Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 16 avril 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 16 AVRIL 2024



N° 2024/ 165













N° RG 20/02999 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFVLW







[S] [A]

[W] [O]





C/



[G] [K] [E] veuve [Z]

[F] [Z] épouse [D]

[M] [Z] épouse [Y]

[V] [Z] épouse [U]

[X] [N]













Copie exécutoire délivrée 

le : 





à : 

- Me Emmanuelle DURAND

- Me Romain JIMENEZ-MONTES

- Me Paul GUEDJ 





























Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 19 Décembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n°RG 18/03873.



APPELANTS



Monsieur [S] [A], 

demeurant [Adresse 8]



Madame [W] [O], 

demeurant [Adresse 8]



tous deux représentés par Me Emmanuelle DURAND de la SARL ATORI AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE



INTIMES



Madame [G] [K] [E] veuve [Z]

née le 30 Mars 1944 à [Localité 6] (ARGENTINE), 

demeurant [Adresse 12]



Madame [F] [Z] épouse [D]

née le 21 Octobre 1969 à [Localité 6] (ARGENTINE), 

demeurant [Adresse 2]



Madame [M] [Z] épouse [Y]

née le 16 Janvier 1971 à [Localité 6] (ARGENTINE), 

demeurant [Adresse 5]



Madame [V] [Z] épouse [U]

née le 22 Août 1973 à [Localité 9], 

demeurant [Adresse 1] (USA)



tous représentés par Me Romain JIMENEZ-MONTES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



PARTIE INTERVENANTE 



Maître [X] [N], notaire associés Membre de la SCP [N]-LINCY titulaire d'un office notarial à [Localité 7] (83)

INTERVENANT FORCE, 

demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me François LOUSTAUNAU de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,



*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Olivier BRUE, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère



Greffier lors des débats : Madame Anaïs DOVINA.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Avril 2024.





ARRÊT



contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Avril 2024 



Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Anaïs DOVINA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Par acte du 11 mai 2017, Mme [G] [K] [E] veuve [Z], Mme [F] [Z], Mme [M] [Z] et Mme [V] [Z] (Mmes [Z]) se sont engagées à vendre à M. [S] [A] et Mme [W] [O] un bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 10], au prix de 577 000 €.



La promesse de vente a été consentie sous condition suspensive d'obtention par les acquéreurs de deux prêts immobiliers, l'un d'un montant de 340 000 €, au taux de 1,5 % l'an, hors assurance, à rembourser sur vingt ans, le second au profit de Mme [O] sous forme de prêt relais d'un montant de 137 500 € au taux de 1,8 % l'an, hors assurance, remboursable sur deux ans.



Une indemnité d'immobilisation d'un montant de 28 875 € a été stipulée, à verser par les acquéreurs en l'étude de M. [N], notaire. 



Le 17 juillet 2017, les vendeurs ont adressé aux acquéreurs une lettre recommandée avec avis de réception (LRAR), les mettant en demeure de justifier sous cinq jours de la défaillance ou la réalisation de la condition suspensive.



Le 24 juillet 2017, le notaire des acquéreurs a transféré à M. [N], notaire chargé de la vente, un courrier électronique reçu des clients le 12 juillet 2017, par lequel ceux-ci l'informaient du refus de leur demande de prêt.



Un litige a opposé les parties quant à la restitution de l'indemnité d'immobilisation.



Par acte du 24 juillet 2018, M. [A] et Mme [O] ont assigné Mmes [Z] devant le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence afin d'obtenir restitution de l'indemnité d'immobilisation.



Par jugement du 19 décembre 2019, cette juridiction a :

- rejeté les demandes de M. [A] et Mme [O] ;

- dit que le compromis de vente est caduc depuis le 26 juillet 2017 ;

- dit que l'indemnité d'immobilisation est acquise aux promettantes et condamné M. [A] et Mme [O] à leur payer la somme de 28 875 € ;

- autorisé le notaire à se libérer du montant de l'indemnité entre les mains de Mmes [Z] ;

- condamné M. [A] et Mme [O] à payer à Mmes [Z] une indemnité de 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que, dès lors qu'ils ne justifient pas avoir répondu à la mise en demeure qui leur a été adressée par Mmes [Z], M. [A] et Mme [O] ne peuvent prétendre à la restitution de l'indemnité d'immobilisation et qu'en tout état de cause, les éléments fournis sont insuffisants pour démontrer qu'ils ont rempli les obligations qui leur incombaient aux termes de la promesse de vente.



Par acte du 27 février 2020, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, M. [A] et Mme [O] ont relevé appel de cette décision, en visant tous les chefs de son dispositif.



Par acte du 23 juin 2020, ils ont assigné M. [N], notaire, en intervention forcée devant la cour.



La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 13 février 2024.



PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Dans leurs dernières conclusions, régulièrement notifiées le 15 juillet 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [A] et Mme [O] demandent à la cour de : 

' infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'elle a rejeté leur demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation et les a condamnés au paiement de la somme de 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau, 

' dire et juger que la condition suspensive d'obtention de prêts n'a pas été réalisée et qu'aucune faute ne peut être retenue à leur encontre ;

En conséquence, 

' ordonner la libération à leur profit des sommes versées à titre d'indemnité d'immobilisation et détenues en l'étude de M. [N], notaire à [Localité 7], en sa qualité de séquestre, à qui l'arrêt à intervenir sera déclaré opposable ;

' au besoin, condamner Mmes [Z] à leur restituer la somme de 28 875 €, augmentée des intérêts légaux à compter du 24 juillet 2018, date de l'assignation, ainsi que 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, une indemnité de 5 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de leur avocat.



Ils font valoir que :

- aux termes de la condition suspensive, ils étaient tenus, d'une part d'effectuer les démarches en vue d'obtenir une ou plusieurs offres de prêt aux conditions spécifiées à l'acte, ce au plus tard le 11 juillet 2017, d'autre part d'en justifier ainsi que des refus ;

- ils démontrent avoir déposé, dès le 4 mai 2017, auprès de la Caisse d'épargne deux demandes de financement, dont une conforme aux conditions stipulées par la promesse qui a fait l'objet d'un refus ;

- dès lors qu'au moins une des demandes est conforme aux dispositions contractuelles, ils ont satisfait aux obligations qui leur incombaient au terme du compromis et ne peuvent se voir reprocher la moindre faute dans l'absence de réalisation de la condition suspensive ;

- ils ont informé leur notaire du refus de la demande de prêt conforme par courrier électronique du 12 juillet 2017 en proposant la conclusion d'un bail avec un report de la signature de l'acte authentique et leur notaire en a lui-même informé son confrère chargé de la vente le 24 juillet 2017 ;

- l'absence de réponse à la mise en demeure qui leur a été adressée par les vendeurs est sans incidence dès lors qu'ils ont satisfait aux obligations qui leur étaient imparties, puisque l'article L 312-16 du code de la consommation interdit la stipulation d'obligations contractuelles aggravant les obligations de l'acheteur.



Ils considèrent que la résistance des vendeurs est abusive et font observer que Mesdames [Z] ont proposé de leur restituer la moitié de l'indemnité d'immobilisation, démontrant par cette proposition qu'elles avaient conscience du caractère illégitime de leur résistance.



Dans leurs dernières conclusions d'intimées et d'appel incident, régulièrement notifiées le 27 août 2020, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, Mmes [Z] demandent à la cour de : 

' confirmer le jugement rendu le 19 décembre 2019 par le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence, sauf en ce que les condamnations n'ont pas été prononcées solidairement ;

Statuant à nouveau, 

' débouter M. [A] et Mme [O] de toutes leurs demandes ;

' condamner solidairement M. [A] et Mme [O] à leur payer la somme de 28 875 € au titre de l'indemnité d'immobilisation contractuellement fixée ;

' dire et juger que la somme de 28 875 €, consignée en l'étude de M. [N], notaire à [Localité 7], devra être libérée entre leurs mains ;

' à titre subsidiaire, en cas d'infirmation du jugement ;

' condamner M. [A] et Mme [O], solidairement, à leur payer la somme de 14 437,50 € au titre du préjudice subi pour manquement à leur obligation pré-contractuelle d'information et à leur obligation de bonne foi ;

' dire et juger que la somme de 14 437,50 €, consignée en l'étude de Me [N], devra être libérée entre leurs mains ;

En tout état de cause, 

' condamner solidairement M. [A] et Mme [O] à leur payer 2 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance d'appel, distraits au profit de leur avocat.



Elles font valoir que :

- aux termes du compromis de vente, M. [A] et Mme [O] devaient, a minima, justifier avoir déposé une ou plusieurs demandes de prêts conformes aux conditions stipulées, en vue d'obtenir un financement dans un délai maximal de soixante jours ;

- pour pouvoir bénéficier de la protection de la condition suspensive, ils avaient l'obligation de se prévaloir, par télécopie ou courriel électronique adressé au domicilie élu des promettants, des refus de prêts, et, à défaut, elles pouvaient elles-mêmes les mettre en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, adressé au domicile élu, de justifier de l'accomplissement ou de la défaillance de la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt, cette mise en demeure faisant courir un nouveau délai de huit jours à compter de la réception, ;

- en l'espèce, M. [A] et Mme [O] n'ont pas répondu à la mise en demeure qui leur a été adressée et qu'ils ont reçue le 24 juillet 2017 ;

- en tout état de cause, les diligences dont ils justifient sont insuffisantes, en ce qu'ils se sont rapprochés de la Caisse d'épargne plus de 45 jours après la signature de la promesse, ont transmis au notaire le 22 août 2017 un couriel de refus de financement, en date du 1er juillet 2017, qui ne précise pas, pour chacun des deux crédits mentionnés dans la promesse, les éléments relatifs à la date de la demande, le montant financé, la durée sollicitée et le taux d'intérêt et ce n'est que le 8 décembre 2017 qu'un courrier de refus récapitulant, pour les deux prêts, le montant à financer, la durée sollicitée et le taux d'intérêt, a été adressé au notaire, complété par un courrier du 31 janvier 2018 apportant des précisions supplémentaires ;

- l'octroi des prêts était manifestement voué à l'échec, compte tenu de la situation professionnelle et patrimoniale de Mme [O] ;



- aucune violation des dispositions de l'article L 312-16 du code de la consommation n'est caractérisée, en ce que la promesse de vente n'impose au bénéficiaire aucune obligation contractuelle supplémentaire.



Ils relèvent que les acheteurs ont manqué à leurs devoirs de bonne foi et d'information, prévus par les articles 1104 et 1112-1 du code civil, en leur dissimulant des informations qu'ils savaient être déterminantes de leur consentement.



Dans ses dernières conclusions d'intimé, régulièrement notifiées le 1er septembre 2020, auxquelles il convient de renvoyer pour l'exposé des moyens, M. [N], notaire, demande à la cour de : 

' lui donner acte qu'il s'abstient de toute position et qu'il déferrera sans délai à l'arrêt de la cour signifié :

' condamner l'appelant ou l'intimé, partie succombante ou non, aux frais irrépétibles occasionnés, dont le montant ne saura être inférieur à 1 500 € ;

' condamner de pareille manière aux entiers dépens, distraits au profit de son avocat.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur l'indemnité d'immobilisation



La promesse de vente signée le 11 mai 2017 par les parties a été conclue sous condition suspensive d'obtention par les acquéreurs d'un financement bancaire répondant aux caractéristiques suivantes :

- un prêt immobilier d'un montant de 340 000 €, au taux de 1,5 % l'an, hors assurance, à rembourser sur vingt ans ;

- un prêt relais au bénéfice de Mme [O] d'un montant de 137 500 € au taux de 1,8 % l'an, hors assurance, remboursable sur deux ans.



Elle stipule que la condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard dans les soixante jours et de l'agrément définitif de l'emprunteur par une compagnie d'assurance aux conditions exigées par la banque.



La clause relative à cette condition suspensive prévoit que, pour pouvoir bénéficier de la protection de la condition suspensive, le bénéficiaire doit justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêt, ainsi que du respect de ses obligations et se prévaloir au plus tard dans le délai de soixante jours, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au promettant, à son domicile élu, du refus de prêt. 

Elle ajoute qu'à défaut de réception d'un courrier avant cette date, les promettants pourront mettre les bénéficiaires en demeure, par LRAR, de justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive, que, passé ce délai sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et la promesse de vente caduque de plein droit sans autre formalité et que, dans cette dernière hypothèse, le bénéficiaire ne pourra recouvrer l'indemnité d'immobilisation qu'après avoir justifié de l'accomplissement des démarches pour l'obtention du prêt et sous réserve que la condition ne soit pas défaillie de son fait.



Il n'est contesté par aucune des parties que la condition suspensive d'obtention d'un prêt ne s'est pas réalisée, puisque les deux prêts bancaires, dont l'obtention a été érigée en condition suspensive, n'ont pas été obtenus dans les soixante jours de la signature de la promesse.



La défaillance de la condition suspensive entraîne la caducité de la promesse de vente.



Le jugement doit, en conséquence, être confirmé, en ce qu'il a constaté la caducité de la promesse de vente conclue entre les parties le 11 mai 2017.



L'indemnité d'immobilisation, liée à la faculté de levée de l'option par l'acquéreur, correspond au prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse de vente, le promettant ne pouvant vendre à autrui pendant la durée de la promesse. 



Il en résulte qu'en cas de défaillance de la condition suspensive, stipulée dans l'intérêt du bénéficiaire, l'indemnité d'immobilisation n'est pas due.



Cette restitution est expressément prévue, en cas de condition suspensive d'obtention d'un prêt, par l'article L.312-16 du code de la consommation dans sa version applicable au 11 mai 2017, qui dispose qu'en cas d'acte sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, lorsque la condition suspensive ne s'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité.



En l'espèce, M. [A] et Mme [O] justifient avoir obtenu de la Caisse d'épargne le 3 mai 2017 une simulation de financement de l'acquisition projetée et c'est manifestement au regard de cette simulation que la condition suspensive d'obtention d'un prêt a été rédigée, puisque les conditions de financement prévues dans la promesse sont identiques à cette simulation.



Cependant, ils produisent un courrier que la Caisse d'épargne leur a adressé le 8 décembre 2017, leur refusant l'octroi d'un prêt Primo Ecureuil modulable d'un montant de 340 000 €, remboursable sur vingt ans, au taux de 1,5 % et d'un prêt Relais Habitat d'un montant de 137 500 €, remboursable sur deux ans, au taux de 1,5 %, destinés à financer l'achat d'un bien sis [Adresse 4] à [Localité 10]. 



Ce courrier contient un nota bene manuscrit suivi d'une signature et du tampon de la Caisse d'épargne, agence de [Localité 11] centre, précisant que 'les éléments nécessaires à la constitution du dossier E6639129 de M. [A] [S] et Mme [O] [W], ont été remis en agence ([Localité 11] centre) courant juin 2017". 

Il est complété par un courrier du 31 janvier 2018 rappelant les modalités des deux prêts sollicités, la remise des pièces par les bénéficiaires de la promesse dans le courant du mois de juin 2017 à la suite d'un rendez vous en agence du 4 mai 2017 et rappelant que le refus leur a été signifié par courrier électronique du 1er juillet 2017.

Ce dernier, reçu par M. [A] le 1er juillet 2017 à 12 h 35, fait ressortir que la direction de l'établissement bancaire n'a pas donné de suite favorable aux demandes de prêt. Le document ne précise pas les prêts qui ont été sollicités, mais ceux-ci s'entendent nécessairement des deux prêts objets du dossier E6639129. L'établissement bancaire le confirme d'ailleurs dans ses deux courriers postérieurs des 8 décembre 2017 et 31 janvier 2018.



Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la condition suspensive d'obtention d'un prêt ne s'est pas réalisée alors même que M. [A] et Mme [O] se sont conformés aux exigences stipulés dans la promesse.

Certes, le taux du prêt relais demandé n'est pas exactement le même (1,5 % dans la demande contre 1,8 % dans la promesse), mais cette modeste différence, qui concerne le seul prêt relais, ajoutée aux éléments qui ont justifié le refus, notamment la jeunesse de l'entreprise créée par Mme [O], autorisent à considérer que la demande n'aurait pas davantage abouti avec un prêt relais au taux de 1,8 %.



Mesdames [Z] ne démontrent par aucune pièce que la condition suspensive est défaillie par la faute des bénéficiaires de la promesse, qui avaient obtenu, avant de signer, une simulation leur permettant d'espérer un accord de la direction de l'établissement bancaire.



Elles ne produisent aucune pièce démontrant qu'ils ont menti au conseiller bancaire en dissimulant la réalité de la situation professionnelle et patrimoniale de Mme [O].



Enfin, aucune pièce n'établit que M. [A] et Mme [O] étaient en mesure d'anticiper le refus qui leur a finalement été opposé par la Caisse d'épargne au motif que les conditions d'exercice professionnel de Mme [O] n'étaient pas suffisamment solides et que l'immeuble sur lequel le prêt relais devait être adossé ne lui appartenait pas en pleine propriété.



En conséquence, il doit être considéré que la condition suspensive est défaillie sans faute de la part de M. [A] et Mme [O].



Mesdames [Z], promettantes, se prévalent de l'absence de réponse à une mise en demeure adressée à M. [A] et Mme [O] par LRAR le 24 juillet 2017, soutenant que celle-ci leur impartissait, en tout état de cause, un délai de huit jours pour justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition. 

Elles considèrent qu'à défaut de réponse dans les termes fixées par la clause, l'indemnité d'immobilisation ne saurait leur être restituée.



Les dispositions de l'article L 312-16 du code de la consommation, dans sa version applicable au 11 mai 2017, ont été rappelées plus haut. D'ordre public, ces dispositions imposent la restitution de l'indemnité d'immobilisation sans retenue, ni indemnité.

Il en résulte que toute clause de nature à contrarier ce principe et à imposer au bénéficiaire des obligations de nature accroître les exigences du texte est réputée non écrite.



En l'espèce, la clause stipulée dans la promesse de vente du 11 mai 2017, en imposant aux bénéficiaires, pour pouvoir bénéficier de la protection de la condition suspensive et obtenir restitution de l'indemnité d'immobilisation, de se prévaloir au plus tard dans le délai de soixante jours, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au promettant, à son domicile élu, du refus de prêt, puis de répondre à une mise en demeure dans les huit jours en justifiant de l'accomplissement des démarches pour l'obtention du prêt, contrevient aux dispositions d'ordre public de ce texte.



Le principe de restitution intégrale, immédiate et sans retenue, ni indemnité de toute somme versée d'avance, lorsque la condition suspensive n'est pas réalisée, ne peut céder que sur la preuve d'une défaillance de la condition suspensive par la faute des bénéficiaires de la promesse et non au seul motif qu'ils n'ont pas justifié, notamment dans les huit jours d'une mise en demeure, de la non obtention du ou des prêts répondant aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente. 



La clause est donc illicite et, comme telle, réputée non écrite.



En conséquence, tenant cette clause pour non écrite et considérant que M. [A] et Mme [O] justifient avoir fait le nécessaire auprès des établissements bancaires, afin de respecter leurs obligations et s'être heurtés, le 1er juillet 2017 à un refus de la banque, il n'est pas démontré qu'ils ont fait échec à la réalisation de la condition suspensive.



Par ailleurs, ils justifient avoir adressé un courrier électronique à leur notaire, Me Becker, le 12 juillet, afin de l'informer du refus de l'établissement bancaire et démontrent que celle-ci en a informé son confrère, Me [N], le 24 juillet suivant en lui transférant en pièce jointe le courrier électronique reçu le 12 juillet 2017.



Par conséquent, bien que le courrier de refus de l'établissement bancaire en date du 1er juillet 2017, n'a été transféré à ce notaire que le 22 août suivant, il ne peut être considéré que les bénéficiaires de la promesse ont abusé de l'exclusivité qui leur a été consentie par la promesse en demeurant taisants ou ambigus sur les perspectives de financement bancaire.



La promesse étant devenue caduque, les promettants pouvaient disposer de leur bien à compter de cette date.



Dans la mesure où Mmes [Z], qui entendent conserver le bénéfice de l'indemnité d'immobilisation, ne rapportent pas la preuve que M. [A] et Mme [O] ont empêché l'accomplissement de la condition, l'indemnité d'immobilisation doit leur être restituée.



Dans la promesse de vente, page 8, les parties sont convenues que la somme ne serait pas productive d'intérêts. En conséquence, les intérêts de retard au taux légal ne seront dus qu'à compter de la signification du présent arrêt.



Sur la demande de dommages-intérêts 



Mmes [Z] sollicitent, à titre subsidiaire, la condamnation solidaire de M. [A] et Mme [O] à leur payer la somme de 14 437,50 € au titre d'un manquement à leurs obligations d'information et de bonne foi.



Elles font valoir qu'ils ont manqué à ces obligations en déclarant qu'il n'existait aucun empêchement à l'octroi des prêts, alors que Mme [O] était seulement propriétaire indivise, ce qui était de nature à faire échec à l'octroi du prêt relais et que ses revenus, tels que mentionnés dans la simulation, ne pouvaient être pris en considération par un établissement financier au regard du caractère très récent de son activité indépendante.



En application de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et l'article 1112-1 du même code dispose que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.



Les deux obligations sont interdépendantes, de sorte qu'il n'est pas nécessaire qu'il existe une obligation pré-contractuelle spécifique d'information. Le devoir de contracter de bonne foi impose de révéler au partenaire les informations déterminantes à sa prise de décision, c'est à dire pour son consentement, dès lors qu'elles sont en lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat.



Cependant, il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.



En l'espèce, lors de la signature de la promesse, M. [A] et Mme [O] ont produit une simulation de financement établie le 3 mai 2017 par M. [J] [P], préposé de la Caisse d'épargne. Il est précisé sur ce document qu'il s'agit seulement d'une simulation établie sur la foi des renseignements communiqués et des conditions commerciales en vigueur au jour de la date d'édition et qu'en aucun cas ce document ne constitue un accord de crédit ou une offre de prêt.



Les consorts [Z] ne pouvaient donc ignorer que cette simulation, établie par un simple préposé, n'engageait pas l'établissement bancaire.



La simulation réalisée par un commercial de l'établissement bancaire n'a pas convaincu le comité des engagements de crédit régional de la Caisse d'épargne, mais ce refus ne démontre en rien que M. [A] et Mme [O] ont sciemment dissimulé à ce préposé la situation professionnelle et patrimoniale de Mme [O] afin d'obtenir une simulation et, munis de celle-ci, de surprendre le consentement de Mmes [Z].



Par ailleurs, les bénéficiaires d'une promesse de vente n'ont pas l'obligation de détailler, à destination des promettants, leur situation patrimoniale et professionnelle, sauf si celle-ci leur a été annoncée comme déterminante du consentement des promettants.



En l'espèce, Mmes [Z], qui doivent démontrer que ces informations leur étaient dues, n'en rapportent la preuve par aucune pièce probante. 



Elles ont accepté que les bénéficiaires soient protégés par plusieurs conditions suspensives afférente, pour l'une à la vente par ceux-ci d'un bien immobilier situé à [Localité 11], pour l'autre à l'obtention de prêts bancaires. La promesse de vente ne contient aucune clause démontrant que la situation professionnelle de Mme [O] et le statut juridique du bien immobilier sur lequel devait être adossé le prêt relais étaient susceptibles d'être déterminants du consentement des promettants.



En acceptant de contracter sous plusieurs conditions suspensives, auxquelles seuls les bénéficiaires pouvaient renoncer, Mesdames [Z] ont accepté l'aléa lié, notamment, à la réalisation de ces conditions, dont celle afférente à l'octroi d'un financement qui dépendait d'une décision unilatérale de l'établissement bancaire.



La Caisse d'épargne a refusé de prendre le moindre risque au regard de la situation patrimoniale et professionnelle de Mme [O], mais il n'est démontré ni que ce refus était inéluctable, ni que M. [A] et Mme [O] ont trompé le conseiller bancaire qui a établi la simulation, ni qu'ils ont sciemment dissimulé à leurs co-contractants eux-mêmes des informations qui leur étaient dues.



Quant à leur comportement lorsque le refus de prêt a été communiqué, s'il est exact qu'ils n'ont pas transmis immédiatement l'information au notaire chargé de la vente, ils démontrent en avoir informé le notaire qui les assistait le 12 juillet 2017, soit onze jours après en avoir eux-mêmes été avisés.



L'absence de transmission directe du document à Me [N] est insuffisante pour caractériser une quelconque mauvaise foi de leur part, dès lors que l'information a été transmise à leur notaire, à charge pour celui-ci de se mettre en rapport avec son confrère. 



Aucune mauvaise foi, ni violation d'un devoir d'information ne peuvent donc être imputées à M. [A] et Mme [O], que ce soit lors de la conclusion du contrat ou de l'exécution de leurs obligations.



En conséquence, la demande de dommages-intérêts doit être rejetée.



Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive



La défense à une action en justice constitue un droit et y résister ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui. 



L'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas à elle seule constitutive d'une faute, sauf s'il est démontré qu'elle ne peut, à l'évidence, croire au succès de ses prétentions.



En l'espèce, si la cour ordonne la restitution de l'indemnité d'immobilisation à M. [A] et Mme [O], il n'est pas démontré que la résistance de Mmes [Z] est abusive, puisque le premier juge en avait lui-même décidé autrement. Les appelants sont donc mal fondés à soutenir que Mmes [Z] ne pouvaient, à l'évidence, croire au succès de leurs prétentions.



Aucune résistance abusive n'étant caractérisée, la demande de dommages-intérêts sera rejetée.



Sur les dépens et frais irrépétibles 



Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont infirmées.



Mmes [Z], qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens de première instance et d'appel et ne sont pas fondées à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

 

L'équité justifie d'allouer à M. [A] et Mme [O] une indemnité de 5 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et devant la cour.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort



INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 décembre 2019 par le tribunal de grande instance d'Aix en Provence ;



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



DIT que la condition suspensive d'obtention d'un prêt, stipulée dans la promesse de vente conclue entre les parties le 11 mai 2017, ne s'est pas réalisée sans qu'une quelconque faute puisse être reprochée à M. [S] [A] et Mme [W] [O] ;



ORDONNE la mainlevée du séquestre convenu entre M. [A], Mme [O] et Mmes [Z] dans l'acte du 11 mai 2017 ;



ORDONNE la remise à M. [S] [A] et Mme [W] [O] de la somme de 28 875 € séquestrée en l'étude de Maître [X] [N], notaire associé à [Localité 7], en exécution de la promesse de vente en date du 11 mai 2017 ;



DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la date de signification du présent arrêt ;



DÉBOUTE Mme [G] [K] [E] veuve [Z], Mme [F] [Z], Mme [M] [Z] et Mme [V] [Z] de leur demande de dommages-intérêts ; 



DÉBOUTE M. [S] [A] et Mme [W] [O] de leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;





DÉBOUTE Mme [G] [K] [E] veuve [Z], Mme [F] [Z], Mme [M] [Z] et Mme [V] [Z] de leur demande en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel ; 



CONDAMNE Mme [G] [K] [E] veuve [Z], Mme [F] [Z], Mme [M] [Z] et Mme [V] [Z], à payer à M. [S] [A] et Mme [W] [O], ensemble, une indemnité de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance et en appel ;



CONDAMNE Mme [G] [K] [E] veuve [Z], Mme [F] [Z], Mme [M] [Z] et Mme [V] [Z] aux entiers dépens de première instance et d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.





LE GREFFIER LE PRESIDENT