Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 5 avril 2024

Arrêt N°

LF



R.G : N° RG 23/00380 - N° Portalis DBWB-V-B7H-F4JG 















S.C.I. [Localité 7]





C/



S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ' [6] '































COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS





ARRÊT DU 05 AVRIL 2024



Chambre civile TGI





Appel d'une ordonnance rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-DENIS en date du 23 FEVRIER 2023 suivant déclaration d'appel en date du 24 MARS 2023 rg n°: 22/00223







APPELANTE :



S.C.I. [Localité 7] La SCI [Localité 7], Société civile immobilière, ayant son siège social sis [Adresse 2], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de ST Denis, sous le numéro 405 344 862 RCS ST Denis, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentant : Me Laurent PAYEN de la SELARL PAYEN, , avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



INTIMEE :



S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ' [6] ' Représenté par son syndic, la SAS PATRIMMO, Société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de Saint-Denis sous le numéro 842 595 282, représentée par son Président en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentant : Me Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION





Clôture: 19 septembre 2024



DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 01 Décembre 2023 devant la cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M. Laurent FRAVETTE, Vice-président placé



Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.





A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 22 mars 2024. Le délibéré a été prorogé au 05 Avril 2024.



Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le  05 Avril 2024. 



Greffier : Mme Véronique FONTAINE, Greffier.





EXPOSE DU LITIGE



La Société Civile Immobilière [Localité 7] (SCI [Localité 7]) a construit un ensemble immobilier situé à [Localité 9], commune de [Localité 10], lieudit " [Localité 5] " n°[Cadastre 3] comprenant :

- douze maisons individuelles à usage d'habitation de type T 3/4, mitoyennes, de rez-de-chaussée et premier étage ;

- dix-huit places de stationnement pour véhicules automobiles.



Alléguant du fait que six places de parking correspondant aux lots 25 à 30 identifiés dans l'état descriptif de division comme " parking n° 13 à parking n° 18 " n'avaient pas fait l'objet d'aucun marquage au sol, suivant acte d'huissier du 10 juin 2022, la SCI [Localité 7] a assigné le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [6] représenté par son syndic en exercice, la SAS PATRIMMO, devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Saint-Denis aux fins de la voir condamnée à procéder à la délimitation des places de parking numéros 13 à 18 appartenant à la SCI [Localité 7], tel que figurant sur le plan annexé le 30 mars 2004 à la minute du notaire pour en assurer la jouissance effective, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à l'expiration d'un délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance à venir, et en tous les cas autoriser la SCI [Localité 7] à procéder à la délimitation des places de parking susvisées et à mettre en place des arceaux ou tout autre dispositif lui permettant d'avoir la jouissance effective, sa condamnation au paiement d'une provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice de jouissance, et à défaut que soit ordonnée une expertise, outre 2.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens. 



Par ordonnance contradictoire en date du 23 février 2023, le juge des référés près le tribunal judiciaire de Saint-Denis a statué en ces termes :

Déclarons l'action de la SCI [Localité 7] irrecevable pour défaut de qualité à agir.

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes ;

Disons que chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens. 



Par déclaration du 24 mars 2023, la SCI [Localité 7] a interjeté appel de l'ordonnance précitée.



L'ordonnance fixant l'audience à bref délai a été rendue le 17 avril 2023.



Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [6] représenté par son syndic en exercice, la SAS PATRIMMO, s'est constitué intimé par déclaration en date du 20 avril 2023.



La SCI [Localité 7] a notifié par RPVA ses premières conclusions le 15 mai 2023. 



Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [6] représenté par son syndic en exercice, la SAS PATRIMMO, a notifié par RPVA ses conclusions d'intimé le 13 juin 2023.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 septembre 2023.



***



PRETENTIONS ET MOYENS



Aux termes de ses uniques conclusions notifiées par RPVA le 15 mai 2023, la SCI [Localité 7] demande à la cour de :

A titre principal :

-INFIRMER l'ordonnance de référé rendu par le Président du tribunal judiciaire de Saint-Denis en date du 23 février 2023 en ce qu'elle :

" DECLARE l'action de la SCI [Localité 7] irrecevable pour défaut de qualité à agir ;

DEBOUTE la SCI [Localité 7] de ses demandes.

DIT que chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens. "

Dès lors statuant à nouveau, il est demandé à la cour d'appel de céans de :

-JUGER les demandes de la SCI [Localité 7] recevables et bien fondées, et en conséquence :

-ORDONNER au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] située sis [Adresse 4] représenté par le syndic PATRIMMO de procéder à la délimitation des places de parking numéros 13 à 18 appartenant à la SCI [Localité 7], tel que figurant sur le plan annexe le 30 mars 2004 à la minute du notaire (Piece demandeur n°11), pour en assurer la jouissance effective et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard, à l'expiration d'un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à venir ;

En tous les cas,

-AUTORISER la SCI [Localité 7] à procéder à la délimitation des places de parking numéros 13 à 18 par marquage et à mettre en place des arceaux ou tout autre dispositif lui permettant d'en avoir la jouissance effective ;

-JUGER qu'en cas d'obstruction à la mise en place de cette délimitation, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] sera sanctionné par une astreinte de 1.500 € par infraction constatée et voir la présente juridiction s'en réserver la liquidation ;

-CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] située sis [Adresse 4] représenté par le Syndic PATRIMMO à payer la somme de 10.000 € par provision à la SCI [Localité 7] à valoir sur l'indemnisation de l'intégralité de son préjudice résultant de la privation de jouissance subie ;



A titre subsidiaire :

-ORDONNER une expertise judiciaire confiée à tel expert qu'il plaira, lequel aura pour mission celle habituelle en la matière et notamment de :

- prendre connaissance des titres remis par les parties ;

- se rendre sur les lieux ;

- déterminer la localisation des places de parking numéros 13 à 18 appartenant à la SCI [Localité 7] au sein de la résidence [6] située sis [Adresse 4] ;

- établir un plan à annexer au rapport d'expertise pour matérialiser lesdits emplacements ;

- d'une façon générale, donner tous éléments propres à solutionner le litige ;

- dire que l'expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire,

- établir un inventaire des pièces produites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d'expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport ; 

- indiquer que l'expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le cout prévisible de sa mission sous réserve de l'évolution de celle-ci et de la décision finale du Juge taxateur ;

- demander à l'expert de vérifier le contenu de sa mission et la qualité des parties et intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer éventuellement la mise en cause d'autres acteurs ;

- fixer à l'expert un délai de 4 mois à compter de sa saisine pour déposer son rapport accompagné de toutes les pièces complémentaires sauf prorogation accordée ;

- fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert et accorder un délai de 3 mois aux défendeurs pour s'en acquitter ;

- dire qu'en cas de refus ou d'empêchement motivé de l'expert, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance sur requête ;

-Fixer la provision à valoir sur les frais d'expertise et accorder un délai de 3 mois à la SCI [Localité 7] pour s'en acquitter,

-CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] située sis [Adresse 4] représenté par le Syndic PATRIMMO à payer la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

-CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] située sis [Adresse 4] représenté par le Syndic PATRIMMO aux entiers dépens de l'instance d'appel, en ce compris le timbre dématérialisé et le droit de plaidoirie.



L'appelante fait valoir que la radiation d'office du RCS laisse subsister la personnalité morale de la société et ne met pas fin aux fonctions du gérant, de sorte que la société, même radiée, conserve qualité pour agir en justice. Elle ajoute que la modification des statuts enregistrée en août 2022 ne tient qu'au transfert de son siège et est donc sans influence ici.

L'appelante sollicite, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, la délimitation des places de parking correspondant aux places n°13 à 18, aux motifs que l'incapacité de jouir de ses biens constitue un trouble manifestement illicite apporté à son droit de propriété. Elle fait valoir que le SYNDICAT ne peut pas affirmer que les places de parking n'existent pas et donc remettre en question la propriété de la SCI alors qu'elle en facture les charges.



Elle ajoute que son action entreprise en 2016 est sans incidence sur la présente action et n'y fait aucunement obstacle car son objet est différent : la précédente action était dirigée contre les copropriétaires qui faisaient obstacle à ses droits, ce qui n'a pu prospérer uniquement faute pour elle de pouvoir prouver qui était individuellement à l'origine du trouble subi de fait, soit l'occupation de ses places de parking par des tiers.



L'appelante fait valoir subir un préjudice de jouissance et sollicite de ce fait une provision aux motifs qu'elle est dans l'incapacité de jouir de ses biens, que des documents attestent bien de sa propriété et que l'agence immobilière CITYA est dans l'incapacité de mener à bien la vente des places de parking de la SCI en l'état de la situation.



A titre subsidiaire, la SCI [Localité 7] sollicite une expertise sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile afin de déterminer la localisation des places de parking lui appartenant.



***

Aux termes de ses uniques conclusions notifiées par RPVA le 13 juin 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [6] représenté par son syndic en exercice, la SAS PATRIMMO, demande à la cour de :

-DECLARER mal fondé l'appel de la SCI [Localité 7] ;

-CONFIRMER, à titre principal, en toutes ses dispositions la décision entreprise du 23 février

2023 ;

-DIRE n'y avoir lieu à référé et se déclarer ainsi incompétent, à titre subsidiaire ;

-RENVOYER la SCI [Localité 7] à mieux se pourvoir ;

-DEBOUTER la SCI [Localité 7] de toutes ses demandes ;

Et, en tout état de cause :

-CONDAMNER la SCI [Localité 7] à verser au SYNDICAT, représenté par le syndic la SAS PATRIMMO, la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

-CONDAMNER la SCI [Localité 7] aux entiers dépens d'appel.



L'intimé fait valoir que l'assignation à comparaitre délivrée par la SCI [Localité 7] est nulle aux motifs que la personne morale était radiée du registre du commerce et des sociétés à la date de la signification de l'assignation. Concernant la conservation de la gérance de la SCI, l'intimé indique que la SCI n'a pas demandé de rapporter cette mesure de radiation en application des dispositions de l'article R. 123-138 du code de commerce. Il ajoute que le gérant n'est régulièrement en place qu'en fonction des statuts. Or, la SCI s'est abstenue de produire les statuts mis à jour en avril 2022 soit après l'assignation en justice, de sorte qu'il n'était pas possible de connaitre l'identité du gérant ni de déterminer si l'acte introductif d'instance était ou non régulier.

L'intimé conteste la revendication de propriété de la SCI [Localité 7] sur les places de parking aux motifs que :

- ces places de parking ne sont pas matérialisées et les lots ont été vendus il y a près de 20 ans

- un certificat de conformité des travaux, objets de son permis de construire, a été délivré le 4 décembre 1997 en l'absence des places de parking revendiquées

- un voisin de la résidence, Monsieur [O], revendique également la partie de la résidence occupée par tous les emplacements de parking

- la SCI ne justifie pas avoir réglé des charges de copropriété depuis qu'elle a cédé à titre onéreux tous ses lots aux différents propriétaires.

Il indique également que la SCI [Localité 7] ne fait pas du tout la démonstration d'une urgence, d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite qui la conduirait à saisir le juge des référés, et ce sans appeler en cause les copropriétaires. L'intimé poursuit en indiquant que la demande de la SCI [Localité 7] constitue une fin de non-recevoir aux motifs que cette même juridiction s'est déjà prononcée contre la SCI le 7 avril 2016, soulevant l'absence de preuves apportées d'un quelconque trouble.

L'intimé fait valoir que l'existence d'une obligation pour le syndicat de copropriétaires de matérialiser les parkings est sérieusement contestable aux motifs que :

- cette obligation pèse sur le seul bénéficiaire du permis, ici le promoteur SCI [Localité 7], et ce avant la vente des lots,

- les places de parking n'ont jamais été délimitées depuis plus de 20 ans,

- le certificat de conformité prouve que les travaux prévus au permis ont été exécutés, ce qui veut dire que les places de parking non numérotées n'étaient aucunement prévues.



En outre, elle conteste la demande de provision sollicitée par la SCI aux motifs d'une part que la demande de réalisation du marquage est tardive par rapport à l'achèvement du bien en 1997 et d'autre part qu'elle n'est pas l'auteur d'un quelconque empêchement dans cette affaire.

Enfin, l'intimé s'oppose à ce qu'une expertise intervienne pour le tracé éventuel de parkings qui n'est prévu par aucun permis de construire, s'agissant de surcroît d'un lotissement livré en 1997.



***



Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS



A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.



Sur la qualité à agir de la SCI [Localité 7]



Par ordonnance du 23 février 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Denis a considéré que l'action de la SCI [Localité 7] était irrecevable pour défaut de qualité à agir aux motifs que la SCI a été radiée du RCS antérieurement à la signification de l'assignation introductive d'instance.



L'appelante fait valoir que la radiation d'office du RCS laisse subsister la personnalité morale de la société et ne met pas fin aux fonctions du gérant, de sorte que la société, même radiée, conserve qualité pour agir en justice. Elle ajoute que la modification des statuts enregistrée en août 2022 ne tient qu'au transfert de son siège et est donc sans influence ici.



L'intimé indique que l'assignation à comparaitre est nulle aux motifs qu'elle a été délivrée à la requête d'une personne morale radiée du registre du commerce et des sociétés depuis le 7 avril 2022. Concernant la conservation de la gérance de la SCI, l'intimé indique qu'un gérant n'est régulièrement en place qu'en fonction des statuts. Or, la SCI [Localité 7] s'est abstenue de produire les statuts mis à jour en avril 2022, de sorte qu'il n'était pas possible de connaitre l'identité du gérant ni de déterminer si l'acte introductif d'instance était ou non régulier.



Ceci étant exposé, 



Vu l'article 32 du code de procédure civile,



Il résulte d'une jurisprudence constante de la chambre commerciale de la cour de cassation (Cass.com, 4 mars 2020 et 24 juin 2020), qu'hors le cas de la dissolution, la radiation d'office d'une société du registre du commerce et des sociétés est sans incidence sur la personnalité juridique de cette société, de sorte que son représentant légal a toujours qualité pour la représenter en justice.

En l'absence de disposition statutaire, le gérant est nommé pour la durée de la société.



En l'espèce, la SCI [Localité 7] a été radiée d'office le 7 avril 2022 pour défaut d'activité (pièce n°13 appelante).



Par acte d'huissier du 10 juin 2022, la SCI [Localité 7] a assigné le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [6] représenté par son syndic en exercice, la SAS PATRIMMO, devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Saint-Denis.



Il résulte de l'extrait Kbis à jour au 24 août 2022 que constituée pour une durée expirant le 23 mai 2095, la SCI [Localité 7] a comme gérant Monsieur [K] [A], ce dont il résulte que quand bien-même la SCI avait été radiée d'office le 7 avril 2022, elle est toujours représentée par son gérant, Monsieur [A].



En outre, les statuts modifiés de la SCI [Localité 7] enregistrés au greffe du tribunal de commerce de Saint Denis de la Réunion le 31 août 2022 et transmis aux débats par l'appelante (pièce n°20) font suite à un transfert de siège social, et sont sans incidence sur l'identité du gérant de la SCI. 



La SCI [Localité 7] avait donc bien qualité à agir à l'encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [6] lors de la délivrance de l'assignation en date du 10 juin 2022.



Par conséquent, l'action de la SCI [Localité 7] est recevable.



L'ordonnance entreprise sera infirmée de ce chef.



Sur la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée soulevée par le SYNDICAT



L'appelante fait valoir que l'action entreprise en 2016 est sans incidence sur la présente action et n'y fait aucunement obstacle car son objet est différent: la précédente action était dirigée contre les copropriétaires qui faisaient obstacle à ses droits, ce qui n'a pu prospérer uniquement faute pour elle de pouvoir prouver qui était individuellement à l'origine du trouble subi de fait, soit l'occupation de ses places de parking par des tiers.



L'intimé fait valoir que la demande de la SCI [Localité 7] constitue une fin de non-recevoir au sens où le juge des référés s'est déjà prononcé contre la SCI le 7 avril 2016, soulevant l'absence de preuves apportées d'un quelconque trouble. Or, aucuns éléments nouveaux, qui seraient postérieurs à 2016, ne sont produits pour affirmer les prétendus droits de la SCI [Localité 7]. 



Ceci étant exposé,



Vu l'article 484 du code de procédure civile,

Vu l'article 1355 du code civil,



En vertu du premier texte, l'ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d'une partie, l'autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n'est pas saisi du principal le pouvoir d'ordonner immédiatement les mesures nécessaires



Il en ressort que l'ordonnance de référé a autorité de la chose jugée au provisoire.



En vertu du second texte, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause, que la demande soit entre les mêmes parties et formée par elles et contre elle en la même qualité.



L'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense.





Par voie d'assignation à comparaitre signifiée le 21 janvier 2016 à Madame [B] [N], Monsieur et Madame [C] [P] et [L], Monsieur [R] [X], Monsieur [J] [E], Madame [S] [W], Monsieur [D] [H], Monsieur [U] [M], la SCI La Vieille Cheminée et Madame [F] [T], la SCI [Localité 7] avait sollicité du juge de céans de :

" Faire interdiction à l'ensemble des défendeurs d'utiliser les emplacements de parking appartenant à la SCI [Localité 7] dans la résidence " [6] ", [Adresse 8] à [Localité 9] et figurant sous les numéros de lots 25 à 30 correspondants aux emplacements de stationnement 13 à 18 ;

Faire interdiction aux mêmes de faire obstacle à la réalisation de tous travaux de marquage et de mise en place de système de fermeture des emplacements. "



A cet égard, le dispositif de l'ordonnance rendu par le juge des référés le 7 avril 2016 comporte notamment les chefs de décision suivants :

" Disons n'y avoir lieu à référé et déboutons la SCI [Localité 7] de l'intégralité de ses demandes ".



Dans le cadre de l'instance en cours, la SCI [Localité 7] sollicite, comme rappelé au dispositif de ses conclusions du 15 mai 2023, notamment de : 

" ORDONNER au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] située sis [Adresse 4] représenté par le syndic PATRIMMO de procéder à la délimitation des places de parking numéros 13 à 18 appartenant à la SCI [Localité 7], tel que figurant sur le plan annexe le 30 mars 2004 à la minute du notaire (Piece demandeur n°11), pour en assurer la jouissance effective et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard, à l'expiration d'un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à venir ;

En tous les cas,

AUTORISER la SCI [Localité 7] à procéder à la délimitation des places de parking numéros 13 à 18 par marquage et à mettre en place des arceaux ou tout autre dispositif lui permettant d'en avoir la jouissance effective ;

JUGER qu'en cas d'obstruction à la mise en place de cette délimitation, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] sera sanctionné par une astreinte de 1.500 € par infraction constatée et voir la présente juridiction s'en réserver la liquidation ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] située sis [Adresse 4]

[Adresse 4] représenté par le Syndic PATRIMMO à payer la somme de 10.000 € par provision à la SCI [Localité 7] à valoir sur l'indemnisation de l'intégralité de son préjudice résultant de la privation de jouissance subie ; "



En l'espèce, la présente action de la SCI [Localité 7] est dirigée envers le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [6] afin qu'il lui soit notamment ordonné de procéder à la délimitation des places de parking alors que la précédente action était dirigée envers les copropriétaires afin qu'il leur soit fait interdiction d'utiliser les emplacements de parking dont elle revendique la propriété et d'empêcher à la réalisation de tous travaux de marquage des emplacements.

D'une part l'identité des parties intervenues à l'instance ayant donné lieu à l'ordonnance du 7 avril 2016 est différente de la présente instance et d'autre part l'objet du litige est différent. 

Par conséquent, l'action de la SCI [Localité 7] est recevable.



Sur le trouble manifestement illicite et la demande de délimitation des places de parking



L'appelante fait valoir que l'incapacité de jouir de ses biens, les six places de parking correspondant aux places n°13 à 18, constitue un trouble manifestement illicite à son droit de propriété.



A cet égard, l'appelante sollicite de la cour d'ordonner au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [6] de procéder à la délimitation des places de parking correspondant aux places n°13 à 18.



L'intimé conteste en indiquant que la SCI [Localité 7] ne fait pas du tout la démonstration d'une urgence, d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite qui la conduirait à saisir le juge des référés.



L'intimé ajoute que l'existence d'une obligation pour le syndicat de copropriétaires de matérialiser les places de parking est sérieusement contestable, aux motifs que :

- cette obligation pèse sur le seul bénéficiaire du permis, ici le promoteur SCI [Localité 7], et ce avant la vente des lots,

- les places de parking n'ont jamais été délimitées depuis plus de 20 ans,

- le certificat de conformité prouve que les travaux prévus au permis ont été exécutés, ce qui veut dire que les places de parking non numérotées n'étaient aucunement prévues.



Ceci étant exposé,



Vu l'article 835 du code de procédure civile,

Vu l'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au litige, 



1. Sur l'existence du trouble manifestement illicite



Il résulte du premier texte que le juge des référés peut, même en présence d'une contestation sérieuse, intervenir pour ordonner les mesures qui s'imposent lorsqu'il constate l'existence d'un trouble manifestement illicite ou d'un dommage sur le point de survenir, c'est-à-dire d'une situation justifiant une intervention immédiate susceptible de préserver un statu quo entre les parties ou de le restaurer.



D'après une jurisprudence constante, constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d'une règle de droit résultant d'un fait matériel ou juridique (Civ. 1ère, 14 décembre 2016, n°15-21.597 et 15-610).



A cet égard, la violation du règlement de copropriété constitue un trouble manifestement illicite (Civ. 3ème, 14 janvier 2016, n°14-15.538).



Il résulte du second texte, que le syndic est chargé notamment d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété.



L'ensemble immobilier situé à [Localité 9], commune de [Localité 10], lieudit " [Localité 5] " n°[Cadastre 3] comprenant :

- douze maisons individuelles à usage d'habitation de type T 3/4, mitoyennes, de rez-de-chaussée et premier étage ;

- dix-huit places de stationnement pour véhicules automobiles.

a fait l'objet d'un règlement de copropriété en date du 31 décembre 1997 (pièce n°2 appelante).



En vertu de l'article 9 de ce règlement, " chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot ['] "



L'appelante verse aux débats un extrait du plan cadastral de la Résidence [6] faisant figurer l'emplacement des places de parking n°13 à 18 lui appartenant (pièce n°11 appelante).



Or, le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [6], qui, ne fait pas respecter la propriété de l'ensemble des copropriétaires sur les parties privatives comprises dans leur lot, et notamment celle de la SCI [Localité 7] sur les places de parking n°13 à 18, viole manifestement le règlement de copropriété tel que rédigé en date du 31 décembre 1997.



Il en résulte que le trouble manifestement illicite est caractérisé. 



2. Sur la nature de la mesure tendant à faire cesser le trouble manifestement illicite



Une fois le trouble manifestement illicite constaté, il appartient au juge des référés de déterminer la mesure de remise en état qui s'impose pour le faire cesser. Autrement dit la mesure doit être " adaptée au but recherché et qu'elle n'aille pas au-delà ".



Le juge des référés apprécie souverainement la mesure propre à faire cesser un trouble manifestement illicite.



En l'espèce, la matérialisation des places de parking apparait comme la mesure la plus adaptée au but recherché, à savoir faire respecter la propriété de la SCI [Localité 7] sur les places de parking litigieuses.



A cet égard, l'existence d'une obligation pour le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [6] de matérialiser les places de parking n'est pas sérieusement contestable dès lors que l'obligation pour le syndic de faire respecter la propriété de la SCI [Localité 7] sur les parties privatives comprises dans son lot est prévue dans le règlement de copropriété en date du 31 décembre 1997.



Par conséquent, il y a lieu de faire droit à la demande de la SCI [Localité 7] et d'ordonner au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [6] représenté par son syndic en exercice, la SAS PATRIMMO, de procéder à la délimitation des places de parking numéros 13 à 18 appartenant à la SCI [Localité 7], tel que figurant sur le plan annexé le 30 mars 2004 à la minute du notaire (pièce appelante n°11), pour en assurer la jouissance effective et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard, à l'expiration d'un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision à venir, et ce pendant un délai de trois mois.



Sur la demande de provision à valoir sur l'indemnisation du trouble de jouissance



L'appelante sollicite une provision de 10.000 € à valoir sur l'indemnisation de l'intégralité de son préjudice résultant de la privation de jouissance subie.



L'intimé fait valoir qu'il ne saurait être condamné à une provision 25 ans après l'achèvement du bien, et ne saurait être l'auteur d'un quelconque empêchement dans cette affaire.



Ceci étant exposé,



Vu l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,



Il résulte de ce texte que le juge des référés ne peut accorder une provision au créancier que dans le cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable.



Or l'appréciation de la faute alléguée, dont la preuve n'est pas rapportée, du lien de causalité avec le préjudice invoqué, relève de l'appréciation du juge du fond et non du juge des référés, juge de l'évidence qui ne dispose pas du pouvoir de se prononcer sur le principe de responsabilité du SDC.



Par conséquent, la SCI [Localité 7] sera déboutée de sa demande de provision.



Sur la demande d'expertise à titre subsidiaire 



L'appelante sollicite à titre subsidiaire une expertise afin de déterminer la localisation des places de parking lui appartenant.



L'intimé s'oppose à une telle demande aux motifs que le tracé éventuel de parkings n'est prévu par aucun permis de construire, s'agissant de surcroît d'un lotissement livré en 1997.



Ceci étant exposé,



Vu l'article 145 du code de procédure civile,



Le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DICALOU étant tenu de procéder à la délimitation des places de parking numéros 13 à 18 appartenant à la SCI [Localité 7], la demande d'expertise n'est pas fondée.



Sur les demandes au titre des frais irrépétibles et aux dépens :



Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,



Succombant, le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DICALOU représenté par son syndic en exercice, la SAS PATRIMMO, supportera les dépens et les frais irrépétibles de la SCI [Localité 7] en appel, à hauteur de 2.000 euros.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,





DECLARE la Société Civile Immobilière [Localité 7] recevable en son action. 



INFIRME l'ordonnance rendue le 23 février 2023 par le juge des référés près le tribunal judiciaire de Saint-Denis en toutes ses dispositions.



STATUANT A NOUVEAU :



ORDONNE au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [6] représenté par son syndic en exercice, la Société par Actions Simplifiées PATRIMMO, de procéder à la délimitation des places de parking numéros 13 à 18 appartenant à la Société Civile Immobilière [Localité 7], tel que figurant sur le plan annexé le 30 mars 2004 à la minute du notaire (pièce appelante n°11), pour en assurer la jouissance effective et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard, à l'expiration d'un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision à venir, et ce pendant un délai de trois mois ;



DEBOUTE la Société Civile Immobilière [Localité 7] de sa demande de provision attachée au préjudice de jouissance ; 



ET Y AJOUTANT



CONDAMNE le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DICALOU représenté par son syndic en exercice, la Société par Actions Simplifiées PATRIMMO, à payer à la Société Civile Immobilière [Localité 7] la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [6] représenté par son syndic en exercice, la Société par Actions Simplifiées PATRIMMO aux dépens.





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT