Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 3 — 22 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 22 AVRIL 2024


Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/09791 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YFGX
N° de MINUTE : 24/00368


DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] A [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, le cabinet CHARLES BAUMANN (IMMO CITY), elle même prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Romain HAIRON de la SELEURL RHA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

DEFENDEUR

Monsieur [X] [K] [N] 
[Adresse 1]
[Localité 4]
non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 19 Février 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.


EXPOSÉ DU LITIGE
 
Monsieur [X] [N] est propriétaire des lots 572 et 252 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
 
Par acte en date du 9 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [X] [N] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :
-condamner Monsieur [X] [N] à lui payer les sommes de :
-19 433,88 euros au titre des appels impayés au 1er août 2023, 
-6 303,76 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
Soit la somme totale de 25 737,64 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du :
-4 décembre 2017 sur la somme de 7 567,42 euros
-16 mars 2018 sur la somme de 8 828,51 euros
-23 mai 2018 sur la somme de 9 888,07 euros
-7 septembre 2018 sur la somme de 9 528,83 euros
-14 février 2019 sur la somme de 9 882,73 euros
-15 mai 2019 sur la somme de 9 540,97 euros
-9 septembre 2019 sur la somme de 10 549,52 euros
-26 novembre 2019 sur la somme de 12 678,04 euros
-9 décembre 2020 sur la somme de 16 406,43 euros
-7 juin 2021 sur la somme de 18 212,39 euros
-31 août 2021 sur la somme de 19 301,76 euros
-28 février 2022 sur la somme de 21 597,24 euros
-de l’assignation sur le surplus
-ordonner la capitalisation des intérêts
-condamner Monsieur [X] [N] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts
-condamner Monsieur [X] [N] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, 

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l'assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 9 janvier 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été fixée à l’audience du 19 février 2024 et mise en délibéré au 22 avril 2024.

Monsieur [X] [N], régulièrement assigné dans les modalités prévues à l'article 656 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat.
 
MOTIFS DE LA DÉCISION
 
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :
-la matrice cadastrale
-les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes des années 2018 à 2023
-un décompte des impayés arrêté au 1er août 2023
-des appels de provisions et régularisations de charges.

Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 6 653,76 euros (et non à 6 303,76 euros comme l’affirme le syndicat des copropriétaires dans ses conclusions, la mise en demeure du 17 août 2022 n’ayant pas été prise en compte), ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Monsieur [X] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 19 083,88 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er août 2023.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants : 
-frais de lettres de mise en demeure d’un montant total de 390 euros,
-honoraires d’avocat d’un montant de 840 euros,
-frais de commandement de payer d’un montant de 353,76 euros
-frais de « mise au contentieux » d’un montant total de 4 050 euros,
-frais d’avocat d’un montant de 1 020 euros en date du 16 octobre 2019,
Soit un montant total de 6 653,76 euros.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Les honoraires et frais d’avocat étant compris dans les frais irrépétibles, il convient de rejeter les demandes formulées à ce titre.

Il convient également de déduire les frais de « mise au contentieux », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Le syndicat des copropriétaires ne produit aucun accusé de réception des courriers de mise en demeure qu’il produit. Il ne justifie donc pas de l’envoi d’une lettre de mise en demeure et les frais afférents seront écartés.

Les frais de commandement de payer seront également écartés comme ne correspondant pas à une dépense nécessaire, une simple lettre de mise en demeure étant suffisante au recouvrement de la créance, et cette prestation n’étant au demeurant pas prévue au contrat de syndic.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

*

Faute pour le syndicat des copropriétaires de produire une lettre de mise en demeure avec accusé de réception, et les commandements de payer n’étant pas davantage produits, la condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2023, date de l’assignation.

La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée. 

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort des jugements du 21 juillet 2016 et du 26 octobre 2017 que Monsieur [X] [N] a déjà été condamné à deux reprises suite à des impayés de ses charges de copropriété. Ces condamnations précédentes et sa persistance à ne pas s'acquitter des charges de copropriété caractérisent sa mauvaise foi. 

Son refus de s’acquitter des charges de copropriété a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer de multiples démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance. Monsieur [X] [N] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.


Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [X] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 200 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

-Condamne Monsieur [X] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4] (93) la somme de 19 083,88 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er août 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2023

-Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4] (93) de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

-Ordonne la capitalisation des intérêts

-Condamne Monsieur [X] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4] (93) la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

-Condamne Monsieur [X] [N] aux dépens de l’instance, 

-Condamne Monsieur [X] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4] (93) la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé.


LE GREFFIERLE JUGE



MADAME SEGHIRMADAME CORON