Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 25 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
Charges de copropriété

N° RG 23/03662
 N° Portalis 352J-W-B7H-CY5KG

N° MINUTE : 

Assignation du :
17 Février 2023






JUGEMENT 
rendu le 25 Avril 2024 
DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 4], 
représenté par son syndic en exercice, la SAS ATRIUM GESTION, 
[Adresse 5]
[Localité 6]

représenté par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, 
vestiaire #P0499


DÉFENDEURS

Madame [H] [R] 
représentée par son curateur, l’Association ARIANE FALRET
 Service Mandataire à la Protection des Majeurs, [Adresse 1] et actuellement [Adresse 3]
[Adresse 2]
 
Non représentée

DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES (DNID) 
Gestion des Patrimoines Privées Les Ellipses
[Localité 7]
en sa qualité de curateur à la succession déclarée vacante de Monsieur [E] [F], né le 12 avril 1940 à [Localité 8] (Tunisie), décédé le 26 juin 2012 à [Localité 10], désigné en cette qualité suivant ordonnance rendue le 13 décembre 2017 par le Tribunal de Grande Instance de PARIS

Non représentée
Décision du 25 Avril 2024
Charges de copropriété
 N° RG 23/03662 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY5KG


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Sophie PILATI, Greffière, lors des débats, et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière , lors de la mise à disposition.



DÉBATS

A l’audience du 08 Février 2024


JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par sa mise à disposition au greffe, les parties an ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

* * * * *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 6 janvier 1996, Madame [H] [R] et [E] [F] ont acquis le lot de copropriété n°146 d’un immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 9].

[E] [F] est décédé le 26 juin 2012 à [Localité 10].

Par jugement du 1er mars 2017, Madame [H] [R] a été condamnée par le tribunal d’instance de [Localité 9] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 9] la somme de 2.622,98 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er juillet 2016, appel provisionnel 3ème trimestre 2016 inclus.

A la requête du syndicat des copropriétaires, le délégué du président du tribunal de grande instance de Paris a déclaré vacante, par ordonnance du 13 décembre 2017, la succession de [E] [F] et nommé la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID), curateur de ladite succession.

Par actes d’huissier de justice signifiés le 30 mars 2022 pour la DNID et le 14 avril 2022 pour Madame [H] [R], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure Madame [H] [R] et la DNID de payer des charges de copropriété impayées pour un montant de 6.684,01 euros.

Par exploits d’huissier des 13 et 17 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 9] a fait assigner Madame [H] [R] représentée par son curateur, l’association Ariane Falret, et la DNID en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 15 juin 2023.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

- condamner solidairement Madame [H] [R] représentée par son curateur et la DNID au paiement de la somme de 6.130,91 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2023, appels de fonds du 1er janvier 2023 inclus, avec intérêts de droit à compter du 30 mars 2022, date de la sommation de payer, sur la somme de 6.684,01 euros et à compter de l’assignation pour le surplus;

- ordonner la capitalisation des intérêts ;

- condamner solidairement Madame [H] [R] représentée par son curateur et la DNID au paiement de la somme de 1.911 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement;

- condamner solidairement Madame [H] [R] représentée par son curateur et la DNID au paiement de la somme de 2.500 euros, à titre de dommages et intérêts ;

- condamner solidairement Madame [H] [R] représentée par son curateur et la DNID au paiement des entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP Interbarreaux Ronzeau & Associés conformément aux dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile ;

- condamner solidairement Madame [H] [R] représentée par son curateur et la DNID au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Par courrier du 05 juin 2023, la DNID nous a déclaré s’en rapporter à la justice et en avoir averti les autres parties.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Madame [H] [R] représentée par son curateur, l’association Ariane Falret, a été assignée le 13 février 2023 à tiers à domicile. Elle n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 juin 2023 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 08 février 2024. La décision a été mise en délibéré au 25 avril 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.


1 - Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Madame [H] [R] et la succession de [E] [F] sont propriétaires du lot n°146 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 9].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :




- les procès-verbaux des assemblées générales des 05 avril 2018, 26 septembre 2019, 22 janvier 2021 et 21 octobre 2021, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2017 à 2020, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 à 2022 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les attestations de non-recours correspondantes ;

- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 1er janvier 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Madame [H] [R] représentée par son curateur et de la DNID, curateur de la succession vacante de [E] [F], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 6.130,91 euros.

Madame [H] [R] représentée par son curateur et la DNID, curateur de la succession vacante de [E] [F], ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 30 mars 2022 pour la DNID et du 14 avril 2022 pour Madame [H] [R] représentée par son curateur.

Si la solidarité ne s’attache pas de plein droit à la qualité d’indivisaire, la clause de solidarité au paiement des charges stipulée dans le règlement de copropriété du [Adresse 4] en date du 4 décembre 1961, qui prévoit page 18 que « il y aura également solidarité et indivisibilité entre co-propriétaires d’un même local », permet de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble et de condamner solidairement Madame [H] [R] représentée par son curateur et la DNID au paiement de ces charges.

Enfin, il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.


2 - Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.



En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.
 
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1.911 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour la sommation de payer d’un montant de 
165,03 euros, signifiée le 30 mars 2022 pour la DNID et le 14 avril 2022 pour Madame [H] [R] constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires réclame en outre le paiement de sommes au titre de « frais de relance ».
 Il est toutefois de jurisprudence constante que ces frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048).

En l’espèce les frais de mise en demeure du 10 septembre 2020, du 20 novembre 2020 et du 19 mai 2021pour une montant de 59 euros chacun ainsi que les frais de 2ème relance du 9 décembre 2020 et du 9 juin 2021 pour 16 et 17 euros ne sont pas justifiés.

Enfin il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais libellés « suivi procédure impayés du 2ème trimestre 2018 » pour un montant de 436 euros, « suivi procédure impayés du 1er trimestre 2019» pour un montant de 440 euros, « hono. Dossier à l’huissier» », « honoraires de constitution d’hypothèque» pour un montant de 185 euros et «honoraires constitution dossier avocat» pour un montant de 455 euros.







En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant 
partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

En conséquence, Madame [H] [R] représentée par son curateur et la DNID seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 165,03 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 


3 - Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Madame [H] [R] représentée par son curateur et la DNID, curateur de la succession vacante de [E] [F], de leurs obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Madame [H] [R] représentée par son curateur curateur et la DNID, curateur de la succession vacante de [E] [F], ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès 2019.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Madame [H] [R] représentée par son curateur et la DNID, curateur de la succession vacante de [E] [F], ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés financières.

Faute de justifier de l’existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que Madame [H] [R] représentée par son curateur et la DNID ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.


4 - Sur les demandes accessoires

Madame [H] [R] représentée par son curateur et la DNID, curateur de la succession vacante de [E] [F], seront condamnés in solidum aux dépens, qui seront recouvrés conformément à l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l'article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Madame [H] [R] représentée par son curateur, l’association Ariane Falret, et la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, curateur de la succession vacante de [E] [F], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9]) les sommes de :

- 6.130,91 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété arrêtés au 1er janvier 2023, appels de fonds du 1er janvier 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2022 pour la DNID et du 14 avril 2022 pour Madame [H] [R] représentée par son curateur ;

- 165,03 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2022 pour la DNID et du 14 avril 2022 pour Madame [H] [R] représentée par son curateur;

- 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;




DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DIT que les intérêts seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière, en application de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [R] représentée par son curateur, l’association Ariane Falret, et la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, curateur de la succession vacante de [E] [F] aux entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée à la SCP Interbarreaux Ronzeau & Associés de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit 

Fait et jugé à Paris le 25 Avril 2024


La Greffière La Présidente