture terrasse du bâtiment le 10 septembre 2021. Elle a conclu que les désordres résultaient d'un défaut d'étanchéité de l'acrotère et du bandeau de la façade.



Une déclaration de sinistre transmise par le cabinet Immo 2M, syndic de la copropriété, à l'assureur dommages-ouvrage, la société Alpha Insurance A/S, a été classée sans suite en raison de l'annulation de l'ensemble des contrats d'assurance de cet assureur à la date du 11 août 2018, suite à la faillite de cette société prononcée par jugement du 8 mai 2018 par le tribunal des affaires maritimes et commerciales de Copenhague.



Par un vote en date du 21 avril 2022, l'assemblée générale des copropriétaires a rejeté la résolution n°17 tendant à autoriser les travaux d'étanchéité de la toiture, inscrite à l'ordre du jour à la demande de M. [E] et de Mme [L].



Par lettre recommandée du 23 juin 2022, dont il a été accusé réception le 24 juin 2022, le conseil de M. [E] et de Mme [L] a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de la '[Adresse 2] (ci-après désigné SDC) de faire procéder aux travaux propres à faire cesser les infiltrations au sein du logement de ses clients.



Se plaignant de l'inertie du SDC et de la persistance des désordres, M. [E] et Mme [L] l'ont fait assigner, par acte du 9 août 2022, devant la présidente du tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé, aux fins principalement :

- d'obtenir sa condamnation à faire procéder aux travaux nécessaires à la cessation des infiltrations affectant leur logement dans un délai de quinze jours à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 200 euros par jour de retard jusqu'à la réalisation desdits travaux,

- d'obtenir sa condamnation à leur verser, à titre provisionnel, la somme de 5 000 euros à valoir sur leur préjudice moral. 

A titre subsidiaire, ils ont sollicité la désignation d'un expert.



Le SDC s'est principalement opposé à leurs demandes, en l'état des décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires, ainsi que des décisions à venir.

A titre subsidiaire, il a conclu au sursis à statuer dans l'attente de la tenue de l'assemblée générale du 21 décembre 2022.



Par ordonnance de référé contradictoire en date du 28 février 2023, ce magistrat a :

- rejeté la demande de travaux,

- ordonné une expertise et désigné pour y procéder M. [I] [N] avec mission habituelle,

- rejeté les demandes formulées en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

- laissé les dépens de l'instance en référé à la charge de M. [S] [E] et de Mme [H] [L].



Le premier juge a considéré :

- que l'existence des infiltrations d'eau dans le bien appartenant aux demandeurs était avérée,

- que le SDC ne contestait pas que les infiltrations provenaient d'un défaut d'étanchéité de l'acrotère et du bandeau de la façade, qui sont des parties communes de la copropriété, 

- que néanmoins, aucun élément technique ne permettait de déterminer avec précision la nature des travaux à accomplir pour mettre fin aux désordres,

- que dès lors, si la preuve de l'existence d'un trouble manifestement illicite était rapportée, il n'était pas possible, en l'état, de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état permettant d'y mettre fin,

- que les demandeurs avaient un motif légitime à obtenir une expertise contradictoire, l'expert désigné ayant notamment pour mission de vérifier l'origine et les causes des désordres, et d'indiquer les moyens propres à y remédier, ainsi que les travaux restant à effectuer, et leur coût.



Par déclaration reçue au greffe le 23 mars 2023, M. [E] et Mme [L] ont interjeté appel de toutes les dispositions de cette ordonnance dûment reprises.



Par dernières conclusions transmises le 14 février 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, ils demandent à la cour :



A titre liminaire, 

- de rabattre l'ordonnance de clôture rendue le 12 février 2024, et, à défaut, de rejeter les conclusions et pièces notifiées par le SDC le 09 février 2024,

 

- de réformer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau : 



A titre principal, 

- de condamner le SDC à faire procéder par toute entreprise de son choix aux travaux nécessaires à la cessation des infiltrations subies par M. [S] [E] et Mme [H] [L] dans leur logement, dans un délai de quinze jours à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 200 euros par jour de retard jusqu'à la réalisation desdits travaux, 

- de condamner le SDC à leur verser, à titre provisionnel, la somme de 

5 000 euros à valoir sur leur préjudice moral,

 

A titre subsidiaire, 

- de désigner un expert avec notamment pour mission :

 * de relever et décrire les désordres affectant le logement litigieux, en considération des documents contractuels liant les parties, 

* de détailler les causes des désordres et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer les imputabilités, et dans quelles proportions, 

 * d'indiquer les solutions appropriées pour y remédier, 

 * de préciser et d'évaluer les préjudices (matériel, financier et de jouissance) et coûts induits par ces désordres, 

 * de décrire les travaux nécessaires pour y remédier et en chiffrer le coût et répartir ce coût par type de causes, 



En toutes hypothèses, de :

- débouter le SDC de toutes ses demandes, 

- condamner le SDC à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et entiers dépens de l'instance de première instance et d'appel, dont distraction au profit de maître Thomas Meulien, avocat sur son affirmation de droit, 

- juger, qu'en vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure. 

 

Par dernières conclusions transmises le 9 février 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, le SDC demande à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a:

- débouté M. [E] et Mme [L] de leurs demandes tendant à le condamner, sous astreinte, à la réalisation des travaux, en l'état de l'accord de l'assemblée générale de procéder aux travaux sollicités, 

- ordonné une mesure d'expertise judiciaire confiée à M. [I] [N], 



et, statuant à nouveau, de : 

- débouter M. [E] et Mme [L] de l'ensemble de leurs demandes, 

- de les condamner à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 



L'instruction a été déclarée close par ordonnance en date du 12 février 2024. 





MOTIFS :



Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture



L'ordonnance de clôture a été notifiée aux conseils des parties le lundi 12 février 2024 à 8h34.



Les dernières conclusions de l'intimé ont été transmises le vendredi 9 février 2024 à 14h52.



Les appelants y ont répondu postérieurement à la clôture par des conclusions transmises le 14 février 2024 à 12h15, dans lesquelles ils ont sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture.

 

A l'audience, avant le déroulement des débats, le conseil de l'intimé a informé la cour qu'il ne s'opposait pas à la demande des appelants tendant à la révocation de l'ordonnance de clôture afin d'admettre leurs dernières conclusions.



Ainsi, de l'accord de toutes les parties, l'ordonnance de clôture rendue le 12 février 2024 a été révoquée et la procédure, à nouveau clôturée avant l'ouverture des débats, l'affaire étant en état.





Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte 



Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ... le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence ... peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



Il appartient aux demandeurs d'établir l'existence de l'obligation qui fonde leur demande tendant à voir exécuter des travaux, s'agissant d'une obligation de faire.



Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions des demandeurs laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait intervenir par la suite sur ce point. A l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle.



C'est enfin au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. 



Aux termes des deux derniers alinéas de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le SDC a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires'.



En l'espèce, il résulte des pièces régulièrement versées aux débats et des explications des parties :



- que la société à responsabilité limitée (SARL) Du Loup a acquis une maison de maître ancienne, composée d'un bâtiment principal et de deux autres bâtiments, sur adjudication, moyennant le prix de 615 000 euros, et a fait procéder à la rénovation des bâtiments, après état descriptif de division en 13 lots, et placement sous le statut de la copropriété,



- que M. [E] et Mme [L] ont acquis le lot n°4 constitué d'un appartement situé au 2ème étage Nord du bâtiment principal et le lot n°11 constitué d'une place de parking située au sud du terrain, moyennant le prix de 144 000 euros, par acte du 24 octobre 2014, 



- que suite à plusieurs plaintes de M. [E] et Mme [L] auprès du syndic de l'immeuble, Immo 2H, relatives à des infiltrations d'eau dans leur appartement et après un constat amiable réalisé suite à un dégât des eaux le 21 septembre 2021, la société Etanche Expresse a :

* constaté d'importantes traces d'infiltrations à l'intérieur de l'appartement de M. [E] et de Mme [L], au niveau du mur maître,

* procédé à une recherche de fuite par fumigène, non destructive sur le toit terrasse du bâtiment, 

* conclu que ces infiltrations provenaient d'un défaut d'étanchéité de l'acrotère et du bandeau de la façade du bâtiment, suivant rapport du 14 septembre 2021,



- que la société Etanche Expresse a préconisé le traitement des fissures et l'application de plusieurs couches de résine polyréthane sur les zones de la toiture terrasse défaillantes selon elle (acrotère et bandeau de la façade du bâtiment) suivant devis du 14 septembre 2021 s'élevant à la somme totale de 2 953,50 euros TTC,



- que la société MV2 Maçonnerie Verticale a préconisé la pose de couvertines en zinc naturel (ou en alu thermolaqué) recouvrant toute la longueur de l'acrotère et des travaux de traitement en résine d'étanchéité liquide de la porte horizontale de la corniche débordante sous l'acrotère) suivant devis du 30 septembre 2021 s'élevant à la somme totale de 

4 824,16 euros TTC,

- que la société Bati Jeff a préconisé la pose d'une couvertine collée au mastic pour ne pas endommager la calendrite sur la périphérie du toit terrasse, suivant devis du 7 octobre 2021 s'élevant à la somme totale de 

2 154,02 euros TTC, les mêmes prestations ayant ensuite été réévaluées à 2 606,63 euros TTC suivant devis du 31 août 2022,



- que par mail du 4 novembre 2021, le syndic a indiqué à M. [E] et à Mme [L] que 'le conseil syndical ne consentait pas à une urgence manifeste justifiant à la fois des mesures conservatoires et/ou des travaux de reprise d'ensemble régularisés sous forme d'assemblée générale extraordinaire',



- que suivant procès-verbal en date du 11 avril 2022, l'huissier requis par M. [E] et Mme [L] a constaté :

* que leur logement était recouvert d'une toiture plate avec présence d'un acrotère partiellement recouvert d'une étanchéité jusqu'à sa moitié, 

* que des fissures étaient visibles sur l'acrotère à divers endroits sur le béton dépourvu d'étanchéité, avec traces de moisissures de couleur verdâtre,

* qu'à l'intérieur du logement, le mur exposé au Sud du séjour était recouvert sur une large partie de traces de moisissures de couleur brunâtre et noirâtre, la peinture du plafond étant gondolée en partie médiane; 

dans la chambre à coucher, en partie Sud/est, des traces de moisissures étaient présentes en pourtour de la tête de lit sur le mur;

des traces d'infiltration de couleur brunâtre apparaissaient également au niveau de l'angle des murs Sud et Est, ainsi que sur l'angle marqué par le mur Sud et le plafond;

des traces de moisissures verdâtres étaient présentes sur les volets roulants côté Sud,

la prise TV insérée dans le mur côté Est présentait des traces d'oxydation, 

des traces d'infiltration étaient également visibles au niveau de l'angle du plafond du mur Est, ainsi que du mur mitoyen à la cabine de douche, lequel présentait aussi d'importantes traces d'infiltration de couleur brunâtre, et sur le mur côté Nord au niveau de l'angle marqué avec le mur mitoyen avec la salle d'eau et sur une large surface, ainsi qu'au niveau de la jonction entre le mur Nord et le plafond,

 

- que dans une note aux parties du 8 février 2024 valant compte-rendu du premier accédit tenu sur place, l'expert [N] a fait les mêmes constatations concernant les fissurations sur les acrotères en débord de la toiture-terrasse au dessus de l'appartement de M. [E] et Mme [L], mais a également constaté la dégradations des solins sur les versants de toiture couvrant le bâti adjacent aux éléments de façade de l'appartement et la pénétration du système d'alimentation et condensat de l'appareillage de climatisation dans l'élément de façade litigieux, l'expert en concluant que divers points litigieux pourraient être potentiellement à l'origine des dégradations intérieures, ce qui nécessite des investigations complémentaires. 



Si les appelants rappellent à juste titre la responsabilité de plein droit du syndicat s'agissant des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, il résulte des premières constatations récentes de l'expert [N] que la cause des infiltrations subies par les appelants n'est pas déterminée de manière certaine, plusieurs causes devant être envisagées, d'autant plus que les photographies annexées au constat d'huissier susvisé montrent une multiplicité des désordres sur plusieurs murs et plafonds de leur appartement.



Comme l'avait exactement relevé le premier juge, la nature des travaux à accomplir pour mettre fin aux désordres n'était pas précisément définie au jour où il a statué, étant observé que les trois devis établis en 2021 par la société Etanche Expresse, par la société MV2 Maçonnerie Verticale et par la société Bati Jeff faisaient état de travaux différents.



L'intimé fait à juste titre remarquer qu'au regard des premières constatations de l'expert [N], seules les investigations approfondies, devant être effectuées dans le cadre de l'expertise, permettront de déterminer de manière certaine, dans un premier temps, l'origine et la nature (commune ou privative) des désordres, et dans un second temps les travaux de nature à y remédier efficacement. 



Il se déduit de l'ensemble de ces éléments que, contrairement à ce que soutiennent les appelants, l'obligation du SDC de faire procéder aux travaux nécessaires à la cessations des infiltrations subies par eux, est sérieusement contestable.



En conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de travaux, en partie pour d'autres motifs.







Sur la demande d'expertise 



C'est à juste titre que le premier juge a ordonné une mesure d'expertise destinée à vérifier l'origine et les causes des désordres, et à déterminer les moyens propres à y remédier, ainsi que les travaux de reprise à effectuer.



Contrairement à ce que soutiennent les appelants, les premières constatations de l'expert mettent en évidence la nécessité d'une mesure d'investigation technique, étant observé que si de telles investigations vont prendre du temps, il est préférable de bien identifier les causes des désordres pour déterminer les travaux adéquats, de manière à remédier

efficacement et de façon pérenne aux infiltrations subies.



En conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef. 





Sur la demande de provision



Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée.



Dans la mesure où, comme indiqué précédemment, l'obligation du SDC de faire procéder aux travaux nécessaires à la cessations des infiltrations subies par les appelants, est actuellement sérieusement contestable, les appelants n'établissent nullement qu'ils sont contraints de vivre dans un logement pétrit d'infiltrations en raison de l'inertie fautive et délibérée du SDC.



Leur demande de provision au titre du préjudice moral est donc en l'état sérieusement contestable, de sorte qu'ils en seront déboutés.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens 



Il y a lieu à confirmation de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et laissé les dépens à la charge de M. [E] et Mme [L].



Succombant, M. [E] et Mme [L] seront condamnés aux dépens d'appel, ainsi qu'à régler au SDC une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Leur demande sur ce même fondement sera rejetée. 



Sur la demande de dispense de participation aux frais engagés par le syndicat des copropriétaires



L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en ses deux derniers alinéas: 'le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.'



Alors qu'ils succombent, les appelants seront déboutés de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure engagés par le SDC pour défendre à la présente instance. 





PAR CES MOTIFS :



La cour,



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,



Et, y ajoutant :



Déboute M. [S] [E] et Mme [H] [L] de leur demande de provision au titre d'un préjudice moral,



Déboute M. [S] [E] et Mme [H] [L] de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires de la copropriété 'Les Roches', 



Condamne M. [S] [E] et Mme [H] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété 'Les Roches' une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Les déboute de leur demande sur le même fondement,



Condamne M. [S] [E] et Mme [H] [L] aux dépens d'appel et dit qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

 



 La greffière, Pour le président empêché,